Основи житлового права

     

Наймач у свою чергу зобов'язується: використовувати  житло за призначенням; своєчасно вживати заходів до усунення виявлених у квартирі несправностей; не допускати самовільного перепланування квартир, руйнування конструкцій будинку, заміни та перестановки технічного обладнання в квартирі; у встановлені терміни сплачувати квартирну плату і плату за комунальні послуги; допускати у квартиру та інші займані наймачем приміщення для огляду елементів житлового будинку та його обладнання, перевірки показань засобів обліку в денний час, а в разі аварій - і в нічний час працівників підприємств з обслуговування житлового фонду за наявності у них відповідних посвідчень.

     

Наймач має  право: вселяти відповідно до законодавства  в займане ним житло інших  осіб; проводити в установленому  порядку обмін займаного житла на інше; здавати в піднайм житлове приміщення відповідно до законодавства; бронювати житло з отриманням охоронного свідоцтва; зберігати житлове приміщення в разі тимчасової відсутності.

     

Стаття 64 ЖК зазначає, що члени сім'ї наймача, які проживають разом із ним, користуються нарівні з ним усіма правами і несуть обов'язки, що випливають з договору найму житлового приміщення. Повнолітні члени сім'ї несуть солідарну з наймачем майнову відповідальність за зобов'язаннями, що випливають із зазначеного договору.

     

Порядок збереження житла за тимчасово відсутніми членами  сім'ї наймача визначений ст. 71 ЖК, а їхні права і обов'язки визначені ст. 78 Житлового кодексу.

     

Стаття 71 ЖК визначає, що в разі тимчасової відсутності  наймача або членів його сім'ї за ними зберігається житлове приміщення протягом шести місяців. Якщо наймач або члени його сім'ї були відсутні з поважних причин понад шість місяців, цей строк за заявою відсутнього може бути продовжений наймодавцем, а в разі виникнення спору - судом.

     

Відповідно до ст. 107 ЖК наймач або член його сім'ї, який вибув на інше постійне місце  проживання, втрачає право користування житловим приміщенням із дня вибуття незалежно від пред'явлення позову про це.

     

Житлове приміщення зберігається за тимчасово відсутнім  наймачем або членами його сім'ї понад шість місяців у випадках: 

      

- призову на строкову військову службу або направлення на альтернативну (невійськову) службу, а також призову офіцерів із запасу на військову службу на строк до трьох років; перебування на військовій службі прапорщиків, мічманів і військовослужбовців надстрокової служби (протягом перших п'яти років);

      

тимчасового виїзду з постійного місця проживання за умовами і характером роботи або у зв'язку з навчанням (студенти, стажисти тощо), у тому числі за кордоном;

      

- поміщення дитини  (дітей)  на  виховання  в дитячий заклад, до родичів,  опікуна чи піклувальника – протягом усього часу їх перебування в цьому закладі, у родичів, опікуна чи піклувальника, якщо в будинку, квартирі (їх частині) залишилися проживати інші члени сім'ї;

      

виїзду у зв'язку з виконанням обов'язків опікуна (піклувальника);

      

- влаштування непрацездатних осіб,  у тому числі дітей-інвалідів, у будинку-інтернаті та іншій установі соціальної допомоги;

      

- виїзду для лікування в лікувально-профілактичному закладі;

      

- взяття під варту або засудження до позбавлення  волі протягом усього часу перебування під вартою або відбування покарання, якщо в цьому будинку, квартирі (їх частині) залишилися проживати інші члени сім'ї. 

     

Тимчасова відсутність  особи має бути безперервною і  не повинна перевищувати шести місяців.

     

Якщо особа, що була відсутня більше шести місяців, повернулася на житлову площу за згодою всіх членів сім'ї, її не можна вважати такою, що втратила право на житлове приміщення.

     

Розмір  орендної плати  за житлові приміщення погоджується між сторонами. При визначенні орендної плати враховуються площа приміщень, що здаються в оренду, фактичні витрати власника житла на обслуговування та ремонт будинку, сума відшкодування власникові вартості житла та інші витрати. Орендодавці (власники квартир) зобов'язані подавати податковій інспекції декларацію про доходи від житла, переданого в оренду. Власники квартир багатоквартирних будинків зобов'язані вносити на відповідний рахунок власника будинку плату за обслуговування і ремонт будинку.

     

Наймачі квартир (кімнат) державного житлового фонду  вносять плату за найм житла, розмір якої встановлюється Кабінетом Міністрів України. Відповідно до Декрету Кабінету Міністрів

     

України від 15 грудня 1992 р. № 11-92 «Про зміну  порядку оплати за користування житловим приміщенням» чинність ст. 66 ЖК, що передбачала щомісячні строки внесення квартирної плати, зупинена.

     

Платежі за комунальні та інші послуги власниками квартир, наймачами і орендарями вносяться  щомісяця не пізніше 10 числа наступного місяця, якщо договором не встановлено інші строки. При простроченні внесення зазначеної плати стягується пеня з розрахунку 1 % від несплаченої суми за кожний день прострочення, але не більше 100% загальної суми боргу.

     

Водночас дію  цього положення, яке поширюється  на наймачів державного і громадського житлового фонду, зупинено Законом України від 13 листопада 1996 р. «Про тимчасову заборону стягнення з громадян України пені за несвоєчасне внесення плати за житлово-комунальні послуги». Стаття 1 цього Закону зазначає, що тимчасово забороняється нараховувати по розрахунках з 1 жовтня 1996 року та стягувати з громадян України пеню за несвоєчасне внесення квартирної плати та за житлово-комунальні послуги (водопостачання, газ, електрична енергія, теплова енергія, водовідведення, утримання і експлуатація житла та прибудинкових територій, сміттєзбирання, ліфтове господарство).

     

Оплата за користування житловим приміщенням у будинках державного і громадського житлового фонду обчислюється виходячи із загальної площі квартири (одноквартирного будинку). Норма загальної площі встановлюється у розмірі 21 кв. м на одну особу. Розмір плати за користування житлом (квартирної плати) встановлюється Кабінетом Міністрів України.

     

Плата за використання теплової та електричної енергії, газу, за водопостачання і каналізацію та інші послуги (використання радіотрансляційної точки, колективної телевізійної антени, телефону тощо) власниками квартир (будинків) наймачами, орендарями вноситься за затвердженими в установленому порядку тарифами.

     

Відносини між  громадянами і виконавцями в  наданні послуг із централізованого холодного та гарячого водопостачання, теплопостачання (центральне опалення) та водовідведення регулюються Постановою Кабінету Міністрів України від ЗО грудня 1997 р. № 1497 «Про затвердження Правил надання населенню послуг з водо-, теплопостачання та водовідведення».

     

Відповідно до Законів України «Про соціальний і правовий захист військовослужбовців і членів їх сімей», «Про Службу безпеки України», «Про прикордонні війська України», військовослужбовці, які проходять службу на території України, вносять плату за житлову площу і комунальні послуги (водопостачання, газ, електричну, теплову енергію та інші послуги) в будинках державного житлового фонду в розмірі 50 відсотків від встановлених ставок. Подібні знижки передбачаються законами України щодо пільгових категорій громадян: ветерани військової служби, працівники міліції, прокуратури і т.п.

     

Для відшкодування  сім'ям цитрат на оплату житла і комунальник послуг є Україні запроваджено заходи з надання житлових субсидій, яка діє паралельно з існуючими пільгами.

     

Субсидія призначається, якщо розмір плати за житлово-комунальні послуги в межах санітарної норми володіння житловою площею або користування комунальними послугами (з урахуванням пільг) перевищує встановлений відсоток середньомісячного сукупного доходу.

     

Субсидії - де допомога держави, .здійснювана з метою відшкодування витрат на оплату житлово-комунальних послуг у вигляді безготівкової допомоги малозабезпеченим сім'ям, у зв'язку я підвищенням плати за житло та житлово-комунальні послуги. Право на отримання субсидії мають сім'ї, які проживають у державному (у тому числі в гуртожитках, житлово-будівельних кооперативах), приватному та громадському житловому фонді. Видані субсидії при приватизації державного житла не повертаються. Субсидія призначається дише на житлову площу, яка не перевищує санітарної норми на сім'ю. Вона надаєтеся одному з членів сім'ї {уповноваженому власнику житла, наймачеві, на якого відкрито особовий рахунок, членові житлово-будівельного кооперативу, власнику будинку, квартири чи кімнати).

     

Порядок надання  субсидій регулюється Постановою Кабінету Міністрів України від 21 жовтня 1995 р. № 848 «Про спрощення порядку надання населенню субсидій для відшкодування витрат на оплату житлово-комунальних послуг, придбання скрапленого газу, твердого та рідкого пічного побутового палива».

     

Виселення із займаного  житлового приміщення в будинку  державного або громадського житлового фонду допускається лише з підстав, установлених законом. Підстави для виселення громадян із житлових приміщень визначені уст. 10.9-117 Житлового кодексу та рядом підзаконних нормативних документів.

     

Виселенця громадян {без надання іншого житлового приміщення можливе в таких випадках: порушення правил співжиття, визнання ордера недійсним унаслідок самоправного зайняття житлового приміщення; унаслідок систематичного руйнування або псування житлового приміщення, або використання його не за призначенням, що робить неможливим для інших проживання в одній квартирі чи в одному будинку, якщо заходи запобігання і громадського впливу виявилися безрезультатними.

     

Виселення з  державного чи громадського житлового фонду з наданням іншого житлового приміщення можливе за таких підстав:

     

- тимчасове виселення  для проведення капітального  ремонту будинку;

     

- будинок підлягає  знесенню, загрожує обвалом, підлягає  переобладнанню в нежитловий;

     

- припинення  трудових відносин. 
 

     

Правове забезпечення приватизації житлового фонду

     

Стаття 41 Конституції  визначає, що право приватної власності набувається в порядку, визначеному законом. Стаття 65-1 ЖК закріплює право придбання громадянами займаних ними житлових приміщень у приватну власність. Відповідно до ст. 65-1 ЖК наймачі житлових приміщень у будинках державного чи громадського житлового фонду можуть за згодою всіх повнолітніх членів сім'ї, які проживають разом з ними, придбати займані ними приміщення у власність на підставах, передбачених чинним законодавством. Тобто, наймачі житлових приміщень у будинках державного чи громадського житлового фонду без обмежень можуть за згодою всіх повнолітніх членів сім'ї, які проживають разом із ними, придбати займані ними приміщення у власність на підставах, передбачених чинним законодавством.

     

Відповідно до Закону України «Про приватизацію державного житлового фонду» суб'єктами приватизації є громадяни України, які мають право отримати безоплатно займану ними квартиру (будинок). Передача житла у власність здійснюється на підставі рішень відповідних органів приватизації, що приймаються не пізніше місяця від дня одержання заяви.

     

За неповнолітніх  осіб, обмежено дієздатних осіб угоди  щодо приватизації укладають від їх імені батьки, опікуни, піклувальники.

     

Приватизація  державного житлового  фонду — відчуження квартир (будинків) та належних до них господарських споруд і приміщень (підвалів, сараїв та ін.) державного житлового фонду на користь громадян України.

     

Приватизація як процес передачі державного майна у власність громадян поширюється тільки на об'єкти державного житлового фонду. До об'єктів приватизації належать квартири багатоквартирних будинків, одноквартирні будинки, кімнати у квартирах та одноквартирних будинках, де мешкають два і більше наймачів, які використовуються громадянами на умовах найму.

     

До об'єктів  приватизації державного житлового  фонду не належать: квартири-музеї; квартири (будинки), розташовані на територіях закритих військових поселень, підприємств, установ та організацій, природних і біосферних заповідників, національних парків, ботанічних садів, дендрологічних, зоологічних, регіональних ландшафтних парків, парків-пам'яток садово-паркового мистецтва, історико-культурних заповідників, музеїв-заповідників; кімнати в гуртожитках; квартири (будинки), які перебувають в аварійному стані (у яких неможливо гарантувати безпечне проживання людей); квартири (кімнати, будинки), віднесені у встановленому порядку до числа службових, а також квартири (будинки), розташовані в зоні безумовного (обов'язкового) відселення з території, забрудненої внаслідок аварії на Чорнобильській АЕС.