Договор ренты

     На  наш взгляд, указанное положение  укладывается в природу соответствующего договора. Такой вывод прямо вытекал  из ст. 253 ГК 1964 г., а ныне следует из ст. 601 нового ГК. Одним из конститутивных признаков рассматриваемого договора как раз и является то, что в силу упомянутых статей плательщик ренты обязуется предоставить содержание пожизненно.¹⁵

     Отмеченные  особенности рассматриваемого договора дали М.И. Бару основание использовать по отношению к нему термин «алиментирование». В определенной мере основания для такого вывода содержатся теперь в самой редакции действующего Семейного кодекса РФ, который подобно своему предшественнику - Кодексу о браке и семье РСФСР использовал применительно к алиментным обязательствам понятие «содержание» (см., в частности, в Семейном кодексе РФ ст. 80 - «родители должны содержать своих несовершеннолетних детей», ст. 93 - «обязанности по содержанию своих несовершеннолетних братьев и сестер» и др.).

     Разумеется, между алиментными обязательствами  в семейном праве и пожизненным содержанием в ГК есть и немало принципиальных различий, начиная с оснований возникновения соответствующих обязательств. Такими основаниями служат в первом случае - закон, а во втором - договор, к тому же еще построенный на возмездных началах. И все же идея алиментирования как таковая не чужда рассматриваемому договору.

     Поскольку применительно к данной разновидности  ренты установлен специальный режим, особо льготный для получателя, есть основания признать за плательщиком право требовать прекращения или изменения соответствующего договора (превращения его из договора пожизненного содержания с иждивением в договор пожизненной ренты), если будет доказано, что получатель ренты использует выплаченные суммы не по назначению, пренебрегая таким образом теми предпосылками, под влиянием которых соответствующий специальный режим был создан.  
 

     5. СОДЕРЖАНИЕ ДОГОВОРА  РЕНТЫ И ОТВЕТСТВЕННОСТЬ  ЗА ЕГО НАРУШЕНИЕ  

     В любом рассматриваемом договоре в его содержание входит обязанность  плательщика платить ренту, т.е. выплачивать ее в указанном договором порядке и размере. Эта общая норма конкретизируется применительно к особенностям каждого из видов (подвидов) договора ренты.

     Общие положения о договоре ренты не включают на этот счет специальных  указаний. Предусмотренное в § 1 гл. 33 ГК регулирование относится главным образом к способам обеспечения прав получателя ренты. Первый из таких способов связан с тем, что рента обременяет возникшее у плательщика право собственности на полученное им под выплату ренты имущество¹⁶. Подобно другим обременениям и это обладает общим для вещного права признаком: следованием за вещью. При этом установлена дополнительная гарантия для получателя ренты в случаях, когда плательщик ренты отчуждает переданное ему в собственность получателем недвижимое имущество (в качестве примера в ГК выделяются земельные участки, предприятия¹⁷, здания, сооружения): перед получателем ренты появляются сразу два должника. Это, во-первых, тот, кто приобрел обремененную рентой недвижимость у ее плательщика, и, во-вторых, сам плательщик - лицо, заключившее договор с получателем ренты (п. 2 ст. 586 ГК).

     В виде общего правила предполагается, что ответственность первоначального  плательщика перед получателем  ренты по отношению к приобретателю  обремененного рентой имущества  является субсидиарной в том смысле, как это предусмотрено ст. 399 ГК. Имеется в виду обязательность предварительного заявления требования основному должнику (в данном случае - приобретателю) о возврате переданного под выплату ренты недвижимого имущества с тем, что впоследствии - при отказе удовлетворить это требование либо неполучении ответа на предъявленное требование в разумный срок - получатель ренты приобретает возможность обращения с таким же требованием к субсидиарному должнику (плательщику, заключившему в свое время договор ренты).

     Первоначальный  плательщик может нести и солидарную ответственность с лицом, которому передана вещь. Такую возможность предусматривает п. 2 ст. 586 ГК со ссылкой на «договор». Пункт 2 ст. 586 ГК не уточняет, правда, о каком договоре идет речь. Но, очевидно, имеется в виду договор ренты. Это объясняется тем, что и при солидарной и при субсидиарной ответственности у получателя ренты в подобных случаях все равно будут те же два упомянутых выше должника. При этом в зависимости от обстоятельств кто-нибудь из них или оба должника вместе в какой-либо части понесут в полном объеме ответственность перед получателем ренты.

     В то же время интересы последнего, как  и любого иного кредитора, оказываются  гарантированными в большей степени  при солидарной ответственности содолжников. Этот свой интерес получатель ренты и обеспечивает, заранее закрепляя в договоре ренты на случай продажи соответствующего имущества солидарную ответственность продавца (плательщика ренты) и покупателя.

     Однако  при определенных условиях форма ответственности может устанавливаться и без участия должников. Имеется в виду, что солидарная ответственность первого и последнего приобретателя имущества, переданного в виде платы, может возникнуть, в частности, в ситуации, предусмотренной п. 3 ст. 60 ГК для случаев реорганизации юридического лица - плательщика ренты. Мы говорим о ситуации, при которой разделительный баланс не дает возможности определить правопреемника в обязательстве выплачивать ренту.

     Особые  гарантии предусмотрены для защиты интересов получателя ренты, учитывая при этом, помимо прочего, что им было передано для выплаты ренты определенное имущество.

     Прежде  всего речь идет о передаче под  выплату ренты недвижимого имущества (земельного участка, здания и т.п.).¹⁸ В силу п. 1 ст. 587 ГК у такого получателя ренты без всякого договора на этот счет, в силу самого закона возникает на указанное имущество залоговое право. Тем самым складывается ситуация, предусмотренная абз. 2 п. 3 ст. 334 ГК.

     Во  всех случаях, когда под выплату ренты переданы денежная сумма или иное движимое имущество, в договор ренты, как уже отмечалось, должно быть внесено условие, которое предусматривает либо использование определенного способа обеспечения исполнения обязательства (имеются в виду неустойка, залог, удержание имущества должника, поручительство, банковская гарантия, задаток или другой способ, предусмотренный в законе или договоре), либо страхование в пользу получателя ренты риска ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства выплатить ренту¹⁹. Придавая особое значение данному договорному условию, ГК (ст. 587) признает его существенным, а это означает, что при отсутствии указанного условия договор не будет считаться заключенным.

     Отметим здесь также, что если при залоге недвижимости, принадлежащей получателю ренты, именно залоговое (ипотечное) право возникает непосредственно из закона, то в отношении движимости (например, при передаче какой-либо драгоценности плательщику ренты) получатель вправе использовать любой способ обеспечения исполнения и только в этом числе залог. В отличие от ипотеки в данном случае речь пойдет об обычном залоге, который возникает из договора и соответственно подчиняется требованиям ст. 339 ГК к форме договора о залоге и кругу его существенных условий.

     Правила о залоге позволяют и еще в  одном смысле обеспечивать интересы получателя ренты. Имеется в виду предусмотренное ст. 604 ГК запрещение плательщику ренты сдавать недвижимое имущество, переданное в обеспечение  пожизненного содержания с иждивением, в залог, не имея на то согласия получателя ренты. 

     Возможен, наконец, вариант, при котором существенное условие, о котором шла речь (т.е. условие об определенном способе  обеспечения или о страховании), включается в договор и тем  самым только в этом случае, при наличии других существенных условий, он должен считаться заключенным. Однако плательщик ренты признается не исполнившим обязанности, указанные в этом условии (передать задаток, предоставить банковскую гарантию, осуществить страхование указанных рисков и т.п.), тогда, когда имущество, переданное в обеспечение плательщику ренты, окажется утраченным или его состояние ухудшится, притом даже в случае, если все это произойдет вследствие обстоятельств, за которые получатель ренты не отвечает.

     При просрочке исполнения обязательства по выплате ренты плательщиком с него взыскиваются проценты в установленном договором размере. В качестве варианта на случай отсутствия в договоре указаний относительно размера процентов взысканию в соответствии со ст. 588 ГК подлежат проценты, предусмотренные в ст. 395 ГК. Имеется в виду учетная ставка банковского процента. И здесь следует говорить не о неустойке, а об оплате пользования чужими средствами плательщиком ренты. По этой причине, несмотря на название ст. 588 ГК - «Ответственность за просрочку выплаты ренты», нормы об ответственности, в частности об основаниях ее наступления, в данном случае не действуют. А значит, обязанность уплатить проценты в указанном в п. 1 ст. 395 ГК размере наступает в силу самого факта несвоевременной уплаты ренты. В таком случае речь идет не об ответственности, а о долге. Приведенный вывод следует и из п. 4 постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 8 октября 1998 г. № 13/14 «О практике применения положений Гражданского кодекса Российской Федерации о процентах за пользование чужими денежными средствами». Постановление разграничивает требование об уплате процентов за пользование денежными средствами, предоставленными в качестве займа или коммерческого кредита, и основанное непосредственно на п. 1 ст. 395 ГК требование, существо которого составляет применение ответственности за неисполнение или просрочку исполнения денежного обязательства. 
 
 

ЗАКЛЮЧЕНИЕ.

     В результате проведенного исследования в действующее законодательство Российской Федерации предлагается внести следующие изменения и дополнения:

     а) Заменить в п. 1 ст. 583 ГК РФ слово «имущество»  на словосочетание «движимое и (или) недвижимое имущество», изложив данный пункт в следующей редакции: «По  договору ренты одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность движимое и (или) недвижимое имущество, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное движимое и (или) недвижимое имущество периодически выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы либо предоставления средств на его содержание в иной форме».

     б) Включить в параграфы 2 и 3 главы 33 ГК РФ, определения следующего содержания:

     1) «по договору постоянной ренты  получатель ренты - гражданин  или некоммерческая организация передает принадлежащее ему движимое и (или) недвижимое имущество в собственность плательщика ренты, который обязуется выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы либо осуществлять его содержание в иной форме»

       и 2) «по договору постоянной ренты получатель ренты - гражданин или некоммерческая организация передает принадлежащее ему движимое и (или) недвижимое имущество в собственность плательщика ренты, который обязуется выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы либо осуществлять его содержание в иной форме».

     в) Предлагается п. 3 ст. 596 ГК РФ изложить в следующей редакции: «Договор, устанавливающий пожизненную ренту в пользу гражданина, умершего к моменту заключения договора, либо гражданина, страдающего  
заболеванием, от которого он умер не позднее чем через 20 дней со дня заключения договора, ничтожен».

     г) Принимая во внимание особенности договора ренты, предлагается, оставив нотариальную форму удостоверения рассматриваемого обязательства, целесообразно, сохранить предусмотренную государственную регистрацию перехода права на недвижимое имущество, имеющую вещно-правовое содержание, а не как сделку. Для этого, на наш взгляд необходимо внести изменения в содержание ст. 584 ГК РФ, изложив ее в следующей редакции: «Договор ренты подлежит нотариальному удостоверению, а переход права собственности в договоре, предусматривающем отчуждение недвижимого имущества под выплату ренты подлежит также государственной регистрации».

       При заключении сторонами договора ренты предложено устанавливать размер рентных платежей и производить их расчеты относительно величины прожиточного минимума, показатели которого установлены в законе РФ «О прожиточном минимуме в РФ», что будет являться основной гарантией в части жизнеобеспечения ее получателя. 
 
 

     Список  литературы:

1. «Конституция Российской Федерации» (принята 12.12. 1993г);
2. «Гражданский процессуальный Кодекс РФ» (с изменениями на 27 декабря 2005 года);
3. «Гражданский кодекс Российской Федерации». Официальный текст с последними изменениями на 1 декабря 2007г.- М. Изд-во «ЭКСМО-Пресс». 2005г.
4. "Жилищный  Кодекс РФ" (ЖК РФ) от 29.12.2004 N 188-ФЗ, (принят ГД ФС РФ 22.12.2004);
5. Гражданское право: Учебник / Под ред. А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого. Ч. II. М., 1997, С.
6. Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть вторая: Текст, комментарии, алфавитно-предметный указатель / Под ред. О.М. Козырь, А.Л. Маковского, С.А. Хохлова. М., 1996. С. 327.
7. Ем B.C. Договор ренты // Законодательство. 1999. № 5. С. 15
8. Рясенцев В.А. Договор об отчуждении имущества на условиях пожизненного содержания // Социалистическая законность. 1945. № 1-2. С. 23.
9. Халфина P.O. Значение и сущность договора в советском социалистическом гражданском праве. М., 1954. С. 198).
10. Бару М.И. Договорные обязательства о содержании // Ученые записки Харьковского юридического института. Вып. 3. Харьков, 1948. С. 193)
1. Ерошенко А.А. О договоре содержания // Советское государство и право. 1955. № 11. С. 26.
11. Маслов В.Ф. Договоры с условием пожизненного содержания // Советское государство и право. 1954. № 6. С. 112-116.
12. Брауде И.Л. Право на строение и сделки по строениям по советскому праву. М., 1950. С. 26.
13. Иоффе О.С., Толстой Ю.К. Новый Гражданский кодекс РСФСР. Л., 1965. С. 260
14. Хохлов С.А. Рента и пожизненное содержание с иждивением // Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть вторая: Текст, комментарии, алфавитно-предметный указатель. С. 319 и сл.
15. Ерошенко А.А. Правовое регулирование отношений пожизненного содержания // Советская юстиция. 1970. № 6. С. 7.
16. Пахомов А. Купля-продажа с правом пожизненного содержания // Закон. 1998. № 7. С. 120.
17. Дернбург Г. Пандекты. Обязательственное право. М., 1900. С. 99).
18. Гражданское право: Учебник / Под ред. А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого. Ч. II. С. 138.
19. Годэмэ Е. Общая теория обязательств. М., 1948. С. 32.
20. Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»: Комментарий / Под ред. П.В. Крашенинникова. М., 1999. С. 103 и сл.
21. Цыбуленко З.И. Рента и пожизненное содержание с иждивением // Российская юстиция. 1998. № 6. С. 12.