Договор ренты

     2. ДОГОВОР ПОЖИЗНЕННОЙ  РЕНТЫ. 

     Принципиальная  особенность рассматриваемого договора состоит прежде всего в определении периода его действия. Таковым является время жизни получателя ренты. В роли последнего может выступать как сторона в договоре, передающая имущество, так и любой иной назначенный ею гражданин. В последнем случае договор ренты превращается в договор в пользу третьего лица. Это означает, что указанный в договоре выгодоприобретатель вправе потребовать исполнения обязательства стороной по выплате ему ренты. Для того, чтобы у третьего лица возникло такое право, оно в соответствии с п. 2 ст. 430 ГК должно сообщить о намерении им воспользоваться плательщику ренты, и с момента выражения этого намерения соответствующее право считается возникшим.

     В отличие от постоянной ренты, право  на которую может быть в принципе отчуждено в общем, установленном ГК порядке - имеется в виду применение правил о переходе прав в порядке их уступки (см. ст. 382-390 ГК) или реорганизации юридического лица (см. ст. 57 и 58 ГК), а также о наследовании, - во всех этих случаях права на получение пожизненной ренты не переходят к другому лицу. Это не исключает того, что передающее имущество под выплату ренты лицо может назначить выплату ренты на период жизни другого указанного им лица (ст. 596 ГК). Однако и в этом случае договор продолжает связывать плательщика ренты с тем, кто заключал с ним договор ренты.

     Если  назначенное выгодоприобретателем третье лицо к моменту заключения договора уже умерло, договор признается ничтожным. Сущность приведенной нормы выражена в правиле: договор пожизненной ренты под страхом недействительности должен быть заключен в пользу лица, которое к моменту совершения сделки находится в живых. Такая норма (п. 3 ст. 596 ГК) соответствует п. 1 ст. 166 ГК, т.е. сделка признается недействительной по основаниям, установленным Кодексом.

     Обязательство выплаты пожизненной ренты в  силу указанных и ряда иных особенностей носит, таким образом, личный характер.  

     Особый  порядок действует в случаях, при которых договором предусмотрена  пожизненная рента в пользу нескольких физических лиц. Тогда возникает  ситуация, близкая той, что предусмотрена  ст. 321 ГК в варианте «множественности лиц на стороне кредитора».

     При отсутствии иного указания в договоре доли каждого из таких получателей (сокредиторов) предполагаются равными. Смерть кого-либо из них, в случае отсутствия иных условий в договоре, влечет за собой то, что вся подлежавшая  уплате плательщиком умершему рента распределяется между остальными получателями (сокредиторами). При этом приращение долей каждого из них, если другие указания в договоре отсутствуют, должно быть равным по размеру. Со смертью последнего получателя ренты обязательство ее выплаты прекращается. Оба приведенных положения подтверждают, что при договоре пожизненной ренты сохраняется наследование прав по отношению к плательщику ренты. Такой вывод следует из общих правил о наследовании.

     Определяют  пожизненную ренту в договоре как сумму, периодически выплачиваемую получателю ренты в течение его жизни либо жизни назначенного им лица (п. 1 ст. 597 ГК). Одна из особенностей договора пожизненной ренты состоит в том, что исключается помещение в него условия, по которому рента будет выплачиваться в натуре даже с учетом ее денежного выражения.

     Пожизненная рента направлена на удовлетворение потребностей граждан, нуждающихся  по этой причине в особой защите. Соответственно, в частности, императивной нормой установлено, что определенная в договоре в расчете на месяц рента должна быть не менее предусмотренного законом минимального размера оплаты труда (п. 2 ст. 597 ГК). Это означает, что если в договоре указана меньшая по размеру рента, соответствующее его условие будет действовать в редакции: рента равна минимальному размеру оплаты труда. По тем же причинам, по которым установлено приведенное правило о минимальном размере подлежащей выплате ренты, предусмотрено применение к отношениям сторон ст. 318 ГК. Из нее вытекает, что увеличение в установленном порядке минимального размера оплаты труда влечет за собой пропорциональный рост указанной договором ренты.

     В ГК (п. 1 ст. 599) предусмотрено право  получателя ренты в случае существенного  нарушения плательщиком ренты договора требовать от последнего выкупа ренты  либо расторжения договора и возмещения убытков. Выкуп производится на тех же условиях, что и при договоре постоянной ренты. Эти условия дополнены лишь в одной специальной норме: если под выплату пожизненной ренты передано бесплатно любое имущество, как недвижимое (в частности жилой дом или квартира), так и движимое, получатель ренты может при существенном нарушении договора плательщиком ренты потребовать возвратить это имущество. Но при этом расчеты между сторонами должны производится непременно с зачетом стоимости имущества в счет выкупной цены ренты (п. 2 ст. 599 ГК).

     Установлены существенно отличные от предусмотренных  применительно к постоянной ренте  последствия случайной гибели или  случайного повреждения имущества, переданного под выплату пожизненной  ренты. Если при постоянной ренте плательщик вправе в подобных случаях требовать прекращения договора либо изменения его условий (при передаче имущества за плату), то при пожизненной ренте те же обстоятельства - случайная гибель или случайное повреждение полученного имущества не освобождают плательщика от выплаты ренты, при этом важно подчеркнуть - выплаты в размере и на условиях, предусмотренных договором. Таким образом, риск в соответствующих случаях падает целиком на плательщика пожизненной ренты.

     Поскольку ст. 599 ГК, посвященная расторжению договора пожизненной ренты по требованию получателя, не содержит исчерпывающего перечня оснований расторжения, тем самым отсутствуют, очевидно, препятствия для субсидиарного применения норм об изменении или расторжении соответствующего договора по основаниям и в порядке, которые указаны в гл. 29 ГК (но лишь при условии, что это не противоречит особенностям соответствующего договора).  

     3. ДОГОВОР ПОЖИЗНЕННОГО  СОДЕРЖАНИЯ С ИЖДИВЕНИЕМ. 

     По  договору пожизненного содержания с  иждивением получатель ренты - гражданин передает принадлежащие ему жилой дом, квартиру, земельный участок или иную недвижимость в собственность плательщику ренты, который обязуется осуществлять пожизненное содержание с иждивением гражданина и (или) указанного им третьего лица (лиц) (п. 1 ст. 601 ГК).

     Складывающиеся  в таком случае отношения обладают родовыми признаками договора ренты, а  также видовыми - договора пожизненной  ренты.¹⁴ Индивидуальные особенности рассматриваемых отношений выражаются в ограничении круга передаваемого под выплату ренты имущества (только недвижимость), специальном назначении ренты (обеспечение получателю соответствующего содержания), а также в более широком составе объектов ренты (имеются в виду деньги, иное имущество, а равно различные нематериальные блага). Учитывая отмеченные особенности договора, законодатель установил специальный режим для указанной ренты. С этой целью используются, помимо статей гл. 33 ГК, также нормы, которые находятся за пределами этой главы.

     Так, из ст. 318 ГК вытекает, что сумма, выплачиваемая в виде ренты по денежному обязательству непосредственно на содержание гражданина, должна быть индексирована пропорционально увеличению установленного законом минимального размера оплаты труда. В силу ст. 411 ГК требования, связанные с пожизненным содержанием, не подлежат зачету. Это означает, что плательщик в подобных случаях не вправе, в частности, зачесть в счет ренты, подлежащей выплате получателю, любые долги последнего перед ним. Точно так же в случае смерти получателя пожизненной ренты вследствие причинения ему вреда, при подсчете размера возмещения вреда, который возник из-за потери кормильца, в состав доходов умершего включаются вместе с утерянной заработной платой причитавшаяся ему пенсия, а также, как подчеркнуто п. 1 ст. 1089 ГК, получаемое им при жизни пожизненное содержание. Следовательно, со смертью получателя ренты обязанность плательщика по ее выплате прекращается, но вместо этого лицо, по отношению к которому погибший был или мог быть кормильцем (несовершеннолетние сын или дочь, нетрудоспособный супруг и другие лица, перечисленные в ст. 1088 ГК), приобретает право взыскивать с того, кто признан ответственным за смерть получателя ренты, равную ей по размеру сумму.

     Специфика норм о договоре пожизненного содержания в параграфе, посвященном этому договору, охватывает следующее:

     а) определение объема ренты с учетом удовлетворения различных потребностей граждан, как материальных, так и  нематериальных. Соответственно пожизненное  содержание с иждивением может включать в себя обеспечение потребности в жилище, питании, одежде и т.п., а также уход за получателем ренты, если этого требует его здоровье. Хотя со смертью последнего договор и прекращает свое действие, в нем может быть предусмотрена оплата плательщиком ренты стоимости ритуальных услуг;

     б) установление, подобно общим правилам о пожизненной ренте, соответствующих  гарантий, включая обязательный минимум  подлежащей выплате ренты, который  должен быть, однако, для пожизненного содержания с иждивением уже не равен  минимальному размеру оплаты труда, а вдвое больше его;

     в) ограничение имущества, передаваемого  под выплату этого вида ренты, одной лишь недвижимостью;

     г) включение в перечень существенных условий этого вида ренты также  и стоимости всего объема содержания с иждивением;

     д) закрепление в ГК (ст. 602) принципов, которыми следует руководствоваться  суду при разрешении возможных споров между сторонами по поводу объема предоставления или подлежащего  предоставлению содержания, в частности  при изменении по требованию одной из сторон условия подлежащего выплате содержания. Эти принципы - добросовестность и разумность - направлены в первую очередь на защиту интересов получателя ренты. Однако вместе с тем они предполагают учет в соответствующих пределах и интересов плательщика ренты;

     е) возможность замены предусмотренного в договоре условия о предоставлении пожизненного содержания с иждивением в натуре периодическими платежами  в деньгах в течение жизни  гражданина (ст. 603 ГК);

     ж) установление в качестве гарантии реального  предоставления соответствующего содержания более широкого круга ограничений прав плательщика ренты на переданное ему в обеспечение пожизненного содержания имущество. Так, в силу ст. 604 ГК отчуждение, сдача в залог, иные способы обременения переданной под выплату ренты недвижимости допускаются только с предварительного согласия получателя. Кроме того, особо выделена (ч. 2 ст. 604 ГК) обязанность плательщика ренты принимать необходимые меры для использование переданного имущества, не допуская при этом снижения его стоимости.

     В ст. 605 ГК предусмотрены основания  и последствия прекращения договора пожизненного содержания с иждивением. В определенной части они совпадают  с теми, которые установлены и  для договора пожизненной ренты. В частности, оба договора предполагают, что отношения между сторонами прекращаются со смертью получателя ренты. Кроме того, в обоих случаях договор может быть прекращен по требованию получателя ренты в связи с существенным нарушением плательщиком его обязанностей. В таких случаях по договору пожизненного содержания с иждивением получатель ренты вправе потребовать либо выплаты выкупной цены, либо возврата переданного в обеспечение ренты недвижимого имущества. И если он остановился на втором варианте, - независимо от того, передано ли имущество плательщику за плату или безвозмездно, - возврату подлежит все имущество без зачета уже произведенных расходов, связанных с содержанием получателя ренты. При оценке допущенного нарушения с точки зрения отнесения его к числу существенных следует, очевидно, исходить из того определения, которое содержится в п. 2 ст. 450 ГК. Указанная норма признает существенным нарушение договора одной из сторон, которое влечет для контрагента такой ущерб, что он в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора.

     Правовой  режим договора пожизненного содержания с иждивением, помимо описанных специальных  норм, охватывает не противоречащие им положения, включенные в параграф, посвященный  пожизненной ренте. Имеются в  виду главным образом нормы, допускающие заключение договора в пользу третьего лица, а равно и третьих лиц (п. 2 ст. 596 ГК). В последнем случае речь идет о равенстве сокредиторов (получателей ренты), если иное не предусмотрено договором, о пропорциональном приращении долей в случае смерти одного из выгодоприобретателей и прекращении договора вследствие смерти последнего получателя ренты, о ничтожности договора в случае, когда к моменту его заключения получатель ренты уже умер. Это же относится к предусмотренному ст. 597 ГК увеличению размера ренты при возрастании минимального размера оплаты труда, специальным правилам о расторжении договора по требованию получателя (ст. 599), а также к установлению порядка, при котором случайная гибель или случайное повреждение переданного под уплату ренты имущества не влияют на размер подлежащего выплате содержания (ст. 600). И для договора пожизненной ренты и для договора пожизненного содержания с иждивением установлен срок выплаты ренты (презюмируемый срок - помесячно) (ст. 598 ГК).

     Применительно к договору пожизненного содержания возникла необходимость установить возможность использовать такой вариант, при котором договор будет иметь определенный, четко обозначенный предельный срок действия. В свое время суды иногда давали положительные ответы на этот вопрос.