Договор ренты

     Имея  в виду указанный критерий, применительно  к пожизненному содержанию с иждивением (а теперь - к ренте) следует признать, что легальное определение реального  договора в части, относящейся к  платежам ренты, должно было содержать формулу «передает в собственность», а консенсуального - «обязуется передать в собственность».

     Следует отметить, что первую из указанных  двух формул использовали в свое время  не только республики СССР, выделившие соответствующий договор в отдельную главу, но даже и ГК РСФСР 1964 г., поместив указанный договор в главу «Купля-продажа». При этом создалась весьма своеобразная ситуация, при которой родовой договор - купля-продажа включал в свое определение указание на то, что продавец «обязуется передать в собственность» (ст. 237 ГК 1964 г.), а помещенный в ту же главу договор купли-продажи жилого дома с условием пожизненного содержания рассматривался как такой, в котором «продавец передает в собственность покупателя жилой дом или часть его», т.е. как построенный явно по модели договора реального. По иному пути пошел в свое время ГК БССР, который в определении договора, связанного с предоставлением контрагенту содержания, предусмотрел, что и в нем соответствующая сторона «обязуется передать имущество в собственность». Таким образом, этот договор стал подобно купле-продаже консенсуальным.

     Действующий ГК РФ в определении не только договора ренты (п. 1 ст. 583), но также и договора пожизненного содержания с иждивением (п. 1 ст. 601) предусмотрел, что получатель ренты «передает... в собственность имущество». Тем самым Кодекс сохранил тот же, присущий всем реальным договорам, признак: заключение договора требует передачи вещи (имущества). Таким образом, соображения в пользу реального характера договора пожизненного содержания с иждивением, высказанные применительно к ранее действовавшим ГК, как представляется, имеют значение и для современного договора ренты.

     Развернутое обоснование противоположной концепции - консенсуального характера договора приводилось О.С. Иоффе. В частности, он полагал, что «единственное возражение против предложенной конструкции (консенсуального характера договора. - М.Б.) могло бы основываться не на тексте закона, а на том, что в таком случае после регистрации договора приобретатель имел бы право добиваться его принудительного исполнения, включая истребование еще не переданного отчуждателем дома. Неясно, однако, почему за отчуждателем нужно сохранять возможность уклонения от договора и после его регистрации со ссылкой только на то, что дом еще не передан приобретателю? К тому же не исключено, что после регистрации договора он утратит интерес не для отчуждателя, а для приобретателя. Тогда уже правом на принудительное исполнение, несмотря на еще не состоявшуюся передачу, мог бы воспользоваться сам отчуждатель. А это означает, что, находясь в соответствии с законом, консенсуальная конструкция не ущемляет интересов ни одной из сторон и вместе с тем обеспечивает повышенную охрану интересов отчуждателя на случай любой неисправности, допущенной другим контрагентом»⁷

     На  наш взгляд, правовое значение передачи вещи, с которым связывается разграничение  консенсуальных и реальных договоров, зависит от характера того договора, на основе которого происходит передача. Если речь идет о договоре, направленном на переход имущества в собственность, то и передача должна означать переход прав собственности от одной стороны к другой. Все различие между консенсуальным и реальным договором состоит, как уже отмечалось, в том, что переход права собственности в первом случае осуществляется в рамках договора, а во втором - до его возникновения. При этом определение времени самой передачи производится в соответствии со ст. 135 ГК РСФСР и ст. 223 нынешнего ГК. Им должен считаться момент регистрации перехода прав собственности для случаев, когда закон считает это для отчуждения имущества необходимым, и фактическое вручение - во всех остальных случаях.

     В том же месте своей работы О.С. Иоффе приводит пример, который должен, по его мнению, подтвердить необходимость  консенсуальной модели. Автор обращает внимание на то, что при этой модели, «если регистрация состоялась, то, хотя бы дом еще фактически не был передан, приобретатель уже стал его собственником, а потому обязан к содержанию отчуждателя. Если же дом передан, но регистрация не состоялась, договор еще не заключен и никаких связанных с ним обязательств приобретатель нести не может» Но это-то, очевидно, как раз и вписывается в конструкцию реального договора.

     В этой связи заслуживает внимание более общий вопрос о мотивах, которыми руководствуется обычно законодатель при выборе между реальной и консенсуальной моделями соответствующего договора.

     Наиболее  характерна для гражданского договора безусловно модель консенсуального  договора. Это объясняется тем, что  договор - соглашение, а если соглашение налицо, то непосредственно из него возникают и те права и обязанности, которые составляют содержание договора.

     Необходимость в конструкции реального договора появляется тогда, когда законодатель считает необходимым защитить ту из сторон, которой предстоит передать вещь другой стороне. Это связано с тем, что при консенсуальном договоре сторона может понудить контрагента исполнить в натуре эту принятую им на себя обязанность (передать вещь)⁸. Применительно к договору ренты это означало бы возможность для плательщика ренты потребовать от получателя, заведомо более слабой и нуждающейся поэтому в особой защите стороны, передать соответствующее имущество под выплату ренты. Реальная модель договора защищает получателя ренты от такого требования. Следует в целом отметить, что не случайно реальный договор характерен именно для фидуциарных, притом длящихся договоров. К ним как раз и относится договор ренты, для которого фидуциарность и длительность выражаются в том, что имущество передается «сегодня», а его эквивалент будет выплачиваться получателю в будущем, в частности на протяжении жизни получателя ренты (или иного, возможно, более определенного срока).

     Не  менее интересными являются и  другие соображения, высказанные в  литературе по поводу все того же вопроса - о реальном или консенсуальном характере договора ренты. Соглашаясь с большинством, хотелось бы высказать некоторые сомнения по поводу отдельных из них.

     Прежде  всего это относится к толкованию п. 2 ст. 585 ГК. Совершенно справедливо обращается внимание на то, что в зависимости от «платности» или «бесплатности» ренты применению подлежат соответствующие нормы о купле-продаже или дарении. Но одновременно не учитывается, на наш взгляд, существующая в самой этой статье оговорка, которая допускает применение норм соответственно гл. 30 и 32 лишь субсидиарно. В редакции ст. 585 ГК это звучит так: «...поскольку иное не установлено правилами настоящей главы (имеется в виду гл. 33. - М.Б.) и не противоречит существу договора ренты». По этой причине следует признать слишком категоричным указание на то, что только «предписания п. 2 ст. 585 ГК необходимо иметь в виду при решении вопроса о реальности или консенсуальности договора ренты».

     Если  встать на указанную позицию, то возникнут, думается, трудности в обосновании реального характера безвозмездной передачи движимой вещи при необходимости применения в этих случаях договора дарения. Имеется в виду то, что при нынешней редакции ст. 572 ГК договор дарения может быть не только реальным, но и консенсуальным.

     Автор убедительно доказывает необходимость  увязки перехода права собственности  на недвижимое имущество при договоре ренты, независимо от возмездности или  безвозмездности передачи, с моментом регистрации. Но тем самым подчеркивается опять-таки реальная природа договора, поскольку его возникновение все равно связано не с соглашением как таковым, а с передачей вещи.

     В литературе произошло определенное разделение мнений и по вопросу о  том, следует ли отнести рассматриваемый  договор к числу одно- или двусторонних. При этом те, кто считают договор ренты реальным, как правило, последовательны в его признании односторонним⁹, в то время как сторонники консенсуальности договора столь же единодушно считают его двусторонним.¹⁰ Таким образом, ключевое значение придается включению договоров ренты в число реальных или консенсуальных.

     С.А. Хохлов обратил внимание на то, что  договор ренты относится к  «алеаторным (рисковым) сделкам». При  этом он ссылался на соответствующие  выводы О.С. Иоффе. Правда, С.А. Хохлов все  же, как нам кажется, не учел, что в данном случае сам О.С. Иоффе подразумевал не договор ренты как таковой, а только тот его вид, который был единственно урегулированным тогда в ГК, т.е. договор пожизненного содержания с иждивением. Этому договору, равно как и договору пожизненной ренты, действительно присуща алеаторность. Имеется в виду, что признаком этих, как и любых иных пожизненных договоров служит то, что их последствие (результат) для одной или обеих сторон зависит от неизвестного события. Применительно именно к пожизненным сделкам речь идет о неизвестности не самого события (смерти), а времени его наступления. При этом, как отмечал в свое время Г. Дернбург, алеаторность не влияет на эквивалентность отношений сторон. По этой причине рисковые и меновые договоры, по Е. Годэмэ, в равной мере относятся к числу возмездных¹¹.

     В правовом регулировании ренты ГК последовательно проявляет тенденцию  максимально гарантировать интересы ее получателя. Тем более что рента  может оказаться для последнего основным или по крайней мере одним из основных источников средств к существованию.

     Отмеченное  обстоятельство нашло отражение  уже в ст. 584 ГК, посвященной форме  договора ренты. Независимо от вида и  стоимости передаваемого плательщику  имущества договор ренты (один из немногих договоров, для которых установлено это обязательное правило) подлежит нотариальному удостоверению. Вместе с тем указанный договор нуждается и в государственной регистрации. Однако, как следует из п. 2 ст. 165 ГК, государственная регистрация обязательна с тем же последствием нарушения -ничтожностью сделки лишь в случаях, если речь идет о передаче под выплату ренты недвижимости (прав на нее). 

     При осуществлении государственной  регистрации договора, на основе которого происходит переход прав на недвижимость, такому акту (регистрации) подлежит и сам факт перехода имущества в собственность соответствующей стороны и лежащее на этом имуществе обременение, связанное с необходимостью выплачивать ренту. Статья 12 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» позволяет сделать вывод, что при заключении договора ренты производится запись о переходе права собственности на соответствующую недвижимость к новому правообладателю. В подразд. II и одновременно III Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним учиняется запись об ограничении (обременении) права собственности в связи с существованием договора ренты. Среди прочих данных в подразд. III Единого государственного реестра определяются лица, в пользу которых производится ограничение получателя ренты, а также сумма ренты.¹²

     При отсутствии нотариального удостоверения  независимо от того, какое именно имущество  предоставлялось в оплату ренты, совершенная сделка является ничтожной, т.е. недействительной с самого начала. Соответственно наступает двусторонняя реституция, выражающаяся в обязанности возвратить все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре - возместить его стоимость в деньгах. Такая санкция может оказаться особенно чувствительной для той из сторон, которая должна получать ренту, и прежде всего в случаях, когда речь идет о пожизненном содержании с иждивением.

     К числу существенных условий в  данном договоре, как и в любом  другом, относится прежде всего предмет договора. В этой роли выступает как рента - в денежном и натуральной форме, - так и имущество, которое должно быть передано под выплату ренты. Однако конкретизация указанного имущества для ее признания существенным условием договора в данном случае неодинакова.

     Так, в силу п. 1 ст. 583 ГК для денежной ренты  необходима ее «определенность». В  то же время ст. 590 ГК, имея в виду постоянную ренту, устанавливает, что  рента (в данном случае она должна быть непременно денежной) выплачивается  в размере, установленном договором. Следовательно, цена или соответствующие действия в виде выплаты денежной ренты являются существенным условием такого договора. Что же касается ренты натуральной и имущества, передаваемого под выплату ренты, то их цена к числу существенных условий не относится. При отсутствии цены в возмездном договоре (в том и в другом случае) она исчисляется в порядке, установленном п. 3 ст. 424 ГК (имеется в виду цена, «которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичные товары, работы и услуги»).

     Договором может быть предусмотрена передача имущества под выплату ренты  в собственность плательщику  не только за плату, но и безвозмездно. В первом случае переданное имущество  служит полным, а во втором - соответственно частичным эквивалентом выплачиваемой ренты.

     В договоре должны быть предусмотрены  указанные в ст. 587 ГК способы обеспечения  исполнения плательщиком ренты обязанности  по выплате ренты. При этом имеется  в виду, что в отношении недвижимого  имущества соответствующее обеспечение  исполнения обязательства (залог) вытекает непосредственно из императивной нормы закона.

     Статья 585 ГК содержит презумпцию в пользу безвозмездной передачи имущества  в собственность плательщика  под выплату ренты. Следовательно, возмездность должна быть предусмотрена договором. В случаях, когда в договоре закреплена возмездность передачи имущества под выплату ренты, применяется указанная в нем цена этого имущества. Однако, если договор ограничился указанием на необходимость оплаты переданного имущества, но цену не предусматривает, этот пробел и в данном случае может быть устранен в соответствии с тем, что содержится на этот счет п. 3 ст. 424 ГК. Легальная возможность подобного решения вопроса исключает цену, выплачиваемую за передаваемое под выплату ренты имущество, из числа существенных условий рассматриваемого договора.

     В самом ГК названо существенным, а  значит таким, без согласования которого договор не считается заключенным, условие, закрепляющее обязанность  плательщика в случаях, когда  речь идет о передаче под выплату ренты денежной суммы или иного движимого имущества, предоставить определенные гарантии получателю ренты (п. 2 ст. 587 ГК).