Учёт долевых инвестиций

   В отдельных случаях арендодатель может предоставлять дополнительные услуги арендаторам. При этом арендодатель учитывает переданные в аренду объекты  в качестве инвестиционной собственности, если стоимость услуг является несущественной по сравнению с величиной арендной платы.

   Например, владелец офисного помещения предоставляет  услуги арендаторам намного меньше величины арендной платы арендной платы. Владелец отражает офисные помещения  в учёте в качестве инвестиционной собственности.

   На  практике могут возникнуть затруднения  с определением того, является ли дополнительные услуги настолько существенными, чтобы  признавать объекты собственности  в качестве используемых для собственных  нужд.

   Определение имущества  в качестве инвестиционной собственности происходит на основе профессионального суждения. Компания может разработать критерии для обеспечения взвешенного подхода к применению средств инвестиционной собственности, которые должны быть отражены в учётной политике.

   Инвестиционная  собственность признаётся в качестве актива только когда:

1. существует вероятность того, что инвестиционная собственность в будущем принесёт экономические выгоды.

2.  стоимость инвестиционной собственности может быть надёжна оценена.

   Объект  инвестиционной собственности первоначально оценивается по затратам на его приобретение. Стоимость инвестиционной собственности включает цену покупки и все напрямую связанные с приобретением расходы.

   Стоимость объекта инвестиционной собственности  включает первоначальные затраты на приобретение, а также затраты на расширение, реконструкцию и обслуживание объекта, расходы на оплату юридических услуг, налоги на сделки с собственностью и другие операционные расходы.

   Например, компания покупает здание с участком. Компания сносит здание и на этом участке строит офисное здание. Стоимость земли, старого здания, а также затраты на новую постройку включаются в стоимость инвестиционной собственности.

   Предприятия не могут включать затраты на ремонт и текущую эксплуатацию в стоимость инвестиционной собственности. Такие затраты отражаются в отчёте о прибылях и убытках по мере их возникновения. Затраты на обслуживание включают в себя прежде всего расходы на оплату труда, сырьё и материалы, а также могут включать затраты на запасные части.

   Примеры затрат, которые должны отражаться в качестве расходов и не могут  быть капитализированы:

• затраты, связанные с пуском предприятия (за исключением ситуаций, когда существует необходимость приведения объектов в состояние, при котором они могут функционировать в производственном режиме, определяемом руководством компании);
• эксплуатационные расходы, которые возникли до того, как объекты инвестиционной собственности достигли запланированных эксплуатационных характеристик;
• сверхнормативная  величина материальных расходов, расходов на оплату труда, других ресурсов, используемых в строительстве или реконструкции объектов собственности;

• расходы по процентам.

   Например, компания является владельцем многоэтажного  офисного помещения, которое сдаёт  в аренду. Обязанность компании-арендодателя является уборка, ремонт и техническое обслуживание помещений общего пользования. Эти затраты отражаются в момент их возникновения в отчёте о прибылях и убытках как расходы, понесённые в целях увеличения доходов от сдачи в аренду.

Справедливая  стоимость инвестиционной собственности- это стоимость. 

   2.2 Последующая оценка объекта инвестиционной собственности после его признания 
 

   В учётной политике компания должна выбрать:

• либо способ учёта по справедливой стоимости;
• либо способ учёта по затратам на приобретение (строительство) в отношении объектов инвестиционной собственности.

   Переход от учёта по фактическим затратам к учёту по справедливой стоимости  может способствовать лучшему представлению  информации в финансовой отчётности.

   Справедливая  стоимость должна определяться независимым  оценщиком, который имеет :

• соответствующую профессиональную квалификацию;
• опыт оценки объектов, относящихся к соответствующему типу инвестиционной собственности.

   После первоначального признания объектов собственности в сумме затрат на их приобретение(строительство) компания, которая ведёт учёт по справедливой стоимости, оценивает все свои объекты инвестиционной собственности по справедливой стоимости.

   Арендатор должен применять оценку по справедливой стоимости в отношении инвестиционной собственности, полученной по договору операционной аренды.

   Прибыль/убытки от изменения справедливой стоимости  отражаются в отчёте о прибылях и  убытках в периоде их возникновения.

   Справедливая  стоимость инвестиционной собственности- это стоимость инвестиционной собственности в сделке между осведомлёнными, желающими совершить такую сделку независимыми сторонами.

   Определение справедливой стоимости предполагает одновременную передачу объекта  собственности при продажи и его оплату покупателем.

   Справедливая  стоимость объекта инвестиционной собственности определяется без  учёта расходов, возникающих при  его продаже.

   Справедливая  стоимость объекта инвестиционной собственности отражает состояние  рыночных цен по состоянию на отчётную дату. Поскольку рыночные условия могут меняться, сумма, представленная в качестве справедливой стоимости, также подлежит изменению.

   Определение справедливой стоимости означает, что  покупатель и продавец имеют информацию, включающую:

• технические характеристики объекта инвестиционной собственности;
• существующие и потенциальные возможности эксплуатации объекта;
•   рыночные цены на аналогичные объекты по состоянию на отчётную дату.

     При определении справедливой  стоимости инвестиционной собственности компания учитывает основные средства, неотделимые от функционального назначения инвестиционной собственности, в её составе.

   Например, такое оборудование, как лифты  и кондиционеры, системы отопления, часто являются неотъемлемой частью здания и обычно включается в справедливую стоимость инвестиционной собственности, а не учитывается отдельно в качестве основного средства. Или при сдаче в аренду офиса его справедливая стоимость обычно включает стоимость мебели, которая сдаётся вместе с офисом, так как доход от сдачи собственности в аренду относится к меблированному офису. При включении мебели в справедливую стоимость инвестиционной собственности компания не учитывает мебель в качестве отдельного актива.

   Оценка  по справедливой стоимости используется до момента выбытия объекта даже в том случае, если сделки с инвестиционной собственностью на рынке проводятся реже или если рыночные цены на аналогичную собственность становятся менее устойчивыми.

   Если  компания организует учёт по фактической  стоимости, то вся инвестиционная собственность должна оцениваться по фактической стоимости приобретения (строительства) за вычетом накопленной амортизации и за вычетом накопленных убытков от обесценивания.

   В этом случае учёт объектов инвестиционной собственности одинаков с методом учёта по фактической стоимости согласно разделу 16 НСФО №2 

2.3 Перевод объекта из одной группы собственности в другую 

   Перевод объекта в инвестиционную собственность  или вывод из её состава осуществляется только в случае изменения способа  его эксплуатации, подтверждённого следующими событиями:

1.  начало использования собственности самим владельцем- перевод объекта из инвестиционной собственности в собственность, используемую для собственных нужд.;

2. начало подготовки к продаже- перевод объекта из инвестиционной собственности в запас;

3. окончание использования самим владельцем- перевод объекта из собственности, используемой для собственных нужд, в инвестиционную собственность;

4. начало сдачи в операционную аренду- перевод объекта из запасов в инвестиционную собственность;

5. окончание строительства или реконструкции –перевод объекта из собственности, находящейся в процессе строительства или реконструкции, в инвестиционную собственность.

   Если  компания принимает решение продать  объект инвестиционной собственности без проведения дополнительных работ по его реконструкции, она должна продолжать классифицировать этот объект, вплоть до списания его с баланса, как инвестиционную собственность, а не как запасы.

   Например, компания учитывает объекты инвестиционной собственности по справедливой стоимости. Когда бухгалтер переводит объект стоимостью 5 000000 тенге из инвестиционной собственности в состав средств, предназначенных для продажи, или в состав объектов, используемых для собственных нужд, его балансовая стоимость не меняется. При этом не возникает прибыли или убытка. Пример показан в Таблице 2.5

Таблица 2.5

   Учёт  справедливой стоимости

 
 

   2.4 Перевод объекта, используемого для собственных нужд, в состав инвестиционной собственности 
 

   Компания  учитывает объект по справедливой стоимости. Вы переводите его из группы основных средств в инвестиционную собственность. Балансовая стоимость объекта до перевода 17 000000 тенге , он был переоценён, и сумма составила 19 000000 тенге. Прирост в размере 2 000000 тенге включается в состав капитала в качестве резерва переоценки. Учёт объекта по справедливой стоимости приведён в Таблице 2.6.

Таблица 2.6

   Учёт  объекта по справедливой стоимости

   До  даты перевода собственности, используемой для собственных нужд, в инвестиционную собственность, учитываемую по справедливой стоимости, компания продолжает начислять  амортизацию по этой собственности и признавать убытки от обесценивания.

   Существующая  на дату перевода разница между балансовой стоимостью и справедливой стоимостью признаётся как уменьшение или увеличение балансовой стоимости в результате переоценки: любое уменьшение балансовой стоимости в результате переоценки незамедлительно признаётся в отчёте о прибылях и убытках.

   Например, основное средство, используемое для  собственных нужд, имеет балансовую стоимость 19000000 тенге. Оно переводится в состав инвестиционной собственности и переоценивается до 14000000 тенге. Уменьшение балансовой стоимости в размере 4000000 тенге признаётся в качестве расхода в отчёте о прибылях и убытках и может быть признано в балансе как начисленная амортизация. Перевод объекта в инвестиционную собственность показан в Таблице 2.7.