Инвестии в недвижимость

Налоги платим с первого  года после ввода в эксплуатацию объекта.

Налог на прибыль: 20%

Чистая прибыль находится  как прибыль к налогообложению  за вычетом налогов: 474,176 млн. д. е.

Дивиденды составят 24 % от суммы акционерного капитала: 61,2 млн. д. е.

Нераспределенная прибыль  рассчитывается как разница между  чистой прибылью и дивидендами: 412,97.

Аналогично расчеты выполнены  для последующих периодов.

Денежные потоки для финансового  планирования приведены в табл. 2.5

 

 

 

Таблица 2.5

Денежные потоки для финансового  планирования, млн. д. е.

 

Денежные потоки для финансового планирования, млн. д. е.
Показатель	Расчетный период						Итого
	Строительство	Освоение	Полная производственная мощность
	0%	75%	100%	100%	100%	100%
Приток наличности	305	1189,5	1586	1586	1586	1769,1	8021,6
Источники финансирования	305						305
Доходы от продаж		1189,5	1586	1586	1586	1586	7533,5
Ликвидационная стоимость						183,1	183,1
Отток наличности	42,75	828,494	907,844	907,844	907,84	907,844	4502,62
Общие активы (табл. 3)	42,75	14,25					57
Всего функционально-административных издержек	-	576	667	667	667	667	3244
Возврат банковских кредитов	-	50	-	-	-	-	50
Проценты за кредит	-	8,5	-	-	-	-	8,5
Налоги	-	118,544	179,644	179,644	179,64	179,644	837,12
Дивиденды	-	61,2	61,2	61,2	61,2	61,2	306
Превышение/дефицит	262,25	361,006	678,156	678,156	678,16	861,256	3518,98
Кумулятивная наличность	262,25	623,256	1301,412	1979,568	2657,7	3518,98	-

 

Приток наличности состоит  из потоков денежных средств от финансовой деятельности, в частности от учредителей (собственный капитал), банковских кредитов. В составе денежного притока  от операционной, или текущей, деятельности показываем выручку от реализации (доход  от продаж).

Остаточная стоимость  определяется как разность между  первоначальной стоимостью зданий, сооружений, оборудования и произведением амортизационных  отчислений в размере 4 и 10 % соответственно на общий период производства, равный пяти годам.

Потоки по инвестиционной деятельности представлены величиной  вложений в активы (основной капитал  и оборотный капитал), которые  определены по годам расчетного периода в табл. 3 и величиной ликвидационной стоимости предприятия.

Проценты по кредиту платятся, начиная с 1-го года, в соответствии с установленной ставкой по кредиту.

При построении прогноза денежных потоков для финансового планирования следует обеспечивать положительное  сальдо для каждого из интервалов расчетного периода.

В строке «Налоги» учитывается  только налог на прибыль в размере  налоговой ставки, установленной  Федеральной налоговой службой  на дату расчета курсовой работы. Чистая прибыль равна чистой прибыли  за вычетом налогов.

Источники финансирования определены нами в табл. 2.3.

Доход от продаж – данные табл. 2.4.

Ликвидационная стоимость  предприятия = Стоимость земли + Остаточная стоимость зданий, сооружений + + Остаточная стоимость оборудования + Оборотные средства, вложенные в проект в 0-й и 1-й годы

Поскольку уже в первом году своей работы предприятие может  возместить все затраты на производство и реализацию продукции за счет выручки  от продаж и имеет чистую прибыль в размере 474,176 млн. д. е., то у него возникает возможность полностью выплатить проценты за пользование кредитом, полученным в год 0 под 17 % и вернуть основной долг. Кроме того, в нашем варианте возникает возможность выплатить дивиденды уже в первый год реализации проекта. В общем случае проценты по кредиту платятся, начиная с 1-го года, в соответствии с установленной ставкой по кредиту .

Превышение (дефицит) определяют как разность притоков и оттоков  для каждого интервала расчетного периода (табл. 15).

Кумулятивная наличность определяется нарастающим итогом по сумме превышения (дефицита) по интервалам расчетного периода.

 

Таблица 2.6

Таблица денежных потоков, млн. д. е.

Таблица денежных потоков, млн. д. е.
Показатели	Годы расчетного периода						Итого
	0-й	1-й	2-й	3-й	4-й	5-й
Приток  наличности	0	1189,5	1586	1586	1586	1769,1	7716,6
Доходы от продаж		1189,5	1586	1586	1586	1586	7533,5
Ликвидационная стоимость	0	0	0	0	0	183,1	183,1
Отток наличности	271,75						271,75
Инвестиции в основной капитал	229						229
Инвестиции в оборотный  капитал	42,75	14,25					57
Возврат банковских кредитов	-	50	-	-	-	-	50
Проценты за кредит	-	8,5	-	-	-	-	8,5
Функционально-административные издержки	-	576	667	667	667	667	3244
Налоги	-	118,544	179,64	179,644	179,64	179,644	837,12
Чистый денежный поток	-271,75	1189,5	1586	1586	1586	1769,1	7445
Кумулятивная наличность	-271,75	917,75	2503,8	4089,75	5675,8	7444,85	-
Коэффициент дисконтирования	1	0,81398	0,6626	0,539322	0,439	0,35734	3,8122
Текущая стоимость	-271,75	968,235	1050,8	855,3653	696,25	632,169	3931,1
Чистый дисконтированный доход (NPV)	-271,75	696,485	1747,3	2602,687	3298,9	3931,11	-
Доля акц капитала =	0,836066
Доля заемного капитала=	0,163934
ССК=	0,228525
	1,228525

 

Данные по притокам и оттокам  денежных средств по соответствующим  составляющим можно получить из табл. 4. Обратите внимание, что дивиденды, а также источники финансирования в данной таблице не учитываются.

Для расчета показателей  инвестиционной привлекательности  проекта и его эффективности  построим таблицу денежных потоков (табл. 2.6)

Чистый денежный поток (NCF – Net Cash Flow) определяется как разность между притоком и оттоком наличности для соответствующего интервала расчетного периода. Например, для первого года периода  
NPV = 696,485млн. д. е.

Кумулятивный NCF определяется в следующем порядке:

в 0-й год он равен NCF;

в 1-й год равен кумулятивному  NCF 0-го года + NCF 1-го года;

во 2-й год – кумулятивному  NCF 1-го года + NCF 2-го года и т. д. Графа «Итого» по этой строке не заполняется.

Для определения коэффициента дисконтирования необходимо определить средневзвешенную стоимость капитала (ССК).

Величина инфляции в нашем  расчете не учитывается.

Определим ССК следующим  образом.

1. Определяются все источники  финансирования данного проекта,  их доля (удельный вес) в общем  объеме финансирования и стоимость  привлечения каждого источника.  В нашем проекте источниками  выступают акционерный капитал  и банковский кредит. Стоимость  их привлечения равна соответственно дивидендам (24 %) и процентам по кредиту (17 %).

2. ССК рассчитывается как сумма слагаемых, каждое из которых представляет собой произведение доли источника финансирования и стоимости его привлечения. 

Текущая стоимость денежного  потока (PV – Present Value) определяется перемножением NCF и коэффициента дисконтирования при выбранной ставке сравнения в каждом году.

3. Рассчитывается индекс рентабельности инвестиции PI, показывающий соотношение отдачи капитала и вложенного капитала.

Для нашего примера:

                                                                                              (2)

PI=

14,74514

1474,51%

 

Для эффективности проектов должно быть выполнено условие PI >1, или 100 %. Поэтому превышение над единицей рентабельности нашего проекта означает некоторую его дополнительную доходность при рассматриваемой ставке процентов. Таким образом, проект выгоден.

4. Рассчитывается внутренняя норма доходности, обозначаемая как IRR (internal rate of return).

Для упрощенных расчетов используют метод секущей средней:

а) определяют значение ставки сравнения ( ), при котором чистая текущая стоимость положительна ( );

б) определяют также подбором ставку сравнения ( ), при которой чистая текущая стоимость – отрицательное число ( );

в) рассчитывают величину IRR по формуле

 

                                                                        (3)

Расчет дает достаточно достоверный  результат, если  и  различаются не более чем на один-два процентных пункта (в абсолютном выражении). Исходные данные для расчета приведены в табл. 2.7.

Таблица 2.7

Исходные данные для расчёта IRR

 

IRR
Период	Денежный поток	= 4,22 = 422 %		= 4,23 = 423 %
		4,63		4,64
		Коэффициент дисконтирования	Дисконтированный денежный поток	Коэффициент дисконтирования	Дисконтированный денежный поток
0	-271,75	1	-271,75	1	-271,75
1	1189,5	0,177619893	211,28	0,177304965	210,90
2	1586	0,031548827	50,04	0,03143705	49,86
3	1586	0,005603699	8,89	0,005573945	8,84
4	1586	0,000995328	1,58	0,000988288	1,57
5	1769,1	0,00017679	0,31	0,000175228	0,31
NPV	–	–	0,34	–	-0,268884171

 

Таким образом,

_IRR=463,514

Если стоимость капитала, намечаемая для реализации проекта, меньше, чем IRR проекта, то инвестирование средств в проект выгодно.

Исходя из вышеизложенного  в нашем проекте инвестирование целесообразно.

5. Рассчитывается срок окупаемости проекта (РР). Это период, за который отдача на капитал достигает значения суммы первоначальных инвестиций.

Срок окупаемости инвестиций по анализируемому проекту лежит  между годом 0-м и годом 1-м расчетного периода, что видно из таблицы  денежных потоков: нарастающим итогом сумма дисконтированных денежных потоков  в 0 году составляет –271,75, а в 1 году +696,48 млн. д. е. Таким образом, после 0 года проекта осталась не возмещенной доходами величина инвестиций 271,75 млн. д. е., а за 1 год дисконтированный денежный поток составил 968,23 млн. д. е. Следовательно, доля 1 года для возмещения инвестиций составит 271,75/968,23 = 0,28  года и срок возврата – 0,28 года, или 3,4 мес. Срок окупаемости меньше, чем срок реализации проекта, следовательно, проект выгоден.

В заключение первого этапа  проекта построим график чистой текущей  стоимости (NPV), который наглядно представляет срок окупаемости проекта (рис. 1).

Рисунок.1 График чистой текущей  стоимости

 

4.2 Анализ чувствительности инвестиционного проекта к изменению внешних и внутренних параметров

Для принятия эффективного инвестиционного решения необходимо провести анализ чувствительности и  определить критические параметры  проекта.

Анализ чувствительности инвестиционного проекта состоит  в оценке влияния изменения какого-либо одного параметра проекта на показатели эффективности проекта при условии, что прочие параметры остаются неизменными. Например, для оценки чувствительности проекта к увеличению цены единицы  продукции необходимо зафиксировать  остальные параметры инвестиционного  решения на базовом уровне, а цену единицы увеличить на прогнозируемую величину, например на 10 %. Затем вновь  определить чистую текущую стоимость  проекта (как основной результирующий показатель) и сравнить ее с базовой  величиной NPV.

Оценим влияние параметров на главный, или базовый, показатель эффективности инвестиционных решений, т. е. на чистую текущую стоимость проекта (NPV).

В инвестиционном анализе  существует базовая модель зависимости  результативного показателя от влияния  внешних и внутренних факторов, которая  может быть представлена следующим  образом: