Инвестии в недвижимость

Содержание

     Введение

1. Теоретическая часть……………………………………………………….3

1. Характеристика недвижимости как актива для инвестирования……………………………………………………………5

1. Понятие недвижимости и ее виды, типы, преимущества и недостатки…………………………………………………………………5
2. Характеристика недвижимости как актива для инвестирования…….8
2. Особенности рисков инвестирования в недвижимость……………….14

2.1.Понятие рисков и  их факторы…………………………………………..14

    2.2. Виды рисков присущие объекту недвижимости …………………….15

3. Ипотечное кредитование как инструмент инвестирования в недвижимость…………………………………………………………….19

III.Методическая часть………………………………………………………26

2. Практическая часть………………………………………………………31

4.1 Инвестиционный анализ……………………………………………….31

4.2 Анализ чувствительности  инвестиционного проекта к изменению  внутренних и внешних параметров………………………………………..36

4.3 Построение дерева решений…………………………………………...41

Заключение

Библиографический список

Приложение 1

Приложений 2

Приложение 3

 

 

 

 

 

 

Введение

Становление и развитие рыночных отношений в экономике России связано в значительной мере с  объектами недвижимости, которые  выступают в качестве средств  производства (земля, производственные, складские, торговые, административные и прочие здания, помещения и сооружения).

Кроме того, объектами недвижимости являются земельные участки, жилые  дома, дачи, квартиры, гаражи, которые  выступают в качестве предметов  потребления.

Объекты недвижимости, выступая в качестве основы общественного  производства, являются базой хозяйственной  деятельности, развития предприятий  и организаций всех форм собственности. Недвижимость обладает особенностями  товара, который продаётся и покупается, т.е. обращается на рынке.

Прошедшая в стране приватизация государственных предприятий и  организаций и возникновение  различных организационно-правовых форм собственности привели к  качественному изменению инвестиционно-строительной сферы и к выделению самостоятельного сегмента - рынка недвижимости.

Переход к рыночным отношениям, связанный с появлением реальных хозяев средств производства, немыслим без развития рынка недвижимости.

Современное устройство общества требует от всех его членов постоянно  решать задачу по наиболее эффективному использованию имеющихся в их распоряжении ресурсов, как материальных, так и нематериальных.

Но, рынок недвижимости, являясь  частью инвестиционного рынка, имеет  уникальные особенности. Он представляет собой сферу вложения капитала в  объекты недвижимости и систему  экономических отношений, которые  возникают при расширенном производстве. Эти отношения появляются между  строителями и инвесторами при  купле - продаже недвижимости, ипотеке, аренде и т. д.

Целью данной работы является – раскрытие сущности и значимости инвестиций в недвижимость на основе современной российской практике.

В соответствии с целью  можно выявить и задачи:

1. Раскрыть сущность инвестиций в недвижимость;
2. Установить особенности недвижимости как актива для  инвестирования;
3. Выявить особенности рисков инвестирования в недвижимость.
4. Рассмотреть ипотечное кредитование.

Курсовая работа состоит  из двух частей – теоретической  и практической.

При написании работы использовались нормативно-правовые акты РФ, а также  информация с сайтов фирм, работающих в сфере инвестиционного анализа.

Успех бизнеса в условиях рыночной экономики во многом предопределяется качеством информации, на основе которой  принимаются ответственные финансовые решения. Именно поэтому сбор и аналитическая  обработка информации, в том числе  рыночной, сегодня являются как предметом  отдельного изучения с научно-методологической точки зрения, так и предметом  самостоятельного бизнеса.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

I. Теоретическая часть

1.Характеристика  недвижимости как актива для  инвестирования

1.1.Понятие недвижимости  и ее виды, типы, преимущества и недостатки

Недвижимость включает в  себя землю, земельные участки, все  находящееся на и под поверхностью земли. В нее включаются объекты, присоединенные к земле, независимо от того, имеют они природное происхождение  или антропогенное. В России во времена  правления Петра I термин «недвижимое  и движимое имущество» впервые появился в Указе от 23 марта 1714 г. «О порядке  наследования в движимых и недвижимых имуществах». В то время к недвижимому  имуществу относились: земля, угодья, дома заводы, фабрики, торговые лавки, а также полезные ископаемые и  иные строения (например шахты, мосты, плотины).

С точки зрения экономики  недвижимость рассматривается как  материальный актив, инструмент, с помощью  которого можно получить доход, как  объект инвестирования. В России существует деление имущества на движимое и  недвижимое Согласно ст. 130 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ) к «недвижимому имуществу относятся  земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, т. е. объекты, перемещение которых  без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса многолетние  насаждения, здания, сооружения». К  недвижимости относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные  и морские суда, суда внутреннего  плавания, космические объекты. Недвижимое имущество включает в себя права  на объект недвижимости.

  Недвижимость классифицируется  по следующим видам: 

— для жилья (дома, дачи); — для ведения коммерческой деятельности (офисы, здания, сооружения);

— для производственных целей (цеха, заводы, здания производственного  назначения);

— для сельскохозяйственной деятельности (сельскохозяйственные комплексы, фермы).

Существует три основных типа недвижимости – это земля, жилье  и нежилые помещения.

Основой объекта недвижимости является земля. Земля – это основополагающий фактор в любой коммерческой деятельности, которая косвенно или прямо участвует  в производстве товаров или оказании услуг. Земля подразделяется на:

1) земельные участки, предназначенные  под застройку или для иных  целей использования;

2) природные комплексы,  предназначенные для их эксплуатации (месторождения и т. д.)

Жилье – это строение со всеми удобствами, предназначенное  для проживания человека.

Жилье бывает: элитным, типовым, городским загородным и др.

Недвижимость неоднородна  по своему составу, способности удовлетворить  различные потребности человека и по ее функциям.

Недвижимость подразделяется по функциональному признаку на жилую  и нежилую.

В нежилой выделяют промышленную, коммерческую, рекреационную недвижимую собственность, институциональную, мотели отели и недвижимость, которая  предназначена для смешанного использования.

Под промышленной недвижимостью  понимают промышленные сооружения, работающие заводы, складские помещения.

Рекреационная недвижимость предназначена для отдыха – это  сооружения на территориях курортов, стадионы, клубы, плавательные бассейны и другие сооружения, предназначенные  для развлечения.

 

Институциональная недвижимость – это здания для правительственных  или муниципальных органов, больниц, санаториев и других функций специального назначения.

Имущество смешанного назначения – это комбинация перечисленных  типов недвижимого имущества.

Виды недвижимости по степени  готовности к эксплуатации:

1) сооружения, введенные  в эксплуатацию;

2) здания, которые требуют  капитального ремонта или реконструкции;

3) незавершенное строительство.

По степени воспроизводимости  в натуральной форме выделяют недвижимость:

1) невоспроизводимую –  это месторождения полезных ископаемых;

2) воспроизводимую – это  сооружения, здания.

По степени специализации  различают:

1) специализированную: химические  и нефтеперерабатывающие заводы; музеи и иные здания, принадлежащие  к культуре.

2) неспециализированную  – это иная недвижимость, на  которую есть спрос на открытом  рынке для инвестирования.

По характеру использования  недвижимость необходима для жилья, коммерческой деятельности, сельскохозяйственных нужд, специальных целей (школы, церкви).

По целям владения она  предназначена для бизнеса, проживания владельца, в качестве инвестиций, для  развития и освоения, в качестве товарных запасов, для потребления  ресурсов, которые в настоящее  время истощены.

  Преимуществами недвижимости  являются:

1) вложение капитала в  недвижимость дает более высокую  отдачу, чём предоставление кредита  под залог недвижимости и получение  исходных процентов от заемщика;

2) сама недвижимость является  самым надежным способом страхования  от спада покупательной способности  валюты и роста цен. 

  Недостатками недвижимости  являются:

1) недвижимость не обладает  высокой ликвидностью в короткий  период времени; 

2) трудно разумно вложить  средства при покупке недвижимости  без квалифицированного совета;

3) владение недвижимостью  заставляет инвестора предпринимать  действия по ее управлению;

4) существует большая  степень риска, что недвижимость  не принесет такого дохода, на  который рассчитывает инвестор, а даже наоборот.

1.2.Характеристика  недвижимости как актива для  инвестирования

Недвижимость рассматривается  и как актив для инвестирования. С точки зрения инвестирования важнейшими характеристиками недвижимости являются как экономические, таки физические характеристики. К экономическим  характеристикам относят: различные  пристройки и характерные для  них объекты, редкость, которая выражается в уникальности, неповторимости. К  физическим характеристикам относят: неподвижность, которая позволяет  регулировать правовой механизм в большей  степени, чем в отношении движимого  имущества, неразрушимость, она определяет постоянство инвестиций в недвижимости, неоднородность, наличие различного типа построек. Для принятия решения  об инвестировании необходимо провести анализ рынка недвижимости по принятию решения вопросов оценки стоимости  отдельных видов, для выявления  доходных сегментов, определения уровня рисков инвесторов, целесообразности инвестирования в строительство.

Недвижимость, благодаря  своим основным свойством, всегда являлась привлекательным объектом для инвестирования. Но, тем не менее, всегда возникает  вопрос, в какую недвижимость выгоднее инвестировать, что предпочтительнее: квартира или дом, земля или новое  офисное здание?

Особенности инвестирования в недвижимость предопределяются следующими факторами:

1) Недвижимость тесно  связана с землёй (за исключением  некоторых случаев, установленных  законом) и её трудно переместить  с места на место без нанесения  объекту недвижимости ущерба. Именно  поэтому инвестирование в недвижимость  должно сопровождаться тщательной  проработкой юридического вопроса  о праве собственности на землю,  на которой она располагается.

2) Недвижимость служит  долгий срок, который исчисляется  десятками и сотнями лет. Именно  поэтому инвестиции в объекты  недвижимости являются долгосрочными,  приносящими доход в течение  срока эксплуатации объекта.

3) Разные объекты недвижимости  имеют разную инвестиционную  привлекательность, которая обусловлена  конструктивными, географическими,  политическими, экономическими и  иными факторами, которые установились  в том месте, где располагается  объект недвижимости. Каждый конкретный  объект недвижимости уникален  и фактически нет одинаковых  объектов, что требует индивидуального  подхода к оценте инвестиционных  проектов.

4) Недвижимость трудно  похитить, сломать или потерять  при обычных условиях эксплуатации. Но в тоже время, недвижимость  зачастую является объектом мошенничества  и её можно лишиться юридически. Более того, недвижимости может  быть нанесён ущерб пожаром,  затоплением и другими аналогичными  явлениями. Именно поэтому инвестирование в недвижимость всегда сопровождается её комплексным страхованием (страхование сделки от посягательства мошенников и т.п., страхование самого объекта от пожара, затопления и т.п.).

5) Высокая стоимость объекта  недвижимости обуславливает необходимость  специальных методов её финансирования (инвестиций), среди которых выделяют: собственное финансирование; кредитование; акционирование; лизинг и другие.

6) Перенос стоимости объекта  недвижимости в процессе эксплуатации происходит постепенно посредством амортизации. Это позволяет включать (переносить) высокую стоимость объекта недвижимости в цену выпускаемой продукции частями, которые соразмерны с оттоком денежных средств на погашение задолженности по кредиту и по процентным платежам.