Инвестии в недвижимость

Риск неплатежеспособности. Потери, которые возникают в результате реакции рынка на деятельность инвестора.

Риск процентной ставки. Потери от воздействия движения рыночных процентных ставок на прибыль и капитал.

Операционный риск. Потери, связанные с ошибками и другими  нарушениями при проведении операций. Также можно выделить риски инвестирования в готовые объекты (эксплуатации здания, маркетинговой политики), риски  девелопмента зданий (организационно-правовые, рыночные).

По словам Андрея Прокофьева, управляющего партнера 'Конкордия Эссет  Менеджмент', хотя каждый инвестор классифицирует риски самостоятельно, в своей  компании они определяют их вид и  значимость следующим образом: наиболее трудно регулируемыми считаются  организационно-правовые риски. То есть  риск неполучения в срок всех согласований и утверждений, что затягивает начало  строительства и увеличивает  срок всего проекта в целом; все  риски, связанные с финансовым состоянием застройщика,- риск увеличения сроков строительства и, соответственно, уменьшение планируемой доходности; рыночный риск - ошибки маркетинговой политики, касающиеся неверного построения  ценовой  политики и ошибочного определения  концепции проекта.

Различные виды инвестиционных рисков взаимосвязаны. Так, например, валютный риск можно рассматривать как  разновидность рыночного риска. Возможность внезапного изменения  законодательства порождает одновременно риск упущенной финансовой выгоды и валютный риск (опосредованно через влияние на курс национальной валюты). Такие различные по силе и характеру взаимосвязи осложняют анализ и контроль  инвестиционных рисков. Ранжирование рисков в порядке важности для конкретного  инвестора определяется величиной возможных потерь и зависит от его специализации, характера деятельности, сегмента рынка и других индивидуальных особенностей.

К источникам риска относятся:

1) вид недвижимого имущества  (возможное изменений условий  предложения и спроса на имущество  данного вида безотносительно  месторасположения объекта, например избыточное предложение офисных зданий и помещений);

2) возможность изменения  соотношения предложения и спроса (из-за цикличности рынка недвижимости  возможно повышение или снижение  спроса на недвижимость в краткосрочном  плане, когда предложение объектов  недвижимости неэластично);

3) инфляция (реальные денежные  потоки доходов от аренды или  продажи могут быть ниже предусмотренных  договором из-за инфляции, в частности,  чем больше срок аренды, тем  такой риск больше);

4) местоположение объекта  (условия регионального рынка,  перспективы социально-экономического  развития региона; факторы, в  силу которых недвижимость в  пределах регионального рынка  может стать менее привлекательной);

5) условия арендного договора (арендный риск связан с тем,  что арендатор может не заплатить  всю арендную плату, предусмотренную  арендным договором);

6) условия предоставления  кредитов (кредитный риск обусловлен  способностью владельца недвижимости  обслуживать долговые обязательства);

7) физический износ, устаревание,  порча; моральный и экономический  износ (риски физического, морального  и экономического износа могут  снизить доходность недвижимости);

         8) возможности и условия реинвестирования (действие источника данного риска противоположно действию инфляции, так как полученные денежные доходы не могут быть реинвестированы с той же ставкой дохода, что и первоначальные инвестиции);

9) изменения в законодательном  регулировании и налогообложении.

3.Ипотечное кредитование  как инструмент инвестирования  в недвижимость

Ипотека – слово древнегреческое, которое переводится как «основание», «залог» (Словарь античности. М., 1989 г. С. 230). Ее возникновение было определено появлением частной собственности и главным образом на земельные участки. Эти процессы наиболее активно развивались в Древней Греции, что и явилось предпосылкой развития залогового права. Так, при залоге движимых вещей они передавались во владение кредитора и находились у него до уплаты долга. В случае неуплаты долга кредитор продавал их для удовлетворения своих требований.

Система ипотечного кредитования – это составная часть любой  развитой системы частного права, начиная  со времен Древнего Рима и Древней  Греции. Роль ипотеки постоянно растет, так как состояние экономики  в настоящее время неудовлетворительное. Продуманная и эффективная ипотечная  система может поспособствовать снижению инфляции и решить экономические  и социальные проблемы.

Возникновение ипотеки. По мнению историков, самое первое упоминание об ипотеке приходится на VI в. До н. э. В Греции под словом «ипотека» понималась ответственность должника перед кредитором определенными земельными владениями. На границе определенной земельной территории, которая принадлежала должнику, если оформлялось обязательство, ставился столб, который и получил название «ипотека». На этом столбе отмечались долги собственника земли. Позднее вместо столбов применяли особые книги, которые назывались «ипотечными» В Древней Греции первоначальные формы ипотеки обеспечивали гласность: любое заинтересованное лицо могло удостовериться в состоянии земельной собственности.

В Древней Греции появился институт ипотеки, он оказывал очень  большое влияние на развитие римского гражданского права, в нем вырабатывалось несколько форм вещных обеспечений, которые в дальнейшем становились фундаментом для последующего развития института залога. Фидуция являлась первоначальной формой залога в Древнем Риме, ее сущность в том, что должник в обеспечение своего долга мог передать во владение или в собственность кредитору любое имущество, а кредитор должен был обязательно возвратить это имущество должнику после того, как последний погасит свой долг. В дальнейшем появился пигнус. При пингусе имущество передавалось во временное владение до выплаты долга.

Кредитор имел право самостоятельной  продажи предмета залога только тогда, когда должник просрочит исполнение своего обязательства. Римское право  восприняло ипотеку, которая была выработана в Греции, как форму залога, при  ней не требовалось отдавать заложенное имущество во владение залогодержателю.

В России впервые понятие  «ипотека» было введено в 1992 г. Законом Российской Федерации «О залоге», который закрепил возможность ипотеки как способа обеспечения обязательств.Экономическая система предоставляет множество инструментов инвестирования в недвижимость. Так, исследователь рынка недвижимости Марк Шнайдерман выделяет следующие инструменты: свободный собственный капитал, заемный капитал, опционы, смешанные долговые обязательства, ипотека. Особо необходимо выделить ипотеку, под которой понимается разновидность залога недвижимого имущества, служащего обеспечением исполнения залогодателем основного обязательства перед залогодержателем. С понятием ипотеки неразрывно связано понятие ипотечного кредита. Ипотека — это финансовый инструмент, заключающийся в предоставлении кредита под залог недвижимости. Строго говоря, с позиций российского гражданского права термин «ипотека» означает залог недвижимости, являющийся одной из форм обеспечения обязательств — и не обязательно только кредитных. В этой связи более корректным является словосочетание «ипотечный кредит», хотя в зарубежной практике оба термина часто рассматриваются как синонимы.

В соответствии с Федеральным  законом от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об  ипотеке (залоге недвижимости)», по договору об ипотеке одна сторона — залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право  получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству  из стоимости заложенного недвижимого  имущества другой стороны — залогодателя преимущественно перед другими  кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными Федеральным законом.

Залогодателем может быть сам должник по обязательству, обеспеченному  ипотекой, или лицо, не участвующее  в этом обязательстве (третье лицо). Имущество, на которое установлена  ипотека, остается у залогодателя в  его владении и пользовании. Договор  об ипотеке требует обязательной государственной регистрации и  нотариального удостоверения.

Права залогодержателя по обеспеченному ипотекой обязательству  и по договору об ипотеке могут  быть удостоверены закладной, являющейся по российскому законодательству именной  ценной бумагой и удостоверяющей следующие права ее владельца: (а) право на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному  ипотекой имущества, указанного в договоре об ипотеке; (б) право залога на указанное  в договоре об ипотеке имущество.

Почти все сделки по покупке  недвижимости совершаются с привлечением ипотечных кредитов. В тех случаях, когда для завершения инвестиционной сделки используются кредитные средства, говорят, что заемщик применяет  финансовый леверидж (иногда используют термин «финансовый рычаг»). Обычно коэффициент ипотечной задолженности (или доля заемного финансирования) составляет от 60 до 80% стоимости недвижимости.

Ипотечный кредит, выданный под залог недвижимой собственности, до этого момента свободной от залога, называют первой, или старшей, ипотекой. Последующие кредиты под уже заложенную собственность — это вторичные, или младшие, ипотеки.

В данном случае ипотека  служит стоимостным обеспечением кредита, опосредуя движение ссуженной стоимости  в процессе кредитования. Являясь  важным элементом кредитных отношений, ипотека имеет большое значение для их развития. Применение ипотеки  увеличивает количество потенциальных  заемщиков как субъектов кредитных  отношений. При ипотечном жилищном кредитовании кредитные ресурсы  поступают на рынок жилья. Однако сферой ипотечного кредита может  быть охвачен не только потребительский  сектор экономики, но и производственный, и аграрный.

Ипотечный кредит – это  кредит, который обеспечивается недвижимой собственностью.

Ипотечное кредитование –  это предоставление кредита под  залог недвижимого имущества.

Создать систему ипотечного кредитования можно на основе развития первичного и вторичного рынков ипотечного капитала.

Состав первичного рынка  ипотечного капитала: 1) кредиторы –  они предоставляют заемный капитал; 2) заемщики-инвесторы, покупают недвижимость для использования или инвестирования в коммерческой деятельности.

Вторичный рынок – это  процесс купли-продажи закладных  ценных бумаг, выпущенных на первичном  рынке. Обеспечить первичных кредиторов возможностью реализовать первичную  закладную ценную бумагу, а на полученный доход предоставить иной кредит на этом же рынке – это главная  задача вторичного рынка ипотечного капитала.

Кредитор может распорядиться  недвижимостью по своему усмотрению, если заемщик не возвращает кредит, в этом и состоит преимущество ипотечного кредитования. Недвижимость долговечна и ее цена стабильна.

Привлечение финансовых ресурсов на основе ипотеки получило наибольшее развитие на рынке недвижимости, потому что стоимость недвижимости не отвечает финансовым возможностям потенциальных  покупателей, но кредит, полученный на покупку недвижимости, может служить  в качестве обеспечения – обязательства  по его возврату.

Основной проблемой ипотечного кредитования выступает недостаток долгосрочных финансовых ресурсов. Источником долгосрочных средств могут стать  вклады частных лиц.

Официальные доходы потенциальных  заемщиков невысоки, потому что доля теневого сектора экономики очень  велика, это затрудняет коммерческими  банками принимать решения по кредитованию. Хорошо продуманная государственная  налоговая политика ипотечного кредитования населения позволит вывести реальные доходы из «тени».

Развитие системы ипотечного кредитования – основное направление  устранения наблюдаемого дисбаланса высокой  стоимости недвижимости и финансовых возможностей большей части населения. За счет ипотеки можно финансировать  большинство операций, которые связаны  с недвижимостью во многих странах. Долгосрочный кредит под низкий процент  позволит ускорить процесс приобретения жилья населением. В настоящее  время, население вынуждено очень  долго откладывать денежные средства на приобретение жилья в полном объеме. Очень широко используются традиционные походы к оценке недвижимости при  принятии решений о финансировании инвестиций в недвижимость, при определении  стоимости объектов, которые используются в качестве залога при предоставлении ипотечных кредитов.

С развитием ипотеки возникли специфические виды ценных бумаг  — закладная и ипотечная облигация. Функционирование данных инструментов способствует расширению географии  кредитных отношений путем обеспечения  постоянного притока ресурсов для  кредитования. Существование вторичного ипотечного рынка является неотъемлемой частью современного развития рынка ценных бумаг. Таким образом, ипотека по своему экономическому содержанию выполняет функцию мобилизации финансовых ресурсов для обеспечения инвестиционного финансирования развития широкого спектра видов недвижимого имущества, а также для обеспечения финансирования приобретения недвижимости. Инвестиции в недвижимость по виду активов, в которые они вкладываются, подразделяются на реальные и финансовые. Инвестирование в ипотечные облигации, обеспеченные недвижимостью или закладными, является опосредованным финансовым инвестированием в недвижимость.