Оценка стоимости предприятия

• Принцип замещения: Разумный покупатель не заплатит за данный объект больше, чем наименьшая цена, запрашиваемая за другой объект с эквивалентной полезностью.

• Принцип ожидания: Покупатель вкладывает средства в объект сегодня, так как ожидает от объекта получение потока доходов в будущем.

Далее приведен анализ применимости перечисленных подходов и методов оценки, необходимых для определения рыночной стоимости предприятия.

1.3.1 Затратный подход к оценке  стоимости автотранспортного средства.

Затратный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства либо замещения объекта оценки с зачетом износа и устареваний. Затратами на воспроизводство объекта оценки являются затраты, необходимые для создания точной копии объекта оценки с использованием применявшихся при создании объекта оценки материалов и технологий. Затратами на замещение объекта оценки являются затраты, необходимые для создания аналогичного объекта с использованием материалов и технологий, применяющихся на дату оценки.

Износ - это потеря стоимости из-за ухудшения физического состояния объекта и(или) его морального устаревания. Накопленный износ определяется как разница между текущей стоимостью восстановления (замещения) и реальной рыночной стоимостью объекта на дату оценки.

В зависимости от причин, вызывающих потерю стоимости, износ подразделяется на три типа: физический, функциональный и внешний.

Физический износ - это потеря стоимости за счет естественных процессов в процессе эксплуатации. Он выражается в старении и изнашивании, разрушении, гниение, ржавлении, поломке и конструктивных дефектах. Такой тип износа может быть устранимым или неустранимым. Устранимый физический износ (т.е. износ который может быть устранен в результате текущего ремонта) включает в себя плановый ремонт или замену частей объекта в процессе повседневной эксплуатации.

Функциональный (моральный) износ - это потеря стоимости вследствие относительной неспособности оцениваемого объекта обеспечить полезность по сравнению с новым объектом, созданным для таких же целей. Он обычно вызван несоответствием техническим и функциональным требованиям (таким как параметры, размер, стиль, срок службы и пр.). Функциональный износ может быть как устранимым, так и неустранимым. Функциональный износ считается устранимым, если стоимость ремонта или замены устаревших или неприемлемых компонентов выгодна или, по крайней мере, не превышает величину прибавляемой стоимости и (или) полезности. В противном случае износ считается неустранимым.

Внешний износ вызывается факторами извне - изменением ситуации на рынке, изменением финансовых и законодательных условий и т.д.

В рамках настоящей оценки использовались следующие методы измерения физического износа:

• наблюдение;

• возраст/срок службы;

• прямое долларовое измерение (устранимый износ).

Наблюдение

Наблюдение означает физический осмотр собственности для определения остающегося срока жизни. Наблюдение включает так же изучение истории работы объекта оценки и беседы с инженерами и обслуживающим персоналом. Эта процедура включает в себя фактическую идентификацию визуально определимых элементов эксплутационного износа и преобразование результатов наблюдения в процентные отношения. Кроме того, к ней относятся консультации с квалифицированным персоналом предприятия относительно таких аспектов физического состояния оборудования, которые не являются очевидными, например, внутренние коррозии резервуаров. На основании полученных фактических данных оценщик должен составить определенное заключение и выразить его в виде процентной поправки, вычитаемой из стоимости замещения.

Состояние - характеристика, которая может быть определена только путем наблюдения. Определение видов состояния и соответствующий данным характеристикам процент износа сведены в таблице 1. От состояния прямо зависит остающийся срок полезной жизни оцениваемого актива.

Таблица 1

экспертная оценка определения коэффициента износа

1.3.2. Сравнительный подход к оценке стоимости автотранспортного средства.

Рыночный подход наиболее применим для тех видов машин и оборудования, которые имеют развитый вторичный рынок. Подход основан на определении рыночных цен, адекватно отражающих «ценность» единицы оборудования в ее текущем состоянии. Основной используемый принцип – сопоставление, которое должно проводиться:

• С точным аналогом, продающимся на вторичном рынке;

• С приблизительным аналогом, продающимся на вторичном рынке, с внесением корректирующих поправок при отсутствии точного аналога;

• С новым аналогичным оборудованием с внесением поправок на износ при отсутствии вторичного рынка.

Основная процедура заключается в сборе данных, установлении подходящих единиц сравнения (выбор аналогов). Элементами сравнения могут быть:

• возраст объекта;

• состояние;

• принадлежности (комплектация);

• местоположение;

• производитель;

• рыночные условия;

• цена (финансирование);

• качество;

• количество;

• размеры (тип);

• время продажи;

• тип сделки;

Важность каждого из них зависит от наличия необходимой информации и конкретного задания на оценку.

Последовательность применения метода сравнительного анализа продаж следующая:

1. Изучают соответствующий рынок и собирают информацию о недавних сделках с аналогичными объектами на данном рынке. Точность оценки в значительной мере зависит от количества и качества собранной информации. Когда информации достаточно, необходимо убедиться, что проданные объекты действительно сопоставимы с оцениваемым объектом по функциям и параметрам.

2. Проверяют (верифицируют) информацию. Необходимо убедиться, прежде всего, в том, что цены не искажены какими-либо чрезвычайными обстоятельствами, сопутствовавшими состоявшимся сделкам. Проверяют достоверность информации о дате сделки, физических и др. характеристиках аналогов.

3. Сравнивают оцениваемый объект с каждым из аналогичных объектов и выявляют отличия.

4. Рассчитывают стоимость данного объекта, анализируя цены аналогов и внося в эти цены соответствующие коррективы.

Результаты оценки на основе сравнительного подхода во многом зависят от того, какие объекты взяты в качестве аналогов и соблюдено ли условие однородности выборки. Данное изделие может быть признано аналогом для оцениваемого объекта, если, оно:

1. Имеет то же самое функциональное назначение.

2. Оба сравниваемых изделия по технико-эксплутационным параметрам и характеристикам принадлежат к одному классификационному виду (типу, роду, классу).

3. Имеется сходство в принципе действия конструкций.

Таким образом, при подборе аналога нужно соблюсти его полное функциональное и классификационное сходство и частично конструктивно-технологическое сходство с оцениваемым объектом.

Функциональное сходство заключается в идентичности главной функции, выполняемой сравниваемыми объектами. Однако, многие оцениваемые объекты являются многофункциональными и, кроме главной функции, могут выполнять еще одну или несколько добавочных функций. Обычно, добавочные функции являются результатом дооснащения объекта дополнительными устройствами. Аналог подбирается именно по главной функции, наличие же дополнительных функциональных устройств учитывается при оценке внесением соответствующих поправок к цене аналога на величину стоимости этих устройств.

Функциональная аналогия - условие необходимое, но недостаточное, требуется еще соблюдение классификационной однородности, т.е. оцениваемый объект и его аналог должны относиться к одному классу, подклассу или виду по соответствующему классификатору.

После того, как убедились в наличии функциональной и классификационной аналогии у сравниваемых объектов, приступают к анализу параметрического сходства. В составе параметров всегда есть 2-3 функционально обусловленных параметра. У аналогов они должны совпадать или быть очень близкими по значению. По степени сходства значений параметров судят о близкой или дальней параметрической аналогии. 

Следует подчеркнуть, что надежность оценки тем выше, чем больше степень аналогии между оцениваемым и сравниваемым объектами и, соответственно, чем меньше корректировок в цену аналога будет вноситься при оценке.

Обеспеченность информацией об аналогах влияет на выбор метода расчета стоимости. Если есть близкие аналоги, то применяем метод прямого сравнения, если есть только приближенные аналоги, то метод статистического моделирования цены.

Минимальный объем сведений, который нужно иметь о каждой цене: 

1. Время (месяц, год) действия зафиксированной цены.

2. Денежная единица, в которой выражена цена.

3. Источник происхождения ценовой информации.

4. Место продажи.

5. Износ объекта в %.

6. Наличие (отсутствие) НДС в цене.

7. Наличие в цене транспортных и прочих издержек продавца.

Полученные цены аналогов необходимо предварительно привести к одним условиям.

1.3.3. Доходный подход к оценке стоимости автотранспортного средства

Доходный подход базируется на прогнозировании будущих чистых доходов, которые может получить потребитель (инвестор) от функционирования, оцениваемого объекта. Рыночная стоимость рассчитывается как текущая стоимость будущих чистых доходов. 

Доходный подход реализуется в практических методах:

– дисконтированных чистых доходов; 

– капитализации дохода;

– равноэффективного функционального аналога. 

При применении методов доходного подхода необходимо выделять из общего чистого дохода, создаваемого всеми активами производственной системы, ту часть дохода, которая создается непосредственно комплексом машин и оборудования. На основе этой выделенной части чистого дохода, ставка дисконта, капитализации, соответствующих степени риска, определяется текущая стоимость оцениваемого объекта (комплекса машин).

2.      Определение рыночной стоимости движимого имущества на примере автомобиля БЕЛАРУС 82.1

2.1 Характеристика объекта оценки

Качественные и количественные характеристики объекта оценки.

.    Трактор БЕЛАРУС-82.1, 2010 года выпуска, двигатель № 544524, заводской          № 808110167, ведущий мост № 642167/370350-04,  цвет – синий, гос. регистрационный знак

22 ЕА 3000, ПСМ ТА 091292

Характеристика технического состояния:

Трактор находится в очень хорошем техническом состоянии.

• Двигатель - исправен;

• Гидросистема - исправна;

• Электрооборудование, освещение, КИП - исправно;

Фото-отчёт объекта

2.2 Анализ рынка объектов оценки

Рынок сельскохозяйственной техники и оборудования представлен достаточно большим перечнем товаров самого разного назначения, используемых в агропромышленном комплексе. Данный обзор будет посвящен анализу российского производства комбайнов, тракторов, универсальных погрузчиков, а также навесного и прицепного оборудования (плуги, сеялки, культиваторы, косилки, пресс-подборщики) за 1 квартал 2010 года.