Налоговые проверки операций с недвижимостью физических лиц

        Для физического лица, зарегистрированного  в качестве индивидуального предпринимателя,  при общем налоговом режиме  ставка налога составляет 13%. Поскольку  индивидуальный предприниматель  является плательщиком НДС, при  сдаче недвижимости в аренду  будет возникать объект налогообложения.  Нормативное регулирование осуществляется  не Налоговым кодексом РФ, а подзаконным актом (Приказ Минфина России N 86Н, МНС России N БГ-3-04/430 от 13.08.2002 "Об утверждении Порядка учета доходов и расходов и хозяйственных операций для индивидуальных предпринимателей"). Налоговая служба считает, что в отношении квартиры амортизационные отчисления к расходам приниматься не могут²⁸. Все это в некоторой степени усложняет работу индивидуальных предпринимателей, поэтому мы считаем применение общего режима нецелесообразным.

    Наиболее  приемлемый, на наш взгляд, вариант - это упрощенная система налогообложения, при которой ставка налога составляет 15%. Существует возможность учитывать  расходы. Признание расходов на приобретение основных средств происходит в течение одного налогового периода. А также существует возможность переноса убытков на будущее. Однако следует учитывать, что применение упрощенной системы налогообложения требует сбалансированного и профессионального налогового планирования.

    И как совсем малоприемлемый вариант можно назвать единый налог на вмененный доход: нет возможности учитывать расходы, а также не предусмотрены вычеты и отсутствует необходимость уплаты НДС.

    Соответственно, сдача недвижимости в аренду индивидуальным предпринимателем, применяющим упрощенную систему налогообложения. В первую очередь следует заметить, что для легального осуществления этого вида предпринимательской деятельности у индивидуального предпринимателя в свидетельстве о государственной регистрации должен значиться такой вид экономической деятельности, как "Операции с недвижимым имуществом, аренда и предоставление услуг". 

    Приобретение  недвижимости 

    При приобретении недвижимости индивидуальному  предпринимателю следует равномерно учитывать в течение налогового периода расходы по основным средствам  и признавать их на последнее число  отчетного (налогового) периода.

    Если  за налоговый период сумма исчисленного в общем порядке налога будет  меньше суммы исчисленного минимального налога, то следует уплатить минимальный налог в сумме 1% от дохода.

    Проценты  по займам можно относить на расходы  по правилам ст. 269 НК РФ (1,1% ставки ЦБ РФ по займам в рублях или 15% в иностранной валюте). Данное правило было приостановлено на период кризиса до 31 декабря 2009 г., а также не действовало в отношении расходов в виде процентов по долговым обязательствам, возникшим до 1 ноября 2009 г., в период с 1 января по 30 июня 2010 г.

    Следует иметь в виду, что необходимо получить статус предпринимателя до момента  приобретения недвижимости, в противном  случае начисление амортизации будет  под вопросом. 

    Сдача недвижимости в аренду 

    При сдаче недвижимости в аренду по упрощенной системе налогообложения доходы уменьшаются на документально подтвержденные и экономически обоснованные расходы. Индивидуальный предприниматель не уплачивает НДС.

    Взносы  в Пенсионный фонд РФ составляют фиксированный  платеж.

    Налог уплачивается самостоятельно ежеквартально  авансовыми платежами, окончательная  уплата происходит по итогам года. 

    Продажа недвижимости 

    При продаже доходы признаются в общем  порядке на момент поступления оплаты в сумме полученной выручки. На момент реализации нельзя уменьшать доходы на стоимость основных средств.²⁹ Из этих же Писем следует, что при наличии таких факторов, как срок полезного использования основного средства и время, которое прошло с момента учета расходов на покупку (создание) основного средства или с момента такого приобретения (создания), при реализации основных средств в ряде случаев нужно пересчитать уже учтенные расходы и сам налог, уплатить его и пени и подать уточненные налоговые декларации.

    Пересчет  требуется, в частности, по основным средствам, срок полезного использования  которых свыше 15 лет, если их реализовали  в течение 10 лет с момента приобретения (создания, изготовления). К ним относятся  и жилые помещения (последняя амортизационная группа, срок полезного использования 30 лет). В случае приобретения жилого помещения, ранее использовавшегося, необходимо получить документальное подтверждение срока использования (например, составить акт ОС-1). Пересчет налога заключается в том, что за прошедшие периоды необходимо исключить расходы, которые уже были учтены по таким основным средствам. И вместо этого нужно начислить амортизацию по правилам гл. 25 НК РФ. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

    3.НАЛОГОВЫЕ  ПPОВЕPКИ ОПЕPАЦИЙ C НЕДВИЖИМОСТЬЮ ФИЗИЧЕСКИХ ЛИЦ

        Мероприятия по обеспечению своевременного исчисления, удержания и перечисления налога на доходы физических лиц Предприятие как основное звено рыночных отношений, является предметом пристального внимания со стороны других объектов хозяйствования, а также государственных налоговых органов, т.к. существует большая потребность в достоверной информации о финансово-экономическом состоянии предприятия. С целью предотвращения фальсификации документов и мошенничества со стороны налогоплательщиков, налоговые органы проводят различного вида проверки, в том числе по правильности удержания, полноты и своевременности перечисления в бюджет налога на доходы физических лиц. Главной задачей Министерства федеральной налоговой службы России (МФНС) является контроль за соблюдением налогового законодательства, за правильностью исчисления, полнотой и своевременностью внесения в соответствующий бюджет налогов и сборов. При этом предоставляется право проверки денежных документов, бухгалтерских книг, отчетов, смет, деклараций и иных документов, связанных с исчислением и уплатой налогов; право получать необходимые объяснения, справки и сведения по вопросам, возникающим при проверках, за исключением сведений, составляющих коммерческую тайну. Проверки проводятся на предприятиях, в учреждениях и организациях юридических лиц всех правовых форм собственности, независимо от вида осуществляемой деятельности, которые обязаны в соответствии со ст. 23 НК РФ (часть 1) производить удержания и своевременное перечисление удержанных сумм налога на доходы физических лиц в бюджет. При проведении выездных налоговых проверок проверяющие руководствуются законодательными и нормативными актами Российской Федерации, регулирующими вопросы налогообложения доходов физических лиц.

      В случае необходимости проверяющими органами используются действующие на территории РФ и её субъектов законодательные и нормативные акты, регулирующие гражданско-правовые отношения, определяющие порядок совершения хозяйственных операций, результаты которых направляются в виде доходов (в денежной и натуральной форме) в распоряжение физических лиц.

      Процесс проверки налога на доходы физических лиц состоит из следующих этапов:

    До  выхода работников налоговых органов  на предприятие - подготовительный этап, при котором составляется программа  проведения выездной налоговой проверки.

    Проведение  выездной налоговой проверки на предприятии, где подлежат проверке учетные регистры бухгалтерского учета, относящиеся  к данному налогу.

    Оформление  акта выездной налоговой проверки.

    Вынесение решения о привлечении налогового агента к налоговой ответственности  и направление требования об уплате налога.

    Результативность  документальных проверок во многом определяется подготовительными мероприятиями, предшествующими выходу в организацию. Для проведения документальных проверок по соблюдению законодательства по налогу на доходы физических лиц разработаны  программы проведения документальной проверки.

    В базовую программу включены следующие  вопросы:

    - выполнение предложений по акту  предыдущей проверки;

    - соответствие установленным требованиям  порядка ведения налогового учета  по форме № 1-НДФЛ «Налоговая  карточка по учету доходов  и налога на доходы физических  лиц»;

    - соблюдение порядка предоставления  налоговых льгот физическим лицам  на основании соответствующих  документов;

    - соблюдение формы, полноты и  своевременности представления  сведений по форме 2-НДФЛ, в  том числе в случаях перерасчетов  по налогу за предшествующие  годы; осуществлении выплат после  увольнения; невозможности удержания  налога у источника получения  дохода; предоставлении стандартных  налоговых вычетов;

    - правильность определения налоговой  базы физических лиц, применения  налоговых льгот и ставок налогообложения  в разрезе основных работников, совместителей, лиц, получавших  выплаты на основании договоров  гражданско-правового характера;

    - соблюдение своевременности и  полноты перечисления в бюджет  удержанных сумм налога на  доходы физических лиц.

    При составлении программы проверки наряду с изучением материалов предыдущей проверки проводится анализ информации, содержащейся в налоговой отчетности - сведениях о доходах и удержанных суммах налога.

    Сведения  налоговой отчетности используются по совокупности с анализом данных соответствующих форм годовой бухгалтерской  отчетности организации, раскрывающих движение капитала, денежных и заемных  средств, дебиторской и кредиторской задолженности, других показателей, характеризующих  итоговые результаты хозяйственных  операций, проведение которых предполагает получение доходов физическими  лицами, участвующими в их совершении либо в распределении полученных финансовых результатов. По результатам  анализа налоговой и бухгалтерской  отчетности, а также с учетом другой имеющейся информации определяется окончательный перечень вопросов, подлежащих выездной налоговой проверке в конкретной организации. Программа документальной проверки утверждается руководителем  инспекции или его заместителем. Выездная налоговая проверка начинается с ознакомления с учредительными документами, определяющими правовой статус юридического лица. В учредительных  документах определены его наименование, место нахождения, порядок управления деятельностью, предмет и виды хозяйственной деятельности. При проверке обращается внимание на предусмотренный учредительными документами порядок распределения полученной прибыли, в том числе в виде выплаты дивидендов, процентов. В случае установления при дальнейшей проверке направления дивидендов по акциям на увеличение уставного капитала организации, суммы таких дивидендов, причитающихся акционерам - физическим лицам, подлежат включению в налоговую базу. Помимо учредительных документов, знакомятся с утвержденным руководителем организации приказом по учетной политике, определяющим способы и порядок ведения бухгалтерского учета и отражения хозяйственных операций в соответствующих учетных регистрах. В ходе документальной проверки изучается принятая в организации система и условия оплаты труда, зафиксированные в соответствующих положениях, коллективных и индивидуальных договорах и контрактах, заключаемых с работниками в соответствии с нормами трудового законодательства. При проверке знакомятся с действующей системой поощрения и закрепления работников, предоставления или оплаты за счет средств организации различного рода социальных и материальных благ, стоимость которых подлежит включению в совокупный доход физических лиц (оплата питания, приобретения проездных билетов, обучения в высших учебных заведениях, вручение подарков к праздничным и юбилейным датам, оплата проезда к месту проведения отпуска и обратно т.п.). Если, например, организацией осуществлены взносы по долевому участию в строительстве жилья, получение банковских кредитов для выдачи работникам целевых займов на оплату жилья, выделение средств на выдачу безвозмездных субсидий по строительству жилья, необходимо ознакомится с документами, определяющими порядок и условия улучшения жилищных условий работников проверяемой организации. При установлении в ходе проверки фактов приобретения и строительства жилья за счет средств организации, передаваемого бесплатно в собственность работникам и другим физическим лицам, необходимо проверить правильность налогообложения доходов таких лиц, подлежащих увеличению на сумму рыночной стоимости полученного в натуральной форме дохода (квартиры, коттеджа, дачи). Если проверяемая организация заключала договоры мены с физическими лицами, необходимо проверить соблюдение эквивалентности обмена, предусмотренное для таких договоров гражданским законодательством. При проверке достоверности и полноты налогового учета используются следующие источники информации:

    - приказы и распоряжения о приеме  на работу;

    - расчетно-платежные ведомости;

    - налоговые карточки;

    - данные синтетического учета  по счету № 70 "Расчеты с  персоналом по оплате труда";

    - учетные регистры, отражающие выплаты  по договорам гражданско-правового  характера (договор подряда, возмездного  оказания услуг и выполнения  работ, аренды, поручения, комиссии, агентские, доверительного управления, уступки права требования, купли  - продажи, договора займа, долевого  участия в строительстве и  т.д.), если одной из сторон по  таким договорам выступает физическое  лицо, получающее от проверяемой  организации доходы в денежной  или натуральной форме, а также  в виде материальной выгоды;

    - документы (заверенные копии документов), подтверждающие право на стандартные  налоговые вычеты из налогооблагаемого  дохода (на работника, его детей  и иждивенцев), на освобождение  от уплаты налога у источника  получения дохода в связи с  постановкой на налоговый учет  в налоговом органе (например, на  основании свидетельства о государственной  регистрации предпринимателя), согласно  нормам международных договоров  и соглашений (заявление по форме  № 5);

    - с 01.01.08 уведомления, выданные  инспекциями Федеральной налоговой  службы, для предоставления имущественного  налогового вычета у налогового  агента;

    - документы, подтверждающие расходы  физических лиц по операциям  купли - продажи ценных бумаг,  если они принимались к зачету  источником выплаты дохода;

    - данные платежных документов  на перечисление платежей по  налогу на доходы физических  лиц с данными, имеющимися в  налоговом органе.

    При проверке обоснованности списания с  подотчетных лиц сумм, включая  выданные на служебные командировки, следует иметь в виду, что в  такие поездки на основании распоряжения руководителя проверяемой организации  могут направляться только работники  данной организации (основные и совместители), состоящие с ней в трудовых отношениях.

    Инспекторам необходимо иметь в виду, что на физических лиц, заключивших с проверяемой  организацией договоры гражданско-правового  характера, законодательство о гарантиях  и компенсациях за время нахождения в командировках не распространяется, вместе с тем такие лица могут  получать под отчет суммы, связанные  с оплатой расходов при выполнении обусловленных договором работ, например, расходы по проезду и  проживанию. В случае документального их подтверждения стоимость таких расходов, оплаченная за счет средств организации, в налогооблагаемый доход физического лица не включается, а также она не относится на уменьшение дохода, полученного в связи с выполнением работ по гражданско-правовым договорам. При проверке проверяется наличие списка работников организации, которым могут выдаваться в подотчет наличные деньги. Список должен быть утвержден приказом (распоряжением) руководителя. В список включаются только постоянно работающие лица, в том числе на условиях совместительства, либо выполняющие работы по договорам подряда. Проверка проводится с использованием приказов (распоряжений) руководителя о командировании, авансовых отчетов с приложенными к ним оправдательными документами, отчетов кассира с приходными и расходными кассовыми ордерами, Главной книги, данных аналитического и синтетического учета по счету 71 "Расчеты с подотчетными лицами". Авансовые отчеты проверяются выборочно. Необоснованно списанные подотчетные суммы подлежат включению в налоговую базу физических лиц в установленном порядке. Выявленные проверкой однородные нарушения группируются в ведомости и таблицы, прилагаемые к акту проверки. В акте приводят только итоговые данные и содержание нарушений со ссылкой на соответствующие приложения. По результатам выездной налоговой проверки не позднее двух месяцев после составления справки о проведенной проверке составляется в установленной форме акт налоговой проверки, который подписывается руководителем проверяемой организации. В акте налоговой проверки указываются документально подтвержденные факты налоговых правонарушений, выявленные в ходе проверки, а также выводы и предложения по устранению выявленных нарушений и ссылки на статьи НК РФ (часть первая), предусматривающие ответственность за данный вид налоговых правонарушений. Форма и требования к составлению акта налоговой проверки установлены Министерством РФ по налогам и сборам.