Налоговые проверки операций с недвижимостью физических лиц

      Так, например, при обнаружении ошибок в налоговой декларации (расчете) и/или противоречий (несоответствий) между сведениями, имеющимися в представленных документах, налоговый орган будет вправе требовать от налогоплательщика в течение пяти дней сделать необходимые пояснения или внести соответствующие исправления, но не вправе истребовать дополнительные документы.¹⁷ Предоставление таких документов - право, а не обязанность налогоплательщика.¹⁸

          Именно по такому пути шла судебная практика и ранее. В частности, ФАС Поволжского округа в Постановлении от 11.10.2005 N А55-5609/05-29 разъяснил, что камеральная проверка состоит в выявлении ошибок, допущенных при заполнении налоговых деклараций, и противоречий между сведениями, содержащимися в представленных документах, и не должна подменять собой выездную проверку. Если камеральной проверкой в представленных документах не выявлено противоречий, то и правовых оснований для истребования дополнительных документов не имеется.

          Впрочем, если проверяющее должностное лицо налогового органа сочтет, что представленных документов для проведения проверки недостаточно, оно вправе истребовать и другие документы как у самого налогоплательщика,¹⁹ так и у иных лиц, вручив им требование о представлении указанных документов.

    Это означает, что по сути налоговый орган может истребовать документы практически в любом случае.      

    В прежней редакции ст. 87 НК РФ указывалось, что налоговой проверкой (как  выездной, так и камеральной) могут  быть охвачены только три календарных  года деятельности налогоплательщика, непосредственно предшествующие году проведения проверки. Теперь данное положение  справедливо лишь для выездных налоговых  проверок. Об этом говорится в части  второй п. 4 ст. 89 НК РФ.

        В отличие от выездных проверок, конкретный период, который может быть охвачен камеральной налоговой проверкой, в НК РФ не определен. Однако из содержания ст. 88 НК РФ следует, что камеральная налоговая проверка может проводиться только на основании представленной налогоплательщиком налоговой декларации (расчета) за соответствующий период, охваченный декларацией.   Камеральная налоговая проверка проводится уполномоченным должностным лицом налогового органа в течение трех месяцев со дня представления налогоплательщиком налоговой декларации (расчета) и прилагаемых к ней документов. В случае обнаружения в документации ошибок или противоречий налоговый орган обязан сообщить об этом налогоплательщику с требованием в течение пяти дней дать необходимые пояснения или установить срок для внесения соответствующих исправлений.²⁰

         И лишь после соблюдения указанной процедуры, если после представления налогоплательщиком пояснений налоговый орган установит факт совершения налогового правонарушения, в установленном порядке составляется акт налоговой проверки.²¹      

    Процедура истребования документов у налогоплательщика  в рамках проведения налоговой проверки (камеральной и выездной) предусмотрена  ст. 93 НК РФ. Документы могут представляться в виде копий, заверенных самим проверяемым. Нотариального заверения при  этом не требуется. При заверении  копий документов следует руководствоваться  Государственным стандартом РФ ГОСТ Р 6.30-2003 "Унифицированные системы документации. Унифицированная система организационно-распорядительной документации. Требования к оформлению документов", утвержденным Постановлением Госстандарта России от 03.03.2003 N 65-ст.

      Документы должны представляться налогоплательщиком в течение 10 дней со дня вручения требования (ранее этот срок составлял 5 дней).

           Сейчас все сроки в НК РФ исчисляются в рабочих днях. Раньше такого уточнения в НК РФ не было. Поскольку в законе не указывалось, как следует исчислять данный срок - в рабочих или календарных днях, Минфин России в письме от 23.11.2005 N 03-02-07/1-317 разъяснил, что речь идет о календарных днях.

      Если налогоплательщик не в состоянии выполнить требование налогового органа в срок, то он вправе письменно уведомить налоговый орган о невозможности представления документов. Причем уведомление нужно успеть направить не позднее дня, следующего за вручением требования налогового органа.

      На основании уведомления, полученного от налогоплательщика, налоговый орган вправе продлить срок представления документов или отказать в таком продлении, о чем выносится отдельное решение. При этом налогоплательщик вправе обжаловать отказ в судебном порядке.

      А вот отказ проверяемого лица от представления запрашиваемых документов или непредставление их в установленные сроки признаются налоговым правонарушением и влекут ответственность.²²

    2.ВИДЫ  ОПЕPАЦИЙ С НЕДВИЖИМОСТЬЮ ФИЗИЧЕСКИХ ЛИЦ. 

    Приобретение  недвижимости 

    При приобретении жилой недвижимости²³ возможен имущественный налоговый вычет в сумме до 2 млн руб., но не более фактически произведенных расходов. Вычет предоставляется однократно, а неиспользованный переносится на следующие годы. Проценты по целевым займам, полученным от российских организаций, учитываются помимо 2 млн руб. В случае наличия права на вычет материальная выгода (превышение суммы процентов за пользование заемными средствами, выраженными в рублях, исчисленной исходя из 2/3 действующей ставки рефинансирования, установленной ЦБ РФ²⁴ не учитывается.

    Налоговый кодекс устанавливает льготы для определенных категорий лиц. Так, родители, имеющие несовершеннолетних детей и расходующие собственные средства на приобретение объектов недвижимости в общую с детьми долевую собственность, вправе применить имущественный вычет в соответствии с фактически произведенными расходами. Важно, что эти родители должны состоять в законном браке и должны приобретать данное имущество в совместную долевую собственность.

    Вычет может быть получен у налогового органа лично (без участия работодателя) по окончании года либо через работодателя до окончания года (при наличии  уведомления налогового органа). Излишне  уплаченный налог может быть возвращен  по заявлению физического лица налоговым агентом²⁵ либо налоговым органом, если налог уплачивался физическим лицом самостоятельно.²⁶

    Налогоплательщик  не вправе воспользоваться вычетом, если оплата произведена за счет средств  работодателей или иных лиц, средств  материнского (семейного) капитала, а  также за счет выплат, предоставленных  из средств федерального бюджета, бюджетов субъектов РФ и местных бюджетов, а также если сделка купли-продажи заключена с физическим лицом, являющимся по отношению к налогоплательщику взаимозависимым в соответствии со ст. 20 НК РФ (только в том случае, если отношения между лицами оказали влияние на условия и экономические результаты заключенной сделки).

       В отношении вопросов, связанных  с возможностью использования  налогового вычета по НДФЛ  при приобретении налогоплательщиком  дачного дома, необходимо учитывать  следующее.

    Пп.2 п. 1 ст. 220 НК РФ предусмотрено, что при определении размера налоговой базы налогоплательщик имеет право на получение вычета в сумме фактически произведенных им расходов, направленных, в частности, на приобретение на территории Российской Федерации жилого дома.

    При этом НК РФ не содержит определения термина "жилой дом". Таким образом, следует исходить из того, что в соответствии со ст. 11 НК РФ институты, понятия и термины гражданского, семейного и других отраслей законодательства Российской Федерации применяются в том значении, в каком они используются в этих отраслях законодательства. Согласно ст. 16 Жилищного кодекса жилой дом относится к жилым помещениям. При этом жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (ст. 15 Жилищного кодекса).

    В настоящее время признание помещения  жилым осуществляется в соответствии с Положением, утвержденным Постановлением Правительства Российской Федерации от 28.01.2006 N 47. На основании данного Положения признание помещения жилым, пригодным (непригодным) для проживания граждан, осуществляется межведомственной комиссией, создаваемой в этих целях, на основании оценки соответствия помещения установленным требованиям. По окончании своей работы комиссия составляет в трех экземплярах заключение о признании помещения пригодным (непригодным) для постоянного проживания по установленной форме.

    Следовательно, если дачный дом соответствует предусмотренным  для жилых помещений требованиям  и признан жилым домом на основании  заключения вышеуказанной межведомственной комиссии, то его владелец вправе получить имущественный налоговый вычет, предусмотренный НК РФ ²⁷

    Сдача недвижимости в аренду 

    При сдаче недвижимости в аренду полученный доход облагается по ставке 13%. Налоговый  период при этом равен календарному году (с 1 января по 31 декабря). Обязанность  уплатить налог в бюджет, подать налоговую декларацию у физического  лица возникает с января года, следующего за годом, в котором доход был  получен, и считается выполненной  должным образом, если налоговая  декларация по форме 3-НДФЛ была подана до 30 апреля данного года, а налог уплачен в бюджет до 15 июля включительно.

    Данный  НДФЛ физическое лицо должно уплатить самостоятельно только в случае, если его контрагентом по сделке является другое физическое лицо.

    Расходы, связанные с ремонтом, и иные подобные можно учесть только в пределах налогового вычета, т.е. они фактически "выпадают" из налоговой базы (до момента продажи  недвижимости). 

    Продажа недвижимости 

    При продаже недвижимости доход (если он есть) также облагается по ставке 13%. Вычет предоставляется в размере 1 млн. руб., если недвижимость находилась в собственности менее трех лет, и в размере продажной стоимости - если три года и более.

    При этом указанный вычет (для недвижимого  имущества, находящегося в собственности  менее трех лет) может быть предоставлен в размере до 125 тыс. руб. отдельно по каждому объекту реализованного в налоговом периоде имущества (за 2009 г.). А с 1 января 2010 г. предельный размер такого вычета составляет 250 тыс. руб. в целом, независимо от количества проданных объектов. В случае продажи  вычет может предоставляться  неоднократно (в отличие от покупки).

    Если  продается доля в имуществе, выделенная в натуре и являющаяся самостоятельным  объектом индивидуального права  собственности, то имущественный вычет  применяется собственником в  полном объеме без распределения  общей суммы вычета между другими  собственниками имущества.

    Налогоплательщик  вправе (по аналогии с юридическим  лицом) не применять имущественный  вычет, а уменьшить полученные от продажи имущества доходы на расходы, связанные с получением этих доходов. При этом расходы должны быть документально  подтверждены. Это позволяет избежать установленного НК РФ ограничения в 1 млн руб. Замена либо производится в отношении всех проданных объектов, либо вообще не производится.

    Имущественный налоговый вычет по доходам, полученным от продажи имущества, предоставляется  налоговым органом, налоговый агент (в частности, работодатель) данный вычет не предоставляет.

    Вычет предоставляется по окончании года, в котором получены доходы от продажи  имущества, на основании заявления  физического лица, представляемого  в налоговый орган вместе с  налоговой декларацией. При этом излишне уплаченный налог может  быть возвращен (как и при продаже) по заявлению физического лица налоговым  агентом либо налоговым органом, если налог уплачивался физическим лицом самостоятельно.

    Сдача в аренду недвижимости индивидуальным предпринимателем 

    Индивидуальный  предприниматель, сдающий недвижимость в аренду, может работать на общем  налоговом режиме, упрощенной системе  налогообложения (а также УСН  на основе патента), а также уплачивая  единый налог на вмененный доход