Налоговые последствия ремонтных расходов по договору аренды

     Согласно  позиции ФАС Московского округа (постановление от 14.11.2007 № КГ-А40/11543-07) статьей 616 ГК РФ не предусмотрена обязанность арендатора согласовывать с арендодателем выполнение работ, вызванных неотложной необходимостью. Поэтому арендатор вправе произвести капитальный ремонт и взыскать его стоимость с арендодателя, если ремонт был необходим для устранения последствий пожара или другой чрезвычайной ситуации.

     Договором аренды обязанность по ремонту арендованного  имущества может быть распределена между сторонами в зависимости от причины возникновения неисправности данного имущества.

     Арендатор осуществил ремонт имущества за свой счет. Однако из договора, заключенного с подрядчиком, выполнявшим ремонтные работы, и акта выполненных работ не установлено, по какой причине оборудование вышло из строя. При этом из условий названного договора следует, что арендатор производит расходы на ремонт арендованного имущества только в том случае, если оно вышло из строя по причине неправильной эксплуатации или хранения.

     В связи с этим суд решил, что  расходы по ремонту оборудования в рассматриваемой ситуации арендатор  производить не должен. Поэтому расходы арендатора были признаны необоснованными (постановления ФАС Западно-Сибирского округа от 25.02.2009 № Ф04-7347/2008(16707-А45-14), Ф04‑7347/2008(1159-А45-14)).

2.5. Ремонт арендованных  жилых помещений

     В случае, если организация использует под офис жилое помещение, следует помнить, что в соответствии с пунктом 3 статьи 288 Гражданского кодекса размещение в жилых домах промышленных производств не допускается. А размещение собственником в принадлежащем ему жилом помещении предприятий, учреждений, организаций допускается только после перевода такого помещения в нежилое.

     Кроме того, статьей 17 Жилищного кодекса  определено, что жилое помещение  предназначено для проживания граждан. Его использование допускается  для осуществления профессиональной деятельности или индивидуальной предпринимательской деятельности проживающими в нем на законных основаниях гражданами, если это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение.

     Гражданское и жилищное законодательство не допускает не только использование жилого помещения юридическим лицом в предпринимательских целях, но и саму сдачу в аренду жилого помещения для иных целей, кроме как для проживания. Поэтому расходы организации на ремонт арендованного жилого помещения, используемого в качестве офиса, не будут уменьшать налоговую базу по налогу на прибыль. Это следует из письма Минфина России от 14.02.2008 № 03-03-06/1/93.

     Между тем налоговое законодательство не содержит положений, запрещающих уменьшать налогооблагаемую прибыль на указанные расходы. Но, как показывает судебная практика, налогоплательщику, который признал в расходах затраты на ремонт арендуемого жилого помещения, используемого не для проживания, а для иных целей, придется отстаивать свою позицию в суде.

     По рассматриваемому вопросу имеются судебные решения, принятые в пользу налогоплательщика, который уменьшил налогооблагаемую прибыль на расходы по аренде жилого помещения, используемого не для проживания. Например, ФАС Московского округа в постановлениях от 27.07.2009 № КА-А41/7015-09 по делу № А41-19766/08 и от 21.08.2008 № КА-А40/7702-08 по делу № А40-56003/07-20-342 указал, что возможность учесть расходы на аренду помещения не ставится налоговым законодательством в зависимость от отнесения помещений к жилому или нежилому фонду.

2.6. Ремонт основного  средства, арендованного  у физического  лица

     Весьма  часто арендаторы (организации и  индивидуальные предприниматели) сталкиваются с тем, что арендодателем по договору аренды недвижимости выступает физическое лицо.

     При этом возникают вопросы. Например, должен ли арендатор выполнять обязанности  налогового агента в отношении НДФЛ; можно ли учесть расходы на ремонт, сделанный арендатором и т.д.

     В первую очередь необходимо определиться со статусом арендодателя. В законодательстве отсутствует прямое требование к арендодателю оформляться в качестве индивидуального предпринимателя при сдаче имущества в аренду. Все зависит от совокупности обстоятельств - цели приобретения недвижимости, систематичности деятельности и т.д.

     Предоставление  имущества в пользование (аренду) является особой формой распоряжения имуществом, не относящейся к реализации товаров, работ, услуг, в связи с  чем данное действие может быть отнесено к предпринимательской деятельности при систематическом характере сделок. Налоговые органы должны доказать, что такие сделки физическое лицо совершает систематически (Постановление ФАС СКО от 12.01.2010 по делу № А32-17068/2009-63/260).

     В данном случае необходимо обратить внимание на статус арендодателя в заключаемом договоре. Если в договоре указан статус «индивидуальный предприниматель», то вопросов не возникает. Индивидуальные предприниматели обязаны самостоятельно производить уплату исчисленных сумм налогов в бюджет. Естественно, что арендодатель при заключении договора должен представить документы, подтверждающие, что он является индивидуальным предпринимателем.

     Если  же в качестве арендодателя указано  просто физическое лицо, то доходы от сдачи  недвижимости в аренду будут облагаться НДФЛ.

     Минфин  и ФНС по данному вопросу уже  давно заняли определенную позицию: компания, производящая выплаты физическому  лицу по договору аренды, является налоговым  агентом и должна рассчитать и  уплатить в бюджет НДФЛ с таких  сумм.

     Позиция по этому вопросу изложена в Письмах Минфина России от 07.10.2009 № 03-04-06-01/257, от 20.07.2009 № 03-04-06-01/178, от 07.04.2009 № 03-04-06-01/83, от 03.06.2009 № 03-04-05-01/428, от 11.11.2008 № 03-04-05-01/417, от 24.12.2007 № 03-04-08-01/64, ФНС России от 02.10.2008 № 3-5-04/564@, УФНС России по г. Москве от 05.09.2008 № 28-11/84360, от 07.04.2008 № 28-10/033584@, от 18.01.2008 № 21-11/003426@.

     Доводы  при этом приводятся следующие.

     Доходы  физических лиц, полученные от сдачи  в аренду или иного использования  имущества, облагаются НДФЛ (пп. 4 п. 1 ст. 208, ст. 209 НК РФ). По общему правилу российские организации, от которых налогоплательщик получил доходы, признаются налоговыми агентами (п. 1 ст. 226 НК РФ). Причем удерживать НДФЛ нужно со всех доходов физлица, выплачиваемых налоговым агентом, за исключением указанных в ст. ст. 214.1, 227 и 228 НК РФ. Согласно пп. 1 п. 1 ст. 228 НК РФ физлица самостоятельно исчисляют и уплачивают НДФЛ при получении вознаграждений по договорам аренды имущества от организаций, не являющихся налоговыми агентами. Поэтому, по мнению контролирующих органов, только иностранная компания - арендатор (не имеющая представительства на территории РФ) не обязана исчислять, удерживать и перечислять в бюджет налог с сумм арендной платы, выплачиваемой арендодателю-физлицу, российская же организация в данной ситуации признается налоговым агентом на основании ст. 226 НК РФ и должна при фактической выплате дохода удержать НДФЛ.

     Сумма арендной платы, получаемая физическим лицом, является его доходом. На основании  пп. 4 п. 1 ст. 208 НК РФ доходы, полученные от сдачи в аренду или иного использования имущества, находящегося в РФ, являются объектом обложения НДФЛ по установленной в п. 1 ст. 224 НК РФ налоговой ставке для налоговых резидентов РФ - 13%. Датой фактического получения дохода является день его выплаты, в том числе перечисления на счет налогоплательщика в банке (пп. 1 п. 1 ст. 223 НК РФ).

     В соответствии с Законом о страховых  взносах¹¹ объектом обложения страховыми взносами арендная плата, выплачиваемая российской организацией либо индивидуальным предпринимателем физическому лицу за арендуемое у него недвижимое имущество, не является (ч. 3 ст. 7).

     Также иногда возникают вопросы в отношении  НДС. Физические лица не являются плательщиками  НДС в соответствии со ст. 143 НК РФ, поэтому операции по сдаче физическим лицом имущества в аренду не облагаются данным налогом. Соответственно, НДС в сумму арендной платы по договору, заключенному с арендодателем - физическим лицом, не включается и арендатором не уплачивается. Указанный вывод содержится, в частности, в Письме Минфина России от 10.02.2004 № 04-04-06/21.

     Некоторые арбитражные суды отмечают, что если договоры аренды, заключенные организацией с физическими лицами, не являющимися  ее работниками, не предусматривают  обязанности организации удерживать и уплачивать в бюджет НДФЛ с сумм арендной платы, то делать это она не обязана (Постановления ФАС МО от 04.09.2009 № КА-А40/8534-09, ФАС ЗСО от 10.09.2009 № Ф04-5077/2009(13200-А03-46), от 29.07.2008 № Ф04-4605/2008(8854-А03-27)).

     Основные  доводы налогоплательщиков следующие. Общее определение понятия «налоговый агент» содержится в п. 1 ст. 24 НК РФ: это лица, на которых в соответствии с НК РФ возложены обязанности  по исчислению, удержанию у налогоплательщика  и перечислению налогов в бюджетную систему РФ. Для целей НДФЛ в силу п. 1 ст. 226 НК РФ российские организации, индивидуальные предприниматели, от которых налогоплательщик получил доходы, признаются налоговыми агентами. В п. 2 этой же статьи содержится исключение, при буквальном толковании которого получается, что российская организация не является налоговым агентом при выплате доходов, в отношении которых исчисление и уплата налога осуществляются в соответствии со ст. ст. 214.1, 227 и 228 НК РФ. Согласно пп. 1 п. 1 ст. 228 НК РФ организация, которая не является налоговым агентом на основании заключенных трудовых или гражданско-правовых договоров (включая договоры найма или аренды имущества), не должна удерживать НДФЛ при выплате налогоплательщику дохода в виде арендной платы. Следовательно, если при аренде имущества у физлица в договоре отсутствует условие об уплате НДФЛ в бюджет организацией-арендатором с арендной платы, налог перечисляется арендодателем самостоятельно.

     Несмотря  на наличие положительных решений  в пользу арендаторов, все-таки в данной ситуации наиболее безопасным для налогоплательщиков является следующий подход: физические лица уплачивают налог самостоятельно, если арендная плата поступает от иностранной организации - арендатора; а если имущество у физического лица арендует российская компания (либо индивидуальный предприниматель), то организация (либо индивидуальный предприниматель) как налоговый агент удерживает НДФЛ с сумм арендной платы. Иную позицию по данному вопросу придется отстаивать в суде, причем имеются определенные шансы его выиграть.

     Во  избежание возможных недоразумений  рекомендуем прописать в договоре аренды порядок уплаты НДФЛ в этом случае.

     Следующий вопрос, который необходимо выяснить и который иногда упускается из виду, - является ли арендодатель-гражданин резидентом или нерезидентом РФ. Это необходимо для того, чтобы правильно применять ставку НДФЛ, который нужно удерживать из доходов физического лица, - 13% (для резидентов РФ) или 30% (для нерезидентов РФ).

     Согласно  п. 2 ст. 207 НК РФ налоговыми резидентами РФ для целей обложения НДФЛ признаются физические лица, которые фактически находятся на территории РФ не менее 183 календарных дней в течение 12 следующих подряд месяцев.

     В Письме ФНС России от 23.09.2008 № 3-5-03/529@ даны разъяснения по вопросу документального подтверждения статуса физического лица в целях расчета НДФЛ: о фактическом нахождении физических лиц на территории России могут свидетельствовать, в частности, следующие документы: справка с места работы, выданная на основании табеля учета рабочего времени, копия паспорта с отметками о пересечении границы и иные документы, по которым физическое лицо рассматривается в качестве налогового резидента РФ. Налогоплательщик представляет налоговому агенту соответствующие документы самостоятельно либо по запросу последнего.¹²

    По  мнению налоговых органов, правомерность  включения расходов на ремонт недвижимости (если арендодатель не возмещает расходы  на ремонт) в расчет налога зависит  от применяемой арендатором системы  налогообложения.

    В отношении «упрощенцев»: с точки зрения налоговиков, имущество, полученное от физического лица, не являющегося предпринимателем, нельзя признать основным средством, поскольку оно не используется им в качестве средства труда. А значит, и затраты на его ремонт не могут учитываться при исчислении налоговой базы по налогу (Письма МНС России от 06.07.2004 № 04-3-01/398, УФНС России по г. Москве от 09.02.2007 № 18-11/3/11896@).

    Указанный вывод, конечно, спорен, однако противоположную  позицию, скорее всего, придется отстаивать в суде, поскольку она противоречит позиции налоговых органов.

    Таким образом, арендатору, использующему  УСНО, чтобы избегать споров с налоговыми органами, не следует учитывать расходы  на ремонт недвижимости, арендуемой у  физического лица, в целях расчета  «упрощенного» налога. Иначе вероятность судебных споров с налоговыми органами весьма высока, а предсказать их итог очень сложно.