Гражданский кодекс РФ не ограничивает предельного  срока аренды. Он определяется договором (п. 1 ст. 610 ГК РФ). Однако в п. 3 ст. 610 ГК РФ содержится отсылочная норма к другим законодательным актам, которыми могут устанавливаться максимальные (предельные) сроки договора для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.

     Арендная  плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде:

     - определенных в твердой сумме  платежей, вносимых периодически  или единовременно.

     Под периодичностью внесения платежей понимается ежемесячное или ежеквартальное перечисление арендной платы.

     - установленной доли полученных  в результате использования арендованного  имущества продукции, плодов или  доходов.

     Для аренды зданий, сооружений и помещений  в них установление арендной платы  подобным образом практически невозможно. Такой подход предполагает либо наличие у арендодателя возможностей по реализации полученной продукции, либо оформление дополнительного соглашения, регулирующего порядок распределения полученных доходов, что весьма трудоемко;

     - предоставления арендатором определенных услуг.

     При установлении размера арендной платы  таким образом следует учитывать  разъяснения, приведенные в п. 12 Письма ВАС РФ № 66², в соответствии с которыми возложение на арендатора расходов по оплате коммунальных услуг не может рассматриваться как форма арендной платы. В этом случае арендодатель фактически не получает встречного предоставления за переданное в аренду здание, а оплата арендатором коммунальных услуг сама по себе не означает возмездности договора аренды.

     Это разъяснение представляется очевидным - коммунальные услуги в общем случае предоставляются не арендодателем, а третьей стороной. Если же отдельные виды коммунальных услуг вырабатываются вспомогательными производствами арендодателя, их передача арендатору должна оформляться отдельно от договора аренды хотя бы потому, что экономически это разные виды услуг;

     - передачи арендатором арендодателю  обусловленной договором вещи  в собственность или в аренду.

     При аренде зданий, сооружений или отдельных  помещений подобная ситуация возможна и является разновидностью товарообменной операции (в обмен на оказанную услугу передаются какие-либо активы арендатора). Однако, по нашему мнению, подобное установление размера арендной платы более характерно для краткосрочной аренды. Для аренды с правом выкупа подобная форма оплаты вряд ли имеет смысл - проще оформить договор купли-продажи с оплатой в натуральной форме;

     - возложения на арендатора обусловленных  договором затрат на улучшение  арендованного имущества.

     Здесь следует обратить внимание, что речь идет не о содержании имущества, а о его улучшении (то есть в определенном смысле разовой операции).

     Стороны могут предусматривать в договоре аренды сочетание указанных форм арендной платы или иные формы  оплаты аренды.

     В течение всего срока пользования арендованным имуществом арендатор должен поддерживать его в исправном состоянии, производить за  свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества (ст. 616 ГК РФ). Естественно, если иной порядок не установлен законом или договором аренды (п. 2 ст. 616 ГК РФ).

     Для того чтобы в течение срока  действия договора аренды разногласий  по этому поводу не возникало, целесообразно  в договоре или в приложениях  к нему определить состав расходов по содержанию имущества, которые возмещаются  за счет средств арендатора.

     Подобный  подход позволяет избежать, с одной  стороны, предъявления необоснованных претензий и требований арендатором, с другой - позволяет арендодателю обеспечить сохранность и надлежащее состояние переданного в аренду имущества посредством осуществления контроля за полнотой и своевременностью выполнения работ по его содержанию.

     Если  по условиям договора аренды объекты  продолжают числиться на балансе  арендодателя, все расходы по обеспечению  их функционирования может нести  арендодатель, а арендатор - возмещать их в составе арендной платы или дополнительно. Подобное условие весьма распространено при аренде отдельных помещений в составе здания.

1.2. Ремонт основных средств: виды, способы проведения

     Ни  налоговым законодательством, ни бухгалтерским классификация видов ремонта не определена. Следовательно, каждой организации надо самостоятельно разрабатывать внутренние нормы, чтобы отличить один вид ремонта от другого. И этими разработками можно будет руководствоваться для целей обоих видов учета.

     Разъяснение этих понятий приведено, в частности, в постановлении Госстроя СССР от 29.12.73 № 279 «Об утверждении Положения  о проведении планово-предупредительного ремонта производственных зданий и  сооружений».

     Заметим, что подразделение ремонта на виды достаточно условно и связано с тем, что раньше - в советское время - затраты на текущий и капитальный ремонт покрывались из разных источников финансирования.

     В зависимости от периодичности и  сложности ремонт бывает текущим, средним  и капитальным.

     Под текущим ремонтом понимается комплекс ремонтно-строительных и ремонтно-реставрационных работ, выполняемых в том числе в целях:

     - устранения неисправностей (восстановления  работоспособности) объектов основных  средств;

     - поддержания технико-экономических  и эксплуатационных показателей (срок полезного использования, мощность, качество применения, количество и площадь помещений, пропускная способность и т.п.) на изначально предусмотренном уровне;

     - проведения некапитальной перепланировки  помещений (перемещение некапитальных перегородок, в том числе в целях увеличения площади помещений, установка гипсокартонных перегородок);

     - замены напольного покрытия, дверных  и оконных блоков, радиаторов, люстр,  светильников, монтажа навесного  потолка, окраски помещений и  проведения других отделочных работ;

     - обеспечения физической сохранности  объекта основных средств.

     Текущий ремонт следует рассматривать с  двух позиций:

     - периодичности проведения;

     - характера работ.

     По  периодичности текущий ремонт отдельных  объектов производится в пределах одного года.

     Средний ремонт по сложности и периодичности  проведения находится между текущим  и капитальным. Его назначение - продлить межремонтный период до очередного капитального ремонта.

     Перечень  работ, относящихся к тому или  иному виду ремонта, регулируется отраслевыми положениями о планово-предупредительном ремонте.

     В соответствии со ст. 616 ГК РФ арендодатель обязан производить за свой счет капитальный  ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды.

     Капитальный ремонт должен производиться в срок, установленный договором, а если он не определен договором или  вызван неотложной необходимостью - в  разумный срок.

     Нарушение арендодателем обязанности по проведению капитального ремонта дает арендатору право по своему выбору:

     - произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или  вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя  стоимость ремонта или зачесть  ее в счет арендной платы;

     - потребовать соответственного уменьшения арендной платы;

     - потребовать расторжения договора  и возмещения убытков.

     Капитальный ремонт предполагает замену основных узлов и агрегатов, несущих конструкций  и т.п.

     Основным  первичным документом, согласно которому определяются объем работ по капитальному ремонту, его сметная стоимость и продолжительность, является дефектная ведомость.

     Для получения со склада необходимых  запасных частей, инструмента составляются требования-накладные по форме № М-11³ в двух экземплярах: первый передается на склад, второй - в ремонтный цех. Материально-ответственные лица ремонтного цеха и склада подписывают эти накладные и сдают их в бухгалтерию.

     Затем ремонтным рабочим выписывают наряды на заработную плату.

     Данные  требований-накладных и нарядов  на заработную плату заносят в специальную карточку многографной формы, открываемой на отдельный ремонт. Это регистр аналитического учета затрат на капитальный ремонт. В конце месяца в эту карточку заносят данные об общепроизводственных расходах, приходящихся на стоимость ремонтных работ. И после этого калькулируется себестоимость произведенного ремонта.

     Какой бы ремонт организация ни проводила: текущий, средний, капитальный, затраты  на него считаются текущими и относятся  на счета учета издержек производства или обращения.

     Ремонтные работы проводятся подрядным и хозяйственным  способами.

     Таким образом, расходы по капитальному ремонту  арендуемых зданий, сооружений и помещений  осуществляются арендодателем независимо от того, на чьем балансе они учитываются. На размер арендной платы суммы расходов по капитальному ремонту не влияют. Расходы по обслуживанию и текущему ремонту производятся арендатором и размера арендной платы не уменьшают.

     Из  этого следует, что:

     - арендодатель формирует расходы  по капитальному ремонту сданных  в аренду зданий, сооружений и отдельных помещений, а также переданного в аренду оборудования порядком, закрепленным в учетной политике организации. После формирования всех расходов на производство ремонта их часть, соответствующая, например, площади арендуемых помещений, списывается в порядке распределения на увеличение прочих расходов (счет 91⁴);

     - арендатор учитывает произведенные  расходы на текущее содержание  и ремонт арендованного имущества  также в порядке, закрепленном  в учетной политике, и списывает  их на себестоимость продукции, работ или услуг независимо от того, к какому имуществу (арендованному или собственному) эти расходы относятся.

 

2. Налоговые последствия  ремонтных расходов  по договору аренды

2.1. Налоговые последствия проведения арендатором текущего ремонта

     По  общему правилу на арендатора возлагается  обязанность проводить текущий  ремонт помещения, а на арендодателя — капитальный. Однако стороны могут  предусмотреть в договоре иной порядок (ст. 616 ГК РФ).

     Если  ремонт арендованного имущества является текущим, то затраты — прочими расходами и не увеличивают первоначальную стоимость этого имущества. Так, в пункте 1 статьи 260 НК РФ установлено, что затраты на ремонт основных средств рассматриваются как прочие расходы и признаются для целей налогообложения в том отчетном (налоговом) периоде, когда они были осуществлены, в размере фактических затрат.

     Положения статьи 260 НК РФ, в которой указаны  правила налогового учета расходов на ремонт основных средств, применяются  в отношении затрат как собственника имущества, так и арендатора амортизируемых основных средств с условием, что договором (соглашением) между арендатором и арендодателем возмещение указанных расходов последним не предусмотрено (п. 2 ст. 260 НК РФ).

     Положения п. 2 ст. 260 НК РФ арендатором неприменимы в случае, если арендодатель переведен на УСН или ЕНВД, поскольку и в такой ситуации понятие «амортизируемое имущество» отсутствует.

     Все расходы на ремонт амортизируемых основных средств, арендуемых налогоплательщиком, учитываются как прочие расходы, связанные с производством и реализацией, и признаются в том отчетном (налоговом) периоде, в котором были осуществлены, в размере фактических затрат.

     Кроме того, в статье 260 НК РФ предусмотрена  возможность формирования резерва  предстоящих расходов на ремонт объекта аренды в случае дорогостоящего ремонта или ремонта, относящегося к нескольким налоговым периодам. Порядок создания такого резерва определен в статье 324 НК РФ. Арендатор, который решил формировать резерв, не включает фактические затраты на ремонт основных средств в состав расходов текущего периода. Только по окончании налогового периода сумма превышения фактических расходов над величиной резерва, созданного в течение налогового периода, включается в состав прочих расходов.