Отсутствие единого кадастра недвижимости очень тормозит развитие ипотечного кредитования и реализация социальных программ доступного жилья. Банки не готовы предоставлять ипотечные кредиты, не зная «чист ли на руку застройщик» и строит ли он там, где это действительно разрешено. Нуждающимся в улучшении жилищных условий выдают сертификаты на определенную сумму. Эти сертификаты принимают только ограниченное количество фирм (застройщиков и продавцов), получившее на это разрешение органов власти. Из-за этого страдают люди – получатели этих сертификатов. Круг недвижимости, которую они могут позволить себе купить по этим сертификатам, значительно ограничен. Единый кадастр недвижимости призван решить большинство из этих проблем.

      Однако  не все так радужно, как бы нам  хотелось: кадастровая оценка зачастую завышается, а оспорить ее результаты нельзя. Хотелось бы, чтобы закон предусматривал порядок оспаривания решения о кадастровой стоимости и возможность привлечения независимого оценщика, а также необходимо предусмотреть ответственность оценщиков за недобросовестное использование полномочий.

      Однако, на данный момент нет четко сформированного  механизма определения кадастровой  стоимости, в связи с этим и  возникают новые трудности, которые  предстоит решать совместно законодателю и правоприменителю.

1.2 Правовая основа регулирования кадастровых отношений

     Данная  глава определяет состав законодательства, регулирующего кадастровые отношения, и устанавливает приоритет нормативных актов, составляющих основу этих отношений:

     1. Конституция РФ - ее нормы служат  правовой основой развития российского  законодательства в целом, в  систему которого входит и  настоящий закон. Она имеет  высшую силу и прямое действие.

     2. Гражданский кодекс РФ, Земельный  кодекс РФ, Лесной кодекс РФ, Водный  кодекс РФ, Градостроительный кодекс  РФ, Жилищный кодекс РФ - указанные  кодексы регулируют правоотношения  сторон, касающиеся предмета регулирования  комментируемого закона, а именно: объектов недвижимости. Сведения  же об объектах недвижимости  содержатся в базах данных  систем государственного земельного  кадастра, технического учета объектов  градостроительной деятельности, а  также водного, лесного и других  природно-ресурсных кадастров.

     3. В соответствии со ст. 76 Конституции  РФ по предметам совместного  ведения РФ и субъектов РФ  издаются федеральные законы  и принимаемые в соответствии  с ними иные нормативные правовые  акты. Федеральные законы не могут  противоречить федеральным конституционным  законам. Законы и иные нормативные  правовые акты субъектов РФ  не могут противоречить федеральным законам. В случае противоречия между федеральным законом и иным актом, изданным в РФ, действует федеральный закон.

     Закон - это нормативно-правовой акт высшей юридической силы, принимаемый в  предусмотренном порядке представительным органом государственной власти или решением народа на референдуме  и регулирующий важные общественные отношения. Основными видами законов, зависимости от уровня органа, его  принявшего, являются:

     а) федеральные законы, которые подразделяются на федеральные законы и федеральные  конституционные законы. Данный вид  за кона является основным видом, принимается  Государственной Думой и Советом  Федерации Федерального Собрания РФ. Для регулирования вопросов, указанных  в Конституции, принимаются федеральные  конституционные законы. К таким  вопросам относятся военное положение, чрезвычайное положение, изменение  статуса субъекта федерации, о референдуме, о судебной системе и другие;

     б) законы субъектов Федерации. Они  принимаются по вопросам исключительного  ведения субъектов РФ и вопросах совместного ведения субъектов  РФ и Федерации законодательными органами субъектов Федерации. Порядок  и процедура их принятия конкретизированы в конституциях и уставах соответствующего субъекта.

     Подзаконные нормативные правовые акты являются следующей разновидностью источников российского права.

     К ним относятся на федеральном  уровне - указы Президента РФ (например, Указ Президента РФ от 9 марта 2004 г. N 314 "О системе и структуре федеральных  органов исполнительной власти"), Постановления Правительства РФ (например, Постановление Правительства  РФ от 19 августа 2004 г. N 418 "Об утверждении  Положения о Федеральном агентстве  кадастра объектов недвижимости").

ГЛАВА 2.  ФОРМИРОВАНИЕ ГОСУДАРСТВЕННОГО КАДАСТРА НЕДВИЖИМОСТИ В РФ

2.1 Понимание необходимости создания  единого кадастра объекта недвижимости

     По мнению многих отечественных и зарубежных экономистов, кадастровые системы играют значительную роль в социально-экономическом развитии любой страны, «...при этом важная задача государства – обеспечить равную защиту прав собственности на объекты недвижимости для всех участников рынка, а также снизить издержки граждан и бизнеса при оформлении прав на недвижимость. Это предполагает упрощение процедур вовлечения земель в хозяйственный оборот, формирование эффективных государственных систем кадастрового учёта и регистрации прав на недвижимость при развитии конкуренции на рынке кадастровых работ и переходе к саморегулированию кадастровой деятельности, завершение приватизации земельных участков, на которых расположены находящиеся в частной собственности объекты недвижимости и выдела земельных участков в счёт земельных долей, образованных в процессе приватизации сельскохозяйственных земель, формирование института массовой оценки недвижимости и введение на этой основе полноценного налогообложения недвижимости»¹. К пониманию необходимости создания единого кадастра объектов недвижимости, являющегося главным условием, обеспечивающим регистрацию права собственности как физических, так и юридических лиц на объекты недвижимости, во многих зарубежных государствах пришли уже давно, в Российской Федерации – только в 2001 г. Успешно развивается кадастровая система в Нидерландах, Германии, Швеции и других европейских странах. Далеко вперёд ушли в этом плане бывшие союзные республики – Литва, Армения, Белоруссия.

     Этот  опыт учитывался органами государственной власти Российской  Федерации при разработке законопроекта о государственном кадастре недвижимости (Закон)².

     Государственный кадастр недвижимости – систематизированный

свод сведений о недвижимом имуществе; прохождении государственной границы Российской Федерации; границах между субъектами Российской Федерации, муниципальных образований, населенных пунктов; территориальных зонах и зонах с особыми условиями использования территорий.

2.2 Цели и задачи закона

     Основная задача Закона – регулирование отношений, возникающих в связи с ведением государственного кадастра недвижимости, осуществлением государственного кадастрового учёта недвижимого имущества и кадастровой деятельности (кадастровых отношений). В Законе:

• Предусматривается создание  единого систематизированного свода сведений и документов о недвижимом имуществе в Российской Федерации (государственного кадастра недвижимости);
• Устанавливается порядок проведения государственного кадастрового учёта земельных участков, зданий, сооружений и других объектов недвижимости, процедура определения местоположения, границ, площади и иных количественных и качественных характеристик земельных участков и других видов недвижимого имущества;
• Предусмотрено введение платы за постановку на учёт объекта  недвижимости;
• Предусмотрено введение платы за предоставление сведений, содержащихся в государственном кадастре недвижимости в соответствии с законодательством Российской Федерации о налогах и сборах.

     Размер  и порядок внесения такой платы устанавливается правительством Российской Федерации.

2.3 Главная идея закона

     Главная идея Закона заключается в том, чтобы объединить в одном органе учёт объектов капитального строительства и учёт земельных участков. Кроме того, создание государственного единого кадастра недвижимости должно привести к улучшению делового климата, увеличению объёмов  инвестиций в реальные сектора экономики, активизации сделок на рынке недвижимости и земли, совершенствованию системы налогообложения объектов недвижимости. Субъекты Российской Федерации и муниципальные образования получат информационную поддержку, необходимую для успешного и эффективного решения управленческих задач и территориального планирования³.

     Формирование государственного кадастра недвижимости должно включать создание единого информационного ресурса, без которого не может существовать учётная система. Это, прежде всего, крупномасштабные кадастровые карты, перевод в электронный вид сведений  об объектах капитального строительства и кадастровая оценка земли и недвижимости для целей налогообложения.

     Для осуществления поставленных задач и решения совокупности проблем по созданию и ведению государственного кадастра недвижимости (ГКН) необходим переход к централизованному ведению ГКН на уровне органов кадастрового учёта субъектов Российской Федерации по единому регламенту. Это требует:

• Всестороннего и полного информационного обеспечения кадастра, для чего необходимо создание единой актуальной картографической основы в виде цифровых ортофотопланов (фотографический план местности на точной геодезической основе, полученный путём аэрофотосъёмки.);
• Введение местной (региональной) системы координат по каждому субъекту Российской Федерации;
• Внедрение и поддержание на основе общероссийского классификатора единой объектной адресной системы на населенные пункты Российской Федерации;
• Уточнение и согласование сведений о границах административных и муниципальных образований и зонах с особыми режимами использования⁴.

     Условия функционирования высокотехнологичного современного оборудования, масштабность самого предприятия требуют также создания новой производственной инфраструктуры, включающей в себя:

• Приобретение;
• Ремонт и реконструкцию зданий необходимой площади для размещения административного и производственного персонала;
• Ведения приёма граждан и организаций;
• Хранения государственного архива кадастровых и землеустроительных дел;
• А также оснащения помещений сложными инженерными системами, отвечающими современным требованиям надёжности и безопасности.

     По предложенной централизованной схеме информационный ресурс ГКН создаётся только на уровне административного центра субъекта Российской Федерации. Осуществляется чёткое разделение функций работы с заявителями и ведения кадастра. На районном уровне проводятся приём заявителей, визуальный контроль представленных заявителем документов, регистрация заявления на проведение кадастрового учёта недвижимости или заявления на выдачу сведений из кадастра, сканирование, привязка электронных образов этих документов и далее – передача комплекта документов в соответствующие подразделения на уровень субъекта Российской Федерации. При этом обеспечивается технологическая возможность регистрации и формирования дела по заявке к:

• В режиме непосредственного доступа к централизованной базе данных ГКН с использованием высокоскоростных телекоммуникационных каналов связи;
• С использованием локальных программных комплексов приёма/выдачи документов, когда введенные локально дела по заявлениям и комплекты документов, сформированные в пакеты, передаются для обработки в подразделение на уровне субъекта Российской Федерации в регламентном режиме (например, по закрытии операционного дня) по электронной почте.

     Для того чтобы реализовать централизованное ведение ГКН, правительством Российской Федерации была принята подпрограмма «Создание системы кадастра недвижимости (2006–2011 годы)» в дополнение к действующей федеральной целевой программе «Создание автоматизированной системы ведения государственного земельного кадастра и государственного учёта объектов недвижимости (2002–2007 годы)».

     С 2006 по 2007 г. в качестве пилотных регионов для опытного внедрения и «обкатки» технологии централизованного кадастрового учёта объектов недвижимости и ведения информационных ресурсов на региональном уровне были определены три субъекта Российской Федерации –