Сегментация рынка недвижимости

Выделяют первичный  и вторичный рынок жилья.

Первичный рынок представляет собой рынок строящегося или  вновь вводимого в эксплуатацию жилья. Предложение на нем формируют строительные организации, коммерческие или государственные, которые сами ведут строительство жилых домов и продают квартиры в новостройках, а спрос - рядовые граждане, риэлтерские фирмы. Покупатель становится первым собственником данного жилья.

Вторичный рынок является рынком жилой недвижимости, бывшей в обороте. Термин «вторичный рынок» означает, что у квартиры уже есть собственник в лице конкретного  гражданина. На вторичном рынке жилья  в роли продавца выступает собственник  жилья. Рынок первичного жилья еще недостаточно развит, однако возросшие в последнее время объемы строительства делают его с каждым годом все более «заметным» сегментом рынка.

По географическому  критерию на рынке жилых помещений  выделяются два основных сегмента: рынок городского жилья и рынок загородного жилья.

Рынок городского жилья  подразделяется на сегменты, зависящие  от стоимости объекта. Принято выделять: элитное жилье; жилье среднего качества; жилье низкого качества. В настоящее  время развивается и рынок  аренды городского жилья. Преобладает аренда элитного жилья и жилья низкого качества; аренда жилья среднего качества распространена менее, поскольку в этом случае более целесообразной становится покупка квартиры в ипотеку.

На рынке загородного  жилья обычно выделяют три сегмента (по аналогии с рынком городского жилья), однако на стоимость жилья в большей мере влияет местоположение объекта. Предложение на рынке элитного загородного жилья сегодня существенно превышает спрос, и чем дальше находится объект от города, тем значительнее разрыв. Рынок загородного жилья среднего качества развивается медленно, поскольку средний класс вследствие плохо развитой инфраструктуры, в том числе и дорог, все еще предпочитает квартиры коттеджам. В этом сегменте рынка также наблюдается дисбаланс спроса и предложения.

На рынке недвижимости города Рязани у покупателей есть широкий выбор строящихся домов разных типов, тем не менее, 70-80 % общего объема предложения приходится на экономкласс, относительно доступный для потребителей. 

 

Рисунок 1 - Средние цены на новостройки экономкласса в районах Рязани

 

 

Цены на строящееся жилье экономкласса показаны на рис. 1. В Малом центре Рязани этот сегмент не представлен – в силу дороговизны и ограниченности земельных участков здесь есть только жилье бизнес класса и повышенной комфортности. Потенциальные покупатели, для которых главным фактором выбора дома является цена, ориентируются на жилье экономкласса и, соответственно, на прицентральные и спальные районы Рязани. 

На сегодняшний день Министерством регионального развития установлен норматив стоимости квадратного метра общей площади жилья по РФ в размере 29,2 тыс. руб. В Рязанской области средняя рыночная стоимость квартир на первый квартал 2011 г. установлена на уровне 29,45 тыс. руб./кв. м.

Средняя сумма, которая понадобится для приобретения однокомнатной новостройки экономкласса, составляет 1,5 млн. руб., двухкомнатной – 2,1 млн. руб., трехкомнатной – 3,0 млн. руб. Наибольшей популярностью пользуются двухкомнатные квартиры, «однушки» немного сдали свои позиции, «трешки» хорошо раскупаются, но речь идет об относительно небольших метражах – до 100 кв. м. 

 
2.3 Рынок нежилых помещений

 

Развитие рынка нежилых помещений происходило в тесной взаимосвязи с процессом приватизации предприятий, который начался в 1992 г. и способствовал появлению собственников этого вида недвижимости.

Рынок нежилых помещений (коммерческой недвижимости) подразделяется на несколько сегментов, которые различаются по функциональному назначению объектов: офисные, торговые, складские и производственные.

На рынке нежилых помещений также четко выделяются две составляющие - рынок первичных и вторичных объектов. Преобладающим является рынок вторичных объектов, хотя в некоторых сегментах предложение первичных объектов недвижимости в последнее время существенно увеличилось. В целом на рынке нежилых помещений наиболее распространена такая форма сделок, как аренда.

Наиболее развитым сегментом является рынок офисных помещений. Ввиду дефицита помещений он продолжает достаточно активно развиваться. Обычно принято подразделять офисные помещения на классы - A, B, C, D.

К классу А относят офисы в специализированных бизнес-центрах, расположенных в центре города и вблизи крупных транспортных магистралей и оборудованных в соответствии с западными стандартами. Как правило, это помещения, построенные по авторскому проекту, с удобным местоположением. Во внутреннюю инфраструктуру таких помещений входят централизованное обеспечение арендаторов оргтехникой, средствами связи и телекоммуникации, конференц-залы, средства бытового обслуживания и отдыха, охраняемые стоянки (с числом мест не менее одного на 60 кв. м офисных помещений), должны быть собственные службы безопасности и управления.

Офисные помещения класса В отличаются от помещений класса А меньшим перечнем дополнительных услуг или несколько худшим местоположением. Это могут быть бизнес центры после 5-7 лет эксплуатации, новые офисные здания или реконструированные особняки.

Помещения класса С представлены офисами в гостиницах, приспособленных помещениях (научно-исследовательских институтов, учебных заведений и др.), расположенных вне центра города, но вблизи станций метро, остановок общественного транспорта и на пересечении транспортных магистралей.

Неприспособленные помещения вне транспортных развязок относят к классу D. Их основное преимущество - возможность получения площади требуемых размеров за приемлемую плату.

Можно выделить следующие основные тенденции развития рынка офисных помещений:

1) Маленький процент вакантных площадей.

2) Интенсивное строительство объектов.

3) Увеличение доли офисных помещений классов А и В.

4) Увеличение объемов строительства высококачественных офисных помещений.

5) Уход с рынка или реконструкция помещений класса В.

Рисунок 2 – Офисные помещения: показатели арендных ставок

 

Рынок складских помещений - один из наиболее молодых сегментов рынка коммерческой недвижимости. Однако в связи с развитием бизнеса складская недвижимость с каждым годом становится все актуальнее. Этот сегмент рынка нежилых помещений динамично развивается, характеризуется стабильностью, устойчивым уровнем спроса, предложения и цен. Стоимость складских помещений в основном связана с их местоположением, удобством подъезда, наличием необходимых коммуникаций и дополнительных услуг.

Складские помещения класса А отвечают международным стандартам. Современный складской комплекс должен удовлетворять следующим требованиям: удобные подъездные пути, непосредственная близость к транспортным магистралям, наличие всех коммуникаций, а также оборудования, отвечающего стандартам, круглосуточная охрана, потолки высотой не менее 8 м, выровненный пол, регулируемый температурный режим, возможность установки многоуровневой стеллажной системы и наличие офисных помещений для арендаторов.

Складские помещения класса В по функциональности максимально приближаются к складам класса А, но при этом уступают им по качеству используемого оборудования или строительных материалов, удобству месторасположения. Помещения такого уровня не позволяют, предоставлять полный спектр услуг или не полностью соответствуют требованиям, предъявляемым к помещениям класса А.

К складским помещениям класса С относят переоборудованные цеха, ангары. Это могут быть и реконструированные производственные помещения, с высотой потолков от 5 до 8 м, с необходимыми коммуникациями и оборудованием.

Складские помещения класса D - плохо оборудованные цеха, ангары, не отремонтированные бывшие производственные помещения. В настоящее время количество объектов этого класса постепенно сокращается.

Основные особенности развития рынка складских помещений:

1) Уровень вакантных площадей зависит от класса склада. Наибольший дефицит площадей - в сегментах складских помещений класса А и В.

2) Сокращается количество складов класса С и В как за счет перестройки неликвидных помещений, так и за счет возвращения в бывшие производственные помещения собственно самих производств. 

3) Растущий рынок привлекает новые международные логистические и девелоперские компании, что приводит к возникновению крупных логистических центров.

Рисунок 3 – Складские помещения, показатели арендных ставок

Одним из наиболее привлекательных сегментов рынка коммерческой недвижимости остается рынок торговых помещений. Основные особенности развития рынка торговых помещений:

1) Низкий уровень вакантных площадей.

2) Крайне высокая стоимость помещений.

3) Крупные инвестиции иностранного капитала во вновь возводимые торговые площади.

На территории г. Рязани действует порядка 9 торговых центров, которые соответствуют требованиям, предъявляемым к качественным торговым центрам, их общая площадь составляет 161 000 кв. м.

Заметным событие на рынке торговой недвижимости г. Рязани является строительство сразу 2-х концептуальных торговых центров, дата открытия которых назначена на конец 2011-начало 2012 гг. В связи с открытие новых торговых центров, планируется экспансия новых марок, среди которых – Океи, Ашан, кинотеатр Киномакс и др.

Данный тип коммерческой недвижимости в г. Рязани демонстрирует устойчивый рост арендных ставок (рисунок 4).

Рисунок 4 – Торговые помещения: показатели арендных ставок

 

Производственные помещения и производственная недвижимость - довольно специфический сегмент рынка недвижимости. Долгое время из-за стагнации производства в нашей стране он оставался невостребованным. Однако с недавнего времени производственные площади восстанавливают свою значимость. Наиболее актуальными направлениями развития данного сегмента рынка становятся создание технопарков, реконструкция существующих предприятий и промышленных зон.

 

2.4 Рынок земельных  участков

 

Рынок земельных участков является одним из наиболее значимых сегментов рынка недвижимости, т. к. создает базу для развития других сегментов. В целом можно выделить следующие особенности земельного рынка в РФ:

1) Относительная неразвитость  земельного рынка по сравнению с другими сегментами рынка недвижимости.

2) Достаточно жесткая  регламентированность целевого  назначения земельных участков.

3) Возможность многоцелевого  использования земельного участка,  в т. ч. как основы для формирования среды проживания населения.

4) Большое количество  неправильно оформленных или  незарегистрированных земельных  участков, особенно дачных.

Из трех сегментов рынка земельных участков наиболее развит рынок земель под индивидуальное загородное строительство. Основными субъектами рынка являются физические лица и девелоперы; основной формой сделок - купля-продажа. На стоимость земельного участка в основном влияет его удаленность от крупных центров. Этот рынок принято подразделять на сегменты в зависимости от стоимости земельных участков и их удаленности от крупных центров.

Рынок земель под промышленную застройку долгое время не развивался, однако в настоящее время переживает стадию роста. Основная форма сделок в этом сегменте рынка - долгосрочная аренда у государства. Субъектами рынка являются, прежде всего, юридические лица. Наиболее востребованы участки, подходящие для строительства складов, производственных объектов, автосервисов и торгово-развлекательных центров. На стоимость земель этого сегмента рынка влияют такие факторы, как: местоположение участка; транспортная доступность; наличие инженерных коммуникаций; наличие строений, подлежащих сносу.

Рынок земель под жилыми помещениями недостаточно развит, так  как имеются правовые и экономические  проблемы, мешающие его развитию. С одной стороны, именно в этом сегменте рынка отмечается наибольшая нехватка площадей под застройку, с другой стороны - не выработан механизм более эффективного их использования, сноса и замены ветхого жилья и жилья низкого качества. Среди факторов, влияющих на стоимость земельных участков, можно выделить: удаленность от центра города; удаленность от метро; наличие в районе инфраструктуры - дорог, магазинов, школ и т.д.; экология района, в котором расположен участок; престижность района.

Рисунок 5 – Распределение земельных участков по г. Рязани

 

Цена на участки в достаточной степени дифференцирована и находится в прямой зависимости от следующих факторов: 

— от планируемого к постройке объекта на данном участке; 

— от района города и местоположения участка; 

— от площади участка; 

— от наличия рядом с участком основных коммуникаций.