Сегментация рынка недвижимости

 

СОДЕРЖАНИЕ

 

Введение 3

1 Общая характеристика рынка недвижимости 4

1.1 Особенности рынка недвижимости 4

1.2 Функции рынка недвижимости 8

1.3 Основные субъекты  рынка недвижимости 9

1.4 Государственное регулирование рынка недвижимости 11

2 Основные сегменты рынка недвижимости и их современное развитие 14

2.1 Сегментация рынка недвижимости 14

2.2 Рынок жилья 18

2.3 Рынок нежилых помещений 20

2.4 Рынок земельных  участков 25

Заключение 28

Список литературы 29

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

ВВЕДЕНИЕ

 

Инвесторы постоянно  сталкиваются с задачей выбора рынка, на котором осуществлять поиск инвестиционных проектов для выгодного вложения. И довольно часто их выбор останавливается именно на рынке недвижимости.

Конкретные сегменты рынка недвижимости характеризуются  видом использования имущества, местоположением, потенциалом приносимого дохода, типичными характеристиками арендаторов, инвестиционной мотивацией и другими признаками, признаваемыми в процессе обмена недвижимого имущества. В свою очередь, рынки недвижимости испытывают влияние разнообразных факторов социального, экономического, государственного и экологического характера.

Рынок недвижимости подразделяется на сегменты исходя из назначения недвижимости и ее привлекательности для различных  участников рынка. Сегменты, в свою очередь, подразделяются на субрынки в соответствии с предпочтениями покупателей и продавцов, на которые влияют социальные, экономические, государственные и экологические факторы. Исследование сегментов рынка недвижимости проводится по таким параметрам, как местоположение, конкуренция, а также спрос и предложения, которые относятся к общим условиям рынка недвижимости.

Разбиение рынка недвижимости на отдельные сегменты проводится в  соответствии с преобладающими потребностями  участников рынка, инвестиционной мотивацией, местоположением, сроком фактического функционирования объекта, физическими характеристиками, дизайном, особенностями зонирования недвижимости.

Принципы классификации  объектов, положенные в основу сегментации  рынков недвижимости, подчинены конкретным задачам процедуры оценки и требуют всестороннего учета характеристик оцениваемой недвижимости.

 

 

1 Общая характеристика рынка  недвижимости

 

1. Особенности рынка недвижимости

 

Термин «недвижимость» появился в российском законодательстве со времен Петра I. Однако, в ныне действующих законодательных актах еще не проведено четкое разграничение между движимым и недвижимым имуществом.

Перечень объектов недвижимости приведен в ст. 130 ГК РФ. К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество. Так, например, предприятие в целом как имущественный комплекс также признается недвижимостью (ст. 132 ГК РФ). Это определение раскрывает юридическую сторону термина «недвижимое имущество».

Однако термин «недвижимость» имеет и экономическую составляющую, которая проявляется в следующем:

1) недвижимость в качестве  основных производственных фондов обеспечивает выпуск продукции;

2) недвижимость как  объект общественной инфраструктуры (больницы, школы и т.д.) обеспечивает  социальные потребности-общества;

3) жилые помещения удовлетворяют потребность населения в жилой площади.

Недвижимость может  являться источником дохода в виде ренты или дохода, получаемого  при помощи недвижимости. Рента - регулярно получаемый доход (денежный поток) от объекта недвижимости. Как правило, это чистый операционный доход от сдачи недвижимости в аренду. Доход, получаемый при помощи недвижимости, - это результат использования недвижимости в производстве или торговле.

Рынок недвижимости – это механизм, обеспечивающий взаимодействие физических или юридических лиц с целью обмена имеющихся прав на недвижимость на деньги либо другие активы.

Рынок недвижимости является составной частью рынка инвестиций и представляет его реальный сектор, функционирующий параллельно с сектором финансовых инвестиций. Недвижимость рассматривается как один из способов помещения капитала, обеспечивающий сохранение (возрастание) стоимости капитала и получение положительной величины текущего дохода. Сделки с недвижимостью содержат все элементы инвестиционного процесса и требуют определения срока вложения, его размера, формы и уровня риска, с которым оно сопряжено. Вложения капитала в недвижимость совершаются на основе рыночной цены, уравновешивающей интересы продавцов и покупателей.

Сравнительный анализ характеристик рынка недвижимости и прочих секторов инвестиционного рынка (финансовый, товарный и др.) позволяет определить ряд наиболее существенных различий. Рынки недвижимости отличаются от других рынков экономическими характеристиками и эффективностью по таким наиболее существенные параметрам, как:

1. Товар. Эффективность рынка зависит от находящихся в обороте товаров. Земельные участки, составляющие основу недвижимости, отличаются уникальностью и фиксированным местоположением, хотя в экономическом плане некоторые участки земли могут быть аналогичными и взаимозаменяемыми. Строения, расположенные на земельных участках, отличаются локальной закрепленностью, использованием их места создания, длительным процессом создания, большой единичной стоимостью и др.
2. Формирование цены. Цена на объект недвижимости как единицы инвестирования относительно высокая, поэтому круг ее покупателей ограничен. На рынке недвижимости цена также является результатом взаимодействия спроса и предложения и изменений рыночной активности, однако, в отличие от эффективного рынка, цены на сходную по потребительским свойствам недвижимость не являются едиными. Другой отличительной чертой цены на недвижимость является ее нестабильность.
3. Способы финансирования сделки. Высокая единичная цена на объект недвижимости, длительный срок экономической жизни, прогнозируемость генерируемых недвижимостью доходов и рисков являются объективными предпосылками использования для сделок заемных средств. Поэтому возможность финансирования за счет кредита на экономически выгодных условиях влияют на решение о покупке недвижимости и, в конечном счете, на активность рынка недвижимости.
4. Степень ликвидности. Недвижимость как инвестиционный инструмент труднореализуема и в определенных ситуациях неликвидна. Это связано с тем, что покупка недвижимости связана с крупными затратами, а покупатель, как правило, не имеет доступа к альтернативным источникам финансирования, кроме того, недвижимость имеет фиксированное местоположение, поэтому предложение не может быстро адаптироваться к потребностям рынка.
5. Баланс спроса и предложения. Баланс спроса и предложения, обеспечиваемый конкуренцией, на рынках недвижимости достигается редко. Предложение конкретного вида недвижимости обычно отстает от рыночного спроса, так как достигается либо строительством новой недвижимости, либо реконструкцией имеющейся. Сложность, инертность и длительный срок строительного процесса может привести к возникновению не рыночного равновесия, а избыточного предложения. Если спрос на недвижимость резко увеличивается, дополнительное предложение не может быть обеспечено быстро. При снижении спроса избыточное предложение также не может быть поглощено рынком быстро.
6. Число потенциальных покупателей. Свободная конкурентная рыночная среда создается большим числом покупателей и продавцов, каждый из которых не контролирует достаточно большую долю рынка, чтобы оказывать существенное влияние на цену. В одно и то же время на конкретном сегменте рынка недвижимости (назначение, ценовой диапазон, географический район) обычно действует ограниченное число покупателей и продавцов. Высокие цены на недвижимость диктуют уровень покупательной способности, поэтому рынки недвижимости чутко реагируют на изменение таких экономических индикаторов, как уровень и стабильность доходов, занятость трудоспособного населения, его ми грация и т.д.
7. Информированность участников сделки о состоянии рынка, поведении других участников рынка, рыночной активности, качестве товара и его заменяемости, о цене предложения и сделках для конкретной недвижимости или подобных объектов недвижимости гораздо ниже уровня эффективных рынков. У большинства людей отсутствует опыт сделок с недвижимостью из-за их редкости, с другой стороны, покупатели настаивают на неразглашении сведений о сделке.
8. Методы регулирования. Рынок недвижимости не обладает такой характерной чертой эффективного рынка, как саморегулирование, основанное на открытой и свободной конкуренции. Рынки недвижимости регулируются федеральными, региональными и местными законами относительно прав собственности и процедуры купли-продажи.
9. Надежность прогнозирования рыночной ситуации. Несовершенство и неэффективность рынков недвижимости не позволяют сделать правильный прогноз поведения рынка. В связи с тем, что рынок недвижимости специфичен по своему функционированию, в первую очередь оценщики должны анализировать те факторы, которые делают его неэффективным. Это реакция участников рынка на конкретные характеристики недвижимости и внешние факторы, определяющие ее стоимость.

Такие особенности рынка недвижимости, как уникальность каждого объекта, специфичные условия финансирования, сложные юридические правила функционирования, низкая ликвидность объектов, дают основание утверждать, что рынок недвижимости - это рынок несовершенной конкуренции.

 

1.2 Функции  рынка недвижимости

 

Рынок недвижимости оказывает  большое влияние на все стороны  жизни и деятельности людей, выполняя ряд общих и специальных функций:

• ценоообразующую,
• регулирующую,
• коммерческую,
• функцию санирования,
• информационную,
• посредническую,
• стимулирующую,
• инвестиционную,
• социальную. 

Ценообразующая функция  заключается в установлении цен равновесия, при которых объем платежеспособного спроса соответствует объему предложения. При ценах ниже равновесной имеет место избыточный спрос, а в случае превышения равновесной цены - избыточные предложения. В цене концентрируется и большой объем информации о насыщенности рынка, предпочтениях покупателей, затратах на строительство, хозяйственной и социальной политике государства в области, например жилищного строительства и т. д. Это одна из наиболее важных функций рынка недвижимости.

Регулирующая функция состоит в перераспределении ресурсов по сферам предпринимательства и направляет участников рынка к формированию эффективной структуры рынка и обеспечению потребностей.

Коммерческая функция  заключается в реализации стоимости  и потребительной стоимости, и получении прибыли на вложенный капитал.

Функция санирования (оздоровления) заключается в очищении рынка  от неконкурентоспособных и слабых участников.

Информационная функция  позволяет продавцам и покупателям  недвижимости получать информацию о  рынке недвижимости, ценах и т.д.

Посредническая функция  выражается в том, что рынок выступает  как совокупный посредник и место  встречи для множества покупателей  и продавцов, устанавливая связь  между ними.

Стимулирующая функция  состоит в экономическом поощрении (в виде большей прибыли) наиболее конкурентоспособных участников рынка.

Инвестиционная функция  рынка заключается в привлечении  инвесторов на рынок, что позволяет, с одной стороны, развиваться  рынку недвижимости, а с другой - способствует переходу сбережений и накоплений из пассивной формы запасов в производительный капитал.

Социальная функция  рынка недвижимости заключается  в том, что его наличие позволяет  решать многие социальные проблемы.

 

1.3 Основные  субъекты рынка недвижимости

 

Определение рынка недвижимости как механизма эффективного взаимодействия физических или юридических лиц с целью обмена имеющихся прав на недвижимость, на другие активы требует выявления его участников, их роли и функций.

Участники рынка –  это группа лиц или компаний, которые  вступают в отношения друг с другом с целью осуществления операций с недвижимостью.

Субъекты рынка недвижимости могут быть разделены на несколько основных групп:

• продавцы,
• покупатели,
• инвесторы,
• профессиональные участники рынка,
• институциональные участники рынка (т. е. представляющие государство и действующие от его имени).

В качестве продавца (арендодателя) может выступать любое юридическое  или физическое лицо, имеющее право  собственности на объект, в том  числе государство.

Покупателем (арендатором) может быть любое юридическое или физическое лицо, имеющее право на данную операцию по закону.

Инвесторы, вкладывающие капитал в недвижимость, различаются по целям инвестирования и используемым источникам финансирования.

Основные цели инвестирования:

1.   Личное использование.

2.   Сдача в аренду.

3.   Экономическое (производственное) использование.

4.   Спекуляция (приобретение с целью перепродажи).

5.   Приобретение для последующего развития.

Способы финансирования:  

1.   Использование только собственного капитала.

2.   Использование смешанного финансирования.

Состав профессиональных участников рынка недвижимости определяется процессами, протекающими на рынке. Ими могут быть как юридические, так и физические лица. В зависимости от вида деятельности они должны иметь регистрацию, а в некоторых случаях и лицензию.