Сегментация рынка недвижимости

Основные профессиональные участники рынка: риэлтер, девелопер, ревелопер, оценщик, банки, управляющие недвижимостью, проектировщики и строители, аналитики, юристы, страховщики, участники фондового рынка, маркетологи, специалисты в области обучения и повышения квалификации персонала.

Институциональные участники рынка выполняют, прежде всего, регулирующие функции: учет и регистрация прав на недвижимое имущество и самих объектов недвижимости, контроль над использованием недвижимости, инвестирование в социально важные сферы и т. д.

К институциональным участникам рынка относятся:

1) Организации, регулирующие градостроительство, землеустройство и землепользование.

2) Органы технической, пожарной и иной инспекции.

3) Проектировщики, строители и т.д., финансируемые из бюджета.

4) Органы-регистраторы прав на недвижимость и сделок с ней.

5) Государственные нотариусы.

Характер взаимоотношений  между перечисленными группами достаточно сложный и не всегда прямой, поскольку какой-либо участник может выступать посредником от группы. Действия всех участников рынка подчинены ожидаемым доходам, которые зависят от прогнозируемых тенденций использования недвижимости.

 

1.4 Государственное регулирование рынка недвижимости

 

На рынке недвижимости государство выполняет следующие функции:

- идеологической и  законодательной инициативы (концепции  развития отдельных видов рынка  и программы их реализации);

- инвестора в приоритетные  отрасли материального производства, жилищное строительство и социально-культурную сферу;

- профессионального участника  при торговле жилищными сертификатами, государственными зданиями и сооружениями и другими объектами недвижимости;

- эмитента государственных  и муниципальных ценных бумаг под залог недвижимого имущества;

- регулятора, устанавливающего  правила и нормы функционирования  рынка недвижимости;

- верховного арбитра  в спорах между участниками  рынка недвижимости через систему судебных органов;

- контролера устойчивости  и безопасности рынка (регистрация  прав и сделок с недвижимостью).

Система государственного регулирования рынка недвижимости состоит из двух элементов: 

1) государственные и  муниципальные органы и организации;

2) государственные и  иные нормативные акты.

В организационном отношении  государственное регулирование рынка недвижимости осуществляется в двух формах:

- путем прямого вмешательства,  т. е. административным способом;

- косвенным воздействием  или экономическими методами  управления.

Прямое административное управление включает совокупность следующих приемов:

- создание нормативной  базы - законов, постановлений, инструкций, правил, положений, регулирующих функционирование рынка недвижимости в центре и в регионах;

- отбор и удостоверение  статуса профессиональных участников  рынка недвижимости - лицензирование, регистрация, предоставление прав уполномоченных лиц органами исполнительной власти по совершению сделок с объектами государственной и муниципальной собственности;

- установление обязательных  требований к содержанию и  качеству различных видов деятельности на рынке недвижимости и к его участникам; 
- контроль над соблюдением всеми участниками рынка установленных норм и правил; 

- введение запретов  и санкций за отступление от  нормативных требований при совершении  сделок с недвижимым имуществом  и поддержание правопорядка на рынке;

- выкуп в государственную  собственность любых объектов  недвижимости для общественных  нужд. 

Административное управление не связано с созданием дополнительных материальных стимулов или штрафных санкций. Оно основывается на силе государственной власти и включает в себя меры запрета, принуждения или разрешения.

Высшей формой управления рынком недвижимости является государственное  экономическое программирование, реализующее  многочисленные цели, методы и способы  регулирования. Целевые программы бывают обычные и чрезвычайные, а по времени действия подразделяются на краткосрочные, среднесрочные и долгосрочные.

По действующей Конституции  РФ Правительство России обладает широкими полномочиями по регулированию рынка недвижимости, которые во многом переданы Министерству государственного имущества и его территориальным комитетам. Они осуществляют право собственности на государственные предприятия и учреждения и другое имущество, в том числе и муниципальное. Муниципальные органы власти также принимают участие в управлении недвижимостью. В управлении нежилыми зданиями и сооружениями действует четкое правило: решения по распоряжению недвижимостью принимает соответствующий собственник в установленном порядке – физическое или юридическое лицо, органы власти РФ, субъектов РФ и муниципалитеты.

 

 

 

 

 

 

 

 

2 Основные сегменты рынка недвижимости и их современное развитие

 

2.1 Сегментация  рынка недвижимости

 

Сегментация рынка недвижимости - это разделение его на однородные группы покупателей. В основу сегментации могут быть положены и характеристики недвижимости, за которой стоят соответствующие группы покупателей.

Конкретные сегменты рынка недвижимости характеризуются  видом использования имущества, местоположением, потенциалом приносимого  дохода, типичными характеристиками арендаторов, инвестиционной мотивацией и другими признаками, признаваемыми в процессе обмена недвижимого имущества. В свою очередь, рынки недвижимости испытывают влияние разнообразных факторов социального, экономического, государственного и экологического характера.

Анализ рыночных тенденций и  динамики цен требует сегментации рынка. Сегментация рынка недвижимости очень важна, так как позволяет более точно отслеживать и прогнозировать состояние рынка в разрезе отдельных сегментов. Кроме того, многие сегменты рынка недвижимости развиваются самостоятельно.

Основные критерии сегментации рынка недвижимости: 

1. В зависимости от объекта: 
• рынок земельных участков,
• рынок жилых помещений,
• рынок нежилых помещений,
• рынок предприятий.
2. В зависимости от назначения и варианта использования объекта недвижимости:
• рынок жилой недвижимости (многоквартирные, односемейные дома, квартиры и комнаты);
• рынок коммерческой недвижимости (офисные, торговые, производственнопромышленные, складские здания, гостиницы, рестораны);
• рынок промышленной недвижимости (промышленные предприятия, здания НИИ);
• незастроенные земельные участки различного назначения (городские земли, сельскохозяйственные и охотничьи угодья, заповедники, зоны разработки полезных ископаемых);
• недвижимость специального назначения (объекты, имеющие ограничения по их использованию в силу специфики конструктивных характеристик, например церкви, аэропорты, тюрьмы и др.);
• рынок многофункциональной недвижимости.
3. В зависимости от способности приносить доход (рынок доходной и недоходной недвижимости):
• рынок  доходной недвижимости;
• условно доходная недвижимость;
• бездоходная недвижимость.
4. В зависимости от типа операций: 
• рынок аренды;
• рынок купли-продажи;
• рынок ипотеки;
• рынок вещных прав.

5. Географический критерий:

• международный,
• региональный,
• локальный,
• местный рынки.

6. По различным регионам:

• регионы со стабильно высокой занятостью,
• регионы с вновь возникшей высокой занятостью,
• регионы с циклической занятостью,
• регионы с традиционно низкой занятостью,
• регионы с вновь возникшей низкой занятостью.

7. По инструментам инвестирования в недвижимость:

• рынок прав преимущественной аренды,
• рынок смешанных долговых обязательств,
• рынок ипотеки,
• рынок собственного капитала,
• рынок заемного капитала,
• рынок опционов.

8. В зависимости от состояния земельного участка:

• застроенные земельные участки,
• незастроенные земельные участки, пригодные для последующей застройки,
• незастроенные земельные участки, не пригодные для последующей застройки.

9. В зависимости от степени представленности объектов:

• уникальные объекты,
• редкие объекты,
• широко распространенные объекты.

10. В зависимости от экономической активности регионов:

• активные рынки недвижимости,
• пассивные рынки недвижимости.

11. В зависимости от степени готовности:

• незастроенные земельные участки,
• готовые объекты,
• не завершенные строительством объекты,
• объекты, нуждающиеся в реконструкции.

Структуризация рынка  недвижимости, его классификация  по определенным признакам определяется целями анализа, в зависимости от которых изменяются приоритеты и значимость, придаваемая тому или иному рассматриваемому параметру. Например, потенциальным инвесторам целесообразно проводить классификацию рынка недвижимости в зависимости от используемых инструментов инвестирования. Оценщику необходима классификация объектов недвижимости по степени готовности.

Рынок недвижимости подразделяется на сегменты исходя из назначения недвижимости и ее привлекательности для различных  участников рынка. Сегменты, в свою очередь, подразделяются на субрынки в соответствии с предпочтениями покупателей и продавцов, на которые влияют социальные, экономические, государственные и экологические факторы.

Субрынки сегментируются в соответствии с покупательскими  предпочтениями по от ношению к цене недвижимости, сложности управления, величине дохода, степени износа, более узкой специализацией и др. Так, рынок сельскохозяйственной недвижимости может быть подразделен на рынки пастбищ, животноводческих ферм, лесных угодий, пахотных земель, садов и пастбищ для крупного рогатого скота.

Таким образом, разбиение рынка недвижимости на отдельные сегменты проводится в соответствии с преобладающими потребностями участников рынка, инвестиционной мотивацией, местоположением, сроком фактического функционирования объекта, физическими характеристиками, дизайном, особенностями зонирования недвижимости.

Наиболее значимой является сегментация рынка недвижимости по виду объектов, так как объекты недвижимости не являются взаимозаменяемыми и соответственно рынки указанных объектов развиваются практически самостоятельно. Далее рассмотрим каждый из сегментов рынка недвижимости.

 

 

2.2 Рынок жилья

 

Существование и развитие рынка жилья обусловлено потребностью населения в улучшении жилищных условий и острым дефицитом жилья. Особенно широкие масштабы рынок жилья в России приобрел в результате приватизации квартир. Бесплатная, как в Москве, или льготная, как в других городах, передача квартир в частную собственность создала для владельцев новые возможности для операций с этим видом недвижимости. На сегодняшний день это наиболее развитый сектор недвижимости.

Основную часть рынка  составляют квартиры в многоквартирных  зданиях, а рынок жилых домов  относительно развит только в части  коттеджей и дач в пригородах крупнейших городов. Преобладающей формой сделок на рынке жилья является купля-продажа, однако достаточно распространена и аренда.