Брокерская фирма, функции, биржевые торги

18) получение  в разумно необходимый срок  в государственных органах и  иных организациях (в органах  опеки и попечительства, в учреждениях  юстиции по регистрации прав  на недвижимое имущество, в  жилищно-эксплуатационных организациях, в органах внутренних дел, в  налоговых органах, в психоневрологических  диспансерах и др.) информационные  справки и документы, необходимые  для осуществления операций с  недвижимым имуществом, при наличии  соответствующего договора с  собственником (владельцем) или на  основании надлежащей доверенности.

Закон о риэлтерской деятельности до сих  пор не принят, следовательно, законодательно перечень услуг, оказываемых риэлтерской  фирмой, не закреплен. Таким образом, агентство самостоятельно определяет, какие услуги оно будет предлагать своим клиентам.

Как было указано выше, к риэлтерским услугам  можно отнести:

1) деятельность  риэлтора в качестве агента  или поверенного;

2) деятельность  риэлтора в качестве брокера;

3) деятельность  риэлтора в качестве дилера;

4) деятельность  риэлтора в качестве посредника  при заключении сделок с недвижимым  имуществом или правами на  него между третьими лицами;

5) деятельность  риэлтора по организации торговли  недвижимым имуществом;

6) деятельность  риэлтора по созданию отдельных  объектов недвижимого имущества  с целью последующей их продажи,  передачи в возмездное пользование;

7) деятельность  риэлтора по доверительному управлению  недвижимым имуществом;

8) деятельность  риэлтора по предоставлению консультационных  услуг, услуг по изучению конъюнктуры  рынка, иных возмездных услуг,  сопутствующих гражданскому обороту  недвижимого имущества.

Качество  предоставленных потребителю риэлтерских  услуг определяется выполнением  риэлтором всех предусмотренных  в заключенном им с потребителем договоре условий. В случае, если предоставление потребителю услуги в соответствии с договором должно было быть осуществлено в том числе путем заключения и исполнения риэлтором сделки с  третьим лицом (лицами), качество услуги определяется также надлежащим выполнением  риэлтором принятых им на себя обязательств перед указанным третьим лицом.[8]

Качество  предоставленной потребителю риэлтерской  услуги, связанной с приобретением  в собственность или в пользование  потребителя, либо продажей (передачей  в пользование другому лицу), принадлежащего потребителю недвижимого имущества, определяется также с учетом выполнения риэлтором определенных потребителем условий о цене приобретения (продажи) имущества, размере платы за его  использование, о качестве и эксплуатационных характеристиках имущества.

Риэлтор, оказывающий потребителю услугу, связанную с приобретением в  собственность последнего недвижимого  имущества, обязан обеспечить потребителю  юридическую возможность его  дальнейшего использования в  его собственных интересах, в  частности:

1) приобрести  недвижимое имущество в собственность  потребителя свободным от прав  и иных законных притязаний  на него со стороны третьих  лиц;

2) приобрести  недвижимое имущество того целевого  назначения, которое было определено  потребителем;

3) приобрести  недвижимое имущество, в отношении  которого отсутствуют предписания  о его аварийном состоянии,  недопустимости к использованию  в связи с несоответствием  санитарно-гигиеническим, противопожарным  и экологическим нормативам, в  случае, если это не предусмотрено  договором;

4) передать  потребителю правоустанавливающий  документ на недвижимое имущество,  а также любые иные относящиеся  к оказанной услуге документы,  требовать передачи которых потребитель  вправе;

5) при  исполнении договора с потребителем  и в последующем не разглашать  информацию о заключенной им  в интересах потребителя сделке;

6) проводить  самостоятельно экспертизу документов, относящихся к приобретаемому  в собственность потребителя  недвижимому имуществу на предмет  их достоверности.

Выполнение  риэлтором этих обязанностей осуществляется вне зависимости от наличия специальных  указаний об этом в договоре, заключаемом  им с потребителем.

Приобретение  риэлтором в собственность потребителя  спорного недвижимого имущества  либо имущества, юридическая возможность  использования которого потребителем впоследствии будет затруднена по иным обстоятельствам, допускается лишь при наличии прямого указания на это в договоре либо при наличии  иного прямого письменного согласия потребителя.

Своевременность предоставления риэлтором потребителю  услуги определяется в соответствии со сроком (сроками) исполнения риэлтором  принятых им на себя обязанностей, определенным в заключенном между указанными лицами договоре. В случае, если в  договоре отсутствует указание на такой  срок, в том числе при невозможности  точного его определения, своевременность  предоставления риэлтором услуги потребителю  определяется в соответствии с обычно предъявляемыми для этого требованиями, исходя из сложившейся в данной местности  деловой практики.

Каждый  вид деятельности осуществляется на основании договора, заключаемого между  фирмой и клиентом.

Предоставление  риэлтором услуг юридическим  и физическим лицам осуществляется на основании заключаемых между  ними письменных договоров. В соответствии со ст. 420 ГК РФ договор - соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских  прав и обязанностей.

Риэлтерские агентства, осуществляя свою деятельность, заключают различные договоры об оказании услуг. Это могут быть договоры возмездного оказания услуг (гл. 39 ГК РФ), договор агентирования (гл. 52 ГК РФ). Соответственно, существенные условия  заключаемого договора будут зависеть от содержания существенных условий  указанных выше договоров. Законодательство РФ не содержит требований относительно формы договора по оказанию риэлтерских  услуг, поэтому в данном случае следует  применять общие положения гражданского законодательства относительно формы сделок. Согласно § 1 "Понятие, виды и форма сделок" гл. 9 ГК РФ договоры об оказании риэлтерских услуг должны совершаться в письменной форме.[1]

Гражданское законодательство также не содержит требований относительно обязательных условий договора по оказанию риэлтерских  услуг, поэтому риэлтор вправе самостоятельно разрабатывать условия договоров  на выполнение отдельных видов риэлтерских  услуг (осуществление отдельных  видов риэлтерской деятельности) и предлагать их к принятию потребителям путем присоединения к предложенным договорам в целом.

В зависимости  от особенностей оказываемых услуг  каждый договор имеет свои отличительные  черты.

1.3 Рациональная организация риэлтерских предприятий

Рассмотрим  необходимые условия для организации  риэлтерской бизнеса.

Для осуществления  риэлтерского деятельности необходимо:

зарегистрировать  юридическое лицо, одним из видов  деятельности которого является риэлтерская  деятельность или получить регистрацию  в качестве индивидуального предпринимателя  без организации юридического лица;

обучить специалистов в специализированном учебном центре на курсах риэлторов;

организовать  поиск клиентов, нуждающихся в  риэлтерских услугах и начать осуществлять риэлтерскую деятельность.

Как правило, бизнес начинают минимальным составом - от двух до четырех человек. Если деятельность развивается успешно, то состав предприятия  может увеличиваться. Введение новых  сотрудников приводит к повышению  эффективности предприятия. Сохраняется  желание к дальнейшему увеличению предприятия. С определенного момента  возникают сложности в управлении - директор не успевает следить за деятельностью  подчиненных, что приводит к ошибкам  и проведению «левых» сделок (выполняются  под маркой фирмы, но финансовые результаты полностью присваивают лица, проводившие  сделку). Это наносит финансовый ущерб и негативно сказывается  на имидже предприятия. Встает вопрос о рациональной структуре предприятия  и организации.

Проведенный анализ опыт большого числа предприятий, осуществляющих риэлтерские услуги с различной эффективностью, позволил выявить основные причины, влияющие на эффективность предприятия:

организационная структура предприятия;

лидерские качества руководителя;

квалификация  сотрудников и соответствие занимаемой должности;

численность предприятия.

Для определения  четких критериев риэлтерского предприятия  примем следующие признаки рационально  организованного предприятия:

фирма строится по иерархическому принципу;

чем больше эффективно работающих специалистов в  фирме, тем лучше ее состояние  ее бизнеса;

руководитель  любого звена может эффективно управлять  не более 7 специалистами (выводы психологов);

штат  фирмы должен квалифицированно решать все задачи, стоящие перед фирмой и успешно преодолевать трудности  конкурентной борьбы. [11]

На  основании этих признаков можно  вывести формулу, определяющую предельную численность рационально организованного  предприятия:

где

К-- число  сотрудников рационально организованного  предприятия;

п -- число  уровней организации предприятия (натуральное число);

N - максимально  число уровней организации предприятия.

Любая фирма должна иметь первого руководителя. Первый руководитель нанимает работников, организует и руководит их деятельностью, ведет административно хозяйственную  деятельность. Возможные варианты.

1) При  N = 0 число сотрудников равно единицы.  Данная ситуация соответствует  случаю - индивидуальный предприниматель.  Индивидуальные предприниматели  - риэлторы на рынке недвижимости  практически не работают, так  как клиенты предпочитают иметь  дело с фирмами, считая их  более надежным вариантом;

2) При  N = 1 число сотрудников К может  варьироваться от 2 до 8. Минимальный  состав одноуровневой фирмы 2 человека. На практике

такой состав встречается на начальном  этапе существования фирмы. Чаще всего это семейная пара, организовавшая юридическое лицо и делящая мужду  собой все обязанности - директора, бухгалтера, секретаря, водителя и риэлтора. Работа в такой фирме достаточно сложна, утомительна. Большое количество дополнительных обязанностей отвлекает  от основного дела - риэлтерской  деятельности. Прием новых сотрудников  позволяет произвести специализацию, повысить эффективность каждого  специалиста.

Предельный  состав рационально организованной одноуровневой фирмы (1 руководитель и 7 подчиненных).(см. прил.№1) Дальнейшее развитие фирмы должно происходить  путем введения двухуровневой системы  организации предприятия.

3) При  N=2 число сотрудников К должно  не превышать 57.

Фирму с двухуровневой организацией назовем - средней фирмой. Такая фирма  состоит из группы подразделений. Организацией и руководством подразделений занимаются руководители среднего звена. Первый руководитель взаимодействует с руководителями среднего звена (начальники отделов). В  таком предприятии создается  несколько риэлтерских подразделений (отделы по районам города, отдел  по земле и загородным объектам, отдел по междугородним сделкам). Наряду, со специалистами, работающими  с клиентами (риэлторы, юристы, оценщики, строители) (см. прил.№2) и непосредственно  участвующих в формировании прибыли фирмы, присутствуют «непроизводственные» специалисты (работники бухгалтерии, отдела маркетинга, охранники и секретари. Общее количество «непроизводственных» специалистов должно не превышать 20-25% от общей численности предприятия.

Обязанности по кадровому учету специалистов предприятия целесообразно вменит секретарю директора.

Специалисты отдела маркетинга осуществляют рекламную  деятельность, изучают тенденции  развития рынка недвижимости, отслеживают  деятельность конкурентов, следят за поддержанием высокого имиджа предприятия. Число  специалистов отдела маркетинга должно быть не более четырех. Вопросы обучения и переподготовки специалистов предприятия  вменить в обязанности одному из специалистов отдела маркетинга.

Охранники включаются с состав отделов и  могут параллельно исполнять  функции секретаря отдела.

4) При  N = 3 число сотрудников К не  должно превышать 400.

Такое предприятие назовем крупной  фирмой. Первый руководитель (генеральный  директор) руководит работой совета директоров [см. прил. № 3] и взаимодействием  дирекций между собой. Директоры  по направлениям деятельности возглавляют  соответствующие дирекции. Секретарь - референт осуществляет техническую  подготовку и фиксацию работы Советов  директоров, регулирует поток внешних  обращений по каналам связи (телефон, факс, почта, электронная почта), общается с посетителями и определяет, кто  может решить их вопрос и обеспечивает взаимодействие посетителя и специалиста  фирмы.

В рационально  организованной фирме существует четкое разграничение полномочий членов Совета директоров и порядок взаимодействие дирекций по производственным вопросам. Действует регламент работы Совета директоров и принятия решений. График проведения Советов директоров составляется как минимум на два месяца, а  план работы на год. Разработана классификация  вопросов и определен уровень, на котором они могут быть решены.

Существуют  заместители генерального директора  из числа директоров, которые исполняют  обязанности генерального директора  в его отсутствие. Обычно заместителем генерального директора назначают  финансового директора или директора  по перспективному развитию, хотя могут  быть и другие варианты.

Предложен один из вариантов организации дирекции вторичного рынка. [см. прил.№4] В дирекции работают риэлторы, оценщики, юристы и  охранники. В крупных фирмах риэлторы могут подразделяться на категории, в зависимости от их квалификации (стажер, риэлтор, риэлтор высшей категории, риэлтор-наставник).

Отделы 1- 4 располагаются в различных  районах города в филиалах предприятия. Они специализируются на привлечении  и обслуживании жителей соответствующего района. Это позволяет предоставлять  быстро и квалифицированно риэлтерские  услуги внутри района, четкое взаимодействие между отделами, совершающие сделки, в которых участвуют клиенты  из разных районов.