Разработка автоматизированного рабочего места менеджера агентства недвижимости

Федеральное агентство по образованию Филиал  «Севмашвтуз» государственного образовательного учреждения высшего профессионального  образования «Санкт-Петербургский  государственный морской технический  университет»  в  городе Северодвинске

Кафедра «19» 
 
 
 
 
 
 

КУРСОВОЙ  ПРОЕКТ

Тема: Разработка автоматизированного рабочего места менеджера агентства недвижимости. 
 
 
 
 
 
 

                                              Выполнил:

                                              Группа:

                                              Проверила:  
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

г. Северодвинск

2011 

                                                                    Содержание.

I. Аналитическая часть

1. Анализ  организации предметной области…………………………………………………3

1.1. Описание  деятельности предприятия……………………………………………….3

1.2. Описание  организационной структуры предприятия………………………………5

1.3. Описание  бизнес – процессов………………………………………………………..15

1.4.Характеристика  состава средств вычислительной  техники предприятия (организации)………………………………………………………………………………17

II. Проектная часть

1. Разработка  информационно-логической модели…………………………………………..19

2. Разработка  функциональной модели……………………………………………………….32

3. Разработка  физической модели……………………………………………………………..33

4. Разработка  интерфейса………………………………………………………………………35

5. Разработка инструкции пользователя……………………………………………………....40

6. Список использованной литературы……………………………………………………….41

7. Приложения…………………………………………………………………………………..42 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

I. Аналитическая часть.

1. Анализ организации предметной области.

Что такое  недвижимость.

     Недвижимость  в России - бесценный капитал, созданный  трудом предшествующих поколений людей, живших и живущих на Российской земле. Термин “недвижимость” появился в российском законодательстве со времен Петра I и активно используется по сегодняшний день. Перечень объектов недвижимости приведен в ст. 130 ГК РФ [10]. К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество. Так, например, предприятие в целом как имущественный комплекс также признается недвижимостью (ст. 132 ГК РФ) [10].

     Предприятие в целом или его часть может  быть объектом купли-продажи, залога, аренды и других сделок, связанных с установлением, изменением и прекращением вещных прав. Предприятие может быть также передано по наследству.  

1. Описание  деятельности OOO «Вариант».

 

      Агентство Недвижимости «Вариант» было основано в 2005г. и на сегодняшний день является достойным конкурентом крупных агентств недвижимости города Северодвинска. Полное наименование предприятия – Общество с ограниченной ответственностью Агентства недвижимости «Вариант».

     Предприятие организовано в форме общества с  ограниченной ответственностью. Предприятие  является юридическим лицом, имеет  полное фирменное наименование, содержащее указание на организационно-правовую форму; собственника его имущества, самостоятельный баланс, расчетный счет в банке, круглую печать со своим полным фирменным наименованием на русском языке и указанием на место его нахождения и иные реквизиты, зарегистрированные в установленном порядке и необходимые для осуществления финансово-хозяйственной деятельности.

     Агентство осуществляет свою деятельность на рынке  недвижимости в соответствии с Конституцией РФ, Гражданским кодексом РФ, Налоговым  кодексом, Жилищным кодексом РФ, ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью», Законом «О применении контрольно-кассовой техники», Закон «О регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», Закон «О ипотеке», нормативно-правовыми актами Российской Федерации, Архангельской области и органов местного самоуправления,  Уставом.

     Место нахождения и почтовый адрес агентства: 164500 Россия, Архангельская область, город Северодвинск, улица Карла-Маркса дом 23.

     Основной  вид деятельности предприятия –  предоставление  информационных услуг на рынке недвижимости. Целью создания и деятельности предприятия является удовлетворение общественных потребностей в информационных услугах и получение прибыли.

     Услуги  агентства недвижимости:

• Помощь гражданам и организациям в поиске жилой недвижимости для последующей ее покупки;
• Помощь гражданам и организациям в поиске покупателя для продажи недвижимости;
• Содействие гражданам и организациям в оформлении договоров купли-продажи недвижимости;
• Помощь гражданам и организациям в заключении договоров аренды и субаренды жилой недвижимости;
• Консультационные услуги по вопросам связанным с недвижимостью;
• Ведение наследственных дел
• Помощь в приватизации;
• Оформление ипотечных сделок;

     Стоимость услуг агентства недвижимости в  среднем 5% в зависимости от договоренности с клиентом , возможно фиксированная сумма. 
 

1.2. Описание организационной структуры предприятия. 

 

 
 
 
 

     Всех  сотрудников отдела можно поделить на несколько групп по виду выполняемой  работы, это:

• управляющий;
• выполняющий персонал;

       К управляющему относятся:

           Главный директор - это агент, который имеет большой опыт работы на рынке недвижимости и непосредственно в сфере работы фирмы, он осуществляет руководство    в    соответствии    с    действующим законодательством  в пределах предоставленной компетенции всеми видами деятельности   организации.   Организует   работу   и   взаимодействии производственных    единиц   и   других   структурных   подразделений.

           Обеспечивает выполнение задач и целей деятельности организации и  всех ее обязательств перед поставщиками,  заказчиками и банками. Организует производственно-хозяйственную  деятельность  организации   на   основе обоснованного  планирования  ее  материальных,  финансовых  и трудовых затрат с учетом складывающейся конъюнктуры на рынке товаров  и  услуг.

            Принимает  меры по обеспечению организации квалифицированными кадрами.

            Способствует  наилучшему  использованию  знаний  и  опыта  работников, созданию  безопасных и благоприятных условий для их труда,  соблюдению требований законодательства по охране  труда.  Решает  все  вопросы  в пределах   предоставленных   прав   и  поручает  выполнение  отдельных производственно-хозяйственных функций другим должностным лицам – своим заместителям,   руководителям   производственных   единиц,   а   также функциональных и производственных подразделений организации.

            Для надлежащего  выполнения своих должностных обязанностей должен знать: Конституцию Российской  Федерации,  законы  Российской Федерации, постановления и решения Правительства Российской Федерации по вопросам предмета   деятельности   организации;   постановления,  распоряжения, приказы,  другие руководящие и  нормативные  документы  вышестоящих  и других   органов,   касающиеся   деятельности   организации;   профиль специализацию  и  особенности   структуры   организации;   перспективы технического,   экономического  и  социального  развития  организации; технологию  производства  продукции,  услуг  организации;  возможности производственных   мощностей   организации;  методы  хозяйствования  и управления;  порядок  заключения  и   исполнения   договоров;   основы экономики,    организации    труда,    производства    и   управления; законодательство о труде и охране труда Российской Федерации;  правила и нормы охраны труда, техники безопасности, производственной санитарии и противопожарной защиты.

          К выполняющему персоналу относятся:

     Менеджер - является посредником между продавцом и покупателем при заключении договора купли-продажи недвижимости (или договора аренды). Он не только соединяет людей в поисках наиболее подходящего варианта, следит за правильным оформлением сделки, но и является свидетелем совершавшийся сделки. Менеджер - это специалист по операциям на рынке недвижимости. Он должен знать состояние рынка недвижимости; правила составления договоров и порядок оформления документов для заключения сделок; основы земельного и жилищного законодательства, стандарты оценки недвижимости, требования к техническим и иным характеристикам объектов недвижимости

     Менеджер  агентства недвижимости должен знать:

• основы жилищного, земельного и гражданского законодательства, основные подзаконные акты регулирующие оборот недвижимого имущества,
• реальные расценки на недвижимость на сегменте рынка, а также расценки по оформлению сделок с недвижимостью, естественно, что остальные сферы рынка недвижимости тоже не должны быть для риелтора тайной за семью печатями, в идеале риелтор должен быть в курсе основ ценообразования на рынке,
• порядок заключения договоров и регистрации договоров в регистрационной службе субъекта, виды договоров по сделкам, оптимизацию договорного процесса, цепочки сделок, максимальное обеспечение правовой чистоты процесса купли-продажи,
• налогообложение сделок с недвижимостью (купля-продажа, аренда),
• конъюнктуру рынка недвижимости и методы исследования рынка, порядок сбора и обработки информации,
• технические и качественные требования, предъявляемые к объектам недвижимости,
• правила проведения осмотров и методы оценки объектов недвижимости, предназначенных для купли-продажи или аренды,
• методику рекламирования объектов недвижимости.

     Также менеджер агентства недвижимости обязан исполнять  функциональные обязанности

• Изучает спрос и предложение на рынке недвижимости. Подбирает или предлагает варианты для продажи, покупки или сдачи внаем.
• Занимается поиском клиентов (продавцов, покупателей) и привлечением их к сотрудничеству
• Оформление договоров на оказание информационных услуг по покупке, продаже недвижимости, по подбору варианта аренды.
• Консультирует клиентов по вопросам, которые касаются характеристик квартир и степени соответствия их определенным требованиям, подбор  вариантов недвижимости в соответствии с предпочтениями клиентов.
• Согласовывает договорные условия, оформляет операции с недвижимостью. Помогает клиентам в сборе необходимых документов и оформлении соглашений. Предупреждает покупателя о правах третьих лиц на квартиру.
• Обеспечивает своевременное получение платежных документов после оформления соглашений.
• Контролирует выполнение условий договора между покупателем продавцом (своевременность выписки, освобождения квартиры прежними хозяевами и др.).
• Составляет установленную отчетность о выполненной работе (риелтор должен дать покупателю расписку о получении денег и отсутствии претензий к платежеспособности купюр).
• Несет ответственность за "чистоту" и законность приобретения недвижимости, при условии, что с клиентом подписан соответствующий договор.