Принятие решения о строительстве торгового центра в городе Новоалтайске

 

 

Содержание 

Введение……………………………………………………………………...3

1.Общее понятие «торговый  центр»………………………………………..4

 1.2. Классификация торговых центров…………………………………...4

2.Город Новоалтайск: общая характеристика социально-экономического развития……………………………………………………………………………8

2.1.Уровень жизни населения………………………………………………..9

2.2.Рынок недвижимости…………………………………………………..11

2.3.Инфраструктура………………………………………………………...11

2.4.Потребительская культура……………………………………………..13

3.Существующая и перспективная  конкуренция торговых предприятий…14

4.Оценка земельного участка  и анализ месторасположения торгового  предприятия…………………………………………………………………….16

5.Итоговое заключение по анализу  вторичных данных…………………..20

Заключение …………………………………………………………………34

Список литературы…………………………………………………………35

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Введение 

 

Во все времена торговля была неотъемлемой частью жизни людей. Все начиналось с меновой торговли, когда еще не было денег, и товары меняли на товары. Затем люди придумали  деньги и на смену натуральному обмену пришли торговые лавки, ярмарки, рынки и магазины. И в процессе длительного развития и эволюции товарно-денежных отношений появился такой вид организации торговли, как торговый центр.

Но и на этом прогресс не останавливается, торговые центры быстрыми и уверенными шагами превращаются в торгово-развлекательные центры с огромными площадями. Сегодня по всей России полным ходом идет развитие и строительство торгово-развлекательных центров (ТРЦ), основным и отличительным качеством которых является соединение торговли, общепита и мощной развлекательной составляющей под одной крышей.

После освоения Западной части России ТРЦ пришли и в  Сибирь, в частности в г.Новоалтайск, где в настоящее время идет строительство нескольких таких  объектов. Надо сказать, что основная тенденция 2011 года на рынке торговой недвижимости - появление новых форматов розницы, новых торговых центров и крупномасштабных проектов. При этом, как отмечают эксперты, рынок высококачественных торговых площадей на сегодняшний день в г. Новоалтайске находится еще в стадии формирования. Все проекты, которые будут реализованы в ближайшие год-два, рынок поглотит свободно.

Поэтому целью данной работы будет исследование формирования и развития торгово-развлекательных  центров в городе Новоалтайске.

 

 

 

 

 

 

1.Общее понятие  «торговый центр»

 

• Торговый центр (ТЦ)- это совокупность предприятий торговли, услуг, общественного питания и развлечений, подобранных в соответствии с концепцией и осуществляющих свою деятельность в специально спланированном здании (или комплексе таковых), находящемся в профессиональном управлении и поддерживаемом в виде одной функциональной единицы.
• Первоначально выделились районные, окружные и региональные  ТЦ. Позже добавились микрорайонный , суперрегиональный центр   и различные менее общепринятые типы центров. Для каждого типа ТЦ присущ свой парковочный индекс, определяемый его концепцией и рассчитываемый, исходя из необходимого количества парковочных мест на 100 м. арендной или общей площади.  Во всех случаях тип ТЦ и его специализация определяются составом арендаторов и масштабом влияния (размером торговой зоны). Разработка архитектурно-планировочных решений, а также брокеридж (сдача площадей торгового центра в аренду) проводятся на основании концепции торгового центра.
• Концепция торгового центра должна отражать следующее:
• Целевые группы покупателей (Портрет покупателя)
• Тип торгового центра
• Состав арендаторов (якоря, мини-якоря, сопутствующие)

 

1.2. Классификация  торговых центров

 

Микрорайонный торговый центр  Микрорайонный ТЦ осуществляет торговлю товарами первой необходимости и предлагают услуги повседневного спроса (ремонт обуви, прачечная). Состоят как минимум из трех магазинов, общая арендная площадь  которых составляет обычно 2800 кв. м. и может варьироваться от 1500 до 3000 кв.м. Основным оператором (якорем), в большинстве случаев, является минимаркет. Торговой зоной является территория 5-10 минутной пешеходной доступности, количество покупателей - до 10 000 человек. Примером такого рода центров могут служить бывшие советские универсамы, крупные продовольственные и промтоварные магазины, которые сократили площадь основной торговли и сдали часть площадей арендаторам (аптечный пункт, прачечная, видеопрокат, хозтовары, фотоуслуги и прочее).

Районный торговый центр

Районный  ТЦ предлагает товары повседневного спроса (продукты, лекарства, хозтовары и т.д.) и услуги (прачечная, химчистка, парикмахерская, ремонт обуви, металлоремонт) для удовлетворения ежедневных потребностей жителей района. Якорным арендатором, как правило, является супермаркет, мини-якорями могут быть аптека, хозяйственный магазин. Сопутствующими арендаторами являются магазины одежды, обуви и аксессуаров, парфюмерии, спорттоваров и пр. Общая арендная площадь данных ТЦ в основном составляет 5600 кв.м., на практике площадь может варьироваться от 3000 до 10000 кв.м. Первичная торговая зона районного торгового центра включает в себя от 3 000 до 40 000 человек, проживающих в 5-10 минутах езды на личном или общественном транспорте.

Окружной торговый центр.

Окружной  ТЦ предлагает широкий спектр товаров и услуг, с большим выбором «мягких» товаров (мужская, женская, детская и спортивная одежда) и "жестких" товаров (металлические изделия, электроинструменты, бытовая техника). Для данной категории ТЦ характерен более глубокий ассортимент и более широкий диапазон цен, нежели в районном ТЦ. Многие центры строятся вокруг детских универмагов, дискаунт-универмагов, крупных аптек, универсальных магазинов, торгующих разнообразными товарами, часто по сниженным ценам, как основных арендаторов в добавлении к супермаркетам. Хотя окружной ТЦ не имеет универмага полной линии, у него могут быть сильные специализированные магазины. Типичный размер арендной площади - 14000 кв.м., может занимать от 9500 до 47000 кв. м. Первичная торговая зона для окружного торгового центра находится в пределах 10-20 минут транспортной доступности, и покупатели центра насчитывают от 40 000 до 150 000 человек.

 Суперокружной торговый  центр.

Центры, которые соответствуют общему профилю  окружного центра, но имеют площадь  более 23000 кв. м, классифицируются как суперокружные. В исключительных случаях площадь достигает 90000 кв.м. В результате, окружной ТЦ - самая сложная категория торговых центров для оценки их размеров и зоны обслуживания.

Существует  разновидность суперокружного торгового  центра - Пауэр центр. Он содержит, по крайней мере, 4 якоря, специфичных для данной категории площадью более 1900 кв. м. Такими якорями являются «жесткие» товары: бытовая техника и электроника, спорттовары, офисные принадлежности, товары для дома, лекарства, средства для здоровья и красоты, игрушки, персональные компьютеры и их элементы. Пауэр центр  сочетает в себе узко направленных «убийц категорий» (полный ассортимент товаров по какой-либо категории по низким ценам), оптовый клуб и дискаунт-универмаг. Якоря в таких центрах занимают 85 % общей арендуемой площади.

Региональный торговый центр.

Региональные  центры обеспечивают покупателей широким  выбором товаров, одежды, мебели, товарами для дома (глубокий и широкий ассортимент), различными видами услуг, а также  местами отдыха и развлечения. Они строятся вокруг 1-2 универмагов полной линии, площадь обычно не менее 5000 кв. м. Типичная для данной категории общая арендная площадь 45000 кв. м, на практике она варьируется 23000 кв.м - 85000 кв.м. Региональные центры предлагают услуги, характерные для деловых районов, но не такие разнообразные, как в суперрегиональном торговом центре. Торговая зона для регионального торгового центра находится в пределах 30-40 минут транспортной доступности, количество посетителей центра - 150 000 человек и более.

Суперрегиональный центр.

Предлагает  широкий выбор товаров, одежды, мебели, товаров для дома, также услуги отдыха и развлечения. Строятся вокруг 3 и более универмагов площадью не менее 7000 кв. м каждый. Такой центр  часто имеет общую арендную площадь 93000 кв.м. На практике площадь варьируется от 50000 и может превышать 150000 кв. м. Торговая зона для суперрегионального торгового центра может достигать 1,5 часов транспортной доступности, количество посетителей центра - 300 000 и более человек.

Специализированные торговые центры.

Существует  множество вариантов названных  основных категорий, которые можно  объединить словом специализированные, то есть это подтипы других, более  или менее традиционных видов  ТЦ. Специализированные торговые центры в широком смысле - это такие торговые центры, которые сильно отличаются или не отвечают требованиям, указанных в предыдущих категориях.

 Например, районный ТЦ, который имеет группу  специализированных продуктовых  магазинов - гастроном, мясной  магазин, овощи/фрукты, винный отдел - как заменитель супермаркета, может быть назван специализированным районным центром. Центр окружного масштаба, в котором якорем является крупный фитнес-центр с такими магазинами как спорттовары, товары для здорового образа жизни, туризма и отдыха, представляет собой статус специализированного.

 

 

 

2.Город Новоалтайск: общая характеристика социально-экономического развития

 

Новоалтайск – город  краевого подчинения. Он расположен в  центральной части Алтайского края, в 12 км от его административного центра, г. Барнаула. Площадь территории Новоалтайска составляет 72,2 кв. км, а численность населения – 73889 человек.

Доля населения среднего возраста от 25 до 60 лет является наиболее значительной и составляет 55%. Возрастная группа от 18 до 25 лет составляет 22%, а доля населения в возрасте до 17 лет является наименее многочисленной – 17%. Население старше 60 лет – 6%.

Следует отметить, что  в Новоалтайске, как и в других городах края, начиная с 1990-х годов, наблюдается естественная убыль населения. Тем не менее, общая численность населения Новоалтайска  не сокращается, а увеличивается, прежде всего, за счет  миграционного прироста населения, обусловленного близостью к краевому центру. Так, число прибывших в 2009 г. составило 1879 чел., в 2010 г. – 1746 чел., а в 2011 г. – 1602 чел. при этом число выбывших – 1330 чел., 1304 чел., 1413 чел., соответственно по указанным годам. Основной тенденцией в изменении возрастной структуры населения города является сокращение удельного веса молодежи, превышение населения старших возрастов над детским населением, что, конечно, не может не повлиять на выбор концепции нового объекта строительства, который должен быть четко ориентирован на определенный целевой рынок.

Есть прогнозы, что  население Новоалтайска за ближайшие 20 лет увеличится до 100 – 105 тыс. человек.

 Таким образом,  по критерию «количество населения»  г. Новоалтайск можно отнести  к числу привлекательных регионов  для строительства торгового центра. Но, при этом, не нужно забывать и о том, что имеющаяся численность населения соответствует нижней отметке, которую указывают эксперты в качестве начальной для строительства подобных объектов. Это, естественно, не может не накладывать определенные ограничения на масштабы проекта.

 

2.1.Уровень жизни населения

 

Одним из критериев привлечения  арендаторов на территорию нового торгового центра является доказательство достаточного уровня покупательской способности населения.

• К ключевому показателю уровня жизни населения относится численность занятых в экономике города Новоалтайска, которая демонстрирует динамику роста. Всего в городе действуют 960 компаний различных форм собственности и секторов экономики, где занято свыше 25 тыс. чел.
• Малое предпринимательство стало неотъемлемым элементом экономики города, динамично реагирующим на изменение потребительского спроса. В этом секторе занято около 6 тыс. чел., а это каждый четвертый от общего числа занятых в экономике Новоалтайска. Администрация города обеспечивает благоприятные условия для развития бизнеса. В том числе проводит конкурсы инвестиционных проектов с целью субсидирования части банковской процентной ставки по привлекаемым кредитам.
• Так, например, общая сумма кредитов, выставленных на конкурс в 2009 г., превысила 10 млн. руб.

По уровню среднемесячных денежных доходов на душу населения, среднемесячной заработной платы на одного работника и темпов ее роста г. Новоалтайск опережает аналогичные средние показатели по краю.

Среднедушевые доходы горожан  за счет роста заработной платы, выплат социального характера, доходов от собственности, от предпринимательской деятельности по Алтайскому краю, в том числе и в г. Новоалтайске, составили  на начало 2008 года 8001,0 руб. Для сравнения, среднемесячная заработная плата одного работника в г. Новоалтайске в 2006 г. составила 8684 руб., 2007 г. – 10885 руб., на январь – март 2008 г. – 12718 руб.

Относительно этого показателя следует отметить, что в г. Новоалтайске наблюдается снижение индекса прироста зарплаты и доходов. Так, по зарплате в 2010 г. рост составлял 25,3%, а в 2011г. – уже 16,8%. Снижение темпов роста заработной платы населения является одним из показателей развития города и на фоне роста других не менее значимых, не может расцениваться в качестве тенденции к снижению темпов развития города в целом. При этом, учитывая характер сложившейся ситуации для всего края, снижение данных показателей отнюдь не ухудшило позицию г. Новоалтайска относительно других городов края. Так, рост доходов в Алтайском крае в 2010 г. составлял 18,8%, а в 2011 г. – 7,6%.