Оценка объектов недвижимости

Различают моральный износ двух видов:

- первый вид отражает изменение во времени условий воссоздания объекта недвижимости. Применение более производительной техники и более совершенных технологий приводит к последовательному уменьшению удельных затрат при строительстве сравнимых по своим характеристикам объектов недвижимости. Их первоначальная стоимость со временем постоянно снижается;

- второй вид износа вызывается отсутствием каких-либо характеристик у объекта недвижимости, наличие которых с позиций подавляющего большинства пользователей, а также действующих рыночных стандартов и норм является обязательным.

Понятие "моральный износ" значительно шире по объему используемого в теории и практике оценки недвижимости понятия "функциональный износ", которое охватывает только второй вид морального износа. Исходя из этого, можно сделать вывод, что общая величина морального износа не может быть менее функционального износа.

Величина, равная сумме физического и морального износов объекта недвижимости, определяется как общий накопленный износ этого объекта. Стоимость объекта недвижимости с учетом накопленного износа называют результирующей стоимостью.

Применение для экономического анализа объектов недвижимости теории ренты обусловлено тем, что земельные участки, на которых возводятся здания и сооружения, хотя и относятся к объектам недвижимости, но не являются продуктами труда. Кроме того, преимущества местоположения объекта недвижимости порождают дополнительную полезность, которая находит свое выражение в более высокой стоимости (при равной цене создания этого объекта). Этот фактор увеличения стоимости является рентным, поскольку не связан с затратами труда. Обычно при определении ренты ссылаются на классическую теорию земельной ренты, хотя по своему существу рента, связанная с преимуществами местоположения объекта, не является таковой, ибо фактор естественного плодородия не играет здесь ключевой роли. Фактически эта рента является пространственной, так как зависит от многих разнохарактерных факторов пространственной среды города или населенного пункта.

Выбор методологии оценки — стадия процесса оценки, которая осуществляется экспертом. При реализации этой стадии обосновывается возможность применения определённых подходов и методов, применимых для оценки данного конкретного объекта недвижимости. Выбор подходов и методов, используемых при оценке конкретной недвижимости, определяется целью оценки, выбранной базой оценки и характером объекта. Международные Стандарты Оценки и Нормы профессиональной деятельности оценщика предусматривают применение при оценке недвижимости трёх общепризнанных в профессиональной оценочной практике подходов: доходного, затратного и сравнительного. Каждый из подходов может быть реализован несколькими методами.

Доходный подход основан на том, что стоимость недвижимости, в которую вложен капитал, должна соответствовать текущей оценке качества и количества дохода, который эта недвижимость способна принести.

Основными методами доходного подхода являются: метод прямой капитализации дохода и метод дисконтирования денежного потока.

Капитализация дохода - это процесс, определяющий взаимосвязь будущего дохода и текущей стоимости объекта.

При использовании метода капитализации доходов в стоимость недвижимости преобразуется доход за один временной период, а при использовании метода дисконтированных денежных потоков - доход от ее предполагаемого использования за ряд прогнозных лет, а также выручка от перепродажи объекта недвижимости в конце прогнозного периода.

Метод капитализации доходов используется, если: потоки доходов стабильны длительный период времени, представляют собой значительную положительную величину и когда потоки доходов возрастают устойчивыми, умеренными темпами. Результат, полученный данным методом, состоит из стоимости зданий, сооружений и из стоимости земельного участка, т.е. является стоимостью всего объекта недвижимости.              

Основные этапы процедуры оценки методом капитализации: первый этап - определение ожидаемого годового (или среднегодового) дохода, в качестве дохода, генерируемого объектом недвижимости при его наилучшем и наиболее эффективном использовании; второй этап - расчет ставки капитализации; третий этап - определение стоимости объекта недвижимости на основе чистого операционного дохода и коэффициента капитализации путем деления ЧОД на коэффициент капитализации.

Метод дисконтированных денежных потоков более сложен, детален и позволяет оценить объект в случае получения от него нестабильных денежных потоков, моделируя характерные черты их поступления. Метод ДДП позволяет оценить стоимость недвижимости на основе текущей стоимости дохода, состоящего из прогнозируемых денежных потоков и остаточной стоимости.

Затратный подход базируется на определении суммы затрат на воспроизводство или замещение объекта оценки на дату оценки с дальнейшей её корректировкой на сумму его износа и обесценения. Основными методами затратного подхода являются: метод воспроизводства и метод замещения функциональным аналогом. Практически оба метода этого подхода идентичны и различаются лишь процедурой определения либо валовой стоимости воспроизводства, либо валовой стоимости замещения объектом аналогом. Затратный подход рекомендуется применять, когда замещение объекта оценки путём его воссоздания физически возможно и экономически целесообразно, а также для оценки специализированных объектов, рынок купли-продажи которых отсутствует.

Сравнительный подход базируется на сравнительном анализе цен продажи объектов, подобных объекту оценки, и внесении соответствующих корректировок с целью учёта отличий между объектами аналогами и объектом оценки, в результате чего определяется стоимость оцениваемого объекта. Сравнительный подход рекомендуется для определения стоимости при наличии активного рынка данного вида объектов.

Процесс выполнения оценки объекта недвижимости сравнительным подходом осуществляется:

Изучаются состояние и тенденции развития рынка недвижимости и особенно того сегмента, к которому принадлежит данный объект. Затем, собирается и проверяется информация по объектам-аналогам, анализируется собранная информация и каждый объект-аналог сравнивается с оцениваемым объектом. Выделенные различия в ценообразующих характеристиках сравниваемых объектов вносятся поправки в цены продаж сопоставимых аналогов. После чего согласовываются скорректированные цены объектов-аналогов и выводится итоговая величина рыночной стоимости объекта недвижимости на основе сравнительного подхода.

Этот подход часто употребляется и дает хорошие результаты при оценке объектов, по которым есть достоверная информация о ценах совершенных сделок купли-продажи или о ценах предложений таких объектов на продажу.

Например, оценка квартир производится, в основном, методами сравнительного подхода, поскольку и количество совершаемых сделок, и количество предложений по купле-продаже очень велико, а сами объекты достаточно однотипны, то есть поиск аналогов не представляет большого труда.

1.5    Завершающая стадия процесса оценки объектов недвижимости

                Оценка прав пользования или владения земельным участком и оценка улучшений (зданий, сооружений и т. п.), являются непосредственной работой оценщика, которая выполняется им с применением определённых оценочных процедур и приёмов.

Согласование результатов оценки — это разрешение противоречий в результатах, полученных при оценке стоимости недвижимости различными методами и определение наиболее вероятной оценочной стоимости объекта. Заказчику полезно знать, что нормативными документами по оценке запрещается согласовывать результаты путём расчёта средней арифметической величины стоимостей, полученных от использования нескольких методов, а также то, что аргументация процедуры согласования должна быть в обязательном порядке изложена в отчёте.

Составление отчёта и экспертного заключения об экспертной оценке является завершающей стадией процесса оценки. Отчёт должен содержать: объём оцениваемых прав, цель оценки, вид определяемой стоимости, дату оценки и дату составления отчёта, краткое описание методологии оценки, описание объекта оценки и его ближайшего окружения, расчёты стоимости объекта оценки одним или несколькими методами, согласование результатов отчёта и обоснование окончательно выбранной оценочной стоимости. В конце отчёта должен быть приведён сертификат-свидетельство, указывающий на то, что оценка проведена объективно и выполнена лично данным оценщиком в соответствии с нормами профессиональной деятельности. В качестве приложений к отчёту могут быть приведены некоторые исходные данные, копии использованных в работе документов, отдельные расчёты, фотографии объекта или отдельных его элементов и т. д., а также копии документов, подтверждающих профессиональную квалификацию оценщика. Каждый Отчёт должен быть подписан оценщиком и скреплен печатью экспертной организации, в которой работает оценщик.

Любой отчёт об оценке достоверен лишь в полном объёме и лишь в указанных в нём целях. Ни заказчик, ни эксперт не могут использовать отчёт или какую-либо его часть иначе, чем это предусмотрено целью оценки.

16