Техническая эксплуатация объекта недвижимости

    Любой сотрудник, работающий на объекте, должен иметь возможность пользоваться данным Руководством. Некоторые разделы  его могут быть размножены и переданы в личное пользование исполнителям работ. 
Руководство необходимо составлять с учетом особенностей конкретного здания и персонала. С точки зрения структуры его следует построить в соответствии с видами работ, выполняемых на объекте. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

    5 Служба, отвечающая за техническую эксплуатацию объекта

    Эта работа считается самой хлопотной, правильно организованный процесс эксплуатации является основой для осуществления успешного управления любым объектом недвижимости.  
       Название "Службы технической эксплуатации" говорит само за себя. В её обязанности входит эксплуатация зданий и инженерных сетей, обслуживание арендаторов и мест общего пользования, текущие плановые и неплановые ремонты, уборка (клининг). В некоторых компаниях к этому списку добавляется обеспечение безопасности.  
       Свое участие в процессе девелопмента (развития объекта) служба эксплуатации независимой управляющей компании начинает еще до заключения договора с собственником. Специалисты этого подразделения, совместно с другими службами, принимают непосредственное участие в оценке состояния объекта коммерческой недвижимости. В соответствии со специальной технологией они проводят всестороннее обследование окружающей территории, кровли, подвалов и всех коммуникаций здания. Результаты инспекции заносятся в акт, на основании которого составляется отчет, и делаются выводы о возможностях дальнейшего использования объекта и необходимости проведения ремонтов. В случае заключения договора о дальнейшем сотрудничестве между собственником и управляющей компанией, эти документы служат основой для подготовки бюджета и программы эксплуатации объекта.  
       Наличие такой программы говорит о профессионализме управляющего. Она помогает выявлять существующие проблемы, спрогнозировать те, которые могут возникать в будущем, позволяет контролировать расходование средств. Само собой разумеется, что специалисты профессиональной управляющей компании, на попечении которой находятся несколько объектов, имеют определенные стандарты и большой опыт в подготовке такой программы. Она должна предусматривать все тонкости, необходимые для работы службы: от периодичности проведения уборок, обслуживания и технических осмотров помещений, до подготовки планов по эвакуации и устранению аварийных ситуаций. Причем на каждый вид таких работ составляются планы и графики, ведутся журналы с указанием сроков выполнения и лиц, ответственных за их проведение. Специалисты службы эксплуатации обязаны отслеживать своевременность и качество выполнения всех назначенных мероприятий, а ведение журналов значительно облегчит работу в будущем. Руководитель, отвечающий за техническую эксплуатацию объекта должен понимать, что лишь подробная и хорошо разработанная программа поможет правильно определить уровень и количество специалистов для каждого объекта, поможет избежать авралов и обеспечит занятость рабочих в течение всего дня.  
       В большинстве управляющих компаний служба технической эксплуатации состоит из нескольких подразделений:  
      - Сантехники;  
       - Электрики ; 
       - Связисты ; 
       - Клининговая служба;  
       - Служба охраны. 
  Следует лишь отметить, что иногда управляющему бывает значительно выгоднее не содержать свою службу, а привлекать специалистов - подрядчиков. Ведь некоторые виды деятельности требуют лицензирования, к тому же хорошие специалисты дают гарантию на выполненные работы. (Во избежание различных недоразумений, заключение долгосрочных договоров на обслуживание и партнерство, разумно производить только после согласования его с юристами.)  
       Решение о создании собственных служб обычно принимается в зависимости от количества и величины объектов, находящихся в управлении, и их технического состояния. В крупных управляющих компаниях службы клининга и охраны зачастую вырастают в самоокупаемые подразделения в рамках управляющей компании, или выделяются в самостоятельный бизнес.  
       Кроме всего перечисленного, в обязанности службы входит выполнение мероприятий, направленных на оптимизацию расходования тепловой и электроэнергии. Некоторые мероприятия по энергосбережению невозможны без инвестирования, поэтому они должны быть оценены с точки зрения эффективности, запланированы и подкреплены статьями бюджета. Но очень часто энергосбережение не требует серьезных затрат (утепление дверей и окон на холодный период, регулировка системы отопления), а мероприятия не выполняются. Такое бездействие управляющего не может быть оправдано и ведет к систематическому перерасходу средств собственника. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

    Заключение

          Необходимо изначально заботиться о том, чтобы объект недвижимости был построен с учетом всех факторов, которые могут повлиять на его  срок службы. Жилое здание в процессе использования требует постоянного  обслуживания, ремонта или восстановления по мере выхода из строя отдельных  деталей. Несвоевременное выполнение мероприятий по технической эксплуатации может привести к сокращению установленного (нормативного) срока службы здания.

         Техническое обслуживание здания - комплекс работ по поддержанию  исправного состояния элементов  здания и заданных параметров (режимов) работы его технических  устройств, а тажке обеспечивающий комфортное и безотказное использование его помещений, элементов и систем для определенных целей в течение нормативного срока.

      Сложность     технического   обслуживания     заключается   в организации  постоянных наблюдений, фиксации возникающих  дефектов, диагностики причин.

    Список  литературы

1. Порывай Г.А. Техническая эксплуатация зданий, Москва, 1990
2. Нейман А.О. Системное управление ресурсопотоками строительных процессов, Москва, 2006
3. Техническая эксплуатация зданий: Учебно-методический

комплекс / Сост.: О.С. Диса, Е.А. Гардер. – Новокузнецк: РИО НФИ

КемГУ, 2003. – 70 с. 

4. http://www.servicetec.ru/article/a-39.html
5. http://crelist.ru/management/70-tehekspl.html
6. http://revolution.allbest.ru/construction/d00146001.html