Техническая эксплуатация объекта недвижимости

3.2 Виды работ технического  обслуживания

     Техническое обслуживание здания - комплекс работ по поддержанию  исправного состояния элементов  здания и заданных параметров (режимов) работы его технических  устройств. В него входят: ежегодная  наладка инженерного оборудования, осмотры и подготовка к сезонной  эксплуатации, выполнение заявок  населения.

      Объем этих работ не всегда можно точно  запланировать, так как возникновение  мелких отказов носит случайный  характер. В отличие от капитального и текущего профилактического ремонтов, техническое обслуживание здания выполняется, как правило, по необходимости.

     Сложность     технического   обслуживания     заключается   в организации постоянных наблюдений, фиксации возникающих дефектов, диагностики причин. Комплекс работ  по техническому обслуживанию  сводится к ниже приведенным  задачам.

           1 Поддержание в жилых помещениях  требуемого температурно-влажностного  режима (обеспечение исправности  ограждающих конструкций, поддержание  требуемой температуры, достаточная  вентиляция). Он влияет на состояние  конструкций, которые под воздействием  колебания этого режима могут  преждевременно изнашиваться.

           2 Защита от переувлажнения внешних  частей зданий (от паров воздуха,  дождя, талых вод). Атмосферная  влага может проникать в конструкции      здания через неисправные кровли, водоотводящие устройства, стыки  элементов зданий и отмостки. Под действием капиллярных явлений грунтовая вода поднимается по каменным стенам при отсутствии надежной изоляции до 2-го этажа здания. Это приводит к износу и ослаблению каменной кладки. С повышением влажности ухудшаются теплозащитные качества конструкций.

     3 Предохранение конструкций от  перегрузок путем пересчета конструкций  и установления возможности размещения  нового оборудования без усиления, с разгрузочными площадками или  с усилением конструкций.

4 Программа технической эксплуатации

     Техническая эксплуатация объекта недвижимости состоит из обслуживания:

- помещений здания; 
- строительных конструкций объекта; 
- систем водоснабжения и водоотведения; 
- систем электроснабжения и освещения; 
- систем тепло- и газоснабжения; 
- систем вентиляции и кондиционирования; 
- систем пожарной и охранной сигнализации, включая автоматические системы пожаротушения; 
- систем инженерной защиты помещений и территорий (системы видеонаблюдения, системы контроля доступа и пр.); 
- слаботочных устройств; 
- систем структурированных кабельных линий; 
- систем учета расхода электрической и тепловой энергии; 
- систем учета водопотребления; 
- систем автоматического управления (САУ); 
- лифтов и лифтового оборудования.

     Кроме того, в состав работ по технической эксплуатации зданий входит ремонтно-эксплуатационная деятельность по содержанию придомовой территории. 
     Техническое состояние зданий контролируется путем систематического проведения как плановых, так и внеплановых технических осмотров. При проведении осмотров рекомендуется использование современных средств технической диагностики. 
     Плановые технические осмотры подразделяются на общие и частичные. Общие осмотры подразумевают контроль технического состояния объекта недвижимости в целом: всех его систем и элементов внешнего благоустройства. Частичные осмотры проводятся для контроля над состоянием отдельных конструкций и систем.

     Внеплановые осмотры в обязательном порядке  проводятся после стихийных бедствий, таких как землетрясения, ураганы, наводнения, обильные снегопады. Также  внеплановые осмотры проводятся после любых происшествий, последствиями  которых могут быть повреждения  отдельных систем и элементов  здания, например, после возникновения  аварийных ситуаций в системах тепло-, энерго- или водоснабжения.  

4.1 Разработка программы  технической эксплуатации

    Техническая эксплуатация объекта осуществляется согласно программе и плану эксплуатации.

    На  его основе управляющая/эксплуатирующая  компания планирует и руководит  деятельностью по технической эксплуатации, контролирует расходование средств. Разработка программы технической эксплуатации осуществляется в 5 этапов:

1 этап. Техническое обследование (этап паспортизации) объекта недвижимости, в ходе которого составляется перечень эксплуатируемых элементов и систем строительных конструкций и инженерной инфраструктуры, выявляются технические характеристики этих элементов и систем, оценивается их техническое состояние.

2 этап. Определение потребностей технической эксплуатации элементов и систем объекта: группировка стоящих задач в зависимости от вида работ, получение информации по видам необходимых работ, их периодичности, квалификации необходимого персонала, оборудования. 
3 этап. Оценка возможностей по эксплуатации: определение существующих возможностей, оценка примерного объема работ и времени, необходимого для выполнения каждого вида работ. 
4 этап. Определение потребностей в персонале и оборудовании, необходимых для выполнения работ. 
5 этап. Принятие решения о том, кто будет выполнять работы. 
Первоначальная инвентаризация имущества должна производиться на каждом принятом в управление объекте недвижимости. После приемки объекта в управление необходимо определить, какие именно виды оборудования и материалы необходимо иметь на объекте.

    К элементам технической эксплуатации зданий относятся: 
- технические осмотры; 
- техническое обслуживание; 
- текущий ремонт,  капитальный ремонт; 
- санитарное содержание объектов, их элементов и систем.

    При составлении перечней работ и  периодичности их выполнения необходимо руководствоваться данными проведенного технического обследования (паспортизации) объекта, строительными чертежами  с обозначениями последних изменений, инструкциями по эксплуатации имеющегося на объекте оборудования, действующими нормативно-техническими документами  уполномоченных государственных органов (Госстроя России, Госэнергонадзора, Санэпиднадзора, Госгортехнадзора и т. п.), требованиями правил техники безопасности. 

    4.2 Уровни эксплуатации

    При разработке программы эксплуатации объекта компания должна определить и согласовать с собственником  перечень и состав выполняемых работ, а также их периодичность в  соответствии с выбранным уровнем  эксплуатации.

    Первый  уровень. Работы, связанные с нормальным жизнеобеспечением объекта, т.е. содержание и ремонт конструктивных элементов и инженерных систем здания, без которых невозможно полноценное функционирование объекта. Предусматриваются минимальные требования к качеству текущего ремонта и технического обслуживания.

    Второй  уровень (базовый уровень эксплуатации). Работы, отвечающие нормативным требованиям в соответствий с действующими нормативными документами, по которым выполняется 100% объем, качество и необходимая периодичность работ.

Третий  уровень. Предполагает не только выполнение обязательных нормативных работ, но и дополнительные работы, необходимые для повышенного комфорта пребывания людей на объекте. Данный уровень эксплуатации может быть ориентирован на здания и сооружения высших классов.

    Невыполнение  работ, связанных с комфортностью  пребывания, увеличением нормативных  сроков межремонтного периода, возможно при снижении финансирования только до первого уровня эксплуатации. 

    4.3  Обслуживающий персонал

    Выполнение  работ по технической эксплуатации осуществляется четырьмя группами персонала:

    Первая  группа. Сотрудники и рабочие широкого профиля, не имеющие специальной подготовки и профессиональной специализации, которым поручается выполнение текущих работ, а также устранение мелких неполадок.

    Вторая  группа. Сотрудники, имеющие специальную подготовку и профессиональную специализацию на выполнение одного вида работ, потребность в выполнении которых возникает время от времени (столярные работы, работы по озеленению).

    Третья  группа. Специалисты по электротехническим, газовым и т. п. работам, имеющие соответствующую квалификацию и допуск к работам.

    Четвертая группа. Фирмы, специализирующиеся на предоставлении определенного вида услуг, имеющие лицензию на обслуживание специального оборудования (лифтов, холодильных установок и т. д.).

    На  каждом объекте недвижимости должно быть назначено лицо, ответственное за его техническую эксплуатацию. Как правило, это главный инженер объекта.

    Для выполнения работ, связанных с содержанием  в надлежащем состоянии строительных конструкций, систем энергоснабжения  и санитарно-технического оборудования, в штате управляющей/эксплуатирующей  компании должны быть предусмотрены  группы ремонтных и хозяйственных  работников, численность которых  определяется размерами и спецификой объекта, состоянием и сложностью строительных конструкций, инженерных систем и элементов. 

    4.4  Документация по  эксплуатации

    В процессе технической эксплуатации управляющая/эксплуатирующая компания должна использовать стандартные формы  документов. Эти формы могут значительно  облегчить работу по определению  того, какие работы следует выполнять прежде всего. Стандартные формы ведения документации должны постоянно обновляться, анализироваться и корректироваться: 
- нормативно-правовые документы по технической эксплуатации объекта, строительные нормы и правила; 
- справочные материалы о требованиях по эксплуатации зданий и их инженерных систем; 
- инструкции фирм-производителей; 
- руководства по технической эксплуатации различных систем; 
- технические словари.

    Все основные технические и технико-экономические  данные об объекте сосредоточены  в трех документах: 
- техническом паспорте на объект; 
- паспорте технического обследования объекта недвижимости; 
- техническом журнале по эксплуатации здания.

    К техническому паспорту должны быть приложены: 
- копии рабочих чертежей или обмерные чертежи планов, разрезов, фасадов здания с внесенными в них отступлениями от проекта; 
- перечень предусмотренных проектом или экспертизой требований по обеспечению нормальной эксплуатации здания или сооружения.

    В паспорт технического обследования заносятся: 
- общие сведения об объекте недвижимости (назначение объекта, тип, группа капитальности, степень огнестойкости, конструктивная схема, наличие элементов благоустройства); 
- характеристика основных строительных элементов здания (фундаментов, стен, перекрытий, проемов, потолков, полов, внутренней отделки и т. д.); 
- характеристика инженерных систем здания (отопление, горячее водоснабжение, водопровод и канализация, электротехнические устройства, система вентиляции и кондиционирования, лифтовое хозяйство, система пожаротушения); 
- описание элементов отделки помещений (материал, тип, площадь отделки стен, потолков, полов, оконных и дверных проемов, кровли и т. д.); 
- расчет физического износа здания; 
- информация о наличии технической документации по зданию.

    Заполненный паспорт технического обследования является документом для служебного пользования. Технический журнал по эксплуатации объекта отражает состояние  этого объекта. В него заносятся: 
- данные о результатах систематических наблюдений за зданием и его конструктивными элементами; 
- заключения по результатам инструментальных наблюдений за осадками и другими деформациями конструктивных элементов; 
- основные заключения по результатам периодических технических осмотров объекта; 
- сведения о фактах нарушений правил технической эксплуатации объекта и мерах по пресечению таких нарушений; 
- данные о проведенных капитальных ремонтах (сроки, характер ремонта, объем и место производства работ); 
- сведения о проведенных реконструкциях (сроки, характер).

    Все эти сведения отражают историю эксплуатации объекта, его техническое состояние  на каждый период времени и используются при планировании ремонта и при  составлении дефектных ведомостей.

    Дополнительно к этим документам целесообразно  иметь Руководство по эксплуатации объекта. В нем описываются все  виды деятельности, связанные с обслуживанием  и эксплуатацией, изложены все требования и разъяснения того, кто должен отвечать за выполнение этих требований.