Техническая эксплуатация объекта недвижимости

Содержание

Введение…………………………………………………………………………….

1. Износ объектов недвижимости………………………………………………
2. Оптимальный срок службы зданий…………………………………………
3. Техническая эксплуатация зданий………………………………………….
1. Система технической эксплуатации зданий……………………
2. Виды работ технического обслуживания………………………
4. Программа технической эксплуатации…………………………………….
1.     Разработка программы технической эксплуатации………………..
2.     Уровни эксплуатации…………………………………………………
3.     Обслуживающий персонал…………………………………………..
4.      Документация по эксплуатации……………………………………..
5. Служба, отвечающая за техническую эксплуатацию объекта………….

Заключение  …………………………………………………………………………

Список  используемой литературы……………………………………………….. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

Введение

    Жилой дом  - это крепость каждого из нас, без которой не может прожить  ни один человек, это надежда и  опора.  Помимо жилья, большое значение имеют и другие объекты недвижимости, такие как учебные заведения, административные здания, культурно-развлекательные  центры и др.

    Каждое  здание и сооружение имеет свое назначение, в зависимости от которого при  проектировании и строительстве  учитывают принимаемые конструктивные схемы здания, этажность, объемно-планировочные  решения, применение тех или иных строительных материалов и т.д.

    В данной курсовой работе рассмотрим оптимальный  срок службы здания, износ здания, а  также мероприятия по технической  эксплуатации зданий, их уровни,  группы персонала, осуществляющие эти работы, документацию, необходимую в случае эксплуатации.  
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

    1 Износ объектов  недвижимости

    С течением времени здание теряет былые  свойства, иными словами – изнашивается. Износ здания бывает двух типов –  моральный и физический.

    Моральный износ здания зависит от научно-технического прогресса в промышленности и  строительстве. Различают моральный  износ двух форм. Моральный износ  первой формы связан со снижение стоимости  здания по сравнению с его стоимостью в период строительства. Уменьшение этой стоимости объясняется снижением  затрат общественно необходимого труда  на возведение  таких же объектов на момент оценки. Моральный износ  второй формы определяет старение здания или его элементов по отношению  к существующим  на момент оценки объемно-планировочным, санитарно-гигиеническим, конструктивным и другим требованиям.

    Моральный износ здание  в процессе его  эксплуатации предупредить нельзя. О  моральном износе можно говорить в том случае, когда появляются более современные материалы, элементы благоустройства здания (или квартиры) или техническое оборудование, которые  повышают культурно-бытовой уровень  проживающих и снижают затраты труда при эксплуатации здания.

     Под физическим износом (иногда его называют материальным или техническим) подразумевается  постепенная частичная или полная потеря зданием или его элементом  с течением времени первоначальных качеств в результате воздействия  природно-климатических факторов и  жизнедеятельности человека, т.е. ухудшение  эксплуатационных свойств и снижение стоимости. Физический износ зависит  от :

     срока службы основных фондов;

     качества  материала;

     сырья, из которого изготовлено изделие (конструкция);

     интенсивности использования и технологических  процессов;

       качества и своевременности проведения  осмотров и ремонтов;

     квалификации  рабочих;

     климатических условий и др.

     Интенсивность физического износа конструкции  зависит от вида производства: нагрузок и условий содержания; воздействия  на них сил природы (температура, влажность и др.).

     Под физическим износом конструкции, элемента, системы инженерного оборудования и здания в целом следует понимать утрату ими первоначальных технико-эксплуатационных качеств (прочности, устойчивости, надежности и др.) в результате воздействия  природно-климатических факторов и  жизнедеятельности человека.

     Физический  износ на момент его оценки выражается соотношением стоимости объективно необходимых ремонтных мероприятий, устраняющих повреждения конструкции, элемента, системы или здания в  целом, и их восстановительной стоимости.

     Физический износ  отдельных конструкций, элементов, систем или их участков следует оценивать  путем сравнения признаков физического  износа, выявленных в результате визуального  и инструментального обследования, с их значениями.

      Сроки морального и физического износа значительно влияют на стоимость  капитального ремонта зданий,  который  в свою очередь устраняет износ  конструктивных или инженерных систем. Для устранения морального износа требуются  значительные затраты на изменение  назначения помещений, перераспределение  нагрузок на несущие конструкции, устройство новых инженерных систем или замена материала конструкции.

    Эксплуатационная  пригодность,  безотказность и  долговечность конструктивных элементов  здания и инженерных систем определяются уже на стадии проектирования и строительства. Учитываются методы эксплуатации,  возможность доступа к открытым элементам инженерных систем и конструкций  для их технического обслуживания и  ремонта. Таким образом, проектные решения, качество возведения здания определяют его потребительскую стоимость и эксплуатационные свойства.

    В результате научно-технического прогресса, изменения окружающей среды под  воздействием человека, повышения жизненного уровня населения технология производственных процессов и методы использования жилых и общественных зданий меняются. Таким образом, в период эксплуатации вырабатываются новые требования к проектированию и строительству объектов, конструктивных элементов и инженерных систем.  
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

2 Оптимальный срок  службы зданий

      Срок  службы здания – продолжительность  его безотказного функционирования.

      При определении нормативных сроков службы здания принимают средний  безотказный срок службы основных несущих  элементов : фундаментов, стен (он может быть в зависимости от материалонесущих конструкций 40-150 лет). При этом сроки службы отдельных элементов здания могут быть в 2-3 раза меньше

нормативного  срока службы здания. Поэтому для  безотказного и комфортного пользования  зданием необходимо эти элементы заменять (полы - через 40 лет, деревянные перекрытия –через 60 лет, радиаторы – через 40 лет, трубопроводы – через 30 лет).

     Нормативный срок службы определяется  с учетом соблюдения требований  системы технического обслуживания  и ремонта элементов здания. Если  их не выполнять, то конструкция  выйдет из строя преждевременно, периодичность ремонтных работ  зависит от долговременности  материалов из которых изготовлена конструкция или инженерная система, интенсивности нагрузок и воздействия окружающей среды, технологических и других факторов. Надежность элементов обеспечивается при выполнении комплекса мероприятий

технического  обслуживания и ремонта зданий, главное  значение в котором имеют плановые ремонты. 
 
 
 

3 Техническая эксплуатация  зданий

3.1 Система технической  эксплуатации зданий

     Жилое здание в процессе использования  требует постоянного обслуживания, ремонта или восстановления по  мере выхода из строя отдельных  деталей. Техническая эксплуатация  здания – комплекс мероприятий,  обеспечивающих функционирование  здания по назначению.

     Система технической эксплуатации  здания  - это совокупность средств,  материалов, изделий, предназначенных для функционирования зданий в заданных режимах, а также исполнителей и документации, устанавливающей технические условия, правила взаимодействия, необходимые для эффективного

использования.

    При этом функционирование здания - это непосредственное использование  здания по назначению, выполнение  им заданных функций.

В процессе эксплуатации любого здания внезапные  и постепенные отказы приводят к  необходимости ликвидации их последствий. После комплекса     мероприятий     по    техническому     обслуживанию работоспособность зданий восстанавливается, и они продолжают выполнять свое назначение.

     Для эффективного использования  здания по назначению и для  достижения максимального экономического  эффекта необходимо учитывать  влияние и управлять двумя  группами составляющих:

     1) объемно-планировочным и конструктивным  решением здания;

     2) режимами использования здания.

     Взаимосвязь этих двух факторов  во многом определяет объемы

ремонтных работ.

     Эксплуатационная пригодность зданий, долговечность его конструктивных  элементов и инженерных систем  определяется уже на стадии  проектирования и строительства.  Учитываются методы эксплуатации, возможность доступа к отдельным  элементам инженерных систем  и конструкций для их технического  обслуживания и ремонта. Комплексная  оценка качества зданий включает  следующие основные понятия: капитальность;  комфортность; экономичность.

     Понятие     капитальности    здания    объединяет     комплекс характеристик, отражающих  его надежность. Надежность определяется  безотказностью, долговечностью и  ремонтопригодностью.

     Безотказность – это свойство  сохранять работоспособность, т.е.  состояние, при котором здание  способно выполнять свои функции,  сохраняя значения основных параметров  в пределах, установленных нормативно-техническими  документами.

     Долговечность – срок службы  нормального функционирования здания, продолжительность которого зависит  от многих факторов, в том числе  несущей способности основания,  свойств используемых материалов, выбранной конструктивной схемы,  качества строительства и условий  эксплуатации.

     Ремонтопригодность – это приспосабливаемость элементов здания к устранению неисправности при техническом обслуживании и ремонте.

     Проектные решения, качество возведения  здания определяют его потребительную  стоимость и эксплуатационные  свойства.

     Эксплуатация зданий предусматривает  “потребление построенных объектов”  по назначению. Жилое здание используется  для проживания в его квартирах  граждан. Чтобы удовлетворить  потребности проживающих необходимо  безотказное функционирование всех  инженерных систем (водопровода,  канализации, отопительной системы,  вентиляции, лифтовых установок  и др.); надежность конструктивных  элементов, благоустройство дворовых  территорий.