Проектирование операции аренды зданий и сооружений

Выделяется право арендатора именно на занятую арендуемым зданием или сооружением площадь, а не на весь участок, принадлежащий арендодателю. Судьба пользования остальной площадью земельного участка может решаться в установленном порядке сторонами дополнительно в договоре аренды здания или сооружения.

Единый правовой режим следования установлен для таких двух объектов, как земельный участок и здания (сооружения), в случаях, когда и тот, и другой объекты принадлежат одному и тому же лицу (п. 4 ст. 35 ЗК РФ).

Право быть арендатором  земельного участка определяется тем, каким конкретным субъективным правом на него обладает арендодатель здания (сооружения), если он не собственник  участка: правами аренды, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения либо безвозмездного срочного пользования⁹. Права на землю, не предусмотренные названными статьями ЗК РФ, подлежат, переоформлению после введения его в действие, равно как и некоторые из названных в Кодексе.

Право постоянного (бессрочного) пользования подлежит переоформлению на право аренды земельного участка или приобретение земельного участка в собственность по желанию субъекта права в соответствии с земельным законодательством.

Распоряжение земельным  участком, находящимся на пожизненного наследуемого владения, не допускается, за исключением перехода прав на земельный участок по наследству (ст. 21 ЗК РФ). Оборот такого участка возможен только после приобретения его владельцем в собственность.

Коммерческие и некоммерческие организации могут не оформлять свое право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на иное право, в том числе право аренды земельных участков.

В соответствии со ст. 20 ЗК РФ в постоянное (бессрочное) пользование  земельные участки предоставляются  государственным и муниципальным учреждениям, казенным предприятиям, центрам исторического наследия президентов Российской Федерации, прекративших исполнение своих полномочий, а также органам государственной власти и органам местного самоуправления.

Пока идет перестройка земельных правомочий, арендатор, наделенный правом на земельный участок, обслуживающий объект аренды, вправе обратиться в суд с исковыми требованиями о понуждении (ст. 445 ГК РФ) арендодателя — собственника земли заключить договор о форме землепользования в рамках договора аренды здания или сооружения (ст. 651 ГК ФК). Поэтому, если арендодатель уклоняется от включения в договор условий землепользования, суд должен рассмотреть спор о понуждении арендодателя по иску арендатора включить в содержание договора аренды условие об этом (ст.. 421 ГК РФ). Но такого рода отношения складываются лишь с арендодателем — собственником земельного участка.

Передача прав на земельный  участок, обслуживающий арендованное здание (сооружение), является обязанностью арендодателя в соответствии со ст. 36 ЗК РФ и зависит также от делимости или неделимости земельного участка, а также зачастую связана с заключением отдельного договора аренды земли наряду с договором об аренде здания (сооружения). Так, сложилась практика заключения в Москве отдельного договора аренды земли помимо договора аренды здания (сооружения), где от имени города в качестве арендодателя выступает уже соответствующий территориальный земельный комитет, в ведении которого находится земельная собственность города.

Гражданское законодательство, учитывая несовпадение гражданских  прав на имущество с правами на землю по земельному законодательству, допускает возможность в договоре аренды здания (сооружения) неопределенности с передачей прав на земельный  участок арендатору здания (сооружения). Поэтому устанавливает гарантию перехода права пользования арендатору той частью земельного участка, которая занята зданием (сооружением) и необходима для его использования в соответствии с его назначением. В этом случае может быть установлен частный сервитут (ограниченное пользование чужим земельным участком), подлежащий государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом от 21.07.97 №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Когда стороны не оговорили условия пользования землей, арендатор пользуется земельным участком автоматически в течение срока аренды здания или сооружения.

Арендатор обязан осуществлять уход за придомовым земельным участком. С этой целью он должен заключить  с арендодателем договор по уборке бытовых или специальных отходов на территории, непосредственно примыкающей к зданию.

В арендном договоре стороны  помимо особых прав и обязанностей, связанных со спецификой объекта  аренды, обладают и общими правами  и обязанностями арендодателя и арендатора, названными в §1 гл. 34 ГК РФ, если последние не противоречат особенностям аренды зданий и сооружений. В их числе: обязанности арендатора использовать объект аренды в соответствии с его функциональным назначением, своевременно вносить арендные платежи и оплачивать коммунальные услуги, осуществлять текущий ремонт объекта и т.д.

Графическая модель структуры  прав, обязанностей и обременений  участников операции аренды представлена в приложении.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

 

Договор аренды здания или иного сооружения является правоустанавливающим юридическим фактом, влекущим одновременно возникновение двух видов отношений: отношений по временному владению и пользованию зданием или иным сооружением и отношений по использованию части земельного участка, занятой объектом недвижимости и необходимой для его использования.

Квалифицирующим признаком  договора аренды зданий и сооружений является его предмет. Специфика  зданий (сооружений) проявляется в  том, что, во-первых, здания и сооружения, как и другие виды недвижимости, характеризуются особой ценностью и неповторимостью, что требует их индивидуализации и учета, и, во-вторых, они неразрывно связаны с землей. Под зданием (сооружением) следует понимать любой искусственно возведенный на земельном участке или под ним объект, который неразрывно связан с земельным участком и перемещение которого без несоразмерного ущерба его назначению невозможно.

Нежилые помещения являются самостоятельным объектом гражданских  прав, отличным от зданий. Признаками нежилого помещения являются:

а) опосредованная связь  с земельным участком;

б) отсутствие автономности расположения относительно других аналогичных  объектов (относительная обособленность);

в) возможность изменения  нежилого помещения путем перемещения  элементов здания, ограничивающих это помещение.

Договор аренды здания (сооружения) должен заключаться в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Договор  аренды здания или сооружения, заключенный  на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

К числу существенных условий рассматриваемого договора закон отнес предмет и условие  о размере арендной платы.

В целях совершенствования  действующего законодательства, регулирующего аренду зданий и сооружений предлагается внести соответствующие изменения в действующее гражданское законодательство.

Во-первых, следует признать, что нежилые помещения являются объектами, входящими в состав зданий и сооружений, поэтому аренда нежилых помещений должна регулироваться теми же нормами, что и аренда зданий и сооружений, поскольку нежилые помещения обладают теми же характеризующими признаками, что и здания: искусственность возведения, индивидуальность, самостоятельность с точки зрения возможности использования по назначению, высокая стоимость. В этой связи нормы 4 гл. 34 ГК РФ «Аренда зданий и сооружений» следует распространить на отношения, связанные с арендой нежилых помещений.

Во-вторых, объектом договора аренды зданий или сооружений могут быть только объекты недвижимости, прочно связанные с землей и введенные в установленном порядке в эксплуатацию. Объекты, незавершенные строительством, не являющиеся объектом действующего договора строительного подряда, хотя и представляют собой недвижимость, но предметом договора аренды зданий или сооружений быть не могут.

В-третьих, соглашение сторон договора аренды здания и сооружения об изменении такого договора, подлежащего  государственной регистрации, должно пройти государственную регистрацию  только в том случае, если подобным соглашением изменяются содержание и условия обременения, порождаемого договором аренды.

Для расторжения договора аренды зданий (сооружений) в связи  с существенным нарушением его условий  достаточно, если такое нарушение  влечет возможность наступления убытков в будущем. Поскольку обязанность по государственной регистрации договора аренды здания (сооружения), заключенного на срок более года, равным образом распространяется как на арендодателя, так и на арендатора, необходимо установить срок, в течение которого стороны обязаны обратиться с заявлением о государственной регистрации договора.

Подводя итог, необходимо отметить, что задачи, которые я  ставила перед собой во введении выполнены:

• Разработана системная модель понятия недвижимости
• Разработана организационная структура операции аренды зданий и сооружений
• Разработана операционная структура операции аренды зданий и сооружений
• Разработана структура прав и обременений участников операции

Цель проекта достигнута.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

БИБЛИОГРАФИЧЕСКИЙ СПИСОК

5. Конституция Российской Федерации (принята всенародным голосованием 12 декабря 1993 г.) // Российская газета. 1993. 25 декабря.
6. Гражданский кодекс Российской Федерации от 30 ноября 1994 г. №51-ФЗ (в ред. от 06.12.2011 г.) // СЗ РФ. 1994. №32. Ст.3301.
7. Градостроительный кодекс Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. № 190-ФЗ (в ред. от  27 июля 2010 г. с изм. и доп. вступившими в силу с 1 октября 2010 г.) // СЗ РФ. 2005. №1 (ч.1). Ст.16.
8. Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 №136-ФЗ (ред. от 12.12.2011) // СЗ РФ. 2001. №44. Ст. 4147.
9. Федеральный закон от 21 июля 1997 г. №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним” // СЗ РФ. 1997. №30. Ст.3594.
10. Постановление Правительства Российской Федерации от 05.06.2008 г. №432 «О Федеральном агентстве по управлению государственным имуществом»
11. Постановление ВС РФ от 27.12.1991 N 3020-1 (ред. от 24.12.1993) "О разграничении государственной собственности в Российской Федерации на федеральную собственность, государственную собственность республик в составе Российской Федерации, краев, областей, автономной области, автономных округов, городов Москвы и Санкт-Петербурга и муниципальную собственность" // Российская газета. №8. 1992.
12. Асаул А.Н. «Экономика недвижимости», М.: Экономикс, 2000. - 92 с.
13. Афонасова М.А. «Экономика недвижимости», Томск, Томский межвузовский центр дистанционного образования, 1999. - 45 с.
14. Гриненко СВ. "Экономика недвижимости", Таганрог, изд-во ТРТУ 2004. – 107 с.
15. Иванова Е.Н. "Оценка стоимости недвижимости", КноРус, 2007. - 344с.
16. Татарова А.В. «Оценка недвижимости и управление собственностью», Таганрог: Изд-во ТРТУ, 2003.
17. Витрянский В. В. Договор аренды и его виды. М.: СТАТУТ, 1999.
18. Гражданское право в двух томах. Том 1: Учебник/ отв. ред. А.П. Сергеев, Ю.К. Толстой. – М., 1998 г.
19. Калачаева С.А. Сделки с недвижимостью. М.: Издательство ПРИОР. 2000 – 160 с.

¹ Калачаева С.А. Сделки с недвижимостью. М.: Издательство ПРИОР. 2000 – 160 с.

² Гражданское право: учеб.: в 3-х т. / под ред. А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого. — М.: Проспект, 2006. — Т. 3. — С. 692—693.

³ Гражданское право: учеб.: в 3-х т. / под ред. А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого. — М.: Проспект, 2006. — Т. 3. — С. 692—693.

⁴ Гражданское право: учеб.: в 3-х т. / под ред. А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого. — М.: Проспект, 2006. — Т. 3. — С. 692—693.

⁵ Сделки с недвижимостью - оформление без нотариуса: государственная регистрация, образцы документов. М, 2007.

⁶ Сделки с недвижимостью - оформление без нотариуса: государственная регистрация, образцы документов. М, 2007.

⁷ Гражданский кодекс Российской Федерации от 30 ноября 1994 г. №51-ФЗ (в ред. от 06.12.2011 г.) // СЗ РФ. 1994. №32. Ст.3301.

⁸ Гражданский кодекс Российской Федерации от 30 ноября 1994 г. №51-ФЗ (в ред. от 06.12.2011 г.) // СЗ РФ. 1994. №32. Ст.3301.

⁹ Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 №136-ФЗ (ред. от 12.12.2011) // СЗ РФ. 2001. №44. Ст. 4147.