Проектирование операции аренды зданий и сооружений

КУРСОВОЙ  ПРОЕКТ

по дисциплине: «Операции с недвижимым имуществом»

на тему: «Проектирование операции аренды зданий и сооружений»

 

 

Саратов 2012

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

СОДЕРЖАНИЕ

 

Введение	3
Разработка системной модели понятия недвижимости Разработка организационной структуры операции аренды зданий и сооружений Разработка операционной структуры операции аренды зданий и сооружений
Разработка структуры прав, обязанностей и обременений участников операции аренды зданий и сооружений
Заключение Библиографический список

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

ВВЕДЕНИЕ

 

С развитием рыночных отношений в России значительно возрос оборот недвижимого имущества. Нежилые помещения используются юридическими лицами и гражданами в разнообразных целях в качестве административных, складских, торговых, производственных помещений и т.д. Они пользуются стабильно высоким спросом, и сделки с ними занимают важное место в современном гражданском обороте.

Расширение сферы рыночных отношений привело к широкому использованию субъектами имущественного оборота договора аренды как инструмента регулирования хозяйственных связей. Аренда как временное возмездное пользование чужим имуществом обладает рядом положительных качеств, позволяющих активно применять ее в различных сферах экономики. Арендатор, не обладающий достаточными денежными средствами для приобретения имущества в собственность, имеет возможность пользоваться чужим имуществом, при этом не несет риска случайной гибели или порчи этого имущества, а, являясь титульным владельцем, обладает абсолютной защитой своих прав, в том числе от собственника этого имущества.

Одним из важнейших факторов является вовлечение в гражданский  оборот недвижимого имущества, и, в  частности, таких объектов как здания и иные сооружения. Здания и иные сооружения обладают значительной спецификой, что не могло не отразиться на правовом регулировании отношений, предметом которых они являются. Законодатель пытается унифицировать правовое регулирование отношений, предметом которых является недвижимое имущество. Одним из таких унифицированных требований является требование государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Однако в отношении зданий и иных сооружений реализация данного требования носит непоследовательный характер. Установив обязательную государственную регистрацию договора аренды зданий и иных сооружений, заключенного на срок не менее одного года, законодатель, тем не менее, оставил без внимания договоры аренды зданий и иных сооружений, заключенные на неопределенный срок и пролонгацию договора. На практике это привело к непоследовательному применению норм о государственной регистрации договоров аренды зданий и иных сооружений.

Еще одна проблема тесно  связанная с арендой зданий и  иных сооружений заключается в отсутствии легального определения имущественного комплекса, который в большинстве случаев представляет собой совокупность недвижимых объектов, расположенных на определенном земельном участке. Арендные отношения, предметом которых является такой объект, удостоились внимания законодателя лишь применительно к отдельному виду имущественного комплекса - предприятию. Родовое понятие имущественного комплекса в законодательстве отсутствует.

Определенные трудности  при применении норм об аренде зданий и иных сооружений возникают в  связи с реализацией норм Земельного кодекса РФ. Наряду с концептуальным расхождением с ГК РФ, Земельный кодекс содержит нормы, носящие гражданско-правовой характер и противоречащие гражданскому законодательству.

Все вышесказанное свидетельствует  о важности исследования проблем, связанных  с арендой зданий и иных сооружений, о необходимости внесения изменений и дополнений в действующее законодательство.

Проблема данной работы, требующая проектного решения заключается  в необходимости структуризации операции аренды зданий и сооружений для повышения качества управления данного вида операций.

Объектом исследования курсового проекта является операция аренды зданий и сооружений.

Целью курсового проекта  является структуризация операции аренды зданий и сооружений. Исходя из цели можно сформулировать задачи написания данного проекта:

1. Разработка системной модели понятия недвижимости
2. Разработка организационной структуры операции аренды зданий и сооружений
3. Разработка операционной структуры операции аренды зданий и сооружений
4. Разработка структуры прав, обязанностей и обременений участников операции аренды зданий и сооружений

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

1. РАЗРАБОТКА СИСТЕМНОЙ  МОДЕЛИ ПОНЯТИЯ НЕДВИЖИМОСТИ

 

Слово «недвижимость» образовалось в русском языке из трех слов: «неподвижный», «имущество» («имение»), «собственность».

Таким образом, в русском  слове «недвижимость» язык закрепил следующие черты: неподвижность, принадлежность кому-либо (имею вещь), принадлежность на праве собственности. Понятие  «недвижимость» не отделимо от другого  понятия – «имущество».

Имущество – совокупность имущественных, т.е. подлежащих денежной оценки, юридических отношений, в которых находится данное лицо (физическое или юридическое).

Имущество, принадлежащее  какому-либо физическому или юридическому лицу, по содержанию делят на:

актив: совокупность вещей, принадлежащих лицу на праве собственности или в силу иного вещного права; совокупность прав на чужие действия (например, долговое имущество);

пассив: совокупность вещей, принадлежащих другим лицам, но временно находящихся во владении данного лица; совокупность обязательств, лежащих на данном лице.

Улучшениями называется то, что сделано руками человека и потребовало вложения его труда  и расходования ресурсов.

При этом принимается, что  собственно улучшение не может рассматриваться  как объект недвижимости отдельно от земельного участка, поскольку остается недвижимым и выполняет свое предназначение только при условии и во время прочного прикрепления его к земле.

Юридическую сущность составляют: право  собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотеку, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных ГК РФ и иными законами.

Обременения (ограничения) – наличие установленных законом или уполномоченными органами в предусмотренном законом порядке условий, запрещений, стесняющих правообладателя при осуществлении права собственности либо иных вещных прав на конкретный объект недвижимого имущества (сервитута, ипотеки, доверительного управления, аренды, ареста имущества и других)¹.

Традиционно в России недвижимость делится на 3 группы:

жилищный фонд, нежилой  фонд, земля.

Каждая из этих групп  развивается самостоятельно, имеет  собственную законодательную и нормативную базу.

Жилищный фонд – совокупность всех жилых помещений независимо от форм собственности, включая жилые дома, общежития, специализированные дома, квартиры, иные жилые помещения в других строениях, пригодные для проживания.

 

Жилая недвижимость как  товар обладает следующими свойствами, отличающими его от других товаров.

 

К нежилому фонду относятся  здания, сооружения и другие объекты  или их часть, расположенные на определенном земельном участке и зарегистрированные в установленном порядке.

Нежилые помещения различаются  по функциональному назначению на офисные, торговые, складские и производственные.

Базовый объект недвижимости – это земля, которая является местом проживания всех людей, основным фактором в любой сфере бизнеса, прямо или косвенно участвующем  в производстве всех других товаров.

Наряду с делением на типы, недвижимость классифицируется по ряду признаков, что способствует более успешному исследованию рынка  недвижимости и облегчает разработку и применение методов оценки различных  категорий недвижимости, управления ими.

По характеру использования

-  Жилая недвижимость: дома, коттеджи, квартиры.

- Коммерческая недвижимость: отели, офисные помещения, магазины, рестораны, пункты сервиса.

-  Производственная  недвижимость: фабрики, заводы, склады.

-  Сельскохозяйственная недвижимость: фермы, сады.

- Специальная недвижимость: школы, церкви, монастыри, больницы, ясли-сады, дома престарелых, здания  правительственных и административных  учреждений.

По целям владения:

-  для ведения бизнеса; 

-  для проживания  владельца; 

-  в качестве инвестиций;

-  в качестве товарных  запасов и НЗП; 

-  для освоения и  развития;

-  для потребления  истощимых ресурсов.

По степени специализации:

-  специализированная (в силу своего специального  характера редко, если вообще  сдается в аренду третьим лицам или продается на открытом рынке для продолжения ее существующего использования, кроме случаев, когда она реализуется как часть ее использующего бизнеса): нефтеперерабатывающие и химические заводы, электростанции; музеи, библиотеки и подобные им помещения, принадлежащие общественному сектору;

-  неспециализированная  — вся другая недвижимость, на  которую существует всеобщий  спрос на открытом рынке для  инвестирования, использования в  существующих или аналогичных  целях.

По степени готовности к эксплуатации:

-  введенные в эксплуатацию;

-  требующие реконструкции  или капитального ремонта;

-  незавершенное строительство.

По воспроизводимости  в натуральной форме²:

-  не воспроизводимые:  земельные участки, месторождения  полезных ископаемых;

-  воспроизводимые: здания, сооружения, многолетние насаждения.

Недвижимость имеет  потенциальную способность приносить  доход и является довольно привлекательным  направлением инвестирования.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

2. РАЗРАБОТКА ОРГАНИЗАЦИОННОЙ СТРУКТУРЫ ОПЕРАЦИИ АРЕНДЫ ЗДАНИЙ И СООРУЖЕНИЙ

 

Субъектами (сторонами) договора аренды (имущественного найма) являются арендодатель (наймодатель) и арендатор (наниматель).

Арендодателем имущества  по договору аренду может быть его  собственник либо иное лицо, правомочное  законом или собственником сдавать имущество в аренду. Арендодателем выступает тот, кто вправе распоряжаться соответствующим имуществом. В первую очередь этим правом наделен собственник, поскольку субъективное право собственности включает в себя в качестве одного из основных элементов правомочие по распоряжению имуществом³.

Сложнее обстоит вопрос об иных лицах, выступающих в роли арендодателя, поскольку они должны быть наделены соответствующими правомочиями законом или самим собственником. В силу закона таким правом обладают, к примеру, субъекты права хозяйственного ведения: государственные и муниципальные унитарные предприятия. Правда, сдавать в аренду недвижимое имущество они вправе только с согласия собственника в лице его уполномоченного органа. Казенное предприятие может выступать в качестве арендодателя государственного имущества (движимого, и недвижимого) лишь с согласия собственника, а учреждение ни при каких условиях не вправе сдавать в аренду закрепленное за ним имущество, а также имущество, приобретенное им за счет, выделенных учреждению по смете.

Считаю важным рассмотреть  вопрос о том, на какие органы государственного управления возложены функции по управлению и распоряжению государственным  имуществом, в том числе путем  сдачи его в аренду.

В соответствии с п. 15 постановления Верховного Совета РФ от 27.11.91 г. № 3020-1 «О разграничении государственной собственности в РФ на федеральную собственность, государственную собственность республик в составе РФ, краев, областей, автономной области, автономных округов, городов Москвы и Санкт-Петербурга и муниципальную собственность» управление и распоряжение объектами федеральной собственности, за исключением случаев, предусмотренных законом, осуществляет Правительство РФ, которое может делегировать министерствам и ведомствам отдельные полномочия в отношении объектов федеральной собственности, в том числе в отношении подведомственных им предприятий. К числу таких полномочий относится и заключение договоров аренды имущества. Правительство РФ может делегировать свои полномочия органам исполнительной власти субъектов РФ.

Арбитражно-судебная практика исходит из того, что Министерство государственного имущества и комитеты по управлению имуществом, являющиеся его территориальными управлениями, обладают полномочиями арендодателя государственного имущества, являющегося федеральной собственностью, поскольку полномочия по сдаче соответствующего имущества в аренду не делегированы Правительством РФ или иным государственным органом исполнительной власти.