Проектирование операции аренды зданий и сооружений

Вместе с тем следует  учитывать, что все объекты, относящиеся к государственной или муниципальной собственности. Делятся на две категории:

• Во-первых, это имущество, которым государство или муниципальное образование обладает непосредственно, оно составляет казну государственного имущества. Данным имуществом государство и муниципальное образование вправе распоряжаться по своему усмотрению, в т. ч. путем передачи указного имущества в аренду.
• Ко второй категории относится имущество, закрепленное государством или муниципальным образованием за юридическими лицами на праве хозяйственного ведения, оперативного управления либо ином вещном праве. В отношении этого имущества за государством (муниципальным образованием). А также за уполномоченными ими органами сохраняются лишь те правомочия собственника, которые прямо указаны в законе. К примеру, собственник имущества, находящегося в хозяйственном ведении у государственного (муниципального) предприятия, не наделен законом правом распоряжаться имуществом, принадлежащим этому предприятию (ст. 295 ГК).

Что касается арендатора, то в этом качестве могут выступать  всякий дееспособный гражданин либо организация, являющаяся юридическим  лицом. ГК не содержит специальных правил, ограничивающих права субъектов  имущественного оборота на получение  в аренду имущества⁴.

Для всякого договора первостепенное значение имеют вопросы, связанные с определением его  существенных условий, поскольку договор  может считаться заключенным  лишь в том случае, когда между  сторонами в требуемой законом  форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Основополагающие значение при этом имеют существенные условия  договора. Существенными признаются условия, которые необходимы и достаточны для заключения договора.

Понятие «существенные  условия» носит собирательный характер. Определению смыслового значения существенных условий договора посвящено немало исследований современных теоретиков гражданского права. В.В. Витрянский предостерегает от искажений в данной плоскости. В теоретическом плане важно подчеркнуть, что смысловое значение «существенных условий» подвержено диалектическим изменениям, что отражается и в самой доктрине гражданско-правового договора.

Как верно отмечает М.Н. Марченко, «если современное, несколько  приземленное и более прагматичное представление о понятии «существенных условий» содержания договора связывает их, прежде всего, с предметом договора, то ранее, более фундаментальное и более обстоятельное в теоретическом смысле видение «существенных условий» ассоциируется в первую очередь с волевой стороной договора.

Согласно общему правилу, существенными являются условия  о предмете договора; условия, которые  определены в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые  для договоров данного вида; а  также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение (ст. 432 ГК РФ).

Применительно к договору аренды зданий (сооружений) такими условиями  являются⁵:

-          объект аренды;

-          размер оплаты.

Рассмотрим их более  подробно.

Первое и основное существенное условие договора – предмет соглашения. Данные, позволяющие точно определить имущество, передаваемое в аренду, должны быть обязательно определены в договоре. В связи с этим договор должен содержать следующую информацию:

• точный адрес здания (сооружения);
• описание местоположения здания (если это, например, комплекс зданий, часть корпуса, пристрой);
• площадь сдаваемых в аренду зданий (сооружений) в соответствии с техническим паспортом БТИ;
• назначение сдаваемого здания (сооружения, например, склад).

Кроме того, к договору аренды, как правило, прилагается  технический паспорт здания (сооружения). Этот документ содержит все характеристики передаваемого объект (площадь, количество комнат, расположение лестниц, дверей, окон и т. д.), а также его схематическую планировку. Особое внимание следует обратить на следующий факт: в соответствии со статьей 607 ГК РФ отсутствие описания объекта аренды влечет недействительность договора.

Существенным условием договора аренды здания или сооружения является размер арендной платы (ст. 654 ГК РФ). При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды здания или сооружения считается незаключенным. Установленная в договоре аренды здания или сооружения плата за пользование зданием или сооружением включает плату за пользование земельным участком, на котором оно расположено, или передаваемой вместе с ним соответствующей частью участка, если иное не предусмотрено законом или договором. Статья 614 ГК РФ содержит не исчерпывающий перечень форм арендной платы, которые могут быть установлены в договоре аренды нежилых помещений.

В частности, перечень включает:

• твердую сумму арендной платы;
• долю продукции, плодов и доходов, полученных в результате использования арендованного имущества;
• определенные услуги арендатора;
• передачу арендодателю в собственность или в аренду определенной вещи;
• возложение на арендатора определенных затрат на улучшение арендованного имущества.

Как отмечают исследователи, независимо от того, какой вид арендной платы будет выбран сторонами, он обязательно должен быть выражен в денежном эквиваленте. Другими словами, если стороны определят, что арендной платой станет предоставление арендатором арендодателю каких-либо услуг, то кроме вида услуг и периодичности их предоставления обязательно указывается их стоимость. Стоимость арендной платы должна быть определена также и потому, что от ее размера зависит величина налога на добавленную стоимость. При этом стоимость арендной платы может быть выражена как в рублях, так и в иностранной валюте⁶.

Графическая модель организационной  структуры операции аренды представлена в приложении.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

3. РАЗРАБОТКА ОПЕРАЦИОННОЙ  СТРУКТУРЫ ОПЕРАЦИИ АРЕНДЫ ЗДАНИЙ И СООРУЖЕНИЙ

 

В основе арендных отношений  лежит акт передачи вещи в аренду, который является актом распоряжения вещью с целью извлечения прибыли. Риски при аренде офисных площадей можно условно разделить на два периода: проблемы, возникающие на предварительном этапе, то есть на этапе подготовки договора аренды, и те, которые могут возникнуть с момента заключения договора вплоть до его расторжения. На каждом этапе есть свои "подводные камни".

Чаще всего проблемы при аренде объекта коммерческой недвижимости связаны с нарушением прав третьих лиц: объект может быть обременен или уже сдан в аренду. Чтобы уберечь себя от подобных рисков, арендатору необходимо провести правовую экспертизу документов по объекту коммерческой недвижимости, который он желает арендовать. Цель подобной проверки - выяснить, насколько человек или компания, сдающие офис в аренду, имеют право распоряжаться им, являются ли они собственниками этого объекта недвижимости. Если организация имеет право оперативного управления или право хозяйственного ведения на конкретный объект недвижимости, то она не может распоряжаться им без согласия собственника, которым является государство или муниципалитет. В таком случае на совершение сделки понадобится согласие государственного органа. Арендатор должен быть внимателен и осторожен: если такой арендодатель будет совершать сделку от своего имени, то договор может быть признан недействительным.

Итак, какие этапы предполагает сделка по недвижимости?

1. Предварительный договор

Чаще всего предварительный  договор представляет собой предварительное  соглашение, которое может быть заключено между сторонами. Данное предварительное соглашение может содержать некоторые условия, на основании которых стороны вступают в сотрудничество между собой.

2. Сбор и экспертная проверка документов на объект

Для того чтобы осуществлять какие-либо действия с недвижимостью, необходимо иметь на руках полный комплект необходимых документов, получение которого может занять значительное количество времени. Кроме того, стоит помнить, что различные документы имеют разные сроки действия (к примеру, получаемый в ЖЭК пакет документов является действительным только на протяжении одного месяца).

В случае совершения сделки очень важно вовремя проверить  наличие всех необходимых документов, иначе впоследствии это может  помешать провести операцию по всем необходимым  правилам.

3. Реклама объекта (Подбор варианта арендуемого объекта)

Правильная реклама  объекта — это залог его  скорой покупки, продажи или обмена. Именно поэтому этот пункт является очень важным, и для наилучшего эффекта операции его выполнение лучше поручить специалистам.

4. Работа с контрагентом

Это этап, на котором непосредственно  осуществляется взаимовыгодное сотрудничество с агентом второй стороны сделки, основной целью которого является успешное завершение и оформление сделки.

5. Оформление (составление) и подписание договора

Подписание договора — это один из наиболее ответственных  шагов. После того как договор  был подписан, происходит закладка денег в банковскую ячейку — что  является гарантией получения оплаты для продавца недвижимости. В предмете договора аренды нежилого помещения следует указать, какое именно помещение передается в аренду. К этому положению закон предъявляет особенные требования, поскольку помещение является индивидуально-определенным объектом⁷. При отсутствии такого указания договор будет признан незаключенным и арендодатель будет свобожден от каких-либо обязательств по заключению основного договора и передаче помещения арендатору. Составить условие договора, отвечающее требованиям закона, несложно - достаточно приложить к договору оформленный надлежащим образом архитектурный план сооружения, на котором должно быть выделено передаваемое в аренду помещение.

6. Регистрация договора сделки

Сделка по недвижимости, а соответственно и договор, подкрепляющий  эту сделку, считаются недействительными до тех пор, пока они не зарегистрированы государством. Только после этой регистрации сделка получает юридическую силу.

7. Акт приема-передачи объекта

После того как все  предыдущие этапы пройдены — остается последний шаг — это непосредственная передача объекта одной стороной другой стороне, участвующей в имущественной сделке. В процессе этой передаче подписывается двусторонний акт приема-передачи объекта, который завершает совершение имущественной сделки между сторонами.

Графическая модель операционной структуры операции аренды представлена в приложении.

 

 

 

 

 

 

4.РАЗРАБОТКА СТРУКТУРЫ ПРАВ, ОБЯЗАННОСТЕЙ И ОБРЕМЕНЕНИЙ УЧАСТНИКОВ ОПЕРАЦИИ АРЕНДЫ ЗДАНИЙ И СООРУЖЕНИЙ

 

Совокупность прав и  обязанностей по договору аренды зданий и сооружений составляет содержание данного договора.

Из содержания договора аренды следует, что обязанность  арендодателя - передать, а арендатора - принять арендованный по договору объект в предусмотренный договором  срок.

Передача осуществляется по передаточному акту или иному  документу о передаче, подписываемому сторонами (п. 1 ст. 655 ГК РФ). Реальному исполнению договора закон придает особое значение. Обязательство считает исполненным только после этих действий сторон, хотя стороны могут договориться и о другом юридическом факте, с наступлением которого договор может считаться исполненным. Но иного согласованного обстоятельства договор не содержит, закон связывает юридическое исполнение арендного договор только с фактической передачей, т.е. передачей здания или сооружения арендатору во владение и пользование, подтвержденной названным документом.

Когда договор аренды прекращается, ее объект подлежит возврату арендодателю также по передаточному  акту (иному документу о передаче), подписываемому сторонами (п. 2 ст. 655 ГК РФ), в том состоянии, в каком арендатор его получил, или в состоянии, обусловленном в договоре. Если арендатор не выполняет этой обязанности, то эти обстоятельства служат основанием для выселения его из арендованного здания и возврата арендодателю ранее арендованного у него сооружения⁸.

Одновременно с, передаточным документом арендатору передаются сопровождающие имущество документы, обеспечивающие эксплуатацию здания (сооружения), - технический  паспорт, паспорт объекта культурного  наследия, инструкции, кадастровая  карта (план) земельного участка и т.п.

Исполнение договора защищается в судебном порядке, и  поэтому стороны вправе обратиться в суд с исковыми требованиями об исполнении условий договора или  закона.

Согласно ГК РФ при  аренде зданий и сооружений арендатору одновременно с передачей прав на данный объект недвижимости передаются права на часть земельного участка, занятую этим объектом (ст. 652 ГК РФ), кроме земель, изъятых из оборота (п. 4 ст. 27 ЗК РФ) или ограниченных в обороте (п. 5 ст. 27 ЗК РФ). Этот договор фактически является правоустанавливающим документом относительно возникающих одновременно двух видов арендных отношений: использования здания (сооружения) и использования части земельного участка, занятой арендуемым зданием (сооружением), которые также могут носить арендный характер, но могут быть и иного, характера, поскольку землевладение, землепользование представлены также иными видами прав, чем аренда зданий и сооружений, - в зависимости от юридической личности лица.