Оценка стоимости бизнеса

Автор работы: Пользователь скрыл имя, 10 Января 2013 в 03:51, курсовая работа

Краткое описание

Переход России к рыночной экономике потребовал углубленного развития ряда новых областей науки и практики. Процесс приватизации, возникновение фондового рынка, развитие системы страхования, переход коммерческих банков к выдаче кредитов под залог имущества, формируют потребность в новой услуге - оценке стоимости предприятия (бизнеса), определении рыночной стоимости его капитала. Вместе с тем практика показывает, что применяемые сейчас методы оценки предприятий по стоимости их имущества несовершенны, поскольку они оценивают фактически лишь затраты на создание собственности.

Скачать целиком (148.71 Кб) Сколько стоит заказать работу?

Содержимое работы - 1 файл

курсовая ООО Эксперт.doc

— 709.00 Кб (Скачать файл)

Таблица 13 - Неисправимый физический износ короткоживущих элементов

Наименование	Остаточная восстановительная стоимость конструктивных элементов, руб.	Действит. возраст, лет	Продолжительность эксплуатации до капремонта, лет	Коэф. к ст-ти	Неисправимый физический износ, руб.
Фундаменты	15 230,00	13,00	60,00	0,22	3 299,83
Стены	135 340,00	13,00	50,00	0,26	35 188,40
Перегородки	22 032,00	13,00	75,00	0,17	3 818,88
Кровля, в т.ч.
Конструкция крыши, стропила и обрешетка деревянные	87 317,00	13,00	20,00	0,65	56 756,05
• кровельное покрытие	9 138,00	13,00	30,00	0,43	3 959,80
Полы в т.ч.
• керамические	32 490,00	2,00	60,00	0,03	1 083,00
• из линолеума	8 122,00	2,00	10,00	0,20	1 624,40
Проемы, в т.ч.
Окна	28 429,00	13,00	40,00	0,33	9 239,43
Двери	22 337,00	2,00	50,00	0,04	893,48
Отделка внутренняя, в т.ч.
Окраска	3 554,00	2,00	5,00	0,40	1 421,60
Ламинат	15 991,00	2,00	15,00	0,13	2 132,13
Обои	8 884,00	2,00	8,00	0,25	2 221,00
Подвесной потолок	7 107,00	2,00	10,00	0,20	1 421,40
Прочие, в т.ч.
Лестницы, крыльца	18 123,00	2,00	40,00	0,05	906,15
Остальные (козырьки, отмостки)	17 413,00	2,00	8,00	0,25	4 353,25
Санитарно-технические устройства в т.ч.
Центральное отопление	19 037,00	13,00	35,00	0,37	7 070,89
Внутренний водопровод	7 615,00	13,00	30,00	0,43	3 299,83
Горячее водоснабжение	9 138,00	13,00	30,00	0,43	3 959,80
Внутренняя канализация	10 661,00	13,00	30,00	0,43	4 619,77
Электрооборудование	22 844,00	13,00	25,00	0,52	11 878,88
Итого	500 802,00				159 147,97

Стоимость земельного участка

Основным условием оценки рыночной стоимости земельного участка является возможность отчуждения на него прав собственности.

Участок земли, на котором расположен оцениваемый объект, передан настоящему владельцу на праве бессрочного пользования. Земельный участок может иметь рыночную стоимость в случае, когда собственник выкупит его у государства в собственность. В этом случае он получает комплекс прав собственности, в том числе и право, отчуждать его.

Оцениваемый объект недвижимости находится в нежилом двухэтажном доме, площадь данного объекта составляет 49,1 м². Площадь земельного участка под данным объектом составляет 3332,5 м², общая площадь объекта 4 493,5 м². Следовательно на 1 м² застройки приходится 0,74 м² земельного участка. Таким образом, земельный участок приходящийся на оцениваемый объект составляет 36,4 м², (доля земельного участка под данным объектом составляет 0,01).

Исходя из вышеизложенного, стоимость земельного участка не принимается во внимание при расчете общей стоимости объекта оценки.

Следовательно, рыночная стоимость недвижимости определенная в рамках затратного подхода составляет 340 500 рублей.

Определение стоимости оцениваемого объекта недвижимости сравнительным подходом

Данный подход определяет рыночную стоимость на основе анализа недавних продаж объектов недвижимости, которые схожи с оцениваемым объектом по физическим характеристикам, использованию, доходу. Данный подход к оценке стоимости предполагает, что рынок установит для оцениваемого объекта стоимость тем же образом, что и для сопоставимых конкурентных объектов.

Процесс корректировок и выведения стоимости оцениваемого имущества содержится в таблице 14.

Таблица 14 - Определение стоимости оцениваемого здания методом сравнения продаж

Месторасположение объекта и его адрес		Объект оценки	Объект № 1	Объект № 2	Объект № 3	Объект № 4	Объект № 5
Месторасположение объекта и его адрес		ул. Ст.Васильева	ул. Мегежекского	ул. Ленина	ул. Ст.Васильева	ул. Хр.Максимова	ул. Ленина
Источник информации			газета «Огни Нюрбы»	газета «Огни Нюрбы»	газета «Огни Нюрбы»	газета «Огни Нюрбы»	газета «Огни Нюрбы»
Цена продаж (предложений), рублей			450 000	500 000	350 000	800 000	600 000
Общая площадь (кв. м.)		49,1	50	63	30	86	52
Цена продажи (предложений) 1 кв.м., руб.			8 946	7 886	11 628	9 302	11 472
Условия продажи		Продажа	Продажа	Продажа	Продажа	Предложе ния	Предложе ния
Корректировка, %		1	0%	0%	0%	-5%	-5%
Скорректированная цена, руб.			8 946	7 886	11 628	8 837	10 899
Условия рынка (время продажи)		Декабрь 10	Май 10	Август 10	Сентябрь 10	Октябрь 10	Октябрь 10
Индекс инфляции	12,00%	1,000	1,034	1,003	0,993	0,974	0,974
Корректировка, %	1,00%	2	3,37%	0,30%	-0,73%	-2,60%	-2,60%
Скорректированная цена, руб.			9 248	7 910	11 543	8 607	10 615
Место положения здания		Центр	Центр	Центр	Центр	Центр	Центр
Корректировка, %		3	0%	0%	0%	0%	0%
Скорректированная цена, руб.			9248	7910	11543	8607	10615
Физические характеристики
Материал стен		дерево	дерево	дерево	дерево	дерево	дерево
Корректировка, %		4	0%	0%	0%	0%	0%
Сумма корректировки, руб.			0	0	0	0	0
Материал перекрытий		дерево	дерево	дерево	дерево	дерево	дерево
Корректировка, %		5	0%	0%	0%	0%	0%
Сумма корректировки, руб.			0	0	0	0	0
Наличие коммун. систем		есть	есть	есть	есть	есть	есть
Корректировка, %		6	0%	0%	0%	0%	0%
Сумма корректировки, руб.			0	0	0	0	0
Техническое состояние объекта		отличное	текущий ремонт	текущий ремонт	текущий ремонт	отличное	отличное
Корректировка, %		7	5%	5%	5%	0%	0%
Сумма корректировки, руб.			462	396	577	0	0
Скорректированная цена физических характеристик			462	396	577	0	0
Общая сумма корректировок			9710	8306	12120	8607	10615
Количество корректировок k			2	2	2	2	2
Общее количество корректировок K =Σ k		10
Удельное количество корректировок по каждому аналогу m=k/K			0,2	0,20	0,20	0,20	0,20
Величина y, обратное m			5,00	5,00	5,00	5,00	5,00
Сумма y		25,00
Вес аналога W=y/Σy		1,00	0,20	0,20	0,20	0,20	0,20
			1942	1661	2424	1721	2123
Средневзвешенное значение стоимости одного м² общей площади, руб./м²		9872
Площадь помещения, м²		49,1
Итого по зданию (руб.)		484 700

Следовательно, рыночная стоимость объекта недвижимости, определенная сравнительным подходом составляет 484 700 рублей.

Определение стоимости объекта недвижимости в рамках доходного подхода

Данный метод основывается на предпосылке, что стоимость любого имущества зависит от величины дохода, который, как ожидается, оно принесёт.

В рамках доходного метода использован метод капитализации денежных потоков.

Определение потенциального валового дохода

ПВД – доход, который можно получить от недвижимости, при 100% ее использовании без учета всех потерь и расходов. ПВД зависит от площади оцениваемого объекта и установленной арендной ставки.

Определение величины арендной платы приведено в таблице 15.

Таблица 15 - Определение средней ставки арендной платы методом сравнения

Характеристика	Объект оценки	Объект 1	Объект 2	Объект 3	Объект 4
Источник информации		Администрация г.Нюрба	Администрация г.Нюрба	Администрация г.Нюрба	Администрация г.Нюрба
Район	Ст.Васильева	Мегежекского	Ленина	Набережная	Ленина
Ставка арендной платы (руб./м² год), без НДС.		2 392	2 591	1 638	2 524
Условия рынка аренды (дата)		III квартал 2010 г.	III квартал 2010 г.	III квартал 2010 г.	III квартал 2010 г.
Корректировка %		0%	0%	0%	0%
Общая площадь, м²	49,1	30,1	30,1	58,6	33,28
Корректировка		0%	0%	0%	0%
Местоположение	центр	центр	центр	центр	центр
Корректировка		0%	0%	0%	0%
Физические характеристики	кирпич	кирпич	кирпич	кирпич	кирпич
Корректировка, %		0%	0%	0%	0%
Характер помещения	Встр.	Встроенное	Встроенное	Встроенное	Встроенное
Корректировка, %		0%	0%	0%	0%
Общая Корректировка, %		0%	0%	0%	0%
Общая корректировка в рублях		0,00	0,00	0,00	0,00
Откорректированная цена, руб./м²		2 392	2 591	1 638	2 524
Средневзвешенное значение ставки арендной платы одного м² общей площади, руб./м² год		2 286

Согласно проделанному анализу ставка арендной платы оценивается на уровне 2 286 руб./м² в год.

Определение действительного валового дохода

ДВД – это действительный валовой доход за вычетом потерь от недоиспользования площадей и при сборе арендной платы с добавлением прочих доходов от нормального рыночного использования объекта недвижимости.

Коэффициент загрузки

Для небольших офисных помещений в центре города загрузка довольно высока (до 100 %).

Для оцениваемого объекта незанятость и потери при сборе арендной платы составят 1 %, следовательно загрузка на уровне 99 %.

Эксплуатационные расходы

Налог на здание (на имущество)

Налог на имущество составляет 2,2% от остаточной стоимости имущества.

Коммунальные платежи

На основании анализа данных о коммунальных платежах схожей по функциональному использованию недвижимости зависит от реального валового дохода.

На протяжении пяти лет мы прогнозируем прирост тарифов за электроэнергию и коммунальные услуги на уровне 10% в год.

Управление объектом

Включение этого вида расходов в эксплуатационные издержки связанно с особенностью объекта недвижимости, как источника доходов. Для данного типа объектов расходы на управление составляют 2 % от валового дохода.

Прочие расходы

В данную статью мы включили расходы на рекламу, сбор арендной платы, составление бухгалтерской отчетности, а также непредвиденные расходы Они оцениваются в 2 % от валового дохода.

Безрисковая ставка доходности – ставка процента в высоко ликвидные активы, т. е. Это ставка, которая отражает «фактические рыночные возможности вложения денежных средств фирм и частных лиц без какого то бы ни было риска не возврата».

Безрисковая ставка

Наименование	Величина	Примечание
Безрисковая ставка (Rf ном) PS. Средневзвешенная доходность к погашению по рублевым государственным облигациям ГКО-ОФЗ	8,7%	Источник информации: Гарант – справочная правовая система
Rе = Rf + β (Rm - Rf)+Rн
Наименование показателя	1 вариант	2 вариант	3 вариант
Rf - Безрисковая ставка	8,70%
β -коэффициент бета	0,849	1,011	1,471
Rm - рыночная норма дохода	13,00%
Rн - компенсация за несистематический риск	1,34%	3,85%	5,76%
Ставка дисконта, Rе	13,69%	16,90%	20,79%
Среднее зачение ставки дисконта, Rе	17%
Rк - Ставка капитализации (Rк = Rе + Ск)
Наименование показателя	1 вариант	2 вариант	3 вариант
Срок возврата капитала, лет	5	10	15
Ставка возмещения капитала %, Ск	20,00%	10,00%	6,67%
Ставка капитализации, Rк реал	37%	27%	23,67%
Среднее значение ставки капитализации, Rк реал ср	29,00%

Таблица 16 - Определение стоимости оцениваемого имущества методом капитализации денежного потока

наименование	ед. изм.	результат
доходы.
сдаваемое помещение наземной части здания	м2	49,1
арендная плата за сдаваемое помещение наземной части здания в год, без ндс	руб./м2 год	2 286
арендная плата за сдаваемое помещение наземной части здания в год, с ндс 18%.		2 697
стоимость аренды наземной части здания помещения, за год	руб./год	132 423
прочие доходы	руб.	0
потенциальный валовой доход.	руб.
потери при сборе арендной платы.	%	1%
итого потери при сборе арендной платы.	руб.	1 324
действительный валовой доход	руб.	131 099
операционные расходы
постоянные расходы
налог на имущество (2,2% от первоначальной восстановительной стоимости - износ)	%	7492
итого постоянные расходы	руб.	7492
переменные расходы	руб./год	13 242
прочие переменные расходы	руб./год	2 648
итого операционные расходы.	руб.	23 382
чистый операционный доход.	руб.	107 717
ставка капитализации, %	%	29%
текущая стоимость имущества с округлением	руб.	371 500

следовательно, рыночная стоимость объекта недвижимости, определенная в рамках доходного подхода, составляет 371 500 рублей.

Итоговое заключение о рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости

Обоснованная рыночная стоимость объекта оценки (V, руб.) определяется по формуле 9:

V=V₁*Q₁+V₂*Q₂+V₃*Q₃ (9)

где V₁ и V₂ – стоимость объекта, определенная соответственно затратным и сравнительным подходами, руб.; Q₁ и Q₂ – средневзвешенное значение достоверности подходов соответственно.

Информация о работе Оценка стоимости бизнеса