Оценка объекта недвижимости - офисного помещения

Таким образом, процент физического износа здания составляет 15,97%.

Расчет остаточной стоимости офисного помещения.

Данные для расчета:

Св восстановительная стоимость офисного помещения 3599438, 3 руб.

И физический износ офисного помещения 15,97 %

Остаточная стоимость офисного помещения:

Сост. = Св (100 - И/100)

Сост. = 3599438,3 (100 - 15,97)/100 = 3024608 руб.

Таким образом, стоимость объекта оценки, определенная затратным методом, составляет 3024608 руб.

7. Оценка стоимости объекта методом прямого сравнения продаж

Этот метод основывается на сравнении оцениваемого объекта с аналогичными объектами проданными или внесенными в списки на продажу.

Рыночная стоимость недвижимости определяется ценой, которую заплатит типичный покупатель за аналогичный по качеству и полезности объект.

Метод сравнения продаж наиболее действенен для объектов недвижимости, по которым имеется достаточное количество информации о недавних сделках купли-продажи. Любое отличие условий продажи сравниваемого объекта от типичных рыночных условий на дату оценки должно быть учтено при анализе.

Применение метода сравнения продаж заключается в последовательном выполнении следующих действий:

1) исследование рынка с целью получения достоверной информации о всех факторах, имеющих отношение к объектам сравнимой продажи.

2) определение подходящих единиц сравнения и проведение сравнительного анализа по каждой единице.

3) сопоставление исследуемого объекта с выбранными объектами сравнения с целью корректировки их цен предложения или исключения из списка сравниваемых.

4) приведение ряда показателей стоимости сравнимых объектов к одному или к диапазону рыночной стоимости исследуемого объекта.

При корректировке цен предложения объектов сравнения все поправки делаются от объекта сравнения к объекту оценки. Стоимость оцениваемого объекта не корректируется.

В общем виде модель расчетной рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости Ср принимает следующую форму:

Ср = Цi + Ki,

где Цi - цена продажи i-го объекта недвижимости,

Ki - величина корректировки цены продажи i-го сравнимого объекта недвижимости.

В зарубежной и отечественной практике выделяют девять основных элементов сравнения:

1) переданные права собственности на недвижимость;

2) условия финансовых расчетов при приобретении недвижимости;

3) условия продажи (чистота сделки);

4) динамика сделок на рынке (дата продажи);

5) местоположение;

6) физические характеристики;

7) экономические характеристики;

8) отклонения от целевого использования;

9) наличие движимого имущества.

Первые четыре корректировки определяют цену объекта сравнения при нормальных рыночных условиях на дату оценки и являются базой для остальных корректировок.

Первые четыре корректировки всегда осуществляются в следующем порядке: после каждой корректировки цена продажи сравнимого объекта пересчитывается заново (до перехода к последующим корректировкам). При этом необходимо соблюдать указанную очередность первых четырех элементов сравнения. Последующие (после четвертого элемента сравнения) корректировки могут быть выполнены в любом порядке.

В качестве объектов, сопоставимых с объектом оценки, можно принять 3 офисных помещения, которые находятся в аналогичных зданиях Центрального района г. Тольятти.

Данные об отобранных для сравнения объектах приведены в таблице 5.

Таблица 5

Таблица 6 Корректировки стоимости сравнимых объектов

Объяснение корректировок.

Таблица корректировок включает корректировки, которые были внесены исходя из имеющихся различий между оцениваемым и сравниваемыми объектами.

В качестве единицы сравнения была выбрана цена предложения 1 кв. м площади офисного помещения.

Объекты сравнения подобраны близкие по качеству градостроительных зон и общей площади.

В связи с тем, что права собственности у всех сравниваемых объектов с оцениваемым одинаковы (полное право собственности, так как все рассматриваемые офисные помещения являются приватизированными), корректировка на эти элементы не выполняется.

Так как все сравниваемые офисные помещения имеют одинаковые условия финансирования, то корректировка на эти элементы не выполняется.

Корректировки на местоположение объектов, техническое состояние и удаленность от транспортных путей определялись на основе использования метода парных продаж и мнения эксперта.

Все рассматриваемые офисные помещения находятся в одном районе улицы Гагарина, Ленина и Баныкина находятся в непосредственной близости друг от друга, поэтому корректировки нулевые.

Кирпичные дома считаются лучшими по сравнению с панельными, поэтому 1-му объекту дается отрицательная корректировка в размере 5% от стоимости 1 кв. метра площади офисного помещения.

1-ый объект расположен на 5-ом этаже 9-этажного здания, поэтому на него производится положительная корректировка на 5%. Напротив, 3-ий объект находится на 3-ем этаже 4-этажного здания, поэтому производим на него отрицательную корректировку так же на 5%.

В связи с тем, что 1-ый и 3-ий объекты не имеют телефона, делается положительная корректировка в размере 6% от стоимости 1 кв. метра площади офисного помещения.

Так как 1-му объекту сравнения требуется косметический ремонт, т.е. техническое состояние оценивается как удовлетворительное, то производится положительная корректировка по данному элементу сравнения в размере 5% от стоимости 1 кв. метра площади офисного помещения.

Таким образом, рыночная стоимость офисного помещения, рассчитанная методом прямого сравнительного анализа продаж, составляет 3261813 руб.

8. Оценка стоимости объекта методом капитализации доходов

Определяя текущую стоимость объекта недвижимости с точки зрения капитализации дохода, оценщик измеряет текущую стоимость будущих выгод от владения недвижимым имуществом.

Потоки доходов в период владения и выручка от последующей перепродажи недвижимости (реверсия) капитализируются в текущую общую стоимость.

Анализ доходов.

Предполагается, что данное помещение будет сдано в аренду на условиях рыночной арендной платы сроком на 5 лет. Для подобных офисных помещений на рынке установилась месячная арендная плата в размере 49000 - 54000 руб. Для расчетов принимаем среднюю величину 51500 руб. в месяц, что составит 618000 руб. в год. В связи с инфляцией принимаем, что арендная плата будет увеличиваться на 5% в течение второго и третьего года и на 4% в течение четвертого и пятого годов.

Текущую стоимость потока доходов можно определить как сумму доходов каждого года, приведенных к текущему моменту:

ТС = П1 + П2 + П3 + П4 + П5

Приведение доходов к текущему моменту производится по следующей формуле:

Пi = (Сарi - Сзсi) ТСЕi,

где Сарi арендная плата в году i;

Сзсi затраты содержания в году i;

ТСЕi текущая стоимость единицы для года i. Рассчитывается по формуле:

где СД - ставка дисконтирования за год;

i количество лет.

Величина ставки дисконтирования СД отражает возможность альтернативного вложения капитала. В наших условиях это ставка по депозитам валютного вклада - 10-12%. Принимаем СД равной 12%, что соответствует максимально возможной стоимости офисного помещения.

Вторым источником дохода является продажа этого помещения по истечении 5 лет (реверсия). Для определения возможной стоимости реверсии служит формула:

Доход от аренды берется по шестому году.

Ставка возвратной капитализации в данном случае показывает, во сколько раз стоимость имущества превышает приносимый годовой доход. Для нежилых помещений, представленных на рынке, эта ставка составляет 10%.

После получения стоимости реверсии ее необходимо также как и доходы от аренды, привести к текущему моменту. Для этого воспользуемся следующей формулой:

Тс рев = Срев ТСЕ5,

где Срев стоимость реверсии,

ТСЕ5 текущая стоимость единицы для пятого года.

Анализ расходов.

Затраты на содержание офисного помещения включают в себя оплату коммунальных услуг в размере 2811,87 руб./мес. (33742,44 руб./год) и налог на имущество в размере 618,45 руб./мес. (7421,40 руб./год). Принимаем, что затраты на содержание офисного помещения будут расти, как и арендная плата: на 5% в течение второго и третьего годов и на 4% в течение четвертого и пятого годов.

Для использования офисного помещения в качестве недвижимости, приносящей доход, ремонта производить не требуется. Исходя из принятых выше условий, проведем анализ потока дохода за 5 лет аренды (Таблица 4). Общая стоимость объекта определяется как сумма текущей стоимости потока доходов от аренды и дохода от продажи помещения (реверсии).

Таблица 4 Анализ потока доходов