Оценка объекта недвижимости - офисного помещения

Содержание

Введение

1. Краткое описание основных фактов и выводов

2. Цель оценки

3. Объем и этапы исследования

4. Среда местоположения

5. Описание объекта оценки

6. Оценка стоимости объекта затратным методом

7. Оценка стоимости объекта методом прямого сравнения продаж

8. Оценка стоимости объекта методом капитализации доходов

9. Согласование результатов

Список использованной литературы

Введение

В данной курсовой работе производится оценка объекта недвижимости (офисного помещения). В процессе оценки определяется рыночная стоимость объекта.

В соответствии с действующим законодательством в отчетах по оценке недвижимости применяется следующее определение рыночной стоимости.

Рыночная стоимость - это наиболее вероятная цена, за которую имущество будет продано на конкурентном и открытом рынке при соблюдении всех условий, требуемых для заключения чистой сделки между покупателем и продавцом, при условии, что каждый из них действует ответственно и осознанно, и на цену сделки не влияют дополнительные стимулы.

Стоимость выбранного объекта недвижимости рассчитывается тремя методами:

1) затратным методом;

2) методом сравнительного анализа продаж;

3) методом капитализации дохода.

Итоговая величина стоимости объекта недвижимости определяется на заключительном этапе процесса оценки путем согласования результатов, полученных с помощью каждого из трех методов.

1. Краткое описание основных фактов и выводов

Местонахождение г. Тольятти, ул. Мира, 38, офис

объекта:

Тип объекта Офисное помещение общей площадью

недвижимости: 97,3 кв. м.

Цель оценки: Определение рыночной стоимости объекта для целей купли-продажи

Оцениваемые права: Собственность

Наилучшее и наиболее Использование объекта в качестве

эффективное использование: офисного помещения

Дата оценки: 18 января 2012 г., дата оценки

совпадает с датой осмотра

Стоимость объекта оценки 2726000 руб.

(по данным БТИ):

2. Цель оценки

Целью оценки является определение рыночной стоимости объекта оценки для использования ее при заключении сделок по купле продаже.

Под рыночной стоимостью, в соответствии с Федеральным Законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" от 29 июля 1998 г., понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

1) одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;

2) стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;

3) объект оценки представлен на открытый рынок в форме публичной оферты;

4) цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки, и принуждения к совершению сделки в отношении сторон с чьей-либо стороны не было;

5) платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

3. Объем и этапы исследования

Оценка рыночной стоимости рассматриваемого объекта включает в себя следующие этапы:

1) сбор общих данных и их анализ. На данном этапе были собраны и проанализированы данные о факторах, наиболее существенно влияющих на рыночную стоимость объекта оценки.

2) сбор специальных данных и их анализ. На данном этапе была собрана детальная информация, относящаяся как к оцениваемому объекту, так и к сопоставимым с ним другим объектам, недавно предлагавшимся, проданным на рынке или сданным в аренду. Сбор данных осуществлялся путем изучения соответствующей документации, консультациями со специалистами по строительству зданий и сооружений, изучения данных периодической печати и данных БТИ.

3) анализ наилучшего и наиболее эффективного использования. На этом этапе на основе собранной информации были проанализированы различные варианты использования объекта.

4) применение методов оценки. Для оценки рыночной стоимости объекта были применены три метода:

- затратный;

- метод прямого сравнения продаж;

- доходный.

Эти методы являются стандартными, принятыми Российским

Обществом Оценщиков.

5) подготовка отчета об оценке. На данном этапе все результаты, полученные на предыдущих этапах, сведены воедино и изложены в виде отчета.

4. Среда местоположения

Местоположение объекта.

Объект оценки расположен в городе Тольятти, в Центральном районе, в торгово-офисном здании на ул. Мира, 38, офис .

Окружение.

Окна оцениваемой стороны выходят с западной стороны. В непосредственной близости находятся несколько продуктовых магазинов, магазин автомобильных запчастей, АЗС, автобусная остановка.

Наличие инженерных коммуникаций.

Здание, в котором находится объект оценки, обеспечено электроснабжением, газоснабжением, системами отопления, водоснабжения, канализации и вентиляции, радиоточкой. На момент осмотра объекта все инженерные коммуникации офисного помещения находились в работоспособном состоянии.

Подъезд. Асфальтированная дорога от улицы Рязанская. Прилегающая территория имеет асфальтовое покрытие, состояние которого можно оценить как отличное.

Коммерческая привлекательность объекта оценки.

К достоинствам объекта оценки, увеличивающим его коммерческую привлекательность, можно отнести:

1) удобное местоположение;

2) объект располагается в недавно отстроенном торгово-офисном здании;

3) объект имеет все необходимые коммуникации, находящиеся в работоспособном состоянии;

4) объект расположен на максимально близком расстоянии от центра города.

Исходя из вышесказанного, можно оценить коммерческую привлекательность объекта оценки как высокую.

5. Описание объекта оценки

Техническое обследование произведено с целью определения фактического состояния основных элементов строительных конструкций объекта оценки. Объект представляет собой офисное помещение. При описании использованы данные визуального технического осмотра и данные БТИ.

Таблица 1 Краткая характеристика квартиры

План объекта представлен в приложении 1.

По данным БТИ действительная инвентаризационная стоимость офисного помещения на момент выдачи выписки из технического паспорта (1.12.07) составляла 3086000 руб.

Таблица 2 Строительные характеристики объекта оценки

С целью определения фактического состояния основных элементов строительных конструкций объекта оценки было произведено техническое обследование.

Описание технического состояния основных конструктивных элементов здания.

1. Фундамент дома. При осмотре вскрытия не производилось. Состояние хорошее.

2. Стены наружные и перегородки. При осмотре существенных дефектов и повреждений стен не обнаружено. Состояние наружных и внутренних стен можно охарактеризовать как хорошее.

3. Перекрытия. При осмотре объекта дефектов перекрытий не обнаружено. Побелка ровная. Состояние перекрытий характеризуется как хорошее.

4. Крыша. Трещин и других дефектов не обнаружено. Состояние характеризуется как хорошее.

5. Полы. Ровные, отставания линолеума не обнаружено. Состояние оценивается как хорошее.

6. Проемы оконные и дверные. Рассыхание оконных и дверных блоков отсутствует. Повреждения поверхностного слоя не обнаружены. Состояние проемов оценивается как отличное.

7. Внутренняя отделка. Отставания обоев не обнаружено. Состояние хорошее.

8. Инженерное обеспечение. На момент осмотра все инженерные системы находились в исправном состоянии и не требовали ремонта или замены. Состояние можно оценить как отличное.

Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования

Наилучшим и наиболее эффективным использованием называется вариант, удовлетворяющий четырем критериям:

1) соответствие всем правовым требованиям и ограничениям;

2) физическая возможность;

3) экономическая осуществимость;

4) максимальная продуктивность.

Наилучшее и наиболее эффективное использование является основополагающей предпосылкой стоимости.

Объект оценки в соответствии с правовыми требованиями и ограничениями может использоваться только как офисное помещение.

6. Оценка стоимости объекта затратным методом

Затратный метод основан на определении затрат, который может понести потенциальный покупатель недвижимости при строительстве здания или сооружения, аналогичного по своим физическим параметрам или потребительским свойствам оцениваемой недвижимости.

Процедура оценки затратным методом включает следующие последовательные шаги:

1) расчет стоимости замещения строительства или приобретения строения, идентичного оцениваемому;

2) определение величины накопленного износа строений;

3) уменьшение стоимости замещения на сумму износа для получения остаточной стоимости.

Расчет стоимости замещения объекта.

Стоимость замещения это стоимость строительства в текущих ценах на дату оценки точной копии оцениваемого объекта из таких же материалов, возведённого с соблюдением таких же стандартов, по такому же проекту.

Для расчета фактической стоимости офисного помещения затратным методом воспользуемся методом сравнительной единицы. Метод сравнительной единицы основан на сравнении стоимости единицы площади или единицы объема со стоимостью единицы площади или единицы объема подобного типового сооружения.

Данные о строительстве могут быть получены в строительных организациях или в ЖКХ.

По данным газет и "Из рук в руки" стоимость строительства 1 м2 коммерческой площади в Центральном районе на январь 2012 г. с учетом внутренней отделки составляет 32168 руб. (1287 долл. США).

Для получения обоснованной стоимости затратным методом необходимо также определить величину прибыли предпринимателя и добавить ее к определенной стоимости замещения объекта. Прибыль предпринимателя это вознаграждение инвестора за риск строительства объекта недвижимости. Она отражает рыночно обоснованную величину, которую предприниматель (застройщик) рассчитывает получить сверх всех затрат (материалы + труд + управление) в качестве вознаграждения за свою деятельность. Фактически прибыль предпринимателя составляет 10-15% от затрат на строительство.

Следовательно, стоимость замещения общей площади офисного помещения составит:

32168 · (100 + 15/100) · 97,3 = 3599438,3 руб.

Определение величины накопленного износа объекта оценки.

Износ это потеря стоимости из-за ухудшения физического состояния объекта и/или морального устаревания.

Индивидуальный физический износ это утрата или уменьшение восстановительной стоимости конкретного объекта вследствие природных явлений, стихийных бедствий, эксплуатационных причин, нарушений СНиПов, ошибок в проектах.

Для определения накопленного износа объекта оценки применим метод разбивки на компоненты. Для этого определяется процент индивидуального физического износа здания по каждому конструктивному элементу.

Индивидуальный физический износ здания определяем по формуле:

где Фз индивидуальный физический износ здания, %;

ФК,I физический износ конструктивного элемента, конструкции или системы здания, %;

II удельный вес конструктивного элемента в общей восстановительной стоимости здания;

n число отдельных элементов, конструкций или систем в здании.

Таблица 4 Определение индивидуального физического износа объекта оценки