Оценка недвижимости на примере складского помещения

Группа компаний «Мегаполис» заключила с управляющей компанией логистического комплекса Nordway контракт на аренду складских и офисных помещений площадью 11,7 тыс. м². Данная сделка является одной из крупнейших сделок года на рынке Санкт-Петербурга в сегменте складских помещений и отражает реальную потребность бизнеса в качественных складских площадях. Выбор в пользу логистического комплекса класса «А» Nordway был сделан из-за сочетания удачного расположения (трасса М10, всего 4,5 км до КАД), качества технико-коммуникационного оснащения и соответствия ценового предложения ожиданиям группы компаний «Мегаполис».

Структура спроса

В 2012 году наиболее активными арендаторами на складском рынке Санкт-Петербурга остаются производственные компании и торговые операторы. В 2012 г. компании, связанные с онлайновой торговлей, арендовали до 20000 м² складских помещений, это около 18% всех сделок на петербургском рынке складских помещений, сообщается в исследовании «Knight Frank Санкт-Петербург», в прошлом году подобных сделок не было. Компания «Буквоед» арендовала 1500 м² складских помещений специально под сервис интернет-торговли, на него приходится около 3% от общей выручки, прирост продаж составляет 100% от года к году. Расширил складские площади и интернет-магазин «Юлмарт», сообщает директор по логистике компании, не уточнив подробностей. По предварительным расчетам компании «Евросеть» онлайн-торговля на рынке мобильных устройств на Северо-Западе выросла в 2012 г. по отношению к 2011 г. на 50%. Объем доставки документов падает, ее место занимает доставка товаров. По информации «Вестпост Санкт-Петербург», количество перевозок в Петербурге увеличилось на 25% и на 5% выросло количество клиентов, в том числе и компаний, занимающихся интернет-торговлей.

Наиболее активными арендаторами в третьем квартале 2012г. стали производственные компании. Доля сделок с ними составила более 50% от общего объема транзакций в сегменте складской недвижимости Санкт-Петербурга. Однако в целом за девять месяцев 2012 года лидирующую позицию в структуре спроса сохраняли торговые и дистрибьюторские компании – их доля составляла около 58%.

 

Диаграмма 2

Средняя площадь сделок с объектами производственно-складского назначения на конец 2012 года составляет 573,8 м² (от 14 до 3 397 м²), средняя площадь отдельно стоящих зданий в общей массе составила 666,1 м² (от 18 до 1 881,8 м²).

Наиболее востребованы склады площадью 2-5 тыс. м² и 5-10 тыс. м². Тем не менее, встречаются запросы и на более крупные складские блоки; увеличение спроса на этот сегмент наблюдается с 2010 года. Основными арендаторами крупных складских площадей являются компании-дистрибьюторы, операторы розничных торговых сетей и логистические компании.

По итогам 2012 года общий объем сданных складских площадей составил около 170 000 м², включая предварительные договоры аренды в строящихся комплексах.

 

Арендные ставки

Несмотря на прибавление новых площадей, к концу года качественных свободных складов почти не осталось. В этой ситуации спрос остается высоким, а арендные ставки выросли на 5–10% за год в рамках ежегодной индексации по действующим договорам аренды.

Максимальные арендные ставки в конце декабря остановились на уровне $120–130 (3 600 – 3 900 рублей) за 1 м² без учета операционных расходов и НДС.

Средний срок заключаемых договоров аренды 1-3 года.

Продажа

В последнее время растет число сделок по выкупу складских помещений в собственность. Это связанно с дефицитом предложения интересных площадей по соотношению «цена-качество».

Покупка склада в собственность у инвестора – это основная тенденция на рынке и именно в таком формате будет происходить не менее половины всех сделок в ближайшие 2-3 года, а в дальнейшем их доля в общем объеме будет только увеличиваться.

По данным исследований компании Jones Lang LaSalle в Санкт-Петербурге,  используемая схема сделки зачастую предполагает долгосрочную аренду плюс право преимущественного (или обязательного) выкупа площадей после завершения срока аренды.

Срок аренды при этом зависит от конкретного случая (например, 10 лет). При этом арендные платежи засчитываются в стоимость покупки. Правда, в реальности такая схема пока еще не была реализована, поскольку клиентам выгоднее оставаться с собственником в арендных отношениях и не использовать свое преимущественное право выкупа. Частичная покупка проекта также имеет право на существование. В этом случае собственник выделяет в отдельный кадастр части здания и предлагает их к продаже. У подобной схемы есть один серьезный недостаток – вопрос относительно распределения земли, на которой построен объект. По сути, получается так, что земля вокруг проекта находится в совместном пользовании арендаторов и собственников проекта. Поэтому такие схемы не так распространены. Другое дело – продажа отдельного корпуса складского комплекса. Но и такие примеры на петербургском рынке (в отличие от московского) составляют крайне малую долю.

По подсчетам Knight Frank St Petersburg, в 2012 году около 40% сделок в России было совершено по схеме покупки в собственность. На сегодня стоимость 1 м² составляет 1200-1400 USD (36 000 – 42 000 рублей)

По данным УК «Магистр», средняя стоимость покупки высококлассного склада составляет 25 000 – 45 000 рублей за 1 м², причем стоимость объекта зависит не только от его класса, но и от площади: для приобретения наиболее востребованы небольшие объекты площадью около 500 тыс. м² – здесь стоимость квадратного метра достигает 40 000-45 000 тыс. рублей.

Средняя доходность производственно-складских объектов находится на уровне 9-13%

Ставки капитализации 9-13%

Прогнозы и тенденции

В конце 2012 г. поглощение складских площадей на рынке Санкт-Петербурга составляло около 100-110 тыс. м². При этом до середины 2013 г. не стоит ожидать ввода новых спекулятивных объектов. Под давлением активного спроса дефицит свободных для аренды качественных складских площадей продолжит усиливаться, при этом доля вакантных площадей к концу года снизится до 4,3-4,7%. Сокращающееся предложение приведет к росту арендных ставок.

По данным всех аналитиков, в следующем году рынок продолжит активно расти. В 2013-2014 годах заявлен ввод нескольких крупных складских комплексов, общая площадь известных на сегодня объектов – 420 тыс. м².

Интерес девелоперов, ориентированных на спекулятивный рынок (строительство объектов для сдачи в аренду), остается по-прежнему низким. Большинство складских девелоперов заинтересованы в строительстве объектов под конкретного заказчика, что существенным образом снижает возможные риски незаполнения площадей и делает инвестиции более надежными.

Проекты строительства объектов индустриально-складской недвижимости, реализуемые по схеме built-to-suit или tailor-made (строительство и перепрофилирование под нужды заказчика), постепенно переходят в стадию активного развития. В городе насчитывается несколько подобных проектов: строительство дистрибуционно-распределительных центров, сервис-центров и площадок для сегмента light industrial.

Увеличился спрос на приобретение объектов индустриально-складской недвижимости под собственные нужды. Однако, в большинстве случаев, текущее рыночное предложение не соответствует ожиданиям потенциальных интересантов, в связи с чем они принимают решение о покупке собственного земельного участка и строительстве нового объекта.

В условиях ограниченного предложения современных производственных площадок и увеличения спроса со стороны потенциально заинтересованных компаний-резидентов в городе продолжают свое развитие индустриальные парки, разрабатываются проекты строительства специализированных технопарков, ориентированных на определенный сегмент: пищевое производство, логистика и экспресс-доставка, организация сборочных производств и пр. Среди индустриальных парков наиболее активно реализуются следующие проекты: Федоровское (UFG Real Estate), Марьино (ВТБ), Greenstate (YIT), производственная зона Горелово (АГИЗ) и др.

Учитывая высокую привлекательность региона, ряд международных компаний-производителей заинтересован в выходе на российский рынок. В связи с этим уже сейчас ими ведется активный мониторинг рынка.

 

Выводы:

В Петербурге в 2012 году общий объем ввода складских площадей, по разным оценкам, оставил от 50 до 110 тыс. м², превысив показатели 2011 года (43,8 тыс. м²).

Доля свободных складских площадей по итогам 2012 года достигла самого низкого показателя за последние пять лет – 2,2%.

Уровень вакантных производственных и складских площадей продолжил снижение. Средний уровень заполняемости составляет 4,3-4,7%.

Эксперты полагают, что снижение уровня вакансий обозначит тенденцию к увеличению арендных ставок.

 

3. РАСЧЁТ  РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ НЕДВИЖИМОСТИ НА ОСНОВЕ ЗАТРАТНОГО ПОДХОДА

1. ОПРЕДЕЛЕНИЕ СТОИМОСТИ НОВОГО СТРОИТЕЛЬСТВА  ЗДАНИЯ МЕТОДОМ СРАВНИТЕЛЬНОЙ СТОИМОСТИ  ЕДИНИЦЫ ИМУЩЕСТВА

Определение стоимости нового строительства в курсовой работе выполняется на основе восстановительной  стоимости. Для этого используются «Укрупнённые показатели восстановительной стоимости зданий и сооружений для переоценки основных фондов».

Определение восстановительной  стоимости строительства здания производится в следующем порядке:

1. По данным сборников УПВС подбирается объект-аналог по основным

характеристикам:

• назначение здания (административное, производственное или складское);
• общая форма: этажность, наличие подвала и т.п.;
• характеристики конструкций здания и элементов его инженерного оборудования;
• расчётный (строительный) объём здания.

Расчётный (строительный) объём  оцениваемого здания:

V=L×B×H=30×18×9=4 860 м³

Объект-аналог – склады одноэтажные.

Характеристика здания:

Здание одноэтажное. Фундамент  бутовый, бутобетонный и бетонный. Стены  кирпичные. Покрытия железобетонные. Полы асфальтовые и бетонные, кровля рулонная.

Имеются противопожарный  водопровод и электроосвещение.

Группа капитальности 2.

2. По таблице УПВС определяется единичный укрупнённый показатель

восстановительной стоимости объекта-аналога в базисном уровне цен, с учётом территориального пояса, в котором находится объект оценки:

=9,4 руб./м³

3. Производится корректировка выбранного единичного УПВС при

обнаружении отличий между  объектом-аналогом и объектом оценки по ряду существенных признаков.

Поправочный коэффициент  для перехода от одной группы капитальности  к другой равен 1,02

Этажность оцениваемого объекта больше аналога по УВПС, поэтому применяется поправочный коэффициент 0,95

Объём оцениваемого объекта меньше объёма объекта-аналога более чем на 20%, поэтому  первый  оценивается по восстановительной стоимости 1 м³, принятой для минимального объёма, указанного в таблице УПВС с применение поправочного коэффициента 1,02

У оцениваемого здания имеется система принудительной вентиляции, поэтому к табличному показателю восстановительной стоимости применяется поправочный коэффициент 1,03

 

где – поправочные коэффициенты

4. Оценивается восстановительная стоимость здания в базисном уровне

цен, т.е. определяется сумма  прямых и косвенных издержек в  ценах 1969 г.

 

где  V – расчётный объём здания, м³;

 – стоимость единицы объёма в базисном уровне цен с учётом выполненных корректировок, руб./м³;

5. Осуществляется пересчёт прямых и косвенных издержек в текущий

уровень цен, т.е. определяется полная восстановительная стоимость  объекта-оценки в ценах на текущую  дату:

)

где И_84/69 – индекс перехода от сметных цен 1969 г. К ценам 1984 г.=1,19

И_Д.о./84 – индекс удорожания от цен 1984 г к дате оценки на весь комплекс по зданию.

И_Д.о./84=

- сумма ставок  всех видов налогов, относимых  на себестоимость строительства  = 11,8%

- коэффициент  косвенных расходов, которые не  были учтены в ценах 1969 г.=10%

К_ПП – коэффициент, соответствующий ожидаемой норме прибыли предпринимателя = 12%

ВС_Д.о.=46 510,2×1,19×65,50×(1+)×(1+)×(1+)=4 993 315,18 руб.

2. РАСЧЁТ НАКОПЛЕННОГО ИЗНОСА ЗДАНИЯ

МОДИФИЦИРОВАННЫМ МЕТОДОМ  ЭКОНОМИЧЕСКОГО ВОЗВРАТА

Величина накопленного износа:

И_Н=И_У+())

где И_У – величина устранимого износа, руб.

ЭВ – эффективный возраст  здания, лет

ОЭЖ – общая экономическая  жизнь здания = 175 лет

 

Таблица 2

Вид работ	Единицы измерения	Стоимость за единицу измерения, руб.	Количество работ	Величина устранимого  износа, руб.
Заделка трещин и ремонт швов стен зданий	100 п.м.	806	750	6045
Устройство глухих кирпичных  перегородок	100 м2	16142	500	80710
Замена стальных оконных  переплётов	т	22520	3000	67560
Остекление стеклом оконным	100 м2	13260	250	33150
Ремонт монолитных полов	100 м2	18100	700	126700
Ремонт рулонной кровли	100 м2	28646	600	171876
Окраска водными составами  ранее окрашенных фасадов	100 м2	878	300	2634
Прочистка и промывка радиаторов	100 шт	5450	75	4087,50
Окрашивание поверхности  трубопроводов	100 м2	1654	600	9924
Демонтаж электропроводки	100 м	64	3,7 км	2368
Монтаж и прокладка  проводов	100 м	444	5,2 км	23088
Итого				528 142,50