Оценка недвижимости на примере складского помещения

Оглавление

ВВЕДЕНИЕ 3

1. ИСХОДНЫЕ ДАННЫЕ ДЛЯ ВЫПОЛНЕНИЯ РАБОТЫ 4

2. АНАЛИЗ СИТУАЦИИ НА РЫНКЕ СКЛАДСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ 7

3. РАСЧЁТ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ НЕДВИЖИМОСТИ НА ОСНОВЕ ЗАТРАТНОГО ПОДХОДА 19

3.1. ОПРЕДЕЛЕНИЕ СТОИМОСТИ НОВОГО СТРОИТЕЛЬСТВА ЗДАНИЯ МЕТОДОМ СРАВНИТЕЛЬНОЙ СТОИМОСТИ ЕДИНИЦЫ ИМУЩЕСТВА 19

3.2. РАСЧЁТ НАКОПЛЕННОГО ИЗНОСА ЗДАНИЯ 21

3.3. СТОИМОСТЬ ЗДАНИЯ С УЧЁТОМ НАКОПЛЕННОГО ИЗНОСА 23

3.4. ОЦЕНКА РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ УЧАСТКА ЗЕМЛИ 23

3.5. ОЦЕНКА РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ НЕДВИЖИМОСТИ НА ОСНОВЕ ЗАТРАТ 24

4. РАСЧЕТ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ НЕДВИЖИМОСТИ НА ОСНОВЕ ДОХОДНОГО ПОДХОДА 25

4.1. РЕКОНСТРУКЦИЯ ОТЧЕТА О ДОХОДАХ 25

4.2. ОЦЕНКА НЕДВИЖИМОСТИ МЕТОДОМ ПРЯМОЙ КАПИТАЛИЗАЦИИ 27

5. СОГЛАСОВАНИЕ РЕЗУЛЬТАТОВ ОЦЕНКИ 27

ЗАКЛЮЧЕНИЕ 28

ЛИТЕРАТУРА 29

 

 

ВВЕДЕНИЕ

В данной курсовой работе определяется рыночная стоимость объекта недвижимости на примере складского помещения.

Недвижимость – это, прежде всего, земля и здания или сооружения на ней находящиеся. Без участия недвижимости в производстве не может быть нормальных экономических отношений. Их развитие приводит к росту бизнеса, появлению новых отраслей, расширению старых (традиционных), и все они в большей или меньшей степени связаны с недвижимостью.

Необходимость оценки рыночной стоимости недвижимого имущества, находящегося в частной собственности, возникает при купле-продаже объектов недвижимости; акционировании предприятий и перераспределении имущественных долей; внесении объектов недвижимости в качестве вклада в уставный капитал предприятий и организаций; дополнительной эмиссии акций или привлечении новых пайщиков; ликвидации объектов недвижимости; сдаче недвижимости в аренду; уточнении налогооблагаемой базы объектов недвижимости – зданий и земельных участков; страховании объектов недвижимости; кредитовании под залог объектов недвижимости; разработке инвестиционных проектов и привлечении инвесторов; исполнении прав наследования, судебного приговора, разрешении имущественных споров и др.

 

1. ИСХОДНЫЕ  ДАННЫЕ ДЛЯ ВЫПОЛНЕНИЯ РАБОТЫ

Вариант 93

Индивидуальные исходные данные:

Объект оценки – здание склада

Группа капитальности  – 1

Этажность – 2

Размеры здания по наружному  обмеру:

Длина – 30м

Ширина – 18 м

Высота – 9м

Отраслевой индекс – 1,19

Территориальный пояс – 2

Дополнительные исходные данные для расчёта:

Темп роста цен на землю  – 10 %/год

Ставка аренды – 180 $/м²/год

Коэффициент капитализации  R – 15 %

Коэффициент, учитывающий  расходы в резерв замещения k_RR – 0,10

Коэффициент, учитывающий  потери от недобора арендной платы  – 0,07

Коэффициент, учитывающий  прочие доходы – 1,1

Общие данные по складскому помещению:

Год ввода в эксплуатацию – 1970. Здание строилось в соответствии с нормативными сроками, прямоугольное в плане, без подвала. Конструктивное решение – продольная схема; вертикальные несущие конструкции: стены и столбы из железобетонного каркаса.

Основные строительные конструкции:

• фундаменты – сборные железобетонные;
• каркас – железобетонные колонны, балки и фермы;
• стены и перегородки – кирпичные или железобетонные панели;
• перекрытия – железобетонные плиты;
• крыша – совмещённая, плоская;
• кровля – рулонная;
• полы – асфальтовые;
• проёмы – металлические;
• отделка внутренняя – простая, наружная – простая.

Инженерные системы: здание оборудовано системами холодного  водоснабжения, центрального отопления, электроснабжения, принудительной вентиляции и телефонизации.

Косвенные издержки (КИ’) составляют 10% от суммы прямых и косвенных издержек, рассчитанных при помощи укрупнённых показателей восстановительной стоимости зданий и сооружений. Прибыль предпринимателя (ПП) составляет 12% от суммы прямых и косвенных издержек.

Для приведения здания в  состояние, соответствующее рыночному  уровню данного типа недвижимости, требуется осуществить ремонт:

• заделать трещины и отремонтировать швы между стеновыми плитами, на участке длиной 750 п.м.;
• возвести 8 глухих кирпичных перегородок, общей площадью 500 м²;
• заменить 50 стальных оконных переплётов, масса 1-го стального оконного переплёта – 60 кг;
• заново застеклить 250 м² оконных проёмов;
• произвести ремонт полов, на площади 700 м²;
• произвести ремонт рулонной кровли на 600 м²;
• окрасить водным составом фасад на площади 300 м²;
• промыть и прочистить отопительные радиаторы в количестве 75 шт.;
• окрасить трубопроводы на площади 600 м²;
• вместо 3,7 км старой электропроводки провести 5,2 км новый.

Продолжительность эффективного возраста здания определяется по выражению: ДВ+20 лет, где ДВ – действительный возраст здания, лет.

При сдаче площадей корпуса  в аренду известно, что среднерыночный коэффициент оборачиваемости по аналогичной недвижимости ( составляет 0,2. Период поиска нового арендатора после ухода старого () составляет 3 месяца.

Постоянные расходы по аналогичной недвижимости складываются из следующих статей затрат:

– налог – 2,2% от стоимости имущества, рассчитанной по затратному подходу;

– страховые платежи – 3% от стоимости нового строительства  здания на дату оценки (см.затратный  подход);

– прочие – $7/м²/год.

Переменные расходы составляют 25 $/м²/год.

 

2. АНАЛИЗ  СИТУАЦИИ НА РЫНКЕ СКЛАДСКОЙ НЕДВИЖИМОСТИ

Рынок производственно-складской  недвижимости Санкт-Петербурга демонстрирует  резкий рост спроса, наблюдаемый с  начала 2011 г. В основном это объясняется  продолжающимся преобразованием отложенного  спроса в реальные сделки, так как  почти 2 года сегмент производственно-складской  недвижимости находился в фазе стагнации. Значительную часть нового поглощения составляют сделки расширения арендаторов  в рамках тех комплексов, где они  уже сняли помещения, что свидетельствует  о стабильном росте бизнеса потребителей современных складов.

2012 год характеризовался высоким  уровнем активности на рынке  складской недвижимости. По итогам  года прирост качественных складских  площадей составляет около 17%.

В 2012 году в Санкт-Петербурге введено около 100-110 тыс. м² складской недвижимости. Это «Орион Логистик» (Каменка), «Нордвэй» (Шушары) и СТК (пересечение пр. Энгельса и КАД).

В 2012 году возобновилась реализация проектов, приостановленных в предшествующий период. Объем ввода этого года существенно превышает показатели 2011 года, когда было введено лишь 18,4 тыс. м² складской недвижимости. Тем не менее, дефицит качественного предложения все еще ощущается, поскольку объем спроса по-прежнему больше предложения.

Крупный проект – A Plus Park Pulkovo – в феврале 2012 года запустила девелоперская компания «А + Девелопмент». Она планирует возвести в зоне аэропорта Пулково логистический комплекс на 100 тыс. м², ориентированный на грузоперевозчиков, – это пока самый крупный проект на рынке, на него приходится около 40% от всего заявленного прироста складских площадей (230 тыс. м² – до 2014 года).

Особенностью проекта станет большое  количество доков и пандусов. На отгрузке смогут единовременно стоять 20 машин в расчете на каждые 5 тыс. м² склада.

Еще один проект – универсальный склад площадью 40 тыс. м² собирается разместить в Ленобласти компания «Хладорос», объект будет предназначен для хранения сельхозпродукции, произведенной на Северо-Западе.

Однако, в целом, девелоперская  активность на рынке по-прежнему находится  на низком уровне.

В Санкт-Петербурге, девелоперы, которые вышли на рынок в докризисный период и уже построили спекулятивные складские комплексы, пока откладывают свои планы по дальнейшему развитию. Они предпочитают использовать свои свободные земельные участки для строительства проектов «под ключ» для конечного собственника. Данная опция в ближайшее время будет все более актуальной, так как количество свободных площадей ежеквартально сокращается, а количество строящихся объектов остается низким.

Территориальное распределение

Наиболее высокая концентрация складов – в Пушкинском районе (31%), Выборгском, Московском и Всеволожском районах (по 13%).

Складские комплексы высокого класса тяготеют к промзонам, среди которых  наиболее активно представлены «Шушары» (Пушкинский район), «Предпортовая» (Московский район). Качественные складские объекты  представлены также в промзонах  «Обухово», «Горелово», «Колпино», «Парнас» и «Каменка».

 

Диаграмма 1

Распределение по классам

На рынке среди качественных объектов преобладают комплексы класса А – их представлено около 70%. Среди действующих качественных складских комплексов наиболее широко представлены складские объекты площадью 10-30 тыс. м² и до 10 тыс. м² – на них приходится в общей сложности 69% от общего числа складских комплексов. Крупные складские комплексы арендуемой площадью свыше 70 тыс. м² составляют 9%.

 

Классификация объектов производственно-складской недвижимости

Таблица 1

Класс	Основные параметры	Ставки аренды, руб./м2 в мес.
А	Новое одноэтажное здание, потолки от 8 метров, крупные блоки  от 2000-2500 м2, ровный пол с антипылевым покрытием, автоматические системы видеонаблюдения, пожарной сигнализации и пожаротушения, температурного режима, тепловые завесы на воротах, автоматизированные гидравлические пандусы, централизованная система вентиляции, наличие офисов при складе, оптико-волоконные коммуникации, территория для парковки и маневрирования большегрузных фур, хороший подъезд к магистралям.	375-700
В	Капитальное здание (одно- и многоэтажное), потолки от 4,5-5 метров, пол – асфальт или бетон без покрытия, температурный режим – 10-18° С, грузовые лифты, охрана по периметру и видеонаблюдение на въезде, пожарная сигнализация и гидрантная система пожаротушения, разгрузочный пандус, офисы при складе, телекоммуникации.	280-520
С	Производственный цех или утепленный ангар, высота потолков от 3,5 до 18 м, температура зимой – 8-15°С, пол – асфальт, бетонная плитка, бетон без покрытия, ворота на нулевой отметке, коммуникации.	160-380
D	Подвалы в домах, бывшие объекты ГО, отдельные нежилые постройки в жилых кварталах, не отапливаемые производственные помещения или ангары, возможно электричество.	70-275

В I квартале 2012 года Nordway ввела в эксплуатацию склад класса А площадью 40 тыс. м², еще 53 тыс. м² класса В запустила СТК, а во II квартале компания «Орион» ввела первую очередь складского комплекса класса В площадью 10 тыс. м². Оставшуюся часть нового предложения составляют качественные складские комплексы, возведенные компаниями для собственных нужд. В целом по итогам первого полугодия 2012 года почти 63% всего нового предложения пришлось на класс В.

Общий объем рынка складской недвижимости Санкт-Петербурга – 7,7 млн. м².

Аренда

Ключевые события

В сентябре 2012 г. стало известно о том, что компания Siemens совместно с ОАО «Силовые машины» построит завод по производству газовых турбин. Завод расположится на 4 га земли в Ленинградской области на территории индустриального парка Greenstate, девелопером которого является концерн «ЮИТ». Компании-партнеры планируют завершить строительство совместного предприятия к 2014 г.

В III квартале 2012 г. сразу три сделки аренды были заключены в индустриальном парке «Звезда», эксклюзивным брокером которого является компания Knight Frank St. Petersburg.

Совместное российско-американское предприятие FOREMAN (изготовитель профессионального фитнес-оборудования и аксессуаров для фитнес-клубов, гостиниц и офисов, спортивных залов в учебных заведениях) переводит в индустриальный парк «Звезда» свое производство. Компания арендовала 5 тыс. м² производственных площадей и 800 м² офисных сроком на 5 лет.

Российский холдинг «ПетроЭнергоСервис» (один из ведущих производителей электротехнического оборудования) в III квартале 2012 г. заключил в индустриальном парке «Звезда» договор на аренду 5 тыс. м² производственных и 500 м² офисных площадей сроком на 3 года. Решение о поиске новых помещений было принято руководством компании в связи с необходимостью расширения производства.

Еще одним резидентом нового индустриального парка «Звезда» в III квартале текущего года стала крупная зарубежная компания, специализирующаяся на автоматизации складов и логистическом планировании. Она арендовала 5 тыс. м² индустриальных и 1 000 м² офисных площадей на срок 5 лет.

Наиболее крупной сделкой 3 кв. 2012 года стала аренда компанией Lear Corporation помещения площадью 5 000 м² в «Логопарке Шушары», эксклюзиным брокером сделки выступила компания Maris | Part of the CBRE Affiliate Network. Кроме того компания «Интексо» арендовала складское помещение площадью 3 600 м² в логистическом складском комплексе класса А Ahlers Logistic Center. Особенность сделки заключается в том, что в аренду было сдано помещение в комплексе, предоставляющем до сих пор только услуги ответственного хранения.