Оценка эффективности развития ипотечного кредитования на примере АКБ МОСОБЛБАНК ОАО

Государственное образовательное учреждение

Среднего профессионального образования

ТЕХНОЛОГИЧЕСКИЙ КОЛЛЕДЖ № 14

 

                                                                                               Допускаю к защите

                                                                                               Зам.директора по УР

                                                                                          __________Семаго Е.В.

                                                                                                   “20”июня 2011г.

                                                                                                

Выпускная квалификационная работа

«Оценка эффективности развития ипотечного кредитования на примере  АКБ МОСОБЛБАНК ОАО»

080110.Экономика 44

 

Студент-дипломник                                           Селезнева И.В.

Руководитель проекта                                       ГречишкинаТ.Ю.

Консультанты:                                                   Жукова Л.И.

                                                                               Полякова Е.Ю.                                                

Нормоконтроль                                                   Щербакова С.В.

 

 

 

г. Москва

2011уч. год

Содержание

Введение 3

Раздел 1. Теоретические  основы ипотечного кредитования 5

1.1. Ипотека  и формы ипотечного кредитования 5

1.2. История  ипотеки и текущее состояние 12

ипотечного  кредитования в России 12

1.3. Развитие  национальных систем ипотечного  кредитования 17

1.4. Ипотечные  модели и программы ипотечного  кредитования, развивающиеся в России 20

Раздел 2. Реализация московской ипотечной программы 24

в АКБ МОСОБЛБАНК ОАО 24

2.1.Краткая  характеристика АКБ МОСОБЛБАНК  ОАО 24

к заёмщику в  АКБ МОСОБЛБАНК ОАО 28

2.3. Взаимодействие  банка и заёмщика 32

2.4. Статистические  данные по выдаче ипотечных  кредитов 37

в АКБ МОСОБЛБАНК ОАО 37

Раздел 3. Анализ и тенденции развитие отечественного рынка 41

ипотечного  кредитования 41

3.1 Анализ  отечественного рынка ипотечного  кредитования 41

3.2.Роль АИЖК (Агентство по ипотечному жилищному  кредитованию) в развитии ипотечного  кредитования 46

3.3.  Проблемы  воздействие кредитных рисков  при ипотечном кредитовании на  бюджетно-налоговую сферу 52

3.5. Проблема  страхования ипотечных кредитов 57

Заключение. Выводы и предложения. 63

Словарь 66

Список использованной литературы 67

Приложение 1 69

Приложение 2 72

Приложение 3 75

Приложение 4 77

Приложение 5 79

Введение

«Ипотечный кредит – оптимизм,

 дошедший  до абсурда.»

Ч. Т. Джонс.

Впервые об ипотеке в России начали говорить в 1993 году, когда появился президентский указ «О разработке и  внедрении внебюджетных форм инвестирования жилищной сферы». Следующий шаг был  сделан только через три года в  преддверии президентских выборов 1996 г. Тогда были приняты сразу  два правительственных постановления, касающихся развития ипотечного рынка. В соответствии с ними Мингосимуществу  было поручено приступить к созданию Агентства по ипотечному жилищному кредитованию - специального федерального органа.

В настоящий момент в России существует значительный потенциал  для развития рынков ипотечного жилищного  кредитования. Покупательная способность  личных доходов значительной части населения достигла уровня, что часть населения нуждается в улучшении жилищных условий, а также в приобретении нового жилья, поэтому тема выпускной квалификационной работы актуальна и не вызывает сомнений.

Целью написания выпускной квалификационной работы является исследование особенностей функционирования рынка ипотечных кредитов в России, в частности в АКБ МОСОБЛБАНК ОАО. Поставленная цель обусловила необходимость решения ряда взаимосвязанных задач:

• изучение исторических аспектов возникновения ипотеки;
• анализ современного состояние рынка ипотечных кредитов в России;
• рассмотрение условия предоставления ипотечных кредитов одним из ведущих отечественных операторов на примере АКБ МОСОБЛБАНК ОАО;
• исследование проблемных вопросов становления ипотечного кредитования в России и пути их преодоления на примере АКБ МОСОБЛБАНК ОАО.

Объектом исследования является АКБ МОСОБЛБАНК ОАО.

Предметом выпускной квалификационной работы является исследование особенностей функционирования отечественного рынка ипотечного кредитования.

 Методологической и теоретической основой исследования являются положения экономической теории, системного и социологического анализа, идеи и положение, изложенные в государственных нормативно-правовых документах которые регулируют функционирования рынка ипотечного кредитования в России. Широко использованы работы отечественных и зарубежных ученых и специалистов в области банковского дела, а именно:

• Гончаров С. Ипотечное кредитование и секьюритизация в России // Финансовый вестник
• Онищенко В.О. Основы банковского дела: Учебное пособие
• Полфреман Д., Форд. Ф. "Основы банковского дела"
• Проценко С. Проблемы становления ипотеки в России

 Методы исследования. Для решения определенных задач, достижение цели использовался комплекс взаимодополняющих исследовательских приемов: методы системного анализа, методы причинно-следственного анализа, методы сравнительного анализа, методы прямого структурного анализа в АКБ МОСОБЛБАНК ОАО.

Структура работы. Выпускная квалификационная работа состоит из введения, основной части и выводов. Во вступлении обосновывается актуальность темы, определяется цель, задачи, предмет и объект исследования. Очерчивается методологическая и теоретическая база исследования, методы исследования.

Основная часть посвящена  исследованию научно-теоретической  основы создание и функционирования рынка ипотечного кредитования в России и анализа ипотечных кредитов в АКБ МОСОБЛБАНК ОАО.

Раздел 1. Теоретические основы ипотечного кредитования

  1.1. Ипотека и формы ипотечного кредитования

Ипотека (греч. hypoteka-залог, заклад) - представляет собой залог недвижимости для обеспечения денежного требования кредитора- залогодержателя к должнику (залогодателю).[16]

Существует и другое понятие  ипотеки. Ипотека - это кредит, полученный под залог недвижимости.

В нашей стране порядок  осуществления ипотеки регулируется законом РФ «О залоге» и «Основными положениями о залоге недвижимого имущества - ипотеке».[3]

В июле 1998 г. Государственная  Дума приняла Федеральный закон  «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Этот закон - развитие существующих положений о залоге вообще и Положений Гражданского кодекса РФ о залоге недвижимости в частности. Закон об ипотеке не вносит изменений в отношения собственности, но создает четкую процедуру залога недвижимого имущества. Главная цель закона - повысить надежность и эффективность пользования ипотеки как способа обеспечения недвижимым имуществом кредитных обязательств с односторонней защитой интересов собственников этого имущества.

            Основные положения закона:

1) предусматривается (по выбору сторон) заключение договора об ипотеке как в традиционной форме, без передачи прав залогодержателя другим лицам, так и в форме закладной, являющейся ценной бумагой;

2) все ипотечные операции  подлежат государственной регистрации;

3) детально урегулированы  взаимоотношения сторон по договору  перехода прав на заложенную недвижимость от залогодателя к другим лицам в случае ее дополнительного обременения правами третьих лиц (последующий залог, аренда);

4) может быть заложена  только та недвижимость, на которую  у владельца имеется право на отчуждение или на продажу;

5) залог сельскохозяйственных  земель должен регулироваться  специальным законом.

Согласно статье 42 Закона РФ «О залоге» ипотекой признается залог предприятия, строения, здания, сооружения или иного объекта, непосредственно связанного с землей, вместе с соответствующим земельным участком или правом пользования им.[3]

Ипотека - это обеспечение  обязательства недвижимым имуществом, при котором залогодержатель имеет право, в случае неисполнения залогодателем обязательства, получить удовлетворение за счет заложенной недвижимости. Для организации в системе комитетов по управлению государственным имуществом единого порядка решения или вопросов о даче согласия на залог федеральной государственной собственности, закрепленной за федеральными предприятиями на праве полного хозяйственного ведения, Государственный комитет РФ по управлению государственным имуществом распоряжением N 890-р от 21 апреля 1994 г. утвердил Временное положение о согласовании залоговых сделок. Однако оно не распространяется на ипотеку и залог имущественных прав. В соответствии с этим положением федеральное предприятие может осуществлять залог предприятия в целом, его структурных единиц и подразделений как имущественных комплексов, а также отдельных зданий и сооружений только с согласия комитета управления имуществом по месту нахождения закладываемого предприятия. Имущество, на которое установлена ипотека, остается во владении и пользовании залогодателя, т. е. должника.

В ипотечном договоре предусматриваются  различные варианты взаимоотношений  между залогодержателем и залогодателем. Так, соглашением может быть установлено право залогодержателя пользоваться доходами от заложенной недвижимости в счет погашения кредита. Договор может предусматривать значительную свободу действий залогодателя: возможность отчуждения заложенного имущества с переводом на приобретателя долга по обязательству, сдача его в аренду; обременение его новыми долгами и т. д. Договор об ипотеке заключается в виде закладной. Закладная должна быть нотариально удостоверена и подлежит государственной регистрации. Договор об ипотеке вступает в силу с момента регистрации закладной. Ипотека может быть установлена на:

-    земельные участки;

-    предприятия, здания и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской практике;

-    жилые дома и квартиры;

-    дачи, садовые дома, гараж и другие строения;

-    незавершенное строительство;                           

-    иное недвижимое имущество.

На регистрацию ипотеки  представляется заявление залогодержателя, закладная, документы, названные в закладной, в качестве приложения к ней, доказательства уплаты государственной пошлины за регистрацию.[10]

В странах с развитой рыночной экономикой ипотека как вид кредита существует в разных формах:

-   кредит с «шаровым» платежом;

-   «пружинный» кредит с выплатой только процентов;

-   ипотека ролл-оверная;

-   кредит с частичной амортизацией;

-   самоамортизирующийся кредит;

-   кредит с переменной нормой процента;

-   кредит с младшими закладными;

-   кредит с участием.

Кредиты с «шаровым» платежом предусматривают крупный итоговый платеж по долгу, известный как «шаровой» платеж. В течение нескольких первых месяцев или лет основная сумма либо вообще не погашается, либо погашается лишь малая ее часть. Затем наступает срок выплаты всего остатка. Владельцы недвижимости обычно стремятся заранее договориться о новом финансировании с тем, чтобы при наступлении срока «шарового» платежа не лишиться собственности из-за несоблюдения своих обязательств.

Ипотечные кредиты с «шаровым»  платежом могут быть структурированы тремя основными путями:

1. Замораживание процентных выплат до истечения срока кредита.

Данный вид ипотеки  предусматривает полный отказ от выплат до истечения срока кредита. Затем выплате подлежат как вся первоначальная сумма, так и начисленный сложный процент.

Пример: замороженный ипотечный  кредит в 400000 $, предоставленный под 12 %, подлежит погашению через 2 года, то «шаровой» платеж составит 501760 $.

Сумма кредита	400000$
Процент, первый год, 1 2 %	48000
Остаток, конец первого  года	448000$
Процент, второй год, 12 %	53760
Остаток, конец второго  года	501760$