Динамика спроса, предложения и цен на жилье 20 в г. Тюмени в 2012 г

Ситуация на рынке жилой недвижимости в зависимости от количества комнат представлена на рис.3 и на рис.4.  

Рис. 3. Процентное соотношение элементов жилой недвижимости в зависимости от количества комнат, % 

Рис. 4. Средневзвешенная цена предложения за 1 кв.м. жилой недвижимости в зависимости от количества комнат, руб.  

 

В зависимости от конструктивных особенностей и типа здания распределение  выборки выглядит следующим образом:  

 

 

  

Таблица 3

 Распределение выборки  жилой недвижимости в зависимости  от конструктивных особенностей  и типа здания

Наименование сегмента жилой  недвижимости	Количество проанализированных предложений	Удельный вес в общем  количестве, %	Средневзвешенная цена предложения  за 1 кв.м., руб.
Панельные жилые дома	1196	39,63	51 706
Кирпичные жилые дома	1676	55,53	57 190
Монолитные жилые дома	146	4,84	55 616
ИТОГО	3 018	100,00	-

 

Наибольший показатель средневзвешенной цены предложения наблюдалось в  сегменте кирпичные жилые дома (57 190 руб./кв.м.). А поскольку среди  покупателей сохраняется предпочтение к кирпичным и монолитным жилым  домам, то величина средневзвешенной цены предложения в монолитных жилых  домах немного уступает средневзвешенной цене предложения в кирпичных  жилых домах (55 616 руб./кв.м.). Наименьшее значение средневзвешенной цены предложения  было зафиксировано в сегменте панельные  жилые дома (51 706 руб./кв.м.).

Ситуация на рынке жилой недвижимости в зависимости от конструктивных особенностей и типа здания представлена на рис. 5 и на рис. 6.

Рис. 5. Процентное соотношение жилой недвижимости в зависимости от конструктивных особенностей и типа здания, %

Рис. 6. Средневзвешенная цена предложения жилой недвижимости в зависимости от конструктивных особенностей и типа здания, руб.

В зависимости от этажа  расположения квартиры распределение  выборки выглядит следующим образом:  

 

Таблица 4

 Распределение выборки  жилой недвижимости в зависимости  этажа расположения квартиры

Наименование сегмента жилой  недвижимости	Количество проанализированных предложений	Удельный вес в общем  количестве, %	Средневзвешенная цена предложения  за 1 кв.м., руб.
На первом этаже	383	12,69	52 123
На среднем этаже	2151	71,27	55 654
На последнем этаже	484	16,04	54 762
ИТОГО	3 018	100,00	-

 

 

 Согласно данным, представленным в  Таблице 4, наибольшее значение средневзвешенной цены предложения принимает в сегменте квартир, расположенных на среднем этаже (55 654 руб./кв.м.), что соответствует предпочтениям покупателей. Наименьшее значение средневзвешенная цена предложения имеет в сегменте квартир, расположенных на первом этаже (52 123 руб./кв.м.).

Ситуация на рынке жилой  недвижимости  в зависимости от этажа расположения квартиры представлена на рис. 7 и на рис. 8.

 

Рис. 7. Процентное соотношение жилой недвижимости в зависимости от этажа расположения квартиры, % 

 

Рис. 8. Средневзвешенная цена предложения за 1 кв.м. жилой недвижимости в зависимости от этажа расположения квартиры, руб. 

В зависимости от этажности  жилого дома распределение выборки  выглядит следующим образом: 

Таблица 5

Распределение выборки жилой  недвижимости в зависимости этажности  жилого дома

Наименование сегмента жилой  недвижимости	Количество проанализированных предложений	Удельный вес в общем  количестве, %	Средневзвешенная цена предложения  за 1 кв.м., руб.
До 5 этажей	58	1,92	52 947
5 этажей	487	16,14	52 290
От 6 до 8 этажей	194	6,43	64 442
9 этажей	1103	36,55	53 729
Более 9 этажей	1176	38,97	55 551
ИТОГО	3 018	100,00	-

 

Таким образом, наибольшая средневзвешенная цена предложения была зафиксирована  в сегменте жилые дома с этажностью  в 6-8 этажей (64 442 руб./кв.м.). Также высокий показатель средневзвешенной цены предложения характерен и для сегмента жилые дома с этажностью более 9 этажей (55 551 руб./кв.м.).  Наименьший показатель (52 290 руб./кв.м.) был выявлен в сегменте жилые дома с этажностью 5 этажей, поскольку застройка с указанной этажностью характерна для домов серией «хрущевки» и «брежневки», где показатель средневзвешенной цены предложения невысок.

Ситуация на рынке жилой  недвижимости  в зависимости от этажности жилого дома представлена на рис. 9 и на рис. 10.  

Рис. 9. Распределение выборки жилой недвижимости в зависимости от этажности жилого дома, %

 

 

Рис. 10. Средневзвешенная цена предложения за 1 кв.м. жилой недвижимости в зависимости от этажности жилого дома, руб.

Глава III. Динамика спроса, предложения и цен на жилье

в г. Тюмени в 2012 г.

В настоящее время на рынке  недвижимости Тюмени осуществляют свою деятельность 45 агентств недвижимости, наиболее крупными из которых являются АН «Адвекс-Т», «Апельсин», «Белый парус», «Сова», РАН «Этажи», «Ассоциация  Алко» и др., оказывающие широкий  спектр услуг:

• покупка, продажа, мена квартир, частных жилых домов, участие в строительстве жилья;
• по доверенности от правообладателя – сбор документов, необходимых для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним;
• составление договоров купли-продажи недвижимого имущества в простой письменной форме при участии юридической компании;
• бесплатные юридические консультации;
• обмен, междугородный обмен;
• безопасная система расчетов при участии банков;
• различные виды страхования при участии страховой компании;
• покупка, продажа, аренда недвижимого имущества нежилого назначения.

К числу строительных компаний г. Тюмени можно отнести: 
•  СК «Партнер-инвест»;  
• Группа компаний «СТАТУС»;

• ЖК «Александровский садъ»;  
• СК «Мередиан констракшн»;  
• ОАО «ТДСК»;  
• СК «Сибстройсервис»;  
• Группа компаний «Дом»;  
• ООО «Тюменгазстрой»;  
• ЗАО «Тюменинвестстрой»;  
• ООО «Строительная компания и партнеры»;  
• ОО «Оргкомитет МЖК г. Тюмени»;  
• ООО «Элит Строй» ЖК «Снегири»;  
• Проектно-строительная фирма «Стар»;  
• СМП «Вираж»;  
• Группа компаний «НИККА»;  
• ЗАО «Сибирь-90»;  
• ООО «Тюмень великая»;  
• ЗАО «Когорта»;  
• ООО «Инвестфонд»;  
• ООО «Норд Сити»;  
• ЗАО «ТюменьСпецСтрой»;  
• Инвестиционная группа «Дельта Профит»;  
• ЗАО «Жилье 2000»; 

• ЗАО «Менеджмент. Дизайн. Строительство»;  
• ООО «Строительство и Маркетинг-2000».

По данным отчета Росреестра о зарегистрированных сделках с  недвижимостью за прошедший год  в Тюмени и на юге области было оформлено 103 292 прав собственности  на жилые помещения. Из них было 26 090 сделок купли-продажи, 9 780 случаев  приватизации и почти 6000 оформлений мены или дарения.

Также за год жители областной  столицы и юга области заключили 7 953 договора долевого участия в  строительстве, и только 932 «долевки»  были куплены без привлечения  кредитных средств.  За этот же год в Тюмени успели уступить 2 245 прав требования по договорам долевого участия.

Самой большой популярностью  в минувшем году пользовались квартиры площадью 31-50 кв. м – таких сделок Управление Росреестра зарегистрировало 5 216. Самые большие квартиры –  больше 200 кв. м – были явно не в  почете у тюменцев: за год сделок со столь огромными квартирами на юге области и в Тюмени заключили  всего 14.

Как недавно рассказал  вице-президент НП «Объединение риэлторов  Тюменской области» Олег Касьянов, засилие тюменского рынка жилья  покупателями с севера – всего  лишь миф. Действительно, в прошлом  году квартиры на юге региона приобрели  только 936 ямальцев и 1410 югорцев.

С использованием кредитных  средств в 2012 году тюменцы приобрели 7 853 объекта жилой недвижимости, купили 7 021 квартиру в строящемся доме и перекупили 443 права требования по договорам долевого участия. Непосредственно ипотечных сделок в течение года в Тюмени было зарегистрировано 12 200.

Согласно данным организаций, занимающихся операциями с недвижимостью (ЗАО "Ассоциация АЛКО"), по всем показателям 2012 год для рынка недвижимости был однозначно не хуже, а во многих отношениях даже лучше, чем предшествующий. Однако в каждом из его сегментов складывалась особая ситуация. Например, на вторичном рынке прошлый год прошел достаточно неровно: периоды спокойствия чередовались с некоторым оживлением, но особого ажиотажа среди покупателей не наблюдалось. Хотя количество сделок с недвижимостью в последние годы официально и не уменьшалось, оставаясь в пределах стандартных.

Кроме того, несмотря на рост покупательского спроса, он продолжает оставаться вялым, а объявлений о  продаже недвижимости гораздо больше, чем заявок на ее покупку. При этом вторая половина 2012 года стала намного более продуктивной, чем сезон зима-весна. Наиболее активной по количеству сделок можно считать осень минувшего года, и, конечно, порадовал декабрь. Вызвано это притоком финансов по государственным программам, а также частных инвестиций, появлением более интересных предложений от банков в части ипотечных программ.

На первичном рынке недвижимости наблюдается явное снижение объема предложения, причем объемы ввода жилых квадратных метров также начали снижаться в последнее полугодие. Скорее всего, это связанно на данное явление играет два фактора: в первую очередь, положительная динамика возобновления строительных работ на объектах приводит к тому, что возобновляются продажи, во вторую очередь то, что имеющийся объем предложения не может в полном объеме удовлетворить потребности покупателей.

В течение текущего года индекс стоимости жилья на первичном  рынке колебался, и среднее удельное значение составило 35 208 руб./кв. м. На конец  года индекс стоимости относительно последнего месяца предыдущего года имел положительную динамику – корректировка  составила + 4,3%. Для целого года данное повышение незначительно, ведь ещё  большинство строительных компаний всё-таки не отошли от кризисных явлений  и не рискуют повышать цены. При  этом в выборку берутся и бартерообменное  жильё, и квартиры по переуступке  права доли, которые реализуются  значительно ниже цен от застройщика, что корректирует общий показатель.

В целом 2012 г. для первичного рынка жилья можно назвать годом стабильности.

Жилье эконом-класса в Тюмени в основном представлено в спальных районах города, отдаленных от центра. Например, к таким района можно  отнести район Войновки (строительство  жилых комплексов компанией ЗАО  «Тюмень Великая», район Лесобазы (застройка компанией ЗАО «Завод ЖБИ-3» и ХК «Тюменьстрой») и др. районы города. Примером жилья класса комфорт можно считать комплексную  застройку микрорайонов такими компания как «Партнер-Инвест» и «Тюменская домостроительная компания». К бизнес-классу из новостроек нашего города можно  отнести жилой дом «Ладья» («Тюменинвестстрой») и клубный жилой комплекс «Даудель» (застройщики «Ренессанс Констракшн», ХК «Сибинтел»). К элитному дому можно  отнести жилой дом «Да Винчи  Хаус», расположенный на исторической улице города (ул. Красина). На рынке новостроек большая доля объектов (53,5%) соответствует классу жилья комфорт, и это понятно, потому что это наиболее предпочтительный для потребителей сегмент. Дома данной категории можно встретить в любом районе города от Центра до окраин. Значительная доля возводится из кирпича, но встречается и монолитно-каркасное и панельное исполнение. Элитного жилья в Тюмени представлено немного, лишь 3% от общего количества новостроек. В-первую очередь, при проектировании домов подобного типа сложность заключается в сложности получения земельных участков под строительство.

Вторичный рынок не сразу отреагировал на восстановление рынка недвижимости, лишь через пару месяцев, как положительная динамика стала наблюдаться на первичном рынке. Рост ценовых показателей начался с сентября месяца, в целом в течение года уровень цен держался на одном уровне. Но, важно помнить, что динамика изменения индекса стоимости, не соответствует изменениям по отдельным сегментам рынка.