Динамика спроса, предложения и цен на жилье 20 в г. Тюмени в 2012 г

Содержание

Введение 3

Глава I. Анализ социально-экономической ситуации в Тюменской области 5

Глава II. Анализ общей ситуации на рынке жилой недвижимости в г. Тюмени 8

Глава III. Динамика спроса, предложения и цен на жилье 20

в г. Тюмени в 2012 г. 20

Заключение 25

Список литературы 27

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Введение

Одним из главных показателей  развития в стране нормальных рыночных отношений является состояние рынка  недвижимости в целом и его  отдельных секторов в частности.

Рынок недвижимости является существенной составляющей в любой  национальной экономике, ибо недвижимость – важнейшая часть национального богатства, на долю которой приходится более 50% мирового богатства. Без рынка недвижимости не может быть рынка вообще, так как рынки труда, капитала, товаров и услуг для осуществления уставной деятельности должны иметь (или арендовать) необходимые помещения.

Важное значение отечественного рынка недвижимости как сектора  экономики подтверждается его высокой  долей в валовом национальном продукте, высоким уровнем доходов  в бюджет от первичной продажи, сдачи  в аренду государственной и муниципальной  недвижимости (в том числе земли), высоким уровнем сборов в бюджет от налогов на недвижимость и сделок с ней.

Рынок недвижимости – это определенный набор механизмов, посредством которых передаются права на собственность и связанные с ней интересы, устанавливаются цены и распределяется пространство между различными конкурирующими вариантами землепользования.

Более полным будет определение  рынка недвижимости, как комплекса  отношений, связанных с созданием  новых и эксплуатацией уже  существующих объектов недвижимости. Таким образом, основные процессы функционирования рынка недвижимости – это развитие (создание), управление (эксплуатация) и оборот прав на недвижимость.

Национальный рынок недвижимости представляет собой совокупность региональных и локальных рынков, существенно  отличающихся друг от друга асинхронностью развития, уровнем цен и рисков, эффективностью инвестиций в недвижимость и, особенно, состоянием законодательства, политической и социальной стабильностью.

Рынок недвижимости, как  любая саморегулирующаяся система, характеризуется спросом, предложением, ценой, инфраструктурой. К основным функциям рынка недвижимости относятся: информация о ценах, спросе и предложении.

С точки зрения предпринимательской  и коммерческой деятельности рынок  недвижимости имеет свои достоинства  и недостатки. Рынок недвижимости обладает многочисленными особенностями  и является составной частью рыночного  пространства.

Цена определяет спрос и предложение, спрос и предложение определяют цену.

Рынок недвижимости испытывает влияние экономической ситуации в целом, как на национальном, так  и на региональном уровнях. Возможности  реагирования на изменение этой ситуации на первичном и вторичном рынках недвижимости различны. Так, при снижении спроса на недвижимость вторичный рынок  может достаточно гибко реагировать  уменьшением предложения и снижением  цен, нижняя граница которых определяется, по сути, тремя факторами: ценой приобретения объекта, финансовым положением продавца и соответствием его уровня доходов  уровню текущих затрат по содержанию недвижимости. Диапазон снижения цен  или предложения может быть довольно широким. Вторичный рынок недвижимости является более инертным, поскольку  решения на нем принимаются множеством лиц. На первичном рынке недвижимости ситуация иная. Нижняя граница цены определяется уровнем затрат на строительство. Вместе с тем здесь сложнее  как уменьшить, так и увеличить  предложение. В строительном процессе задействован ряд организаций, каждая из которых заинтересована в использовании  своих мощностей и ресурсов.

 

 

 

 

Глава I. Анализ социально-экономической ситуации в Тюменской области

По объему произведенной  промышленной продукции область  занимает 1 место в России. Промышленность сосредоточена главным образом  в городах: Тюмени, Сургуте, Когалыме, Нижневартовске, Новом Уренгое, Пыть-Яхе, Губкинском, Нефтеюганске, Муравленко, Тобольске, Ишиме.  
Основа экономики региона – топливная промышленность, на долю которой приходится 86,4% объема промышленного производства области. Значительная часть нефти, газового конденсата и газа страны добывается в области. За 2012 г. добыто 283,1 млн. тонн нефти и газового конденсата, 564,5 млрд. м3 газа естественного. Наращивается добыча нефти на юге области в Уватском районе.

Значительное развитие получила электроэнергетика, полностью обеспечивающая потребности области и передающая энергию в другие регионы. Сургутские ГРЭС-1 и ГРЭС-2, Нижневартовская ГРЭС являются крупнейшими в Европе производителями  электроэнергии, работающими на попутном газе.

Развита нефтеперерабатывающая  промышленность, обеспечивающая легким углеводородным сырьем нефтехимический  комплекс страны.

В химической и нефтехимической  промышленности осуществляется выпуск бутадиена, синтетических смол, пластических масс, полиэтиленовых труб, полимерной пленки. В области производится около  трети объемов сжиженного бытового газа страны.

На севере развивается  комплекс по выпуску моторного топлива, эксплуатируются мини-заводы по выработке  моторного масла для местного рынка. Пользуется спросом продукция  машиностроительных заводов: нефтепромысловое, буровое, геологоразведочное, нефтеперерабатывающее  оборудование, тракторные прицепы, деревообрабатывающие станки, бетоносмесители, аккумуляторы и средства автоматики, медицинское  оборудование и запасные части к  нему, медицинские иглы и шприцы однократного применения.

В промышленности строительных материалов осуществляется выпуск сборных  железобетонных конструкций и изделий, деталей для крупнопанельного домостроения, кирпича, стеновых блоков, экологически чистых изоляционных материалов, керамической черепицы и облицовочных плиток.

Важную роль в развитии области играет лесная и деревообрабатывающая отрасль. Изготавливается широкий  ассортимент мебели, древесностружечных плит, фанеры клееной, деревянных домов, теплоизоляционных, отделочных и других материалов и изделий из древесины.

Социально-ориентированные  отрасли представлены легкой и пищевой  промышленностью. Осуществляется выпуск шерстяных тканей, пряжи, изделий  из меха, рыболовных сетей, кожаной  и валяной обуви, швейных изделий. Организациями пищевой промышленности производится широкий ассортимент  мясных, рыбных и молочных продуктов, хлеба и хлебобулочных, кондитерских изделий, консервированной и другой продукции.

Тюменская область относится  к числу регионов с наиболее высокой  инвестиционной активностью и прочно удерживает второе место после г. Москвы среди российских регионов по объему инвестиций в основной капитал на душу населения. В 2012 г. в экономику области направлено 357,1 млрд. рублей инвестиций в основной капитал. Наибольший объем инвестиций вложен в промышленность и транспорт.

Область является одним из перспективных регионов Российской Федерации для выгодного вложения иностранного капитала. Деловое сотрудничество осуществляется с предприятиями-партнерами и с организациями 35 стран мира, такими как Кипр, Германия, США, Украина. Наиболее привлекательными для инвестиций являются нефтегазопереработка, нефтедобыча, торговля.

В области создан мощный строительный комплекс. Объем работ, выполненных по договорам строительного  подряда в области, составляет 17,3% от объема Российской Федерации. Ежегодно вводятся в действие линии электропередачи напряжением 35 кВ и выше, трансформаторные понизительные подстанции напряжением 35 кВ и выше, нефтяные скважины, магистральные нефтегазопроводы, автомобильные дороги с твердым покрытием, мосты и другие объекты производствен-ного и социального назначения.

Для области характерно интенсивное  жилищное строительство. За 2012 г. организациями всех форм собственности построено 2515 жилых домов общей площадью 1200,8 тыс. кв. м (89,7% к уровню 2008 г.) В расчете на 1000 жителей области ввод составил 366,1 кв. м. По этому показателю область находится на 9 месте в России.

Продолжают расти объемы строительства жилья индивидуальными  застройщиками, что свидетельствует  о все более активном включении  населения в процесс строительства  жилья. Доля индивидуального жилищного  строительства в общем объеме составила 20,5%.

В 2012 г. из объектов социальной сферы введены в действие учреждения клубного типа, библиотеки, общеобразовательные школы, дошкольные образовательные учреждения, больницы, амбулаторно – поликлинические учреждения, гостиницы, бани.

Завершена реконструкция  здания областной филармонии, ледового Дворца спорта, ипподрома, тренировочных  полей стадиона футбольного клуба  «Тюмень», автовокзалов в г. Тюмени, г. Заводоуковске и п. Голышманово. Закончено строительство железно-дорожных вокзалов на ст. Коротчаево (г. Новый Уренгой) и в г. Нижневартовске, построен радиологический каньон областного онкологического диспансера. Введены в эксплуатацию корпуса высших учебных заведений в г. Тюмени и г. Ханты-Мансийске, средних специальных учебных заведений в Сургутском районе, спортивные сооружения с искусственным льдом в г. Белоярский и г. Радужный.

Глава II. Анализ общей ситуации на рынке жилой недвижимости в г. Тюмени

По состоянию на 31.12.2012 года распределение общего количества выборки по сегментам выглядит следующим образом: 

Таблица 1

Распределение выборки жилой  недвижимости в зависимости от района расположения квартиры

Наименование сегмента жилой  недвижимости	Количество проанализированных предложений	Удельный вес в общем  количестве, %	Средневзвешенная цена предложения  за 1 кв.м., руб.
I микрорайон	109	3,61	52 823
II микрорайон	104	3,45	51 919
III микрорайон	96	3,18	51 893
IV микрорайон	61	2,02	57 337
V микрорайон	90	2,98	61 820
VI  микрорайон	154	5,10	58 303
Ватутина, СМП	97	3,21	53 275
Войновка, ТЭЦ 2	113	3,74	49 508
р-н Воровского	55	1,82	47 864
Восточный II микрорайон	120	3,98	50 820
Восточный микрорайон	141	4,67	51 154
Дом Обороны	166	5,50	55 632
Заречный I микрорайон	93	3,08	51 601
Заречный II микрорайон	109	3,61	52 882
Заречный III микрорайон	73	2,42	58 962
Заречный IV микрорайон	19	0,63	61 259
КПД	122	4,04	60 300
Лесобаза	98	3,25	49 169
Маяк	69	2,29	53 863
МЖК	121	4,01	50 729
ММС	38	1,26	46 469
Московский тракт	150	4,97	55 490
Мыс, Матмассы	108	3,58	46 155
р-он Стрелы	30	0,99	54 134
р-он Студгородка	32	1,06	53 387
Тарманы	35	1,16	46 814
Тюменский микрорайон	141	4,67	54 560
Центр	216	7,16	72 332
Червишевский тракт	105	3,48	53 651
Югра	58	1,92	54 427
Южный микрорайон	95	3,15	53 519
ИТОГО	3 018	100,00	-

 

 

Таким образом, наибольшая средневзвешенная цена предложения наблюдается в  районе Центр (72 332 руб./кв.м.). Высокие  показатели средневзвешенной цены предложения  наблюдались в районах: V микрорайон (61 820 руб./кв.м.), Заречный IV микрорайон (61 259 руб./кв.м.) и КПД (60 300 руб./кв.м.). Наименьшая средневзвешенная цена предложения была зафиксирована в районе Мыс, Матмассы, которая составила 46 155 руб./кв.м.

Ситуация на рынке жилой  недвижимости в зависимости от района расположения квартир представлена на рис.1 и на рис.2.

Рис. 1. Распределение количества предложений о продаже жилой  недвижимости (квартир) в разбивке по районам города Тюмени, %.

Наибольшее предложение  квартир наблюдается в районах  Центр, Дом Обороны, 6 микрорайон, Тюменский  микрорайон. Наименьшее предложение  жилья в 4 Заречном микрорайоне, районе Стрелы.

Рис. 2. Средневзвешенная цена предложения жилой недвижимости (квартир) за 1 кв.м. в разбивке по районам  города Тюмени, руб.

Самые высокие цены на жилье  за 1 кв. м. наблюдаются в районах  Центр, 5 микрорайон, Заречный 4 микрорайон, КПД. Самые низкие цены – в отдаленных районах города: Мыс, Матмассы, ММС, Тарманы, район Воровского, Войновка.

В зависимости от количества комнат распределение выборки выглядит следующим образом: 

 

 

 

 

Таблица 2

Распределение выборки жилой  недвижимости в зависимости от количества комнат

Наименование сегмента жилой  недвижимости	Количество проанализированных предложений	Удельный вес в общем  количестве, %	Средневзвешенная цена предложения  за 1 кв.м., руб.
Однокомнатные квартиры	943	31,25	58 457
Двухкомнатные квартиры	873	28,93	56 576
Трехкомнатные квартиры	818	27,1	53 368
Четырех- и более комнатные  квартиры	384	12,72	54 592
ИТОГО	3 018	100,00	-

 

 

Таким образом, наибольшая средневзвешенная цена предложения наблюдается в  сегменте однокомнатных квартир (58 457 руб./кв.м.), что соответствует основному  предположению – недвижимость с  меньшей площадью имеет более  высокую цену предложения. Наименьшая средневзвешенная цена предложения  наблюдается в сегменте трехкомнатных  квартир, которая составила 53 368 руб./кв.м.