Современные принципы анализа рынка недвижимости

ГЛАВА 2. АНАЛИЗ РЫНКА СБЫТА  НЕДВИЖИМОСТИ В СУРГУТЕ

2.1. Мониторинг сургутского  рынка недвижимости

      Даже  самые небогатые сургутяне, если они владеют квартирой в капитальном  доме, могут причислить себя к миллионерам - стоимость жилья в нашем городе не только продолжает оставаться высокой, но и имеет дальнейшую тенденцию к росту. Квартиры в Сургуте, как и раньше, остаются едва ли не самой большой ценностью: спрос на рынке недвижимости превышает предложение. Причины такого положения вполне ясны - с одной стороны "подогревают" рынок высокие доходы горожан, а значит и их способность приобретать все более поднимающиеся в цене квадратные метры, с другой - весьма незначительные объемы ввода нового жилья и недостаток предложения квартир в новостройках. Играет роль и большая привлекательность города для приезжих, а также значительный уровень социально-экономического развития территории, высокий уровень жизни населения.

      Сегодня средняя стоимость квадратного  метра сургутской квартиры составляет 22 тысячи рублей, или 700 долларов. Это, между прочим, равно цене предложения жилья в типовых домах новостроек Москвы. Стоит отметить, что самыми дорогими остаются однокомнатные квартиры, поскольку на них существует самый большой спрос. По данным риэлторской фирмы "РИА-Эстейт", половина от общего количества заявок на покупку квартир приходится именно на однокомнатные, между тем их в продаже более чем в два раза меньше - 18 процентов от общего числа предложений о продаже. Больше всего на рынке недвижимости предлагается двухкомнатных квартир - 67 процентов от общего объема, меньше всего - трехкомнатных квартир - три процента.

      Интересно проследить динамику средней стоимости  квадратного метра жилья в  Сургуте. По данным все того же ООО "РИА-Эстейт", в 1997 году цена квадратного метра составляла 3.500 рублей, или около 600 долларов. В 1999 году - 5.350 рублей, или 270 долларов. На долларовый эквивалент цены повлиял августовский кризис, когда стоимость жилья в конвертируемой валюте снизилась более чем вдвое. В 2000 году квадратный метр сургутской квартиры стоил 13.000 рублей, а еще спустя год - 17.000. В настоящее время состояние рынка жилья таково, что долларовая стоимость сургутской недвижимости сравнялась и даже переросла уровень цен на жилье, сложившихся накануне августовских событий 1998 года.

      По  мнению сургутских риэлторов, стоимость  квартир в близком будущем  не может расти сколь-нибудь значительно - денежные "запасы" населения  исчерпываются. Ранее основным фактором такого роста выступало наличие у горожан крупных пакетов акций топливно-энергетического комплекса. Было время, когда, продав ценные бумаги "Сургутнефтегаза", человек мог приобрести квартиру. Теперь же ситуация такова, что все меньшее число людей владеет крупными пакетами акций, а те, кто имеет таковые, не имеет намерений посредством их продажи решить жилищную проблему. Стабилизировать цены на вторичном рынке должно и оживление строительства - в городе появилось немало новостроек.

      На  сегодняшний день в структуре  сделок с недвижимостью на первый план выступает не приобретение дополнительной квартиры, а предварительная продажа собственного жилья и покупка нового, более просторного, с целью улучшения жилищных условий семьи.

Характеристика  активности рынка.

     В 2004 г. общее количество зарегистрированных в ГБР документов, относящихся к рынку жилья в Сургуте, составило 13080. Среди зарегистрированных сделок наибольшую долю занимают сделки купли-продажи (см. таб.1). Ниже приводятся основные виды сделок на рынке жилья Сургута.  
 
 

Таблица 1.

      Количество  сделок на рынке жилья

в Сургута за 2004 год

Вид сделки	Количество    сделок
Договор купли-продажи	4191
Договор мены	227
Договор дарения	398
Договор найма	69
Свидетельство о праве наследования	1811
Соглашение  об определении долей	293
Социальный  найм	620

      В первом полугодии 2005 года плавное и  параллельное изменение ценовых  индексов в разных сегментах квартирного  рынка могло натолкнуть на преждевременные выводы о его стабилизации. Цены зависели, прежде всего, от макроэкономических и сезонных факторов: предновогодний ажиотаж, осеннее оживление, «мертвый сезон»  летних отпусков... События лета-осени показали, что сургутский квартирный рынок не столь однороден и стабилен.

         Во втором полугодии недвижимость  Сургута стабильно росла в  цене. Дорожали все категории  жилья – от хрущёвок до многокомнатных  квартир в домах старого фонда. 

         Как показывает анализ предложений  в «Сургутской недвижимости»,  начиная с июля прошлого года, показатель удельной стоимости квадратного метра сургутского жилья увеличивался, и довольно заметно - примерно на 1% в месяц. Такой рост цен свидетельствует скорее об инфляции и о том, что в течение валютно-стабильного лета сургутяне имели возможность накопить денег, чтобы делать более дорогие покупки.

        Главная выявленная  особенность  второго полугодия - в том, что  наибольшее подорожание происходило  в сегментах самого «демократичного»  жилья. Это говорит отнюдь не  о росте благосостояния сургутян, а об остроте жилищной проблемы.

      Нижняя  ценовая граница тоже смещается. Повышение минимальной цены комнат в каталоге «СН» в значительной степени  происходит за счёт уменьшения числа  самых дешевых объектов.

      Количество  вариантов с ценами до 450.000 руб. исчисляется единицами – и то, скорее всего, за такими ценами скрываются объекты с набором очевидных проблем (плохое состояние дома и коммуникаций, перенаселенная квартира, отсутствие элементарных удобств, низкий первый этаж или последний без лифта и с протекающей крышей…). По всей видимости, 450 тыс. руб. – минимальная цена приобретаемой через агентство недвижимости собственной крыши над головой в Сургуте.

         Конечно, у всех на слуху  варианты и более выгодных  покупок, но скорее это исключения: через риэлтеров такие сделки не отслеживаются.

         В течение всего прошлого года, и особенно во втором полугодии,  уменьшалось количество выставляемых  на продажу комнат в ценовом  диапазоне от 350-450 тыс. руб. (в июле  их было 32% от числа всех предложений  о продаже комнат в «СН», в декабре – 22.5%). Число предложений с ценами от 450 до 500 тыс. (именно в этих ценовых пределах находится большинство выставленных на продажу объектов) за этот же период увеличилось с 49.2 до 53.4%.

         Изменение незначительное, однако, именно в этой ценовой нише сегодня пребывают «просто комнаты»: то есть, без очевидных дефектов и перспектив блистательного расселения, но зато со всеми стандартными удобствами, присущими коммунальному жилью. Цена выше 550 тысяч – это обычно намёк на то, что покупателю предлагается без пяти минут отдельная квартира: единственный сосед при условии покупки ему альтернативной жилплощади и небольшой доплаты готов переехать.

         По мнению риэлтеров, подавляющее  большинство покупателей самых  дешёвых сургутских комнат – приезжие: эмигранты из «горячих точек», экономически неблагополучных регионов, мелкие предприниматели из республик бывшего Союза. Именно их активность стимулирует желающих продать излишки жилплощади, поднимать минимальные цены, и изымает из рыночного оборота самые ходовые  варианты.

        Комнаты получше чаще приобретают  для расселения коммунальных  квартир (в большинстве случаев  клиент, инициирующий расселение, должен  предлагать обитателям коммуналки (как правило трехлистников) жильё  с равноценными или лучшими характеристиками). Таким образом, для приобретения альтернативного жилья с каждым месяцем требуется все больше денег.

2.2. Исследование основных  квартирных сегментов

      Обозначенный  специфический спрос на «минимальное»  жильё привел к тому, что квартирный рынок Сургута условно разделился на два больших сегмента с разными закономерностями ценообразования: однокомнатные квартиры, и всё остальное жилье.

         Отмеченное экспертами  увеличение  цен на самые дешёвые варианты  отдельного жилья (однокомнатная  квартира в моспроекте или деревянном доме) лучше всего иллюстрирует остроту квартирного вопроса. Граждане стремятся решить его любой ценой, и даже квартиры в домах с сомнительными потребительскими качествами остаются востребованными.

      Говоря  о перспективах рынка Сургута нужно остановится на такой проблеме как ипотечное кредитование, которое стимулирует рынок вторичного жилья. По оценкам экспертов «СН» через два года в Сургуте ожидается бум на ипотечные кредиты. Бум на ипотечные кредиты, по их мнению, пройдет в Сургуте в 2007 году. Связано это со значительным снижением ставок по кредиту. Так, если сегодня банки города предоставляют ипотеку под 17-19 процентов годовых, то к 2007 году у части горожан может появиться возможность получить ипотечный кредит при ставке 7 процентов. Такая ставка сделает ипотеку привлекательной для половины трудоспособного населения, в то время как сегодня ипотека доступна лишь 15 процентам горожан.

       Специалисты отмечают 15-процентном повышение цен  на жилье, и это при том, что  в Сургуте весьма широкий выбор предлагаемых сервисных услуг для приобретения «крыши над головой». Стоимость первичного жилья составляет от 22 тысяч рублей за квадратный метр, тогда как цены на вторичном рынке на одну-две тысячи рублей ниже. Например, в агентствах недвижимости предлагают купить однокомнатную от 900 тысяч руб. до 1000 тысяч. Двухкомнатные в зависимости от этажности и месторасположения стоят от 1250 тысяч до 1400 тысяч рублей. Трех-, четырехкомнатные - от полутора миллионов до двух.

       Таким образом, можно сделать вывод, что полуторагодичное падение цен на жилье в Сургуте остановилось, но в сравнении с Нижневартовском стоимость сургутских благоустроенных квартир увеличивается медленно. До сих пор в городе достаточно введенных в строй жилых площадей, которые продолжают снимать напряженность на рынке недвижимости.

2.3. Новое строительство  в г. Сургуте

      Процентное  соотношение объёмов кирпичного, монолитного и панельного домостроения сохранилось. Небольшие флуктуации находятся в пределах допустимых погрешностей. Так, доли панели и монолита составляют, в среднем, по 20%. Лидирует в этом «зачёте» кирпичное домостроение. Его объём оценивается в 45%. Аутсайдеры – реконструкция старого фонда, а также мансардное и малоэтажное строительство (на графике они обозначены как «другие»). Доля каждого из них не превышает 7-8%. Большинство участников первичного рынка уверены в том, что в нынешнем году существующая картина распределения предложения по типам домов сохранится. Что касается ближайшего будущего, скажем, в размерах советской пятилетки, то, вероятно, на общем фоне доля монолитного жилья должна заметно увеличиться. Об этом в один заявляли все участники первичного рынка, опрошенные «СН».

      Поправки  в Земельный кодекс, принятые Государственной  думой РФ в конце 2004 года, могут привести к увеличению цен на жилье. Такое мнение высказал на пресс-конференции начальник Сургутского управления архитектуры Алексей Усов. Дело в том, что теперь участки под строительство жилых домов будут выставляться на аукцион, а не выделяться по согласованию, как это было раньше. Приобретая участок по завышенной цене, застройщики, естественно, внесут свои затраты в конечную стоимость жилья. Есть и другая опасность, утверждает Алексей Усов. В стороне могут остаться целевые жилищные программы. Если раньше город мог выделять земельные участки для строительства домов, например МЖК, то теперь он этой возможности будет лишен. Захочет ли хозяин участка возводить на нем социальное жилье или элитный дом - это он уже решит сам. На чем остановиться выбор инвестора угадать несложно. Напомним, что новые поправки Земельного кодекса вступили в силу с 1 октября этого года.

      Еще одним фактором, влияющим на цены на рынке жилья Сургута, является политика администрации города. Так, по мнению заместителя мэра Сургута Владимира Марана, до сих пор местные власти искусственно сдерживали подорожание квартир. Однако долго это продолжаться не может, ведь стоимость стройматериалов увеличивается. Только за 2004 год металлопрокат вырос в цене в четыре раза. Если тонна арматуры в 2003 году стоила 7-8 тыс. рублей, то сейчас — 25 тыс. рублей.

      Повлиять  на ценовую политику жилищного рынка  Сургута мог бы приход иногородних  инвесторов. Уже сейчас городская  администрация выставила на торги  несколько земельных участков. К  участию в аукционе приглашаются строители Тюмени, Омска и Екатеринбурга.

      Власти  надеются, что для будущих застройщиков не станет препятствием дальнее расстояние и инвестиционное обременение. Речь идет о возмещении городу 10% стоимости  нового здания — это компенсация  за готовые инженерные коммуникации.

      Эти средства власти планируют направлять на развитие инженерной инфраструктуры новых микрорайонов.

      Итак, если не принимать во внимание вероятность  новых экономических и политических кризисов, то недвижимость будет дорожать. Увеличение объёма денежной массы привело к увеличению цен во всех секторах квартирного рынка. Летом 2005 года не последовало традиционного летнего спада спроса, особо заметное увеличения индекса, отмечает «СН», возможно в начале весны и в конце лета 2006 года.

      Подводя итог, надо отметить, что среднестатистический сургутянин, наверное, не стал за последний  год богаче, он просто вынужден тратить  больше денег, в том числе, и на приобретение жилья. И «нижний этаж»  квартирного рынка, предлагающий еще  не совсем качественное, и не совсем своё жильё, но уже крышу над головой, - это как раз тот сегмент, в котором развиваются сегодня самые интересные события.