Современные принципы анализа рынка недвижимости

      Принцип 3. Все отдельные блоки информации, отобранные для обоснования инвестиционного решения, должны быть связаны между собой чёткой логической схемой, завершающейся прогнозированием будущих рыночных условий и соответствующей продуктивностью рассматриваемого проекта. Описание логической схемы должно быть представлено в явном виде.

      Положительное восприятие заказчиком отчёта с результатами рыночного исследования, в котором  отсутствует логическая схема, может  быть только если:

        а) аналитик пользуется неосведомленностью  заказчика или

        б) заказчик изначально благосклонно относится к результатам⁵.

      С другой стороны, построение убедительной и очевидной логической схемы  является демонстрацией высшего  профессионального мастерства аналитика.

      Продолжая рассуждения о необходимости  построения логической схемы исследования, рассмотрим еще один принцип, который конкретизирует содержание рыночного анализа.

      Принцип 4.Содержание рыночного анализа должно сводится к обсуждению факторов, составляющих основные соотношения для определения производительности объекта коммерческой недвижимости.

      В соответствии с данным принципом, аналитик в ходе исследования должен сформулировать основные соотношения, определяющие производительность коммерческого объекта, после чего выявить иерархию параметров-аргументов, функциями которых являются входящие в основное выражение для производительности факторы.

1.2. Мониторинговое исследование  рынка недвижимости

      В странах с развитой рыночной экономикой мониторинг рынка недвижимости и  открытый доступ к его результатам  рассматриваются как важнейший и, по сути, ключевой элемент, благодаря которому возможно некоторое приближение характеристик рынка недвижимости к характеристикам совершенного рынка. Такая постановка вопроса хоть в какой-то степени обосновывает применение закономерностей совершенного рынка.

      В силу понятных причин достичь на рынке  недвижимости такой же полноты, доступности  и оперативности информационного  обеспечения, как на фондовом рынке, в принципе невозможно. Тем не менее, сложившаяся информационная инфраструктура позволяет всем участникам рынка недвижимости иметь представление об общих тенденциях на национальных, региональных и городских уровнях. Основу сложившейся информационной инфраструктуры составляют либо коммерческие компании, для которых информационно-аналитический бизнес является основным, либо специализированные информационно-аналитические подразделения крупных, как правило, транснациональных компаний, работающих на рынке недвижимости. Особняком стоят информационные службы профессиональных сообществ, которые на первый взгляд не являются коммерческими. Однако, учитывая мощное финансирование со стороны членов своей организации, они, по сути, также являются коммерческими, хотя и не всегда прибыльными. Другими словами аналитика - это удел профессионалов, а вести мониторинг собственными силами, постоянно расходуя временные и финансовые ресурсы и не всегда получая соответствующую отдачу - каприз, который может себе позволить не всякий⁶.

         История развития и текущая  ситуация с информационно-аналитическим  обеспечением участников российского рынка недвижимости объективно отражают процессы постепенного понимания его важности. В самом начале формирования рынка желание сразу сделать его цивилизованным привело к бесчисленным попыткам создания «единых информационных пространств» на уровне местных рынков, которые, как правило, заканчивались ничем. Основная причина неудач - нежелание участников делиться «своим» вкупе с огромным желанием получить «чужое». Поняв, что получение чужого придется долго ждать, фирмы начали активную работу по созданию собственных корпоративных баз данных, разрабатываемых сначала для собственных нужд, а затем продвигаемые на рынок под предлогом создания очередного единого пространства. На этом этапе стало ясно, что таким приёмом фирма (как правило, риэлторская) может получить больший контроль над рынком и большие конкурентные преимущества за счёт имитации открытого информационного пространства. Наконец, сегодня, на наш взгляд, дело дошло до настоятельной потребности

со стороны  участников рынка в действительно  профессиональном мониторинге. На повестке дня вопрос о том, какие именно структуры должны обеспечивать информационную поддержку российского рынка недвижимости.

         С точки зрения перспектив  реализации мониторинга рынка  недвижимости, корпоративные базы  данных изначально представляют тупиковый путь, так как они имеют другое назначение, а задание на их разработку обычно формулируется исходя из текущих потребностей фирмы в электронной картотеке для учёта и хранения информации.  Очевидно, что создание сложных аналитических инструментов, стоимость которых исчисляется десятками тысяч долларов и которые должны эксплуатироваться высокопрофессиональными аналитиками, для любой отдельно взятой риэлторской или оценочной (не говоря уже о других участниках рынка) фирмы не выгодно. Попытки создания служб мониторинга в профессиональных сообществах в большинстве своём также оказались бесплодными, так как в общественном сознании большинства членов таких сообществ исторически доминируют социалистические принципы взаимоотношений, не предполагающих мысли о том, что за качественную информацию надо хорошо платить.

         Единственным и безусловным прорывом  в деле создания системы мониторинга  рынка жилья в профессиональном  сообществе является работа, проводимая  в Российской Гильдии Риэлторов  под руководством Г. Стерника⁷. Однако в перспективе подмена целевого финансирования беззаветным энтузиазмом даже самого уважаемого российского аналитика будет иметь вполне прогнозируемые результаты. Таким образом, видно что организацию содержательного и системного мониторинга рынка недвижимости в России могут реализовать либо аналитические подразделения профессиональных сообществ национального уровня (при

условии целевого финансирования), либо специализированные коммерческие службы, бизнес которых  заключается в продаже качественной аналитической информации. При этом государство,  пытающееся вовлечь недвижимость в рыночный оборот и получать от этого солидные поступления, представляется в качестве одного из первоочередных потребителей рыночной информации, и, что совершенно естественно, в качестве одной из финансирующей сторон.

      Любая иная самодеятельность в плане организационных  подходов к мониторингу будет  в конце концов обречена жесткими требованиями к качеству информационно-аналитического обеспечения рынка недвижимости.

      Задача  мониторинга.

      Единственной  задачей мониторинга рынка недвижимости является обеспечение всех участников рынка сведений  о структуре  и динамике изменения характеристик, показывающих как общие тенденции  рынка недвижимости, так и тенденции  отдельных показателей, используемых при обосновании инвестиционных решений⁸.

1.3.  Принципы формирования  информационных массивов

      При формировании информационных массивов для целей мониторинга следует  руководствоваться следующими основными  принципами:

      Принцип 1.Объём и степень детализации информации должны быть адекватны задачам мониторинга⁹.

         Степень подробности описания  объекта мониторинга является  устоявшимся предметом дискуссий.  Дело в том, что витающая  в смежных профессиональных кругах  мысль о необходимости, в конце концов, собрать в единую базу данных всю информацию, имеющую отношение к недвижимости, до сих пор не дает покоя романтикам. С одной стороны, было бы замечательно, иметь в одном месте информацию для землеустроителей, строителей, работников комитетов по управлению имуществом и регистраторов, работников технической инвентаризации и коммунальных служб, экологов, представителей охраны памятников, архитекторов и градостроителей, сотрудников МВД и налоговых органов, работников СЭС, гидрогеологов и почвоведов и т.д. Практически каждое из перечисленных ведомств имеет свою информационную базу, практически в каждой базе содержаться (в различной степени) элементы, которые можно отнести к недвижимости, и практически каждое ведомство старается узаконить своё право на отношение к недвижимости путём закрепления за собой эксклюзива на ведение различных кадастров.

      С другой стороны, следует чётко различать  «информационную» и «рабочую» составляющие информации для мониторинга рынка  недвижимости.  Включение в информационные массивы для мониторинга большей части информации, содержащейся в смежных базах, создаст эффект излишнего балласта, препятствующего оперативному решению основной задачи мониторинга. Наконец, следует заметить, что до исторического момента объединения информационных баз ещё далеко, так как сложившиеся ведомственные взаимоотношения не предполагают в ближайшей перспективе ситуации свободной передачи информации.

      Таким образом, в информационный массив следует  включать только «рабочую», то есть минимально необходимую и достаточную для целей мониторинга рынка недвижимости информацию.

      Принцип 2.Информационный массив должен быть структурирован таким образом, чтобы обеспечивать поддержку широкого спектра аналитических функций¹⁰.

      Идея  данного принципа состоит в том, что задание на разработку информационных массивов и их структуризацию должны ставить профессиональные аналитики, имеющие представление о спектре информации, необходимой и достаточной для реализации аналитической

функции.  Если информационный массив изначально формируется без ориентации на основную аналитическую функцию, его использования для целей анализа дает примитивные результаты, не отвечающие потребностям сегодняшнего рынка.

      Принцип 3.Информационный массив должен быть структурирован по типу недвижимости, составу передаваемых прав, степени достоверности информации.

      Принцип 4.Информационный массив должен быть структурирован таким образом, чтобы имелась возможность адекватно и однозначно идентифицировать объекты мониторинга, а также выполнять его сегментирование по любому элементу структуры¹¹.

      Смысл двух приведенных принципов достаточно прост. Качество мониторинга и аналитической  работы зависят от качества структуры  информационного массива, то есть от форматов, в которых описываются  объекты недвижимости.  К настоящему времени идея создания единых форматов в конечном виде не реализована, и вряд ли когда-нибудь будет реализована по причине традиционно сложившихся в разных российских регионах некоторых различий в типаже, значимости отдельных ценообразующих факторов и других местных условиях. Однако, такие отличия могут составлять не более 5-10% от общего объёма информации. А это значит, что уже сегодня вполне реально согласование на региональном и национальном уровнях базовых форматов, охватывающих до 90% информационных массивов.

      Принцип 4.Информационный массив должен постоянно обновляться.

      В зависимости от особенностей конкретного  мониторингового исследования рынка, аналитик, как правило, выбирает адекватный объём и содержание анализа, постепенно продвигаясь в своих исследованиях от общего к частному. Однако можно выделить несколько общих принципов,

следование  которым может обеспечить достаточно всестороннее и целостное представление  о текущем состоянии и тенденциях рынка недвижимости. Для большей  наглядности рассмотрим  рынок недвижимости уровня города с несколькими районами, хотя сопоставляться могут города, области и даже регионы.

         На первом этапе анализа следует  выявить общие характеристики  активности местного рынка недвижимости. К общим характеристикам активности рынка можно отнести общие объёмы сделок или предложений в целом по городу, в том числе с разделением:

• по составу передаваемых прав собственности;
• по типу недвижимости¹².

      Привлекая информацию об общем количественном и функциональном составе имеющейся  недвижимости можно получить для сопоставления с аналогами некоторые удельные показатели, например, объём сделок и предложения на душу населения, обеспеченность населения недвижимостью определенного типа на душу населения или на одно рабочее место и т.д.

         На втором этапе анализа следует выявить общие характеристики местного рынка недвижимости на основных функциональных сегментах. Объём и степень подробности второго этапа анализа ограничиваются только объёмом и степенью подробности соответствующей информации. Каждый функциональный сегмент для целей анализа необходимо разделять по основным видам недвижимости (участки земли, отдельно стоящие строения, встроенные помещения и т.п.). К общим позициям анализа следует отнести :

• объёмы сделок и предложений на основных функциональных сегментах в целом по городу и по районам города ;
• распределение сделок и предложений по диапазонам площадей;
• распределение сделок и предложений по физическим характеристикам объектов (техническое состояние, этажность расположения, характеристики зданий и т.д ) ;
• распределение сделок и предложений по диапазонам цен ;

      Задачей третьего этапа является  выявление  характеристик сделок и предложений максимально однородных выборок, характеризующих отдельные виды товара на рынке недвижимости. Результаты третьего этапа

мониторинга должны обеспечивать участников рынка  данными для выполнения сравнительного анализа. В качестве общих целевых  характеристик мини-сегментов могут выступать средние цены сделок и предложений, средний маркетинговый период, доходность и другие экономические характеристики сделок и предложений.

      Таким образом, получение обоснованных выводов  при выполнении трех этапов исследования возможно только при комплексном использовании различных методов анализа. К обязательно применяемым следует отнести структурный и динамический анализ характеристик. Сопоставление  может быть построено на географической, временной, ценовой и других характеристиках, в том числе физических и правовых.