Современные принципы анализа рынка недвижимости

      Содержание 

ВведениЕ: цель И ЗАДАЧИ РАБОТЫ…………………………………….2

ГЛАВА 1. СОВРЕМЕННЫЕ ПРИНЦИПЫ АНАЛИЗА  РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ

1.1. Исследование  рынка недвижимости……………………………………….4

1.2. Мониторинговое  исследование рынка недвижимости……………………9

1.3.  Принципы формирования информационных массивов…………………12 

ГЛАВА 2. МАРКЕТИНГОВОЕ ИССЛЕДОВАНИЕ РИНКА ЖИЛЬЯ В СУРГУТЕ

2.1. Мониторинг  сургутского рынка недвижимости………………………….17

2.2. Исследование  основных квартирных сегментов…….……………………21

2.3. Новое  строительство в г. Сургуте………………………………...………..22 

ЗАКЛЮЧЕНИЕ  ……………………………………………………………….....25

РЕКОМЕНДАЦИИ………………………………………………………………27

СПИСОК  ЛИТЕРАТУРЫ………………………………………………………28

ПРИЛОЖЕНИЯ …………………………………………………………………30 
 
 
 
 

                               

        
 
 
 

Введение

Цель  работы: выработка  рекомендаций активизации рынка сбыта многокомнатных квартир.

Задачи  работы:

• На основе анализа теоретических источников рассмотреть современные аспекты оценки рынка недвижимости
• Исследовать рынок сбыта недвижимости г. Сургута
• Разработка рекомендаций по повышению доли продаж 2-х, 3-х, 4-х комнатных квартир.

      Становление и развитие рыночных отношений в  экономике России связано в значительной мере с объектами недвижимости, которые  выступают в качестве средств  производства (земля, производственные, складские, торговые, административные и прочие здания, помещения и сооружения). Кроме того объектами недвижимости являются земельные участки, жилые дома, дачи, квартиры, гаражи, которые выступают в качестве предметов потребления. Объекты недвижимости, выступая в качестве основы общественного производства, являются базой хозяйственной деятельности,  развития предприятий и организаций всех форм собственности. Недвижимость обладает особенностями товара, который продаётся и покупается, т.е. обращается на рынке.

      Термин  «недвижимость» появился в российском законодательстве со времён Петра I. Однако в ныне действующих законодательных актах ещё не проведено чёткое разграничение между движимым и недвижимым имуществом.

      Рынок недвижимости России по историческим меркам еще очень молод. Перечень объектов недвижимости приведен в ст. 130 ГК РФ. К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и всё, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.

      Рыночные  операции с недвижимым имуществом стали  возможны при установлении частной  собственности. В связи с особенностями, определяемыми социальным и экономическим  значением отдельных видов недвижимости, следует различать операции с земельными участками, жилыми домами и помещениями, объектами производственной и социальной инфраструктуры. Переход к рыночным отношениям, связанный с появлением реальных хозяев средств производства, немыслим без развития рынка недвижимости.

      Высокий потенциальный спрос на жильё  обуславливался неудовлетворительными  жилищными условиями большой  части населения. Реальный платежеспособный спрос появился вместе с появлением узкого слоя высокодоходной части предпринимателей, и в 1990 году он в 5-10 раз превышал предложение. В дальнейшем спрос, как и предложение, повышался. Круг покупателей расширялся за счёт увеличивающейся дифференциации доходов населения при незначительном росте средних доходов. В настоящее время подавляющая часть спроса (по некоторым оценкам, до 80%) формируется за счёт доходов от продажи имеющегося жилья, т. е. начался и набрал силу давно ожидаемый процесс рыночного перераспределения недвижимой собственности.

      Российский  рынок недвижимости находится в стадии становления и постепенного развития. Таким образом, особая актуальность данной проблемы как для российской экономики в целом, так и для каждого гражданина в частности и определила выбор темы курсовой работы: «Анализ рынка сбыта недвижимости  г. Сургута»

      Предмет нашего исследования: анализ рынка жилья г. Сургута.

      Объект  исследования:  рынок жилья г. Сургута.

Структура работы соответствует поставленным задачам.  

ГЛАВА 1. СОВРЕМЕННЫЕ ПРИНЦИПЫ АНАЛИЗА РЫНКА  НЕДВИЖИМОСТИ

1.1. Исследование рынка недвижимости

      Успех бизнеса в условиях рыночной экономики  во многом предопределяется качеством  информации, на основе которой принимаются  ответственные финансовые решения. Именно поэтому сбор и аналитическая  обработка информации, в том числе  рыночной, сегодня являются как предметом отдельного изучения с научно-методологической точки зрения, так и предметом самостоятельного бизнеса.

         Наиболее показательной иллюстрацией  вышесказанного является пример  информационного обеспечения ведения  бизнеса на фондовом рынке. Созданы и продолжают совершенствоваться научные теории и школы, неоднократно отмеченные Нобелевскими премиями, написано множество трудов по техническому и фундаментальному анализу, которые стали настольными книгами специалистов фондового рынка. Принятая во всем мире практика глубокого тестирования знаний аналитиков для их допуска к работе с информацией рынка ценных бумаг считается нормальным явлением. И это притом, что на фондовом рынке, по сравнению с другими рынками, в наиболее явном виде должны идентифицироваться закономерности совершенного рынка в части информированности участников.

         Рынок недвижимости, в отличие  от фондового, более чем далек  от совершенного по многим  позициям, что и определяет особенности  его исследования. С одной стороны,  аналитики сталкиваются с трудностями, а порой и невозможностью корректной и однозначной формализации экономических взаимосвязей на рынке недвижимости. С другой стороны, очевидна бесперспективность переноса на рынок недвижимости в чистом виде технологий анализа, применяемых на других рынках, так как эти технологии адаптированы для применения в другой рыночной среде. В силу вышесказанного, качественная аналитическая работа на рынке недвижимости представляется в высшей степени сложным предметом, требующим от аналитика, помимо глубоких теоретических знаний экономики недвижимости, постоянной практики и творческого поиска в исследованиях, формирующих профессиональную интуицию¹.

         Изучая почти вековую историю  функционирования рынков недвижимости  в развитых странах мира, можно придти к выводу о том, что недостаточное внимание, уделяемое качеству аналитической работы, является одной из главных причин большинства крупных кризисов на рынках недвижимости. Характерным примером является кризис на рынке недвижимости США в конце 80-х и начале 90-х годов. Как отмечают специалисты, чрезмерное и беспорядочное инвестирование в новое строительство привело к перенасыщению рынка и, соответственно, невостребованности рынком большого количества проектов, под которые были выданы кредиты. В основе сложившейся ситуации лежали нереальные рыночные ожидания, происходящие из неправильной структуры стимулов при анализе, слабой методологии анализа и неполного объёма данных, характеризующих текущие условия. Структура стимулов, которыми руководствовались девелоперы, оценщики и кредитные организации была деформирована заинтересованностью одних получить кредиты, других - обосновать получение кредита, а третьих - разместить свои средства. При этом все стороны решали свои задачи за счет неоправданно оптимистических ожиданий.

         Использование слабой методологии  анализа, выражающейся в неадекватных  допущениях и процедурах, во взаимодействии  с недостаточно качественными  данными местных рынков, как правило,  имело результатом появление  необоснованных рыночных исследований и, соответственно, базирующихся на них инвестиционных решениях. В результате кризиса у кредитных организаций сформировался устойчивый синдром недоверия вообще к любым проектам девелопмента и рыночным исследованиям в

частности. А это, в свою очередь, привело к пониманию того, что аналитики рынка недвижимости в своей работе должны руководствоваться некоторыми общими принципами, необходимыми (но не достаточными!) для получения точных выводов и результатов. С другой стороны, сформировалась актуальная потребность в понятных и легко идентифицируемых критериях, определяющих соответствие рыночных исследований категории обоснованности.

         Рассматривая перспективы развития  рынка недвижимости в России, можно предположить, что отсутствие  потенциальных кризисов является излишне оптимистическим сценарием. Однако последствия таких кризисов могут быть менее существенными, если уже сегодня, на стадии активного развития рынка сформулировать и внедрить в повседневную практику некоторые общие принципы и требования к аналитическим исследованиям, на основе которых будут приниматься инвестиционные решения².

      Не  только угроза кризисов, но и текущие  повседневные проблемы - возрастающая конкуренция, снижение возможностей для  получения краткосрочных сверхприбылей, начало реализации долгосрочных и капиталоемких проектов девелопмента коммерческой недвижимости, приход на рынок зарубежных инвесторов с высокими требованиями к обоснованию решений и т.п. - объективно свидетельствуют о том, что значимость качественного анализа на рынках недвижимости России будет в ближайшее время приобретать все больший вес.

      Следует заметить, что понятие «анализ  рынка недвижимости» в его  повседневном использовании,  является достаточно общим и объединяет в  себе, по крайней мере, две процедуры:

• Мониторинговое исследование рынка недвижимости для целей выявления общих и частных тенденций;
• Исследование рынка недвижимости и его окружения для целей обоснования конкретного инвестиционного решения³.

         Можно долго дискутировать по  поводу того, что первично, а что вторично, и где заканчивается одна процедура и начинается другая. На мой взгляд, это два самодостаточных типа исследования, имеющие много общих позиций.

      Но  все же, при построении плана настоящей  работы буду исходить из того, что мониторинг должен отслеживать в основном те параметры, которые необходимы при обосновании принятия конкретных инвестиционных решений. Поэтому в первой части работы обсуждаются основные принципы состоятельного анализа рынка недвижимости для целей обоснования инвестиционных решений, во второй части рассматриваются принципиальные подходы к адекватному мониторингу рынка недвижимости.

      Конечной  целью любого исследования рассматриваемого типа является измерение соотношения  спроса и предложения на конкретный вид товара на рынке недвижимости в конкретный (как правило будущий) момент времени.

      Особые  характеристики недвижимости, как товара, наряду с особым местом недвижимости в рыночной экономике, формируют  достаточно широкий спектр социально-экономической  информации, необходимый для позиционирования данного товара на рынке. Текущие и ретроспективные макроэкономические характеристики национальной и региональной экономики, социально-демографические показатели регионального и местного рынков, параметры регионального и местного рынков недвижимости - вот только общие направления, в которых необходимо проводить исследования⁴.

      Принцип 1. Для анализа следует отбирать только ту информацию, которая действительно может определять будущую продуктивность объекта инвестиции.

      При следовании данному принципу основной трудностью для аналитика является отсутствие стандартных правил или однозначных рекомендаций, по которым следует формировать исходную информацию. Именно здесь аналитик должен проявить все свои знания, профессиональную интуицию, творчество и практический опыт. Более того, именно здесь  закладывается основа состоятельности исследования в целом.

      В некоторой степени помочь аналитику  может следующий принцип.

      Принцип 2.Все текущие и перспективные данные, на основе которых строится исследование, должны быть использованы в количественной оценке производительности рассматриваемого проекта инвестиций в недвижимость.

      Однако, даже тщательно отобранная и имеющая  непосредственное отношение к предмету оценки информация, является, образно  говоря, «кучей кирпичей», из которых аналитик должен сложить по всем правилам строительного искусства прочный фундамент аналитического исследования. И здесь не обойтись без прочного раствора, связывающего отдельные элементы в единый монолит.