Доступное и комфортное жилье - гражданам России

Содержание 

 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

 

     

Введение 

     Согласно  исследованиям международных рейтинговых  компаний наша страна заняла пятое  место в мире в рейтинге самой  недоступной жилой недвижимости. И это несмотря на то, что у  нас за спиной пять лет реализации приоритетного национального проекта "Доступное и комфортное жилье - гражданам России". На сегодня  средняя стоимость квартиры в  Москве составляет 303,15 тысячи евро при  среднегодовом доходе семьи в 11,5 тысячи евро. В регионах (в том  числе в Татарстане) эти показатели соответственно - 64,1 тысячи и около 3,1 тысячи евро. Таким образом, среднестатистическому  россиянину, чтобы обзавестись жилой  недвижимостью, нужно копить деньги в течение более 26 лет.

     Анализ  рынка недвижимости представляет собой  самостоятельный вид информационной деятельности, имеющий целью обеспечение  объективной информацией лиц, принимающих  решения, о проведении тех или  иных операций на рынке.

     В данном мониторинге подводятся итоги развития первичного и вторичного рынков жилой недвижимости в городах Самара и Казань на октябрь 2011 г.

     Целью данного исследования – представление текущей ситуации сложившейся на рынке купли-продажи жилья в городах Самара и Казань, и их сравнения.

     Для реализации поставленной цели были выполнены  следующие задачи:

• описано существующее положение на первичном и вторичном рынке купли-продажи жилья;
• показана динамика цен на жилье;
• проведен сравнительный анализ цен на жилье между городами Самара и Казань;
• в конце представлены выводы о состоянии рынка купли-продажи жилья в городах Самара и Казань.

     Объектом  исследования является – рынок жилой  недвижимости, а именно квартир.

     В процессе проведения мониторинга использовались следующие виды классификации:

     - по количеству комнат: 1-но, 2-х, 3-х  и многокомнатные;

     - по типам: «хрущевки», «сталинки», «ленинградки»,«улучшенное»;

     - по зональному признаку (районы).

     В работе применялись следующие способы исследования: мониторинг материалов печатных и электронных деловых и специализированных изданий, аналитических обзоров рынка, материалов маркетинговых и консалтинговых компаний.

       Периодичность исследования – 2010- 2011 гг.

     Данное  исследование может быть интересным и полезным компаниям, фирмам и отдельным  физическим и юридическим лицам, которые решили вложить инвестиции в жилую недвижимость в городах Самара и Казань. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

1. Мониторинг состояния  рынка купли-продажи  жилья по г.Самара 

     Самара  – крупный город в России, расположенный на берегу реки Волги, административный центр Самарской области, важный экономический, транспортный и научный центр страны.

     Население города (по состоянию на 01.04.2011г.) составляет 1,165 млн. человек (6-е место в РФ – после Москвы, Санкт-Петербурга, Новосибирска, Екатеринбурга, и Нижнего Новгорода).

     В г. Самаре 9 районов, и самыми престижными  для проживания из них традиционно  считаются исторический центр города, а также наиболее приближённые к  нему Ленинский и Самарский, А  наиболее востребованное жильё расположено  в прибрежной территории Промышленного, и отдалённых от центра города частях Железнодорожного и Октябрьского районов.

     В жилой застройке города преобладают  кирпичные и панельные здания, составляющие порядка 94% жилищного  фонда, около половины (47%) зданий –  многоэтажные жилые дома, свыше трети (36%) – среднеэтажные безлифтовые, малоэтажный фонд – 15%; объём ветхого  жилья составляет 3% жилищного фонда  г.Самары.

     Рассмотрим  ситуацию на первичный рынке жилья в г. Самара.

     Показатели  изменений рыночной стоимости 1м² в новостройках привязаны к уровню рыночных цен на стройматериалы, поэтому в течение всего цикла строительства (1,5-2 года) удорожание 1м² может достигать 15-30%. Можно выделить следующие факторы, определяющие рост стоимости жилья в г. Самаре:

• рост стоимости стройматериалов;
• существенные затраты на отселение;
• необходимость строительства дополнительных или отсутствующих коммуникаций.

 

     Рисунок 1 – Динамика количества предложений на рынке первичного жилья в г. Самаре за 2010 г.

       В 2010 г. одномоментно новой жилой недвижимости на рынке г. Самары было представлено 2,8 тыс. квартир суммарной площадью 195,1 тыс. м², включая уже введённый фонд и незавершённое строительство со сроком сдачи до 2012 г. включительно. Стоимость «долёвки» в среднем по городу составлял 38,0 тыс.руб./м² общей площади.

       Рисунок 2 – Структура предложения квартир по г. Самаре в зависимости от района в 2010 г.

     Из  общего объема жилья в новых и  строящихся домах традиционно наименьшее число квартир представлено в  Куйбышевском районе, максимальное  –  в самом крупном Промышленном районе и престижном Октябрьском районе. 

     Рисунок 3 - Структура предложения квартир  по г. Самаре в зависимости от количества комнат 

     В структуре предложения по количеству комнат более всего представлено двух- и однокомнатных квартир (суммарно 67% от общего предложения.

     После длительного периода падения  стоимости квартир, связанного с  влиянием мирового финансового кризиса, во 2-м  кв.  2010г.  наметилась тенденция  к  росту  стоимости  жилья,  объясняемая в первую очередь  возобновлением работы механизмов ипотечного кредитования. 

     Рисунок 4 – Динамика средневзвешенной стоимости первичного жилья в г. Самаре за 2010 г.

     По  минимальной стоимости (класс «эконом») предлагалось новое жилье в Куйбышевском, Красноглинском и Кировском районах. Статистически средняя цена зафиксирована в Промышленном, Советском, Железнодорожном и Октябрьском районах.

     Рисунок 5 – Средняя стоимость квартир по г. Самаре в зависимости от района в 2010 г., руб./м² 

     Значительный  отрыв в удельной стоимости от цены прочих районов характерен для  новостроек Ленинского и Самарского районов – он объясняется близостью  Волги и значительным числом элитных  новостроек.

     По  состоянию на 01 октября 2011г. стоимость 1 м² в новостройке Самары в среднем составляет 58,6 тыс.руб., для сравнения, в новостройках Красноярска, стоимость одного м² составляет 44,1 тыс.руб., а новостройки Тольятти, имеют среднюю стоимость 33,7 тыс.руб. за 1 м².

     Рисунок 6 - Количество новостроек в г.Самара по районам по состоянию на 10.10.2011г. 

     Таблица 1 – Диапазон цен на квартиры в  новостройках г.Самары в зависимости от района по состоянию на 14.10.2011г., руб.

     Источник: http://www.rielt-bg63.ru

     На  основании данных, представленных в  таблице 1, можно сделать вывод, что  наиболее дорогие новостройки в 2011г. расположены в Ленинском районе. В следующей ценовой группе находятся Промышленный, Октябрьский, Самарский и Железнодорожный районы, а самые низкие цены – в Кинельском районе и на Красной Глинке.

     Новостройки могут сдаваться как с чистовой отделкой, так и с черновой, учет этого в обобщенной статистике затруднителен, а стоимость новостройки меняется на 10-15%, что весьма существенно.

     При этом черновая отделка включает ввод сетей, обеспечение возможности  подключения водоснабжения (горячего и холодного), отопления, электрического энергоснабжения, вентиляции, телефонной сети, телеантенны и других общедомовых  сетей. В этом случае цены минимальные  и колеблются от 28 до 37 тыс.руб. за 1 м² в зависимости от района.

     Если  застройщик предлагает качественную черновую отделку (пластиковые двойные стеклопакеты, лоджия застекляется одинарным стеклопакетом; дверь входная металлическая; установка  стояков горячей, холодной воды и  канализации без внутриквартирной разводки системы водоснабжения  и канализации; производятся работы по подведению медной электропроводки, с разводкой по квартире; установка  чугунных радиаторов отопления; штукатурка стен; керамзитобетонная стяжка пола) то цены достигают до 47 тыс.руб. за 1 м².

     Есть  квартиры с чистовой отделкой (ремонт, сантехника, встраиваемая кухня, холодильник, стиральная машина, газовая плита,микроволновка). Здесь цены могут достигать 65 тыс.руб. за 1м².

     При этом общая площадь 1-комнатной квартиры составляет от 37,52 м² до 51,08  м², 2-ком. : от 69,34 м² до 75,72 м² и 3-ком.: от 98,89 м²до 118,34 м².

     Кроме этого, цена на квартиры в новостройках Самары сильно зависит от района города, от материала стен, элитности дома и площади квартир. В стоимость  новостроек иногда включается подземная  парковка.

     Для общей информации актуальные цены на новостройки в Самаре различной  комнатности приведены в таблице 2. 
 
 
 

     Таблица 2 – Минимальные и максимальные цены на новостройки в г.Самаре различной комнатности по состоянию на 14.10.2011г., тыс.руб.