Состояние и перспективы развития инвестиционно-гостиничного комплекса г. Москва

По уровню годового дохода на гостиничный номер Москва считается одним из сильнейших рынков в Европе. Хотя столичный номерной фонд составляет всего 4% от общероссийского, его доходы равны порядка 50-60% от общего показателя. 

Правительство Москвы в качестве стратегической решает задачу превращения города из крупнейшего индустриального центра в мегаполис общеевропейского масштаба. Особое внимание в нем будет уделяться индустрии гостеприимства. По плану правительства Москвы планируется принять в столице до 12 миллионов туристов ежегодно, из них не менее пяти из-за рубежа. Естественно у всех должны быть соответствующие возможности размещения в отелях.

Гостиничный фонд российской столицы составляет сегодня 34 тысячи номеров на 62,4 тысячи мест в 167 средствах размещения, включая 150 гостиниц. Из них 33 отеля – категории «четыре и пять звезд», в основном недавно построенные и реконструированные; 44 гостиницы категории «три звезды», большая их часть построена в 60 – 70 гг. Этот фонд требует модернизации. И 11 тысяч мест приходится на гостиницы категории «одна – две звезды». При этом средняя загрузка гостиниц в год не опускается ниже 70 %, а  в период деловой активности достигает 95 и даже 100%. Словом, гостиничный фонд Москвы работает на пределе своих возможностей. А для обеспечения запланированного потока туристов, уже в этом году следовало бы иметь прирост номерного фонда, как минимум, на 30 – 40 тыс. мест.

Причем рост тарифов в гостиницах указанных категорий поддерживался увеличивающимися потоками туристов из стран Дальнего Зарубежья, а также активизацией внешнеэкономических связей и конгрессно-выставочной деятельности в столице, которые обеспечивали повышенный уровень спроса на услуги размещения в гостиницах бизнес-класса. (Таблица 1)

Таблица 1

Стоимость проживания в некоторых гостиницах Москвы

Из приведенных выше гостиниц , самый низкий ценовой уровень обнаружен в гостинице Sebastopol  категории 2*, а максимальная цена - в гостинице Ararat Park Hyatt, которая соответствует категории 5*. Но важно также отметить, что цена гостиничного номера может изменяться в зависимости от типа клиента. У гостиницы могут быть разные расценки для индивидуальных деловых гостей, для групп от 10 человек или больше и для компаний, проводящих в гостинице различные мероприятия. Чем выше категория отеля, тем больше услуг он может предоставить. Качество предоставляемой услуги определяет соответствие средства размещения заявленному классу. За счет безупречного сервиса, основных и дополнительных услуг привлекается все больше клиентов, что обеспечивает стабильный доход гостинице и ее конкурентоспособность. [3]
Глава 3. Перспективы развития гостиничного компекса

3.1 Перспективы дальнейшего развития гостиничного комплекса столицы на период до 2020 года

В соответствии с Генеральным планом развития города Москвы до 2020 года ожидается увеличение общего числа приезжающих в столицу гостей до 20 млн., многие из которых воспользуются услугами размещения в гостиничном комплексе города. Для этого потребуется построить дополнительно значительное количество новых гостиниц, обеспечив опережающие темпы роста суммарной вместимости гостиничного комплекса и снижение средней стоимости размещения в гостиницах, отвечающих современным требованиям к комфорту и уровню предоставляемых услуг.

В целях достижения поставленной задачи путем привлечения частных инвесторов в строительство новых и реконструкцию старых гостиниц Правительство Москвы приняло ряд мер, стимулирующих инвестиционную активность в сегменте нового строительства и реконструкции существующих гостиниц, уже не отвечающих современным требованиям к объектам гостиничного комплекса в столице, в том числе путем выделения через механизм инвестиционных аукционов прав долгосрочной аренды участков земли, предоставляемых для строительства гостиниц, с заранее подготовленными за счет бюджетных средств города пакетами исходно-разрешительной документации, в том числе и АРИ — акта разрешенного использования земельного участка.

При этом участки земли для строительства гостиниц в Москве предоставляются в долгосрочную аренду по специальной льготной ставке (сниженной до 1% от номинала), которая действует на период строительства и в течение еще трех лет после ввода гостиницы в эксплуатацию. Все это существенно увеличивает инвестиционную привлекательность проектов строительства в гостиничном комплексе, снижает инвестиционные риски и значительно сокращает сроки согласования проектов строительства гостиничных объектов.

Следует отметить, что в Москве выделение земельных участков под новое строительство является важнейшим этапом в реализации инвестиционных проектов во всех сегментах московской недвижимости, от сроков и условий прохождения которого во многом зависит создание благоприятных условий для инвестиционной деятельности девелоперов и привлечения частного капитала для реализации инвестиционных проектов в интересах развития города.

В связи с этим в настоящее время в Правительстве Москвы завершается работа над согласованием актуализированной версии Генеральной схемы размещения гостиниц в городе Москве до 2015 года.

В указанной Генеральной схеме будут определены адреса участков земли, на которых возможно строительство новых гостиниц в городе. В последующем выделение указанных участков через механизмы инвестиционных конкурсов во многом определит дальнейшие масштабы и темпы строительства гостиничного комплекса в столице.

В частности, в проект программы ввода в эксплуатацию гостиниц на 2009 год включены 32 гостиницы суммарной вместимостью в 7 тысяч мест, которые будут территориально распределяться следующим образом:

Таблица 2

Ввод в эксплуатацию гостиниц по округам

Продолжение таблицы 2

На основании данных этой таблицы видно, что больше всего гостиниц планируется ввести в эксплуатацию в центре Москвы, поблизости к основной инфраструктуре города, как деловой, так и развлекательной. Следует отметить, что в последние годы строительство новых гостиниц осуществлялось в основном в сегментах отелей 4* и 5*, строившихся в центральной части города. В связи с этим все земельные участки в ЦАО, предназначенные для строительства гостиничных объектов в соответствии с Генеральной схемой размещения гостиниц, в настоящее время уже практически освоены, и в предстоящие годы инвесторам придется активнее осваивать участки в менее престижных районах, выделяемых под новое строительство гостиничных объектов за пределами третьего транспортного кольца или вдоль МКАД.

При этом ожидается, что при строительстве новых и реконструкции существующих гостиниц в удаленных от центра районах города предпочтения инвесторов будет отдаваться, главным образом, гостиницам эконом-классов (2 и 3 звезды), которых в городе сейчас не хватает и чья доля в общем номерном фонде гостиничного комплекса столицы до 2011 года должна существенно увеличиться и достичь 67,5%.

Кроме того, новым перспективным направлением инвестиционной деятельности, которое сейчас уже активно развивается в Москве, является строительство современных аппарт-отелей, предназначенных для временного размещения находящихся в столице лиц на более длительные, чем в обычных гостиницах сроки (как правило, на срок более чем одна неделя). Аппарт-отели в отличие от обычных гостиниц имеют номера в виде отдельных 1 или 2-х комнатных квартир с небольшой кухней, оснащенной всем необходимым для приготовления пищи. В остальном обслуживание в апарт-отеле такое же, как и в обычной гостинице, а стоимость проживания, уровень комфорта и сервиса зависят от категории звездности отеля.

При этом строительство аппарт-отелей является, как правило, более привлекательным для девелоперов бизнесом, так как большая часть апартаментов распродается еще на стадии строительства объекта частным инвесторам, которые потом используют последние в качестве постоянного источника дохода, сдавая номера в аренду через управляющую аппарт-отелем компанию. За счет этого строительство объекта осуществляется частично на средства соинвесторов и общие сроки окупаемости инвестиционных проектов строительства отелей сокращаются.

Другим направлением, повышающим инвестиционную привлекательность проектов строительства гостиниц эконом-класса в столице, в последнее время является реализация крупных девелоперских проектов, в которых строительство новых гостиниц осуществляется в составе многофункциональных комплексов (имеющих в том числе офисные, торговые и развлекательные площади). Экономическая эффективность проектов строительства таких многофункциональных комплексов обычно выше, чем отдельно стоящих гостиниц эконом-класса в Москве, средний срок окупаемости которых обычно длиннее, чем у объектов других видов коммерческой недвижимости. Таким образом, строительство гостиниц в комплексе с торговыми и офисными площадями, повышает рыночную стоимость таких объектов и делает более короткими сроки окупаемости инвестиционных проектов, повышая тем самым инвестиционную привлекательность строительства гостиниц эконом-класса. [2]