Разработка стратегии организационного развития строительного предприятия

      Это не могло не оказать негативного  влияния на темпы ввода жилья. Поскольку длительность инвестиционно-строительных циклов составляет не менее 3-4 лет (включая оформление исходно-разрешительной документации), влияние вышеупомянутых законодательных новаций стало существенно сказываться в 2008 году.

      Об  этом свидетельствуют данные Росстата за первую половину 2008 г., согласно которым произошло значительное, почти в 5 раз по сравнению с 2007 г., снижение темпов жилищного строительства.

      Фактор 2. Серьезный дисбаланс между (платежеспособным) спросом и предложением в сторону спроса, усиленный механизмами реализации национального жилищного проекта, отдающего приоритет государственной поддержке приобретения жилья в собственность на свободном рынке (например, посредством ипотечного жилищного кредитования) привел к сохранению в 2005-2006 гг. высокой динамики роста цен. Максимум роста цен пришелся на 2006 г., когда в среднем по России цены на жилье за год выросли на 54%, а в городах-миллионниках почти в 2 раза.

      В 2007 г. во вновь построенное жилье  въехало порядка 700 тыс. семей, что  составляет около 1,4% от их общего числа, в то время как платежеспособный слой населения, по данным Минрегиона России, составляет около 20% российских граждан. Всеми формами государственной поддержки в 2007 г. воспользовалось чуть больше 70 тыс. семей или около 0,15% населения.

      Ситуация  усугубляется возросшей инфляцией  и ужесточением требований по ипотечным  кредитам.

      В результате, снизилась доступность  жилья даже для обладающего стабильными  доходами достаточно узкого слоя населения.

      На  сокращение количества продаж (в том числе, так называемых «инвестиционных квартир») также влияет ожидание снижения цен на жилье, вызванное общей нервозностью на финансовых рынках..

      Следствием  этого впервые за последние годы стал рост рисков не реализации построенного жилья на рынке.

      Фактор 3. В 2007-08 гг. у девелоперов возникли проблемы с кредитованием строительных проектов со стороны банков.

      Этот  негативный фактор, обусловленный ситуацией  в банковском секторе экономики  в сочетании с увеличивающимися рисками нереализации построенного жилья, породил серьезные трудности у профессиональных участников по всей цепочке инвестиционно-строительной деятельности, к которым особо чувствительны малые и средние компании, имеющие меньший запас мощности.

      Снижение  объемов и увеличение стоимости  банковского кредитования, а также сокращение продаж жилья у девелоперов привели к дефициту средств для финансирования жилищного строительства и снижению рентабельности их деятельности. Как следствие, одни девелоперы вынуждены замораживать начало строительства новых жилищных объектов, другие – выставлять на продажу ранее приобретенные площадки под застройку, третьи – ограничивать объемы и увеличивать сроки строительства.

      В результате возникли предпосылки для  снижения цен на рынке жилья.

      Дальнейшее  развитие сложившейся ситуации с финансированием жилищного строительства чревата угрозами обвального падения цен, существенного увеличения объемов незавершенного строительства, появления новой волны обманутых дольщиков, банкротств застройщиков и подрядных организаций, невозвратами строительных кредитов.

      Фактор 4. Высокая динамика продажных цен на жилье в 2005-2006 гг. вызвала резкое подорожание основных строительных материалов в 2007 г., обусловившее высокий рост себестоимости строительства. В первую очередь, подорожание коснулось цемента, цены на который выросли более чем в 2 раза (и достигли 7-8 тыс. рублей за тонну), и отчасти металла.

      Можно было бы понять, если бы рост цен на стройматериалы был обусловлен необходимостью модернизации предприятий строительной промышленности, в значительной степени устаревших как морально, так и физически. Однако слишком большой скачок цен на строительные материалы перекроил все планы строителей и стал еще одним фактором снижения рентабельности девелоперской деятельности, усиливающим тенденцию снижения темпов ввода жилья.

      Строители попали «в вилку» - с одной стороны  рост стоимости кредитных ресурсов и их острая нехватка, с другой - рост себестоимости построенного жилья.

      В преддверии принятия Долгосрочной стратегии  строительства массового жилья, предусматривающей достижение к 2020 г. ежегодного объема ввода на уровне 1 кв. м на человека, в условиях увеличивающихся объемов промышленного и транспортного строительства, а также строительства объектов энергетики, необходимо принять комплекс мер, направленный на создание условий для ускоренного развития отечественной промышленности строительных материалов, обеспечивающий баланс интересов строительных компаний и производителей стройматериалов.

      Действие  приведенных выше факторов не позволяет  сделать однозначного прогноза развития ситуации на жилищном рынке в краткосрочной перспективе, поскольку она существенно зависит как от внешней среды, так и от глубины кризисных явлений на российском финансовом рынке, в первую очередь в его банковском сегменте (от уровня ликвидности кредитных организаций), от поведения потребителей, а также от запаса прочности и финансовой устойчивости девелоперов и других профессиональных участников рынка.

      С одной стороны, ряд факторов препятствуют ускорению темпов ввода жилья  и, как следствие, стимулируют повышению цен на рынке жилья, другие факторы снижают (платежеспособный) спрос и тем самым способствуют их снижению.

      Но  в любом случае можно однозначно констатировать, что рынок лихорадит, что таит в себе потенциальные  значимые угрозы неблагоприятного развития.

      В соответствии с этим необходимо перестроиться  и выработать такие пути, которые, не нарушая рыночных принципов функционирования жилищной сферы, не повышая рисков для  деятельности частных инвесторов, кредитных  организаций, девелоперов, строительных компаний, предприятий строительной индустрии и других профессиональных участников рынка, позволили бы решать проблемы доступности жилья для граждан России.

      Макроокружение  воздействует на экономическую организацию  через влияние следующих факторов:

• Social (социальные);
• Legal (правовые);
• Economic (экономические);
• Political (политические);
• Technological forces (технологические).

      Изучение  такого воздействия получило название SLEPT-анализа (по первым буквам английских слов, соответственно указанным выше).

      Макроокружение  создает общие условия нахождения организации во внешней среде. В  большинстве случаев оно не имеет  специфического характера, применительно  к отдельно взятой организации. Хотя степень влияния состояния макроокружения на различные организации различна, что связано с различиями как в сферах деятельности, так и с внутренним потенциалом организаций.

      SOCIAL (СОЦИАЛЬНЫЕ)

1. Прирост населения. Наблюдается убыль населения РФ, так, естественный прирост (убыль) в 2009 году составил -249426 чел., что ниже, чем в 2008м (-362007 чел.) на 45%, однако всё же это убыль, при том значительная. Это означает снижение как рабочей силы для бизнеса, так и спроса на продукцию. На строительное предприятие может оказывать существенное влияние.
2. Миграция. Однако происходит рост численности за счет мигрантов, так, в январе 2009 г. всего прибывших в Россию  +16193 чел., в ноябре 2009 – это +17110 чел. Следует отметить, что наибольшего пика миграция в течение года достигает в июне-июле (свыше 20 000 чел.), это объясняется, скорее всего, условиями сибирского климата. Данная ситуация безусловно на первый взгляд положительна для строительных предприятий, т.к. это приток дешевой рабочей силы, однако следует учитывать, что это в подавляющем большинстве неквалифицированная рабочая сила.
3. Уровень безработицы. Остается высокой из-за сложившейся ситуации на рынке: общая численность около 6,3 млн. чел.(2009 г.), однако из них официально зарегистрированных лишь 2,1 млн. чел. Однако безработные так же могут стать источником дешевой рабочей силы для бизнеса.
4. Браки и разводы. В 2009 году количество заключенных браков по сравнению с 2008 г. Выросло (1199440 и 1179007 соответственно), а число разводов, наоборот, сократилось (699297 в 2009 г. и 703412  в 2008 г.).
5. Уровень образования. Число гос. и муниципальных образовательных учреждений ВПО, по данным сайта Росстата, в 2009 г. – 662, в 2008 – 660 (т.е. рост на 0,3%), число студентов (тыс.ч.), же.: в 2009 г. – 6135,6 и в 2008 г. – 6214,8 (т.е. снижение на 1,3%). Значит, количество студентов, учащихся в ВУЗах снижается не из-за уменьшения количества гос. обучающих заведений, а, скорее всего, из-за «демографической ямы» начала 90х годов, а, возможно, и по ряду социально-психологических причин. Это говорит о снижении квалифицированных кадров для бизнеса, снижении количества научных работников, однако данный фактор не является существенным для строительства, по крайней мере на кратко- и среднесрочную перспективу.

      LEGAL (ЮРИДИЧЕСКИЕ)

     Наиболее  важным фактором, является создание законодательной базы на федеральном и региональном уровне, касающейся ведения строительного бизнеса. Так, в последние годы созданы важные законы, касающиеся ипотечного кредитования, поддержки малого бизнеса, использования земель в Новосибирской области, инвестиционной деятельности, участия в долевом строительстве многоквартирных домов и других объектов недвижимости и т.п. Несмотря на то, что существующую законодательную базу сложно назвать совершенной, уже само ее появление очень важно и может расцениваться как позитивный фактор.

     Следующий важный фактор, непосредственно связанный  с первым, это скорость изменения существующей законодательной базы. Как известно, в нашей стране существующие законы очень часто совершенствуются, причем изменения, как правило, касаются формулировок тех или иных положений. Данная тенденция негативно сказывается на ведении бизнеса, так как очень сложно своевременно уследить за всеми происходящими изменениями и приспособиться к ним.

     Третий  фактор – наличие необходимости  лицензирования строительных предприятий.

      Согласно  Федеральному закону N 148-ФЗ от 22.07.2008 "О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" с 1 января 2009 г. прекращено предоставление лицензий на осуществление деятельности в области проектирования, строительства и инженерных изысканий. Строительная отрасль переходит на систему саморегулирования.

      С 1 января 2010 года деятельность в сфере  строительства, проектирования, инженерных изысканий будет осуществляться юридическими лицами только на основе свидетельства о допуске к видам работ, выданного саморегулируемой организацией строителей, проектировщиков или инженерных изыскателей. Обращаясь напрямую в некоммерческие партнерства или саморегулируемые организации в строительстве (СРО), представители стройкомплекса сталкиваются с рядом затруднений, а именно: высокие финансовые требования к будущим членам (по страхованию, взносу в компенсационный фонд, вступительным и ежемесячным членским взносам), завышенные требования к персоналу и квалификационным характеристикам работников организации - соискателя. Не редкость в противовес описанным и крайне низкие требования к будущим членам. А это может привести к необоснованно частым выплатам из компенсационного фонда и другим издержкам для каждого члена такой организации, в независимости от профильной принадлежности СРО, будь то строительство, проектирование или инженерные изыскания.

      С позиции покупателей это положительное  явление, т.к. достаточно коррумпированным является процесс получения лицензии; так же при каждой СРО будет создан фонд для компенсации возможных убытков их деятельности, обязательном условием является заключение договора со страховой компанией. Однако с позиции предприятия это может оказаться довольно затратным, из-за данных взносов в СРО с рынка могут уйти малые организации. «Из-за отсутствия полной законодательной базы, а также в связи с кризисом срок полного введения саморегулирования может быть продлен до 1 января 2011 года.» - так же отметил М.Я. Хесин на этот счет (заместитель председателя Госдумы по строительству и земельным отношениям). 

      ECONOMICAL (Экономические)

1. Доходы населения. Общая сумма доходов (включая доходы от предпринимательской деятельности, оплата труда (с учетом скрытой - официально неучтенной - ЗП), социальные выплаты, доходы от собственности) в 2008 г. Составила 25561,2 млрд. руб., а в 2008 – 21311,4 млрд. руб. (рост на 19,94%), однако за аналогичный период индекс потребительских цен вырос в среднем на 16,5%. Так что сказать об абсолютно положительном характере роста доходов населения нельзя, естественно это отразится и на строительстве.
2. Развитие спроса на жилье «эконом-класса». Ранее спрос на жилье имел инвестиционный характер, т.е. инвесторы вкладывали свободные денежные средства в строительство для получения различных выгод, например, перепродажа площадей, после того, как объект сдан в эксплуатацию, в несколько раз дороже суммы инвестиций на начальном этапе строительства. Цены на жилье так же были искусственно завышены, как на первичном рынке, так и на вторичном. Однако после повышения уровня инфляции и реального снижения покупательной способности граждан, плюс при насыщении инвестиционного спроса, дорогое жилье перестало пользоваться популярностью, из-за чего в первую очередь пострадали строительные компании, не сумевшие быстро перенаправить мощности на строительство менее затратных зданий и сооружений.

      По данным исследования, проведенного отделом стратегического консалтинга «Калинка-Риэлти», до начала экономического кризиса осенью 2008 года застройщиками было заявлено к выходу на рынок до 2012 года более 60 объектов элитной жилой недвижимости, общая площадь которых составила бы порядка 4 млн кв. м (23 500 квартир). Однако этим планам не суждено сбыться. По словам Екатерины Румянцевой, генерального директора «Калинка-Риэлти» изменение экономической ситуации в стране заставило многих девелоперов изменить свои планы, и работы по большей части проектов сегодня приостановлены. «Таким образом, количество проектов высококлассной жилой недвижимости, запланированных ранее к реализации до 2012 года, по нашей оценке, сократится как минимум в два раза, и их общая площадь составит не более 2 млн кв. м».