Лекции по "Оценка недвижимости"

Автор работы: Пользователь скрыл имя, 17 Марта 2012 в 07:43, курс лекций

Краткое описание

Недвижимое имущество - физ.объекты с фиксированным местоположением в пространстве, и все то, что неотделимо с ним связано как под поверхностью, так и над поверхностью земли; или все то, что является обслуживающим предметом, а также права, интересы и выгоды обусловленные владением объектами.

Содержимое работы - 1 файл

ОЦЕНКА НЕДВИЖИМОСТИ.doc

— 116.50 Кб (Скачать файл)

3.                   расчет среднего значения валового рентного мультипликатора(ВРМ) по рынку.

4.                   определение стоимости объекта как произведение среднего значения ВРМ по рынку на валовой доход объекта оценки.

 

 

 

 

VIII. Доходный подход

Предполагает использование 2 методов оценки:

1.                   метод капитализации

2.                   метод дисконтирования

 

Метод капитализации

 

С=ЧОД/Ск, где ЧОД –чистый операционный доход

Ск – ставка капитализации

Используется в случаях, когда потоки доходов имеют равновеликие или равноувеличивающиеся значения.

 

Метод дисконтирования

 

С= сумма(ЧОДi)/(1+R)i +REW/(1+R)(i+1)

где ЧОДi чистый операционный доход i периода горизонта расчета

R- ставка дисконтирования

i- порядок номера периода горизонта расчета

(i+1)- последний порядковый номер периода горизонта расчета

REW – реверсия – остаточная стоимость недвижимости в последний прогнозный период

Используется в случаях когда необходимо осуществление затрат связанных с реконструкцией, переоборудованием объектов недвижимости, а также в случаях неравномерности получения дохода

 

Алгоритм расчета по методу капитализации

1.                   Определение средневзвешенной величины арендной платы за 1 сравнения  (1м2) с этой целью необходимо набрать не менее 5 аналогов максимально сопоставимых  по своим ценнообразующим характеристикам. Разницу в ценообразующих характеристиках необходимо сглаживать путем внесения поправок.

2.                   Определение потенциального валового дохода (ПВД).

Потенциальный валовой доход – доход, который можно получить от эксплуатации объекта недвижимости при 100% заполняемостью площадей без учета потерь и расходов.

ПВД= базовая арендная плата * площадь объекта *12

3.                   Определение действительного валового дохода (ДВД). Действительный валовой доход – доход, определяемый как разница между ПВД, потерями недозагрузки площадей, потерями недобора арендной платы.

4.                   Определение чистого операционного дохода (ЧОД). Чистый операционный доход – доход, который можно получить как разницу между действительным валовым доходом и операционными расходами, связанными с эксплуатацией объекта недвижимости.

Операционные расхода подразделяются на условно-постоянные  (расходы, которые не зависят от уровня загруженности помещения (земельный налог, налог на имущество, коммунальные платежи не зависящие от уровня загруженности помещения, заработная плата не зависящая от загруженности помещения)) и условно-переменные ( расходы, которые непосредственно зависят от уровня загруженности помещения (коммунальные платежи: электроэнергии, вывоз мусора) текущий ремонт, прочие расходы связанные с эксплуатацией)).

5.                   Расчет ставки капитализации

Ставка капитализации – финансовый инструмент, который позволяет преобразовать доход в стоимость.

Относительно недвижимости используют 2 способа расчета: метод кумулятивного построения и метод рыночной экстракции.

Метод кумулятивного построения

Rk=R±Hb (знак «+» если снижение капитала)

R=R0+Rнедвиж+Rликвид, где

R- ставка дисконтирования

Hb – норма возврата капитала

R0 – безрисковая норма доходности – норма доходности максимально очищенная от влияния различных рисков.

Rликвид – риск за ликвидность объекта, зависит от сроков экспозиции недвижимости.

Срок экспозиции  - период времени от даты публичной оферты до даты продажи объекта.

Rнедвиж – поправка за риск инвестирования объекта недвижимости

Для расчета нормы возврата капитала (Hb) необходимо учитывать следующие варианты изменения основной стоимости инвестиции:

1.                   когда стоимость недвижимости не меняется, в это случае Hb=0

2.                   когда происходит снижение стоимости недвижимости, в этом случае Hb:

- метод Ринга – Hb по этому методу осуществляется равными долями Hb=1/N где N-срок оставшийся экономической жизни здания.

- метод Инвуда – Hb осуществляется по фактору фондозамещения и ставки дохода на инвестиции Hb=SFFp (фактор фондовозмещения с учетом рыночной ставки)

-  метод Хоскольда – возвра капитала осуществляется по фактору фондозамещения с использованием без рисковой нормы доходности.

3.              когда стоимость недвижимости растет, то Hb будет компенсироваться за счет повышения стоимости Hb= - SFF*∆, где ∆ - прирост стоимости недвижимости в течении владения объектом.

Метод рыночной экстракции

Rk=ЧОД/цена

преимущество метода – основан на использовании рыночной информации

6.                   Определение стоимости объекта недвижимости

Стоимость объекта = ЧОД/ ставку капитализации

 

Алгоритм расчета по методу дисконтирования

1.                       Определение величины затрат необходимых для реконструкции или переоборудования недвижимости.

2.                       Определение периода осуществления этих затрат

3.                       Определение величины потенциальной арендной платы после сдачи объекта в эксплуатацию.

4.                       Определение степени загруженности площадей или недобора в арендной плате после сдачи объекта в эксплуатацию.

5.                       Определение ежепериодической величины операционных расходов.

6.                       Определение ЧОД по горизонта прогноза

7.                       Расчет ставка дисконтирования R=R0+Rнедвиж+Rликвид

Ставка дисконтирования- инструмент, который позволяет определить текущую стоимость будущих доходов.

8.                       расчет реверсии

Для расчета реверсии в последний прогнозный период используют формулу Гордона

REW= ЧОД(i+1)*(1+g)/(R+g)

Где ЧОД(i+1)- ЧОД последнего прогнозного периода

R – ставка дисконтирования

G – долгосрочный прирост недвижимости

9.              приведение будущих доходов и реверсии к их текущему значению и суммирование этих значений

По результатам расчет подходов и методов требуется проведение процедуры согласования результатов.

Согласование может осуществляться 2 способами:

1.                   Метод весовых коэффициентов (метод рангов). В этом методе согласование осуществляется путем определение средневзвешенных значений определяемого по результатам трех подходов (затратного, доходного, сравнительного) При этом максимальный вес присваивается тому подход, который с одной стороны является более приемлемый с точки зрения специфичности объекта, с другой стороны в результат которого вносилось наименьшее количество поправок.

2.                   Метод анализа и иерархии. Предполагает математический расчет путем попарного сравнения влияния различных факторов на результат по каждому из подходов. В результате рассчитывается матем. средневзвешенное значение значимости каждого из подхода и вес этих подходов в итоговом результате.



Информация о работе Лекции по "Оценка недвижимости"