Лекции по "Оценка недвижимости"

Оставшийся срок экономической жизни - период времени от даты оценки до окончания его экономической жизни.

Способы расчета физического износа:

1.       Нормативный метод

Предполагает использование различных нормативных инструкций межотраслевого или ведомственного уровня. Для расчета физического износа жилых зданий используют инструкции ВСН (временные строительные нормы).

Износ физический = Сумма физического износа i-конструктивного элемента ∙ Коэффициент соответствующей доли восстановительной стоимости i-конструктивного элемента в общей восстановительной стоимости здания

     2.Стоимостной метод

В основе физический износ, выраженный на момент оценки соотношением стоимости объективно необходимых ремонтных мероприятий, устраняющих повреждение конструкций или здания в целом к их восстановительной стоимости.

     3. Метод срока жизни

Износ физический = (эффективный возраст/(эффективный возраст + оставший срок физической жизни))*100

Упрощенная модель физического износа = Хронологический возраст/физическая жизнь здания * 100

На практике элементы зданий и сооружений, имеющих устранимый и  неустранимый износ, подразделяются на короткоживущие и долгоживущие элементы.

Короткоживущие элементы – элементы, имеющие меньший  срок жизни, чем здание в целом (кровля, полы).

Долгоживущие элементы – элементы, у которых ожидаемый срок жизни  сопоставим со сроком жизни здания.

Устранимый физический износ короткоживущих элементов возникает вследствие естественного изнашивания или небрежной эксплуатации и может быть определен как стоимость отложенного ремонта.

Неустранимый физический износ короткоживущих элементов – затраты на восстановление быстроизнашивающихся компонентов, определяется как разница между восстановительной стоимости и величиной устранимого износа умноженного на соотношение хронологического возраста и срока физической жизни элемента.

Устранимый физический износ долгоживущих элементов определяется разумными затратами на его устранение.

Неустранимый физический износ долгоживущих элементов рассчитывается:

= восстановительная стоимость – (устранимый износ + неустранимый износ)* (Хронологический возраст/Срок жизни здания)

2 Функциональный износ

Функциональный износ вызывается несоответствием объемно-планировочных или конструктивных решений современным стандартам, включая различное оборудование необходимое для нормальной эксплуатации сооружения в соответствии с его текущим и предполагаемым использованием.

Функциональный износ: устранимый и неустранимый

Устранимый функциональный износ определяется затратами на необходимую реконструкцию способствующую более эффективной эксплуатации объекта.

Причины функционального износа:

1. Недостатки требующие добавления элементов.

Элементы здания и оборудования, которых нет в существующем окружении и без которых оно не может соответствовать современным эксплуатационным стандартам.

Износ за счет данных позиций измеряется стоимостью добавления этих элементов, включая монтаж.

2 Недостатки требующие замены и модернизации

Это позиции которые еще выполняют свои функции но уже не соответствуют современным стандартам.(счетчики газа и воды). Износ по этим позициям измеряется как стоимость существующих элементов с учетом их физического износа  - стоимость возврата материала + стоимость демонтажа существующих + стоимость монтажа новых элементов.

3.Сверх улучшение – позиции элементов сооружения, наличие которых неадекватно в настоящее время современным требованиям рыночным стандартам. Устранимый износ в данном случае измеряется как текущая восстановительная стоимость этих сверх улучшений – физический износ +стоимость демонтажа + ликвидационная стоимость демонтирующих элементов.

Неустранимый функциональный износ вызывается устаревшими объемно-планировочными и конструктивными характеристиками относительно  современных стандартов строительства. Признаки неустранимого  функционального износа – экономическая нецелесообразность осуществления затрат на устранение недостатков вызывающих функциональный износ.

Стоимость неустранимого функционального износа определятся 2 способами:

1.       Способ капитализации потерь арендной платы

2.       Капитализации избыточных эксплуатационных затрат

3. Внешний износ

- обесценивание объекта, обусловленное негативным по отношению к нему влиянием внешней среды, в том числе рыночной ситуации, накладываемых сервитутов (ограничение в использование объекта недвижимости), внешней среды, инфраструктуры, законодательных решений в области налогообложения и т.п.

Способы определения внешнего износа:

1 Способ капитализации потерь арендной платы

расчет внешнего износа производится путем преобразования через коэффициент капитализации разницы в годовой арендной плате, вызванной негативным влиянием внешнего износа.

2 Метода парных продаж

основан на анализе имеющейся ценовой информации по недавно проданным аналогичным объектам. При этом предполагается, что объекты парной продажи отличаются друг от друга только влиянием внешнего износа.

3 Метод срок экономической жизни

позволяет рассчитать неустранимый внешний износ, исходя из резкого сокращения оставшийся экономической жизни здания по причине его сноса в ближайшее время.

Завершающим этапом расчетов затратным походом является расчет стоимости объекта недвижимости имущества:

Рыночная стоимость недвижимости = стоимость воспроизводства (или стоимость возмещения) – износ накопленный + рыночная стоимость земельного участка.

VII Сравнительный подход

Самый рыночный из всех 3 подходов. Использование этого метода позволяет определить наиболее вероятную цену объекта на основании сравнения с другими объектами недвижимости, которые были проданы за сопоставимый период времени.

Сводится на принципе замещения.

Условия применения сравнительного подхода: наличие базы данных о прошедших сделках с недвижимостью и достоверность информации.

Источники информации для сравнительного подхода: покупатель, продавец, посредник, государственный и муниципальные структуры и собственная база данных организации оценки.

В рамках сравнительного подхода выделяют 2 метода оценки:

1. Сравнительных продаж

2. Валового рентного мультипликатора (ВРМ)

При использовании сравнительного подхода все характеристики сбиваются на сегментообразующие и ценообразующие.

Сегментоноообразующие - характеристики, которые отличают один объект от другого по функциональному назначению (жилая, офисная, торговая, производственная, складская). Сегментообразующие характеристики никогда не корректируются.

Ценообразующие – характеристики, которые отличают один объект от другого по принадлежащему одному и тому же сегменту рынка по ряду признаков. Для сглаживания разницы в ценообразующихся характеристиках между объектом оценки и аналогом вносятся поправки. Примеры ценобразующих характеристик – местоположение, техническое состояние, площадь, наличие или отсутствие ремонта и др. характеристики.

1.                   Метод сравнения продаж

предусматривает определение стоимости объекта на основании сравнения его с другими объектами аналогами.

Для проведения оценки требуется не менее 3-5 аналогов, максимально сопоставимых с объектами оценки по ценообразующим характеристикам.

В случае обнаружения разницы в ценообразующих характеристиках в цены аналога вносятся поправки, сглаживающие такие различия. При расчете и внесении поправок обычно оперируют не стоимостью всего объекта, а стоимостью единицы сравнения. Примеры единиц сравнения:

1 группа (для застраиваемых земель, помещений) 1м2 застройки (1 лот застройки)

2 группа (для с/х земель) 1 гектар, сотка, 1 лот

3 группа (для сравнения объектов находящихся в торговом коридоре: киоски и т.д.) 1 фронтальный метр

4 группа 1 м2 площади (общая площадь, жилая, арендная полезная)

5 группа 1 сравнения приносящая доход (посадочное место в кинотеатре ресторане или кафе, на спортивном стадионе, 1автоместо).

Классификация поправок в зависимости от того как они вносятся

1.                   процентные поправки: на местоположение, на дату продажи, на износ)

С=(Сg*N)*П%

2.                   денежные поправки

2.1               абсолютные (на дополнительные улучшения, на прилегающий земельный участок)

С=(Сg*N)+Пабс.

2.2               относительные (на капитальный ремонт, на масштаб)

С=(Сg+Потнс)*N

где Сg – стоимость единицы сравнения аналога

П% величина % поправки

Пабс- значение абсолютной денежной поправки

Потнс- значение относительной денежной поправки

N- количество единиц сравнения

С – стоимость объекта оценки.

Для расчета и внесения поправок используют следующие методы:

1.                   метод парных продаж

Парные продажи – продажа двух объектов идентичных почти во всем за исключением одной или нескольких характеристик. При сопоставлении объекта и аналога рассматриваются следующие элементы продаж:

1.                   объект оценки, у которого рассматриваются все характеристики кроме цены

2.                   аналог объекта, у которого рассматриваются все характеристики, включая цену

3.                   сами элементы парных продаж (у которого рассматриваются все характеристики, включая цену).

Объекты сравнения принадлежат 1 сегменту рынка.

2.                   метод прямого анализа характеристик

метод парных продаж используется при наличии достоверной информации, однако такая информация есть не всегда, поэтому ряд поправок рекомендуется рассчитывать методом прямого анализа характеристик (время продаж, поправка на износ, на наличие или отсутствие ремонта на дополнительные улучшения и другие поправки).

Пример расчета поправки на дату продажи: соотношение сравнения индекса покупательской способности на дату оценки и индекса покупательской способности на дату продажи аналога = поправка

3.                   метод корреляционно - регрессионного анализа

метод позволяет определить величину поправки на основании двухфакторной регрессии  (например, цены от площади объекта). Для построения регрессионной зависимости строится выборочная совокупность объектов сопоставимых во всем, за исключением разницы в площадях. Такую зависимость можно использовать тогда когда существует теснота взаимосвязи этих факторов (корреляция – зависимость 1 фактора от другого). Зависимость можно использовать, если коэффициент корреляции больше 0,7 долей.

Общий алгоритм расчета для сравнительного подхода:

1.                   Формирование базы данных с занесением в нее сделок с объектами недвижимости, информация по которым проверена и  достоверна.

2.                   Изучение рынка и выделение сегмента, к которому относится объект оценки.

3.                   Отбор не менее 3-5 аналогов.

4.                   Приведение ценообразующих характеристик аналога к характеристикам объекта оценки путем следующей последовательности:

- определение стоимости единицы сравнения  по каждому из аналога

- введение в стоимость единицы сравнения каждого из аналогов процентных поправок

- введение в стоимость единицы сравнения каждого из аналогов относительных денежных поправок

- переход к стоимости всего объекта в целом с внесением поправки на масштаб

- введение в скорректированную величину каждого из аналога абсолютных денежных поправок.

5.              Анализ приведенных цен аналогов.

6.              Вывод  о наиболее вероятной цене оцениваемого объекта как средневзвешенного значения скорректированных цен аналогов.

2. Метод валового рентного мультипликатора

Расчет валового рентного мультипликатора определяют как соотношение цены продажи объектов аналогов к потенциальному или реальному валовому доходу.

Условия применения метода:

-сопоставимость валового дохода во времени

-сопоставимость периодов

-сопоставимость масштаб и сопоставимость сумм

Алгоритм реализации метода ВРМ

1.                   отбор аналогов с учетом критериев сопоставимости

2.                   расчет валового рентного мультипликатора по аналогам