Лекции по "Оценка недвижимости"

ОЦЕНКА НЕДВИЖИМОСТИ

I. Правовое поле оценки недвижимости. Основные термины и определения

Недвижимое имущество - физ.объекты с фиксированным местоположением в пространстве, и все то, что неотделимо с ним связано как под поверхностью, так и над поверхностью земли; или все то, что является обслуживающим предметом, а также права, интересы и выгоды обусловленные владением объектами.

В настоящее время актуальной является следующая нормативно-правовая база в оценки недвижимости:

1. закон об оценочной деятельности 135 ФЗ

2 федеральные стандарты оценки (4)

3 стандарты, правила саморегулируемых организаций

К недвижимости с точки зрения гражданского кодекса относятся следующие объекты имущественных прав: земельные участки, участки недр, обособленны водные объекты, леса, многолетние насаждения, здания, сооружения, морские суда, воздушные суда, суда внутреннего плавания, космические объекты (объекты, которые требуют гос.регистрации).

К недвижимости как объекту оценки имущественных прав можно отнести земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты, леса, многолетние насаждения, здания и сооружения.

II. Стоимость недвижимости ее основные виды

Стоимость недвижимости имеет две формы проявления: потребительскую и меновую.

Потребительская стоимость обусловлена совокупностью общественных и естественных свойств и процессов объектов недвижимости, с точки зрения конкретного пользователя, который исходит из сложившегося варианта его использования, а также естественным и общественным свойствами товара, которые определены уровнем технического развития и общественными потребителями.

Меновая стоимость возникает в процессе обмена объектов недвижимости.

Рыночная стоимость - наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно располагая всей необходимой информации, и на величине цены сделки не сказываются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Ликвидационная стоимость – денежная сумма доходами от ликвидации объектов недвижимости и расходами на ее проявление.

Инвестиционная стоимость – стоимость объектов недвижимости для конкретного инвестора, основана на его инвестиционных требованиях и предпочтениях. Расчет стоимости основан на субъективной оценке дисконтированных издержек и доходов инвестора ожидаемых от использования данных объектов недвижимости в намеченном инвестиционном проекте.

Кадастровая стоимость – стоимость, определяемая путем массовых оценок, для налогообложения объектов недвижимости.

III. Основные подходы и принципы оценки недвижимости

В мировой практике принято выделить 4 группы принципов оценки:

1 группа: принцип основан на представлениях собственников (3 принципа): полезности; замещения; ожидания.

Полезность – способность объекта удовлетворять потребности пользователя в определенном месте в течение определенного периода времени.

Принцип замещения – рациональный реестр не заплатить за объект недвижимости больше чем ему обойдется приобретение объекта с аналогичной полезностью.

Принцип ожидания – стоимость объекта оценки определяется текущей стоимостью доходов, которую можно получить от эксплуатации этого объекта.

2 группа: принципы обусловленные процессом эксплуатации: вклада; достаточной продуктивности, принцип сбалансированности и принцип разделения.

Принцип вклада – сумма на которую изменяется стоимость собственности или чистый доход от нее вследствие наличия или отсутствия какого либо дополнительного фактора производства или отдельного элемента недвижимости.

Принцип остаточной продуктивности (отношение имеет только при оценке земельного участка) земля измеряется как чистый доход отнесенный к ней после того как были оплачены затраты на труд, капитал, менеджмент.

Принцип сбалансированного равенства – любому типу землепользования должны соответствовать оптимальное сочетание факторов производства, при которых достигается максимальная стоимость земельного участка.

Принцип разделения – разделять и соединять имущественные права следует таким образом, чтобы обеспечить объекту максимальную доходность или как следствие максимальную стоимость.

Виды возможного разделения имущественных прав:

1. физическое разделение (подвал, этажи и т.п.)

2. разделение по времени владения (аренда различных сроков, пожизненное владение и ит.п.)

3. разделение совокупности имущественных прав собственников (право владения, распоряжения и т.п.)

4. разделение по видам имущественных прав (совместное владение, товарищество и т.п.)

5. разделение по залогам и правам (закладные и т.д.)

3 группа: принципы, связанные с внешней средой:

1. спроса – предложения

2 принцип конкуренции

3 принцип соответствия

4 принцип изменения внешней среды

Принцип спроса и предложения – стоимость объекта определяется на основе взаимодействия спроса и предложения как основных факторов формирования стоимости.

Принцип конкуренции – конкуренция снижает доходность инвестиций, стабилизирующихся на уровне альтернативных вложений.

Принцип соответствия – объект недвижимости не соответствующий существующим в настоящее время стандартам имеет наименьшую стоимость по сравнению с объектами соответствующим современным стандартам строительства.

Принцип изменения внешней среды - все объекты находящиеся на рынке зависят друг от друга, изменения окружения объекта недвижимости влечет за собой изменения стоимости.

4 группа: принцип наилучшего и наиболее эффективного использования. Оценка объекта недвижимости должна осуществляться с учетом наилучшего и наиболее эффективного использования объектов. При этом такое использование должно быть физически возможным, юридически допустимым и экономически целесообразным.

IV Структура рынка недвижимости

При оценки недвижимости необходимо выделять следующие сегменты рынка:

1.       по типу недвижимости:

- жилую

-офисную

-индивидуальную

-складскую

- многофункциональную

(недвижимость для оценки специфич. бары, гостиницы)

2.       по различным регионам

- со стабильной высокой занятостью

- с вновь возникшей занятостью

- с цикличной занятостью

- регионы с низкой занятостью

3.       по инструментам инвестирования

- рынок прав имущества – аренда

- рынок смешенных трудовых обязательств

- рынок ипотеки

-рынок собственности или заемного капитала

V Стандартная функция сложного  процента (теория стоимости денег во времени)

1 функция: будущая стоимость единицы  - это функция определяющая величину будущей стоимости сегодняшней денежной единицы через n-периодов при сложном проценте равном i

Sn=(1+i)n где i – величина сложного % ,n – количество периодов

2 функция: настоящая стоимость единицы  - величина обратная будущей стоимости единицы, по своей экономической сути эта функция соответствует сегодняшней стоимости одной денежной единицы полученной через n–периодов при заданном % годовых

Vn=1/Sn

3 функция: настоящая стоимость аннуитета

Аннуитет – серия будущих одинаковых единичных платежей

Эта функция определяет настоящую стоимость серии будущих равных единичных платежей в течение равном i

An= (1-1/(1+i)n)/i

4 функция взнос на амортизацию единицы – это функция показывает, какой должен быть размер платежей в течении n–периодов чтобы их настоящая стоимость при норме процентов i была равна 1.

1/аn=i/(1-1/(1+i)n

5 функция: будущая стоимость аннуитета  - это функция показывает, какую будущую сумму даст единичный аннуитет при заданном числе периодов и норме процентов.

Sn=(1+i)n-1/i

6 функция коэффициент фонда замещения – определяет величину платежа аннуитета, будущая стоимость, которого через n–периодов при заданной норме % равна 1.

SFF=i∙(1+i)n-1

VI Затратный подход к оценки недвижимости

В рамках затратного подхода выделяют следующие методы оценки:

1. ресурсный метод основан на определении объема или массы основных элементов зданий, сооружений, расходных строительных материалов в расчете стоимости этих материалов в текущих региональных рыночных ценах с последующим добавлением к стоимости оплаты труда, эксплуатации машин и механизмов, а также прочих работ и затрат. Метод трудоемен, точен, но используется редко.

2. Ресурно - индексный – основан на определении укрупненных показателей по видам работ, в основе расчетов укрупненных показателей используются сборники УПВС

3. Базисно индексный метод – определение стоимости строительства основано на использовании системы текущих и прогнозных индексов по отношению к стоимости определенной в базисном уровне цен.

Индекс цен – соотношение стоимостей строительной продукции, работ или ресурсов в текущем и базисном уровне цен УПВС (Укрупненные показатели восстановительной стоимости).

В общем случае могут быть использованы следующие виды индексов:

1) индексы на весь комплекс работ для зданий и сооружений;

2) индексы на весь комплекс работ для некоторых видов общестроительных и монтажных работ;

3) индексы к элементам структуры прямых затрат в составе стоимости строительно-монтажных работ (зарплата, стоимость эксплуатации машин и механизмов, стоимость строительных материалов).

4) индексы к отдельным элементам технологической структуры (строительно-монтажные работы, различное оборудование).

Источники получения индексов

1 УПВС

2 ежемесячные, ежеквартальные бюллетени центров ценообразования

3 сборники ежеквартальные «ПОинвест»

Стоимость строительства = стоимость 1м3 в базисном уровне цен ∙ Объем задания ∙ Корректирующий коэффициент (разница конструктивных элементов) ∙ Коэффициент индекса цен от базисного к текущему ∙ коэффициент регионального развития ∙ Ставка НДС ∙ Прибыль застройщика

Определение износа

Следующим шагом для определения стоимости в рамках затратного подхода является определение накопленного износа.

Износ накопленный = 1- (1- износ физический) ∙ (1-износ функциональный) ∙ (1- износ внешний)

Виды износы:

Физический и функциональный износ подразделяется на устранимый и неустранимый:

Устранимый – износ устранение, которого физически возможно и целесообразно, т.е. производимые затраты на устранения того или иного вида износа способствует повышению стоимости объекта в целом.

Неустранимый - износ устранение, которого невозможно.

1 Физический износ – постепенная утрата изначально заложенных при строительстве технико-эксплуатационных качеств под воздействием природно-климатических факторов, а также под воздействием жизнедеятельности человека.

Физическая жизнь здания  - период эксплуатации здания, в течение которого состояние несущих конструктивных элементов здания соответствует критериям (критерий надежности, долговечности).

Хронологический возраст – период времени прошедший со дня ввода объекта в эксплуатацию до даты оценки.

Экономическая жизнь – определяется временем эксплуатации, в течение которого объект приносит доход.

Эффективный возраст  рассчитывается на основе хронологического возраста здания с учетом его технического состояния и сложившихся на дату оценки экономических факторов, влияющих на стоимость оцениваемого объекта.