Контрольная работа по "Менеджменту нежвижимости"

 

 

Решение

 

 

Показатель	Аналог А	Аналог Б	Аналог В
Среднегодовая норма износа, %	6,5	6,1	6,3
Срок фактической службы, лет	12	21	17
Общий срок экономической службы, лет	0,78	1,281	1,071
Остаточный срок экономической  службы, лет  (15-стр.3)	14,22	13,719	13,929

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

ЗАДАЧА 4

Рассчитать стоимость  объекта недвижимости, который отличается от аналогов, выбранных для определения  степени износа, тем, что он нуждается  в замене ковровых покрытий. Оцениваемое  здание, построенное 19+В лет назад, имеет восстановительную стоимость 750 тыс.+10тыс*В дол., Cмета затрат на полную замену ковровых покрытий составляет 50 000.+10тыс*В дол. Анализ сделок по схожим зданиям, которые использовались для оценки степени износа, выявил различия, заключающееся в том, что они были проданы после замены ковровых покрытий. Общий срок экономической службы 75+В лет осуществлялся на основе действительного возраста, который за счет проведенной замены был на 20+В% меньше фактического возраста здания. Для расчетов оценщик исходит из условного предположения, что на оцениваемом объекте произведена замена ковровых покрытий, поэтому его действительный возраст равен 15+В годам, что на 20+В% меньше его фактического возраста, равного 19+В годам. Стоимость участка составляет 150 тыс.+10тыс*В дол.

 

 

 

Решение:

 

Восстановительная стоимость: 750+30 = 780

Стоимость объекта недвижимости составит:

780000+80000*23% = 172000

172000/78 = 2205,13

180000+2205,13 = 182205,13*(18*23%)=754329

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

ЗАДАЧА 5

Рассчитать суммарный износ, если оцениваемый объект недвижимости расположен в районе с избыточным предложением конкурирующих объектов. Оценщик  установил, что это повлекло 15+В% снижения ставки арендной платы и соответствующие снижение стоимости здания. Стоимость земли не изменилась. Полная восстановительная стоимость здания, построенного 20+В лет назад, составляет 750тыс.+10тыс*В дол. Анализ продаж сходных объектов, осуществленных до появления избыточного предложения, показал, что общий срок экономической службы здания составляет 80+В лет.

 

 

Решение:

 

780000*18% = 140400

140400/23 = 6104,35

6104,35*83 = 506660,87

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

ЗАДАЧА 6

Полная восстановительная стоимость  здания – 750 тыс.+10тыс*В дол. На дату оценки стоимость отложенного ремонта по замене ковровых покрытий – 50 тыс.+10тыс*В дол., затраты по замене отопительной системы – 75 тыс.+10тыс*В дол., затраты по замене кровли – 100 тыс.+10тыс*В дол. Оцениваемый объект имеет фактический возраст – 35+В лет, который соответствует действительному, так как состояние здания среднее. Кровля была заменена 15+В лет назад с гарантией 20+В лет. Система отопления за прошедшее время не менялась, ожидается что она прослужит еще 5+В лет. Стоимость только что проведенного ремонта дверей составит – 15 тыс.+10тыс*В дол. Оценщик определил, что их не потребуется ремонтировать в течении 5+В лет. Анализ рынка функционирования подобных зданий показал, что общий полезный срок их службы составляет 100 лет. Определить общий физический износ

 

	Здание в целом	В том числе
		Отложенный ремонт ковровых покрытий	Короткоживущие элементы				Долгоживущие элементы
			кровля	Система отопления	двери
1	2	3	4	5	6	7	8
Полная восстановительная стоимость, дол
Процент физического износа, %
Стоимость износа, дол

 

 

 

 

Решение

 

 

	Здание в целом	В том числе
		Отложенный ремонт ковровых покрытий	Короткоживущие элементы				Долгоживущие элементы
			кровля	Система отопления	двери
1	2	3	4	5	6	7	8
Полная восстановительная стоимость, дол	780000	80000	130000	75000	45000
Процент физического износа, % (пропорционален количеству лет)	38	18	23	8	100
Стоимость износа, дол	296400	14400	29900	6000	45000

 

 

 

 

 

 

ЗАДАЧА 7

Оцениваемый объект представляет собой  склад, оборудованный холодильными установками, часть здания оборудована  под офис. Арендатор, использующий недвижимость, нуждается в дополнительном офисном  помещении и готов дополнительно  платить по 150 дол.+В в  месяц, если одно складское помещение будет переоборудовано под офис. Валовой рентный мультипликатор для подобных офисных помещений – 8,0+0,3В. Затраты на демонтаж котла и перепланирование помещений оценивается на уровне 13 500+1тыс*В дол. Если бы помещение изначально было построено как офис, то затраты составили бы 12 тыс.+1тыс*В дол. Восстановительная стоимость оборудования, расположенного в оцениваемом помещении и рассматриваемого как короткоживущий элемент с физическим износом 60+В%, составляет 8 тыс. +1тыс*В дол. Определить сумму функционального старения.

 

Показатель	Величина
Стоимость действующего компонента, дол.
Физический износ, дол
Стоимость восстановления функционального  устаревшего компонента с учетом его чистой остаточной стоимости, дол
Строительные затраты на установку  нового компонента, дол.
Итого сумма функционального старения, дол.

 

Решение

 

Показатель	Расчет	Величина
Стоимость действующего компонента, дол.	153+13500+4000	17653
Физический износ, дол	1,1*17653	19418,3
Стоимость восстановления функционального  устаревшего компонента с учетом его чистой остаточной стоимости, дол	9000*63%	810
Строительные затраты на установку  нового компонента, дол.	13000	13000
Итого сумма функционального старения, дол.	17653+19418,3+810+13000	50881,3

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

ЗАДАЧА 8

  Оцениваемый объект представляет собой жилое здание, которое по первоначальному проекту строилось как гостиница. В результате здание имеет избыточную техническую площадь (большие коридоры и холлы, расположенные вне квартир). Стоимость воспроизводства оцениваемого здания – 2 000 тыс. +10тыс*В дол., а стоимость воспроизводства здания с типичным соотношением жилой и технической площади – 1 700 тыс. +10тыс*В дол. Затраты на эксплуатацию оцениваемого объекта на 10 тыс. +10тыс*В дол выше по сравнению с сопоставимыми объектами, коэффициент капитализации для здания равен 25+В%. Устранение подобного вида избыточности невозможно, а избыточная площадь не увеличивает стоимость объекта. Избыточный компонент относится к долгоживущим элементам здания, расчетный процент амортизации равен 15+В%. Определить сумму функционального старения.

 

 

Показатель	Величина
Стоимость действующего компонента, дол.
Физический износ, дол
Стоимость восстановления функционального  устаревшего компонента с учетом его чистой остаточной стоимости, дол
Строительные затраты на установку  нового компонента, дол.
Итого сумма функционального старения, дол.

 

 

 

 

 

Решение

 

 

Показатель		Величина
Стоимость действующего компонента, дол.	32000+31700	63700
Физический износ, дол	0,28*63700	17836
Стоимость восстановления функционального  устаревшего компонента с учетом его чистой остаточной стоимости, дол	40000	40000
Строительные затраты на установку  нового компонента, дол.	0,18*40000	7200
Итого сумма функционального старения, дол.	63700+17836+40000+7200	128736

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

ЗАДАЧА 9

 

Определить величину скорректированной  цены проданного относительно оцениваемого объекта недвижимости, если известно что: цена реализации проданного объекта  — 500 тыс. +10тыс*В руб.; вариант финансового расчета по проданному объекту — 200 тыс. +10тыс*В руб.  покупатель выплатил продавцу на дату регистрации сделки, а остальные 300 тыс. +10тыс*В руб. согласно договору между покупателем и продавцом оформлены как ипотечный кредит, полученный покупателем от продавца на 10+В лет при ставке 10+В% годовых на условиях ежемесячного погашения задолженности; площадь проданного и оцениваемого объекта — 1000 кв. м; вариант финансового расчета по оцениваемому объекту — расчет покупателя с продавцом производится за счет собственных средств и на дату продажи; анализ финансового рынка на дату продажи показал рыночную ставку процента, равную 15+В.

 

 

Решение

 

 

580000 +230000-330000 =480000

(480000/13)*0,13=4799,9

4799,9*18%+4799,9 =5664

Величина скорректированной цены = 480000+5664 = 485663,9

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Список использованных источников

 

 

1. Горемыкин В.А. Экономика недвижимости: учеб. пособие.- М.:МГИУ, 2003.

2. Кернога Г.В. Калькулирование, себестоимость, цена, прибыль.- Мн.: ФУА информ, 2005.

3.Котляров С.А. Управление  затратами: учебное пособие. - СПб.: Питер, 2001.

4. Друри К. Введение в управленческий и производственный учет. \ Пер. с англ. - М.: Аудит, 1994.