Контрольная работа по "Менеджменту нежвижимости"

МИНИСТЕРСТВО  ОБРАЗОВАНИЯ РЕСПУБЛИКИ БЕЛАРУСЬ

Гомельский  государственный технический университет

имени  П.О. Сухого

 

 

Кафедра «Менеджмент»

 

 

 

Контрольная работа

 

 

 

по курсу  «МЕНЕДЖМЕНТ НЕДВИЖИМОСТИ»

 

Вариант-8

 

 

 

 

Выполнил студент группы  ЗМТ-42с

Сизая  Н. Н.

Принял преподаватель Седая  Н. В.

 

 

 

ГОМЕЛЬ 2012

 

ТЕОРИТИЧЕСКАЯ ЧАСТЬ

 

 

 

13. Цели и принципы управления недвижимым имуществом

 

 

Управление недвижимостью  как особый вид предпринимательской  деятельности может в зависимости  от ситуации обозначать:

принятие решений и  оформление документов в отношении  имущественных прав на объекты собственности;

управление конкретным видом  объекта в процессе его эксплуатации для удовлетворения личных потребностей или коммерческого использования;

любое единичное целенаправленное организующее воздействие на недвижимое имущество для достижения поставленных целей;

процесс реализации функций  управления для получения определенных социально-экономических результатов;

систему законодательного и  исполнительного регламентирования  и контроля поведения всех участников отношений недвижимости, осуществляемую уполномоченными государством органами в целях стабилизации и эффективного развития экономики в изменяющихся условиях, которую называют регулированием.

Управление - более высокий  уровень работы с недвижимостью  по сравнению с обычными риэлторскими операциями.

Управляющий недвижимостью  должен иметь широкие и глубокие знания по гражданскому праву, финансовому  менеджменту, инвестиционному анализу, теории и практике управления инвестиционными  проектами и др.

В сфере предпринимательства управление недвижимостью - это деятельность, осуществляемая на свой риск, направленная по поручению собственника на извлечение прибыли от реализации полномочий собственника владеть, пользоваться и распоряжаться своим недвижимым имуществом.

Управляющий недвижимым имуществом - это юридическое или физическое лицо, которое по договору с собственником недвижимого имущества и в его интересах в течение определенного срока времени от своего имени совершает любые юридические и фактические действия с этим имуществом, если только какие-то из них прямо не запрещены законом или договором.

Брокер - это физическое лицо, непосредственно работающее с клиентами и заключающее с ними от имени юридического лица или в качестве индивидуального предпринимателя договоры по осуществлению гражданско-правовых сделок с недвижимым имуществом.

Агент - физическое лицо, непосредственно работающее с клиентами и осуществляющее всю подготовительную работу для заключения брокером договоров с клиентами по осуществлению гражданско-правовых сделок с недвижимым имуществом.

Управление недвижимостью  включает все виды деятельности и  все операции с нею: строительные, инвестиционные, владения и пользования, посреднические (риэлторские), залоговые, трастовые, обменные и др. Объектами управления выступают не только отдельные здания различного назначения (жилые, офисные, производственные, складские) и имущественные комплексы предприятий всех форм собственности, но и соответствующие их системы - весь жилой фонд (муниципальный, ЖСК, ведомственный, частный) страны или региона, земельный фонд, лесной фонд и др.

Субъектами управления являются все участники отношений недвижимости: собственники, владельцы и пользователи, арендаторы, инвесторы, профессиональные посредники (риэлторы), уполномоченные государственные органы и организации  инфраструктуры.

Управление недвижимостью  может быть внешним и внутренним. Внутреннее управление - это регламентация  деятельности каждого лица (организации) - участника рынка недвижимости ее собственными нормативными документами (уставом, правилами, положением, инструкциями).

Внешнее регулирование выражается в установлении государством и его  уполномоченными органами, а также  международными соглашениями норм и  правил поведения каждого участника  рынка недвижимости.

По осуществляющим управление недвижимостью субъектам выделяются пять видов регулирования:

государственное регулирование  рынка недвижимости на региональном и муниципальном уровнях различными государственными органами и организациями  в соответствии с выполняемыми функциями;

самоуправление рынка  недвижимости профессиональными его  участниками и их объединениями - ассоциациями риэлторов и  гильдией риэлторов;

общественные воздействия - мнения жителей микрорайонов и  реакция широких слоев общества на те или иные операции с недвижимостью (например, всеобщее неприятие ваучерной приватизации государственного имущества), которая во многих случаях служит основой для нормативных актов, положений и т.д.;

управление определенным недвижимым имуществом;

заключение полного пакета контрактов, обеспечивающих функционирование и использование объекта в  соответствии с его целевым назначением.

Различают следующие виды планирования:

долгосрочное;

среднесрочное;

краткосрочное.

В процессе управления недвижимостью  реализуются следующие функции:

прогнозирование, постановка целей и выбор стратегии их достижения;

планирование и проектирование;

строительство или реконструкция;

регистрация, оценка и учет;

эксплуатация, налогообложение  и извлечение доходов;

контроль и распоряжение, корректировка плана.

Создание и управление недвижимостью начинается с проектирования и разработки различных по степени детализации и сроку реализации планов формирования и возможных направлений использования объекта недвижимости.

Управление недвижимостью, как и в любой другой сфере  предпринимательской деятельности, невозможно без четко сформулированных целей, которые служат:

исходным моментом любых  управленческих действий;

основой построения критериев оценки результатов предпринимательской деятельности;

основой анализа проблем - несоответствия желаемого и достигнутого состояния - и выработки новых  решений.

В самом общем виде цель - это будущее желаемое состояние  или совокупность достигаемых человеком  результатов в процессе и по завершению направленных действий. Цель появляется на основе мотивов и выступает  в форме потребностей, на удовлетворение которых направлен всякий труд.

Мотив - внутреннее психическое состояние, побуждающее человека к деятельности, позволяющей удовлетворить различные потребности - материальные, духовные, в процессе труда и результатами труда, самовыражения и социальной значимости. Из содержания любого мотива вытекает его структура, включающая:

потребности, которые хочет  удовлетворить человек;

благо, позволяющее удовлетворить  соответствующие потребности;

трудовые действия, необходимые  для получения блага;

цену или материальные затраты и моральные издержки по осуществлению трудовой деятельности.

Цель выполняет следующие  основные функции:

инициативы - сопоставление  существующего и желаемого состояния, вызывающее стремление к действиям;

инструмента управления - руководящее  требование, повелитель (императив) действий;

критерия принятия решений - оценки информации и выбора альтернатив;

координирования - осуществление  бесконфликтных отношений всех лиц, принимающих решения в соответствии с установленными целями;

контроля - обеспечение объективной  обратной связи в системе управления по конечным результатам.

Недвижимые объекты приобретают  в собственность для удовлетворения личных или общественных потребностей либо для предпринимательской деятельности. Соответственно цели управления недвижимостью  бывают двух видов: финансово-экономические  и нестоимостные (товарищеские, общественные, благотворительные и др.).

По отношению к высшей цели все другие цели (промежуточные, субцели) выступают как средства ее достижения.

Изменение целей управления возможно в случаях:

1) реализации целей в  предшествующий период, когда они  полностью оправдались или достижение  их оказалось нецелесообразным;

2) изменения внешней среды  - политических, социально-экономических  и рыночных условий, законодательства  и других факторов;

3) изменения интересов  и предпочтений собственника, жизненной  стадии объекта недвижимости  и т.п.

Правильно поставленные цели по управлению недвижимостью должны отвечать следующим требованиям:

измеримость - количественная и качественная оценка степени достижения (стоимостные и нестоимостные измерители);

реальность - поэтапная достижимость с учетом возможностей и существующих ограничений;

четкость и конкретность - точная и ясная формулировка содержания, объема и времени.

Основные цели управления рынком недвижимости:

реализация конституционных  прав граждан на недвижимое имущество  и обязанностей, связанных с владением  им;

установление на рынке  определенного порядка и условий  для работы всем его участникам;

защита участников от недобросовестности, мошенничества и преступных организаций  и лиц;

обеспечение свободного ценообразования  на объекты недвижимости в соответствии с предложением и спросом;

создание условий для  инвестиций, стимулирующих предпринимательскую  деятельность в сфере производства;

оздоровление экологической  среды, достижение экономического роста, снижение безработицы, решение жилищной проблемы и других общественных целей;

справедливое налогообложение  недвижимого имущества и участников рынка недвижимости;

создание благоприятных  условий решения жилищной проблемы в стране и регионах.

Принципы управления рынком недвижимости во многом зависят от политических и экономических условий  в стране, но одновременно они должны учитывать сложившийся мировой  опыт. Достижение сформулированных целей  возможно при учете следующих  принципов управления.

1. Разделение процедур - применение  особых подходов к регулированию  отношений различных видов недвижимости - жилых и нежилых помещений,  земельных, лесных участков и  других объектов.

2. Открытость информации  обо всех участниках и объектах  рынка недвижимости для принятия  деловых решений.

3. Гласность нормотворчества  - публичное обсуждение проектов  законов и других нормативных  актов. Например, обсуждение программы  жилищной реформы, затрагивающей  интересы всех слоев населения.

4. Конкурентность как механизм повышения качества услуг на рынке и снижения их стоимости.

5. Разделение полномочий  между регулирующими органами - нормотворчество  и нормоприменение - не должны совмещаться в одном лице.

6. Объекты недвижимости  государственной и муниципальной  собственности находятся в общем  совместном владении и пользовании  всего населения соответствующего  региона.

7. Простота и понятность  правил и процедур, установленных  законодательными актами о недвижимости, надежность защиты собственников  - добросовестных приобретателей  от любого произвола.

8. Применение дополнительных  мер защиты на рынке жилых  помещений граждан группы риска  - несовершеннолетних, одиноких пенсионеров,  инвалидов и др.

9. Рациональное распределение  функций управления рынком недвижимости  между государственными органами  и профессиональными участниками  - коммерческими и общественными организациями (ассоциациями риэлторов, оценщиков и др.).

10. Политика в области  управления недвижимостью должна  обеспечивать эффективное использование  земель в соответствии с утвержденными  схемами зонирования территории  и исключительное адресное и  обоснованное предоставление льгот  по налогообложению с постепенным переходом от предоставления льгот по земельным платежам к адресным компенсационным выплатам из бюджета в соответствии с проводимой социальной политикой.

11. Представительные органы  государственной власти (федеральные,  территориальные и муниципальные)  в интересах населения принимают  законы и иные нормативные  правовые акты, устанавливающие  порядок владения, пользования и  распоряжения объектами недвижимости.