Инвестиционная деятельность в гостиничном бизнесе

Основным препятствием на пути гостиничного бума в городах России можно назвать  не столько дефицит денежных средств  на реализацию проектов, сколько отсутствие механизмов их развития и управления. К примеру, в странах с развитым туристским потенциалом эта схема  доведена почти до автоматизма. Центральное  звено любого проекта в области  гостиничной недвижимости – девелоперские компании, их задача – сдать объект «под ключ» и реализовать самую выгодную для инвестора схему его эксплуатации или продажи.

Не менее важная проблема – срок реализации так называемой предпроектной, проектной и строительной стадии создания отеля.

В России эта стадия в силу национальных особенностей обычно занимает годы. К  примеру, на разработку только архитектурной  концепции уходит не менее месяца. Затем она должна пройти регламентную комиссию, чтобы ее утвердили, а для  этого нужно от 50 до 100 согласований в различных инстанциях. На стадии сбора пакета исходно-разрешительной документации, получения градостроительного задания, разработки ТЭО и прочего  проект в области гостиничной  недвижимости оказывается в зоне риска. Усугубляют ситуацию обременения  и компенсационные мероприятия  административных органов.

В связи с этим мало кто из потенциальных  инвесторов решается участвовать в  гостиничном проекте, не имея гарантий собственников земельных участков. Однако и после решения всех этих проблем вряд ли удастся спать  спокойно. Не менее актуальна и  кадровая проблема. Сегодня на волне  популярности гостиничного бизнеса  в консалтинг и девелопмент рванули несостоявшиеся преподаватели туристских вузов, журналисты, эксперты из смежных областей коммерческой недвижимости и т.п. За 2006 год о своих амбициях только в Москве заявили не менее 20 новоявленных управляющих компаний, имеющих «глубокий практический опыт» создания новых гостиничных объектов.

Не менее остро стоит эта  проблематика и в практической плоскости: до сих пор весьма сложно найти  квалифицированных специалистов высшего  и среднего звена. С большинством упомянутых проблем столкнулись  почти все инициаторы последних  громких проектов по обустройству отечественного гостиничного бизнеса. Поэтому создавать  гостиницы у нас обязанность  почетная и доверяется далеко не каждому, поскольку прошедший через все эти «тернии к желанным звездам» становится ассом девелопмента в области российской коммерческой недвижимости.

Тем не менее интерес к гостиничному бизнесу растет в геометрической прогрессии.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

2.3 Положительные факторы для инвестиции в гостиницу.

Гостиничный бизнес очень сложен, он предполагает далеко не только приобретение и эксплуатацию дорогих объектов недвижимости, но и работу с операторами, создание команды, организацию питания и прочих дополнительных услуг. 
Но сегодня, парадоксально негативные моменты (длительный процесс возврата инвестиций) в гостиничном бизнесе обернулись антикризисными явлениями. В гостиничном бизнесе с гостями не заключают долгосрочных договоров, сохраняется низкая маржа, являющаяся особенностью. И что такое при этом 1-1,5 года, когда загрузка номерного фонда упала на 10-15%? Это не так уж много на фоне того, что отдачи ожидают в целом от объекта только через 7-10 лет. В результате отели сейчас дешевеют гораздо медленнее, чем вся остальная коммерческая недвижимость – на сегодняшний момент не более чем на 10-15%. 

Гостиничный бизнес — это бизнес, который приносит хороший стабильный доход. Кроме того, инвестиции в гостиничный  бизнес представляют собой практически  безрисковое капиталовложение, поскольку основным активом данного бизнеса является недвижимость, в долгосрочной перспективе она в среднем дорожает на 5% в год. Также необходимо отметить, что отель в России – это понятный, интересный и престижный бизнес. Обладание своим собственным отелем удовлетворяет многие амбиции современных бизнесменов – инвесторов.

Покупателями гостиниц выступают  как частные инвесторы, которые  приобретают отели по цене до 5-20 млн евро, так и крупные компании с бюджетом в 100 млн евро и выше. Частные лица без опыта работы в гостиничной отрасли просто вкладывают свои деньги в стабильный и долгосрочный бизнес и, как правило, отдают отели в аренду или в управление. В этом случае они преследуют следующие цели:

1) уменьшить риски (отраслевые, страновые) путем диверсификации своих инвестиций  
2) создать личный «пенсионный фонд» в виде актива, приносящего стабильный и долгосрочный доход за рубежом.

Крупные компании, имеющие опыт работы на данном рынке, приобретают отели  для построения полноценной транснациональной  гостиничной сети и создания собственного бренда. Другой стратегией крупных компаний может быть диверсификация бизнеса и альтернативное безрисковое размещение капитала.

Необходимо отметить, что доходы отеля, в большей степени, зависят  от состояния туристической отрасли  в целом. В настоящее время  прогнозы экспертов Всемирной Туристской Организации до 2020 года весьма позитивны: мировая индустрия туризма будет  демонстрировать ежегодный прирост  в 4% и более. Этот положительный рост обеспечивается возрастающей доступностью авиаперелетов, улучшением туристской инфраструктуры, ростом благосостояния туристов, глобализацией мировой экономики и т.д.

Мировое население становится все  более мобильным, что ведет к  росту числа туристических поездок (бизнес туризм, туризм для отдыха, лечения, познавательный туризм, т.д.), и, следовательно, и к позитивному положению  дел в гостиничной индустрии.

 

 

 

 

2.4 Оценка эффективности реализации инвестиционных проектов в гостиничном бизнесе.

Суть всех существующих методов  оценки базируется на следующем принципе: инвестиции в строительство отеля  признают эффективными, если генерируемый на стадии эксплуатации проекта( функционирования отеля) денежный поток достаточен:

-для возврата исходной  суммы первоначальных вложений   

- обеспечение требуемой  отдачи на вложенный капитал

Методы оценки эффективности  реализации инвестиционных проектов:

1. Метод чистого приведенного  эффекта (Net Present Value – NPV) – основан на сопоставлении величин исходных инвестиции (IC) в проект с общей суммой дисконтированных чистых денежных поступлений, генерируемых за счет эксплуатации проекта в течение прогнозируемого срока. В связи с тем что приток денежных средств распределен во времени, он дисконтируется с помощью коэффициента r, устанавливаемого аналитиком (инвестором) самостоятельно, исходя из ежегодного процента возврата, который он хочет или может иметь на инвестируемый им капитал. Иначе говоря, коэффициент r есть стоимость капитала, привлеченного для инвестиционного проекта.

2. Метод расчета индекса  рентабельности инвестиции –  является, по сути, следствием предыдущего.  Индекс рентабельности (PI) рассчитывается через отношение суммы дисконтированных чистых денежных поступлений к величине первоначальной инвестиции.     В отличие от чистого приведенного эффекта индекс рентабельности - относительный показатель, он характеризует уровень доходов на единицу затрат, т.е. эффективность вложений: чем больше значение этого показателя, тем выше отдача каждого рубля, инвестированного в данный проект.

Благодаря этому критерий PI очень удобен:

при выборе одного проекта  из ряда альтернативных, имеющих примерно одинаковые значения NPV (в частности, если два проекта имеют одинаковые значения NPV, но разные объемы требуемых  инвестиций, то очевидно, что выгоднее тот из них, который обеспечивает большую эффективность вложений),

либо при комплектовании портфеля инвестиций с целью максимизации суммарного значения NPV.

3. Метод расчета нормы  рентабельности инвестиций. Под  нормой рентабельности и внутренней  нормой прибыли инвестиций (IRR) понимают значение коэффициента дисконтирования, при котором NPV проекта равен нулю. Смысл расчета этого коэффициента при анализе эффективности планируемых инвестиций заключается в том, что он показывает максимально допустимый относительный уровень расходов, которые могут быть ассоциированы с данным проектом. Например, если гостиничный проект полностью финансируется за счет банковских кредитов, то значение IRR показывает верхнюю границу допустимого уровня банковской процентной ставки, превышение которого делает проект убыточным.

4. Метод определения срока  окупаемости инвестиций – один  из самых простых и широко  распространенных. Срок окупаемости  гостиничного проекта – это  время начало его эксплуатации  до момента, когда первоначальные вложения и другие затраты, связанные с реализацией проекта, покрываются суммарными доходами от его функционирования. Алгоритм расчета срока окупаемости (PP) зависит от равномерности распределения прогнозируемых доходов от эксплуатации проекта. Показатель срока окупаемости инвестиции очень прост в расчетах, вместе с тем он имеет ряд недостатков, которые необходимо учитывать в анализе. Во-первых, он не учитывает влияние доходов от проекта последних периодов; во-вторых, он не делает различия между проектами с одинаковой суммой кумулятивных доходов. Сущетсвует  ряд ситуаций, при которых применение данного метода может быть целесообразным. В частности, это ситуации, когда менеджмент гостиницы в большей степени озабочен решением проблем ликвидности, а не прибыльности проекта,- главное, чтобы инвестиции окупились, и как можно скорее. Метод также хорошо в ситуации, когда инвестиции сопряжены с высокой степенью риска, поэтому, чем короче срок окупаемости, тем менее рискованным является проект.

 

                                     

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

3. Расчет окупаемости инвестиций в гостиничное хозяйство г. Москвы.

3.1 Объекты инвестиций.

1) АПАРТ-ОТЕЛЬ находится  в 10 минутах пешком от станции метро Строгино. Проект строительства многофункционального отеля с апартаментами и подземной автостоянкой. Общая площадь здания – 26 840 кв.м, в т.ч. надземная часть – 18 732 кв.м, подземная – 8 108 кв.м, площадь земельного участка - 0,5 га. Этажность (с техническим этажом) – 12 эт., количество м/мест - 143. Удобное транспортное месторасположение.

2) Гостиница в Москве, в районе метро Пражская. Четырехзвездочный отель после реконструкции. Отель входит в пятерку лучших бизнес - отелей Москвы. Общая площадь 11 000кв.м. Номерной фонд-250 номеров. Отель высокотехнологичный, современная система кондиционирования, 4 гостевых лифта. Отель полностью соответствует международным стандартам. Европейский стиль по дизайну шведских архитекторов, высокий уровень комфорта, большая часть гостей – постоянные клиенты. Земельный участок 5600кв.м., охраняемая парковка на 120 автомобилей, рядом парки и станция метро.

3) Гостиница по адресу: г.Москва, Старомынский пер., д. 6, в 10 минутах от метро Сокольники. Общая площадь здания гостиницы 7800 кв.м, из них 4000 – полезная. Номерной фонд: 60 (номера 24 кв.м и 29 кв.м с санузлом, ванной, биде). Центральная система кондиционирования (York), вентиляционно-вытяжная система. Охранно-пожарная сигнализация. 70 телефонных номеров с возможностью дополнительного подключения. 3 бойлерные установки. 4 лифта «Shnaider» (два из них грузовые). Парковка на 30 мест. 

4) Предлагается гостиничный комплекс  в 5 минутах от метро Бауманская, на улице Ф. Энгельса. Общая площадь объекта 2576 кв.м. Здание обеспечено тепло- и водоснабжением, канализацией, оборудовано приточно-вытяжной вентиляцией, системой кондиционирования, сплинкерной системой пожаротушения, современным каналом оптоволоконной связи. Номерной фонд 50 
Имеется наземная и подземная парковка на 40 мест.

5)Гостиница в центре Москвы  в непосредственной близости  от ул. Тверская – Ямская и  Беллоруского вокзала, в двух минутах от м. Беллорусская. Всего в семиэтажном отеле 33 номера различных категорий – стандарт, люкс, полулюкс, апартаменты. Каждый из номеров располагает собственным кондиционером, мини-баром, телевизором. Спутниковым ТВ, телефоном, сейфом. Гостиница оснащена новейшими инженерно-техническими системами. Общая площадь отеля, предполагаемого к продаже 1518 кв.м.

6)Гостиница в Москве рядом  с метро Павелецкая, Павелецким  вокзалом Москвы, Садовым кольцом  и павелецкой площадью.  Земельный  участок в аренде на 49 лет.  Общая площадь гостиницы 6500кв.м. Номерной фонд – 65 номеров. Парковка на 30 мест.

7) Гостиница находится в 10 -12 минутах пешком от м. Владыкино или м. Петровско-Разумоская. Планировка гостиницы: коридор слева. Справа гостиничные номера. Территория гостиницы находится под круглосуточным наблюдением. Общая площадь гостиницы 10365кв.м. Этажность – 5 этажей, номерной фонд составляет 200 номеров различных категорий – люкс, полулюкс, стандарт. На территории гостиницы имеется парковка – 100 мест.

Обобщенные данные с иллюстрацией местоположения приведены  в приложении 1,2.

 

 

 

2.2. Расчет средней стоимости  номеров на основе сравнения  ценовой политики конкурентов.

1)Проект №1.

Стоимость гостиничных номеров  у конкурентов вблизи станции  метро Строгино.(см Приложение №3)

А) Гостиница при представительстве Республики Коми при Президенте Российской Федерации. Стандарт: одноместное размещение – 3900, двухместное размещение – 5800. Полулюкс- одноместное размещение- 5600, двухместное размещение – 8400. Люкс – одноместное размещение – 9000, двухместное размещение – 10500.

Б) Гостиница «Усадьба Ромашково». Стандарт: одноместное размещение- 2500, двухместное размещение – 3540. Полулюкс – одноместное размещение – 3500, двухместное размещение- 4540. Люкс – одноместное размещение – 7000, двухместное – 8040.

В) Гостиницы «Крошка Енот». Стандарт – одноместное размещение – 2500, двухместное размещение – 3800. Полулюкс – одноместное размещение- 4200, двухместное размещение – 7000. Люкс – одноместное размещение – 5700, двухместное размещение – 8550.

Г) Гостиница «Аквариум». Стандарт – одноместное размещение – 7500, двухместное размещение – 8500. Полулюкс – одноместное размещение- 9000, двухместное размещение – 10000. Люкс – одноместное размещение- 12000, двухместное размещение- 13000.

Д)Гостиница «Роял- Зенит» Стандарт – одноместное размещение – 5408, двухместное размещение – 8500.

	Стандарт	Полулюкс	Люкс
А	3900/5800	5600/8400	9000/10500
Б	2500/3540	3500/4540	7000/9040
В	2500/3800	4200/7000	5700/8550
Г	7500/8500	9000/10000	12000/13000
Д	5408/6608	6998/8728	8828/9818

Расчет:

Стоимость номера «стандарт» одноместное размещение

= (3900+2500+2500+7500+5408)/5 ≈ 4361

Стоимость номера «стандарт» двухместное размещение

= (5800+3540+3800+8500+6608)/5 ≈ 5649

Стоимость номера «полулюкс» одноместное размещение