Инвестиционная деятельность в гостиничном бизнесе

Введение.

Тема моей курсовой работы «Инвестиционная деятельность в  гостиничном бизнесе».

На сегодняшний день инвестиции занимают огромное место в приумножении капиталов среди бизнесменов. И  чаще всего инвестируют в недвижимость, так как это всегда являлось самой  прибыльной стороной в инвестиционной деятельности.

В 2006 году произошел «бум»  на гостиничном рынке Москвы, многие инвесторы стали вкладывать деньги именно в эту сферу деятельности. Это означит что спрос превышал предложение, и посмотрев сейчас на рост строительства гостиничных объектов можно предположить, что ситуация не изменилась, а наоборот стала еще лучше. В интернете пестрят статьи о том, что президент РФ хочет увеличить поток туристов не только в основные города России, такие как Москва и Санкт-Петербург, но и в более отдаленные места России. А это означает, что строительство гостиничных комплексов увеличится. Гостиничный рынок хорош для инвестора тем, что имеет огромный спектр ниш, которые предполагают стабильность ситуации не менее чем на 10 лет. А стабильность как известно привлекает многих инвесторов, которые вкладывают огромные деньги в различного рода деятельность.

Так же можно отметить то, что на российском гостиничном рынке  не все сегменты заняты, например, в  Москве очень мало двух и трехздвездночных отелей, что может поспособствовать минимальной конкуренции со стороны других гостиниц.

Тема инвестиционных проектов в гостиничном хозяйстве заинтересовала, тем что вложение денег это всегда прибыльно, а вложение в гостиницу не только прибыльно, но и практично, тем более как говорят специалисты, на ближайшие 10 лет гостиничный бум не утихнет. Как я уже сказала выше, не все сегменты рынка заняты, и удовлетворение потребностей гостей, доход который является средним, может принести хорошую прибыль.

Сейчас много говорят  о том, кто купит гостиницу  «Националь», «Метрополь», и интересно наблюдать, как разные инвесторы с разных стран борются за здания гостиниц.

Цель моей работы понять, почему же инвесторы готовы тратить  деньги на такие долгосрочные по окупаемости  проекты. И какие плюсы и минусы ожидают инвесторов, которые вкладывают денежные средства в эту сферу деятельности.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

1. Понятие инвестиций

Инвестиция - долгосрочное вложение капитала в предприятия разных отраслей, предпринимательские проекты, социально-экономические программы или инновационные проекты. Инвестиции приносят прибыль через значительный срок после вложения.

Инвестиционная  деятельность – вложение инвестиций и осуществление практических действий в целях получения прибыли или достижения иного полезного эффекта. Субъектами инвестиционной деятельности являются юридические и физические лица, принимающие участие в процессе инвестирования. Выделяют частные и государственные инвестиции.

Источники финансирования инвестиций бывают внутренние и внешние, собственные  и привлеченные. 
К внутренним источникам относиться та часть личного или общественного дохода, которая не расходуется на текущее потребление.  
К внешним обычно относятся международные инвестиции; они могут быть реальными или портфельными. Иногда реальные инвестиции называют прямыми, т.е. позволяющими полностью контролировать пакет ценных бумаг или иметь решающее право собственности на основные средства.  
К собственным источникам относятся: прибыль, амортизация основных производств и нематериальных активов, доход от эмиссии ценных бумаг.  
Привлеченные средства: кредиты банков, заемные средства других организаций или физических лиц, средства бюджетов и внебюджетных фондов; облигационные займы.

Инвестор - юридическое или физическое лицо, вкладывающее собственные, заемные или иные привлеченные средства в инвестиционные проекты. Инвестор заинтересован в минимизации риска.

Различают следующие виды инвесторов:

1. Индивидуальные (частные)  инвесторы (вкладывают собственный  капитал в инвестиционные проекты).

2. Корпоративные инвесторы  (юридические лица, направляющие  свои или заемные средства, как  правило, в расширение собственной  материально-технической базы).

3. Институциональные (портфельные)  инвесторы (аккумулируют собственные  или привлеченные средства для  управления и вложения их в  ценные бумаги или другие финансовые  инструменты). К ним относят: инвестиционные, венчурные, страховые, пенсионные  фонды. Институциональные инвесторы  активно участвуют в управлении  инвестициями. Например, венчурные инвесторы носят рисковый характер, поэтому финансовый контроль над реализацией инновационных проектов начинается со стартовой фазы (start-up) и до окончательного результата. Но в органы управления компании –инвестор, как правило, не входит. В США, Великобритании, Германии институциональными инвесторами в числе других являются коммерческие банки, во Франции – инвестиционные компании совместные фонды вкладов.

4. Стратегические инвесторы  (крупные государственные предприятия  или частные компании, холдинги, финансово-промышленные группы, стремящиеся  значительно расширить сферы  своей деятельности). Как правило, стратегический инвестор предпочитает полный контроль над структурами, входящими в сферу его интересов.

Инвестиции позволяют  решать следующие задачи:

• Расширение собственной предпринимательской  деятельности за счет накопления финансовых и материальных ресурсов;  
• Приобретение новых предприятий;  
• Диверсификация за счет освоения новых областей бизнеса.  

Существуют различные  подходы к классификации инвестиций в зависимости от классификационного признака:

1. По объекту инвестирования:

• Реальные инвестиции - это, как правило, долгосрочное вложение средств в  отрасли материальной среды для  производства какой-либо продукции.  
• Финансовые инвестиции (операции с ценными бумагами) — вложения в финансовые инструменты, то есть вложения в акции, облигации, другие ценные бумаги и банковские депозиты, активы других предприятий.  
• Спекулятивные инвестиции – покупка активов исключительно ради возможного изменения цены (валюты, драгоценных металлов и т.д.)  
• Интеллектуальные инвестиции — это вложения в научные разработки, ноу-хау и т.п.

2. По основным целям  инвестирования:

• Прямые инвестиции - те инвестиции, которые сделаны юридическими или  физическими лицами, полностью владеющими предприятием или контролирующими  не менее 10% акций или акционерного капитала предприятия.  
• Портфельные инвестиции - покупка акций, векселей и других долговых ценных бумаг. Они составляют менее 10% в общем акционерном капитале предприятия.

3. По срокам вложения:

• Краткосрочные - вложения в оборотные  средства: товарно-материальные запасы, ценные бумаги и т.д.  
• Долгосрочные – вложения в создание и воспроизводство основных фондов, в материальные и нематериальные активы. Они связаны с осуществлением капитального строительства в форме нового строительства, а также реконструкции, расширения и технического перевооружения действующих предприятий и объектов непроизводственной сферы

4. По форме собственности  на инвестиционные ресурсы:

• Частные  
• Государственные  
• Иностранные – занимают особое место в мировой экономике.  
• Смешанные

5. По региональному признаку  инвестиции подразделяют на инвестиции  за рубежом и инвестиции внутри  страны.

6. По характеру участия  различают непрямые (предполагается  наличие посредника) и прямые  инвестиции (прямое вложение средств  в материальный объект).

Методы финансирования инвестиционной деятельности:

Самофинансирование предусматривает осуществление инвестирования за счет собственных средств. Разрешенные в настоящее время к применению методы начисления и использования амортизации в сочетании с изменениями законодательства в части использования прибыли для развития производства, превращают самофинансирование в заметный источник финансирования инвестиционных проектов по обновлению и техническому перевооружению действующего производства. Для придания самофинансированию такого значения в процессе развития следовало бы изменить периодичность переоценки основных фондов, включая решение данного вопроса в компетенцию предприятий. Следует иметь в виду, что в условиях высоких темпов инфляции при сложившейся системе переоценки основных фондов происходит обесценение этого источника.

Привлечение капитала посредством эмиссии акций как метод финансирования используется обычно для реализации крупномасштабных проектов.

Кредитное финансирование применяется, как правило, при инвестировании в быстрореализуемые и высокоэффективные проекты.

Финансовый (инвестиционный) лизинг, являющийся разновидностью кредита, но в материально-вещественной форме, используется по той же причине, что и кредитное финансирование. В отечественных условиях его распространяют лишь на движимое имущество.

Смешанное финансирование основывается на различных комбинациях перечисленных методов и может быть использовано всех форм инвестирования.

Для обоснования целесообразности применения каждого метода в конкретных экономических условиях, сложившихся  на микро- и макроуровне, необходим специфический методический инструментарий.

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

2. Инвестиционные проекты в гостиничном  бизнесе.

Развитие гостиничного бизнеса  немыслимо без реализации инвестиционных проектов как на уровне государства, так и на уровне отдельных гостиничных компаний. Под инвестиционным проектом будем понимать комплекс мероприятий по вложению определенного количества интеллектуальных, финансовых, человеческих, временных и материальных ресурсов с целью увеличения капитала и достижения других целей в установленные сроки. Если желаемым финансовым результатом проекта всегда является прибыль, то материально-вещественный результат может быть разным. В гостиничных компаниях инвестиционными проектами могут считаться вложения в основные средства – реконструкция номерного фонда отеля или открытие нового ресторана, а также покупка нематериальных активов (например: гостиничного бренда) или здания отеля с целью развития и получения дохода.  В масштабе города или региона инвестиционными проектами могут считаться строительство нового или реконструкция существующего отеля, создание национальной гостиничной компании и т. п.

Проекты в гостиничном  бизнесе связаны, как правило, с  инвестициями в недвижимость, которые  характеризуются стабильными и  прогнозируемым уровнем доходности. В тоже время для инвестирования в недвижимость необходимо не только обладать глубокими знаниями рынка, навыками гостиничного менеджмента  и командой высококвалифицированных  специалистов, но и иметь возможность  привлекать инвесторов, заинтересованных в высокозатратном финансировании подобного рода проектов.  Решение данного круга вопросов становится возможным через реализацию концепции управления проектами в гостиничном бизнесе.

 

2.1 Субъекты инвестиционных проектов.

Планирование и реализация проектов в гостиничной индустрии  невозможны без участия значительного  числа юридических и физических лиц. В основе координации их взаимодействия прежде всего должно лежать четкое разделение труда и реализуемых функции, а также анализ мотивации и интересов участников инвестиционного процесса в проектах строительства или реконструкции отелей. Основными участниками инвестиционного проекта являются:

Мэрия (администрация) города (района) –  инициатор проекта, как  правило, осуществляющий подготовку к  его реализации.

Девелопер (оператор) проекта – независимая профессиональная управляющая компания, занимающаяся подготовкой проекта, привлечением инвестиционного капитал, заключением сделок с другими его участниками, а также управлением на стадии его реализации.

Инвестор – компания или  частное лицо, основной задачей, которого является обеспечение непрерывного финансирования строительства отеля.

Гостиничный оператор –  профессиональная управляющая компания, специализирующаяся на работе с предприятиями  индустрии гостеприимства на стадии их эксплуатации.

При реализации проекта важно, чтобы функции его участников не дублировались и не пересекались, - в противном случае неизбежно  возникновение конфликтов, на практике часто приводящее к смене инвестора, управляющего или «замораживанию»  проекта в целом. Важно также, чтобы состав участников был полным по всем реализуемым в проекте  функциям (финансирование проекта, обеспечение  материально-техническими средствами, управление, страхование).

2.2 «Подводные камни» для инвесторов в гостиничном бизнесе.

Все проекты реализуются  в условиях той или иной степени  риска. Наиболее существенными видами и причинами препятствий при реализации инвестиционных проектов в гостиничном бизнесе являются следующие:

- неполное знание всех  параметров, влияющих на изменение  характеристик проекта, для принятие наиболее оптимального решения

- наличие объективных  факторов случайности, которые  невозможно предусмотреть и спрогнозировать 

- наличие субъективных  факторов несогласованности действий самих участников инвестиционного проекта.

Сегодня для большинства отечественных  инвесторов вложения в гостиничный  бизнес носят больше ситуационный, а иногда и политический характер, экономика проекта, как правило, на втором месте. За десятилетнюю практику консалтинга гостиничных проектов, прошедших через определенную компанию, компании часто сталкивались с тем, что будущий хозяин не понимает, что он хочет получить от своих инвестиций.

Времена более чем стопроцентной  прибыли от строительства жилых, офисных и торговых комплексов уходят в прошлое, а работать с долгосрочными  инвестициями у нас пока не научились. Этому не способствует и нынешняя кредитная политика банковского  сектора, когда ставки 15% годовых  сводят на нет привлекательность  гостиничных инвестиций. Мне кажется, что наиболее важный фактор опасений капитала любого происхождения связан с отсутствием привычных методов  работы.