Градостоительный кадастр

     о наличии и распределении земель по категориям и формам собственности;

     о наличии и распределении земель по категориям и угодьям;

     о распределении земель предприятий, организаций и граждан, занимающихся производством сельскохозяйственной продукции, по формам собственности;

     о наличии земель у предприятий, организаций  и граждан, занимающихся производством  сельскохозяйственной продукции;

     о распределении общих площадей земель городов по формам собственности;

     о распределении общих площадей земель сельских населенных пунктов по формам собственности;

     об  использовании земель лесного фонда;  
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

     

7. Земельно  – кадастровые  правоотношения

     Земельно  – кадастровым правоотношениям  присуще наличие нескольких элементов:

     норма права, которой необходимо руководствоваться  при решении тех или иных вопросов земельного кадастра;

     субъекты  права, т.е. участники земельно - кадастровых  отношений;

     объект  права - индивидуально - определенный земельный  участок, по поводу которого возникают  земельные отношения. В сфере  государственного управления объектом земельных кадастровых отношений  может быть весь земельный фонд в  целом, его составные части в  пределах границ республик, административно - территориальных образований;

     содержание  земельно - кадастровых правоотношений, т.е. права и обязанности их участников, совершающих свои действия в точном соответствии с нормами права, преследуя  цель, ради которой складываются данные отношения. При этом учитываются  особенности и субъекта, и объекта  данных кадастровых отношений.

     При ведении государственного земельного кадастра и изучении его предмета прежде всего выявляется хозяйственная  ценность земель, что отражается в  соответствующих документах кадастра, принадлежность земель и характер прав на них, их изменение в связи с  совершаемыми сделками и т.д.

     Земельно - кадастровые отношения возникают  и при совершении многих других действий, связанных с ведением государственного земельного кадастра: получение сведений не только о том, кому и на каком  праве принадлежат отдельные  земельные участки, но и об их распределении  по территориальным зонам, целевым  категориям, т.е. сведения о том, в  какой отрасли народного хозяйства  используются земли или находятся  в состоянии, пригодном для использования, исходя из их естественных свойств; сведений об их качественном состоянии по определенным признакам, имеющим существенное значение для использования их в народном хозяйстве; сведений о разграничении  земель по их продуктивности, т.е. производительной способности с точки зрения их плодородия. Эти сведения служат для  информационного обеспечения органов  государственного и муниципального управления земельными ресурсами, государственного контроля за использованием и охраной земель, мероприятий по сохранению и повышению плодородия земель, землеустройства, государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, экономической оценки земли, платы за землю и иной деятельности, связанной с владением, пользованием и распоряжением землей.

     Практически все используемые земли подвержены некоторым общим ограничениям. Все  пользователи землей обязаны соблюдать  определенные природоохранные, ветеринарные, санитарные и иные правила российского, регионального и местного масштаба, что в некоторой степени ограничивает их хозяйственную свободу как  землепользователей.

     Но  наряду с этим на многие земли наложены специальные ограничения, вызванные  их местоположением или иными  обстоятельствами. На практике такого рода специальные ограничения получили название земельно - планировочных. Эти  ограничения касаются не только пользователей, арендаторов, владельцев земли, но и  собственников.

     Так, размещение предприятий или групп  предприятий, зданий, сооружений и коммуникаций не допускается:

     на  площадках залегания полезных ископаемых без согласования с органами государственного горного надзора;

     в опасных зонах отвалов породы угольных и сланцевых шахт или  обогатительных фабрик;

     в зонах активного карста, оползней, селевых потоков и снежных  лавин, которые могут угрожать застройке  и эксплуатации;

     в первом поясе зоны санитарной охраны водных источников;

     в первой зоне округов санитарной охраны курортов, если проектируемые объекты  не связаны с эксплуатацией их лечебных свойств;

     в зеленых зонах городов и поселков городского типа;

     на  землях, занятых или предназначенных  для лесов, лесопарков;

     на  участках, загрязненных органическими  и радиоактивными отбросами, до истечения  сроков, установленных органами санитарно - эпидемиологической службы;

     на  землях заповедников и их охранных зон;

     в охранных зонах памятников истории, археологии, архитектуры, искусства, охраняемых государством.

     Предприятия, действующие на временно предоставленных  участках, обязаны за свой счет привести их в состояние, пригодное для  эксплуатации по основному назначению.

     Исторически наиболее известными ограничениями  являются сервитуты, т.е. ограничения, установленные в интересах соседей. Например, если земельный массив в  свое время был разделен таким  образом, что один его участок  был отрезан от дороги общего пользования, то пользователю этого участка должен быть предоставлен выход к ней  в виде права прохода и (или) проезда  через чужую землю. Сервитут может  быть установлен в виде права прогона  скота по полосе чужой земли и  т.д. Такого рода сервитуты устанавливаются  в силу договора или судебного  решения за плату или бесплатно. Сервитут может действовать в  виде условия, включаемого в документ на право пользования землей. Тем  самым это право ограничивается в интересах соседа.

     Сервитуты могут возникать и в силу закона. Так, согласно Воздушному кодексу вокруг аэропортов не допускается строительство  высоких зданий, которые могли  бы создать опасность полетам  воздушных судов. Если по сельскохозяйственным землям прокладывается воздушная линия  электропередачи, то в определенной полосе вдоль этой линии запрещаются  полив посевов дождеванием, земляные и некоторые другие работы и т.п.

     К особому виду земельно - планировочных  мероприятий относится долгосрочное резервирование земель под некоторые  будущие государственные или  местные нужды. Например, если на территории, предназначенной для создания водохранилища, заранее не будут введены ограничения  на застройку, посадку деревьев, на устройство прудов, производство земельных  улучшений и подобные работы, то потери при затоплении и при прокладке  каналов окажутся больше. Чтобы этого  не произошло, на личных пользователей  земли накладываются ограничения  в части развития и улучшения  своих участков. Эти ограничения  действуют как для частного сектора, так и для государственных  организаций.

     Интенсивное использование земли не должно приводить  к хищнической эксплуатации, т.е. к достижению ближайшей выгоды ценой  разрушения земли. Это требование особенно актуально при краткосрочной  аренде земли. Арендатор - пусть даже временный пользователь земли - обязан заботиться о плодородии угодий не только с выгодой для себя, но и для тех, кто в последующем  будет использовать ту же землю в  сельском хозяйстве.

     Ведение государственного земельного кадастра должно фиксировать и документально  отражать происходящие изменения в  правовом положении земельных участков, в том числе все налагаемые на режим их использования ограничения.

     Земельные ресурсы при их учете и использовании  тесно связаны с водными, лесными  ресурсами, недрами и т.п. Поэтому  земельный кадастр как совокупность сведений о всех землях ведется в  тесной взаимосвязи и на основе принципа совместимости с градостроительным, лесным, водным кадастрами и кадастрами других видов природных ресурсов. Единство и сопоставимость земельно - кадастровых данных обеспечиваются единством принципов и методов  его ведения, а также унификацией  земельно - кадастровых документов.

     Правовое  регулирование деятельности по ведению  государственного земельного кадастра и использования его сведений осуществляется в соответствии с  Конституцией Российской Федерации, Федеральным  законом РФ «О государственном земельном  кадастре», ст. 70 Земельного кодекса, Постановлением Правительства РФ «Вопросы федеральной  службы земельного кадастра России, Постановлением Правительства РФ «Об утверждении  положения о Федеральной службе земельного кадастра России», Постановлением Правительства РФ «Об утверждении  правил кадастрового деления территории Российской Федерации и правил присвоения кадастровых номеров земельным  участкам» и иными нормативными правовыми актами.

     Большое внимание уделялось государственному земельному кадастру вФедеральной целевой  программе «Развитие земельной  реформы в Российской Федерации  на 1999-2002 годы», согласно которой земельный  кадастр велся для планирования рационального использования земельных  ресурсов, установления всех видов  платежей на землю и налогообложения  земли и недвижимости, поддержки гражданского оборота земли и недвижимости. 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

     

8. Градостроительные регламенты

     Размеры земельных участков определяются с  учетом фактического землепользования и градостроительных нормативов. Если при межевании выявляются территории, размеры которых превышают градостроительные  нормативы, то такие территории выделяются для строительства объектов недвижимости при условии соответствия образовавшегося  земельного участка градостроительному регламенту. В случае изменения ранее  установленных границ земельных  участков их изъятие или выкуп  для государственных или муниципальных  нужд производится в соответствии с  земельным и гражданским законодательством.

     В границы земельного участка при  проведении межевания включаются все  объекты, входящие в состав недвижимого  имущества, подъезды и подходы к  ним. Должно быть предусмотрено обеспечение  прав других лиц на пользование необходимыми для них объектами, частями подземного и надземного пространства, объектами  социальной инженерно - транспортной инфраструктуры и т.д. Работы по межеванию проводятся на основании постановлений органов  местного самоуправления. Межевание  территорий общего пользования в  границах застроенных территорий не проводится.

     Статья 1 Градостроительного кодекса определяет территориальное зонирование как  правовое мероприятие, т.е. деятельность органов местного самоуправления в  области разработки и реализации правил застройки территорий городских  и сельских поселений, других муниципальных  образований. При зонировании происходит деление территории поселения на ряд зон с определением видов  градостроительного использования  земель каждого отдельного поселения.

     Границы территориальных зон должны отвечать требованиям принадлежности каждого  земельного участка только к одной  зоне.

     Правилами землепользования и застройки устанавливается  градостроительный регламент для  каждой территориальной зоны индивидуально, с учетом особенностей ее расположения и развития, а также возможности  территориального сочетания различных  видов использования земельных участков (жилого, общественно - делового, производственного, рекреационного и иных видов использования земельных участков).

     Градостроительный регламент территориальной зоны определяет основу правового режима земельных участков, равно как  всего, что находится над и  под поверхностью земельных участков и используется в процессе застройки  и последующей эксплуатации зданий, строений, сооружений.

     Градостроительные регламенты обязательны для исполнения всеми собственниками земельных  участков, землепользователями, землевладельцами и арендаторами земельных участков независимо от форм собственности и  иных прав на земельные участки. Указанные  лица могут использовать земельные  участки в соответствии с любым  регламентом для каждой территориальной  зоны видом разрешенного использования.

     Земельные участки в составе жилых зон  предназначены для застройки  жилыми зданиями, а также объектами  культурно - бытового и иного назначения. Жилые зоны могут предназначаться  для индивидуальной жилой застройки, малоэтажной смешанной жилой  застройки, среднеэтажной смешанной  жилой застройки и многоэтажной жилой застройки, а также иных видов застройки согласно градостроительным  регламентам.

     Земельные участки в составе общественно - деловых зон предназначены для  застройки административными зданиями, объектами образовательного, культурно - бытового, социального назначения и иными предназначенными для  общественного использования объектами  согласно градостроительным регламентам.

     Земельные участки в составе производственных зон предназначены для застройки  промышленными, коммунально - складскими, иными предназначенными для этих целей производственными объектами  согласно градостроительным регламентам.

     Земельные участки в составе зоны инженерной и транспортной инфраструктур предназначены  для застройки объектами железнодорожного, автомобильного, речного, морского, воздушного и трубопроводного транспорта, связи, инженерной инфраструктуры, а также  объектами иного назначения согласно градостроительным регламентам.