Земельный кадастр как инструмент регулирования социально - экономического развития города (на примере г. Екатеринбурга)

      *Составлено  автором по данным Комитета  по земельным ресурсам и землеустройству г. Екатеринбурга.

        В таблице используются данные  с 1993 г. по 1999 г., так как только  до 1999 г. Комитетом по земельным ресурсам и землеустройству г. Екатеринбурга регистрировались все права на земельные участки, с 2000 г. эта функция была передана “Регистрационной палате” обмен данными, с которой не находится на должном уровне. На сегодняшний день только 3 предприятия выкупили свою землю в частную собственность (“ВИЗ”, “Калина”). Поэтому в Екатеринбурге аренда остается почти единственным механизмом, способствующим обороту земель, предоставленных предприятиям и другим юридическим лицам, с каждым годом увеличивается количество сделок с долгосрочной арендой если в 1997г. – 464 сделки, то в 1999 г. – 1140. Количество сделок по краткосрочной аренде ежегодно уменьшается, потому что договора краткосрочной аренды в основном заключались под киоски и ларьки, максимальное количество которых было в начале 90-х годов и постепенно их число стало уменьшаться, им на смену пришли магазины, встроенные в первые этажи зданий.

      Уменьшается количество сделок, связанных с предоставлением  земельных участков постоянное (бессрочное) пользование, чаще всего это право заменяют либо правом долгосрочной аренды, либо правом частной собственности.

      Вся информация по проходящим сделкам с  земельными участками фиксируется  в земельном кадастре.  Без  кадастровой системы невозможно развитие земельного рынка. В г. Екатеринбурге первый шаг в этом плане уже сделан, земля входит в оборот земельного рынка. Кадастровая система позволяет вести учет предоставляемых земель (для того чтобы предоставить землю ее необходимо учесть). Ситуация с развитием земельного рынка осложняется еще тем, что до сих пор не принят Земельный Кодекс (15 июня 2001 г. он прошел первое чтение Государственной Думой), в котором будут закреплены правила предоставления земель в частную собственность. Принятие Земельного Кодекса также позволит привлечь инвестиции в экономику города, сегодня много потенциальных инвесторов (особенно иностранных) готовы вкладывать инвестиции в нашу экономику, но им необходимы гарантии в частности предоставление земли в частную собственность.

      Таким образом, формирование рынка земли, правильный учет стоимости земли, адекватная земельная ценовая и налоговая политика и ее полноценное информационное обеспечение, что невозможно без кадастра, позволяют существенно повлиять на экономическое развитие города. 

      3.3. Влияние кадастра  на социальные процессы в городе 

      Пополнение  бюджета за счет земельных платежей можно также рассматривать как  фактор, влияющий на социальное развитие города, так как определенная доля от земельных платежей (около 18%) в бюджете может расходоваться на социально-направленные отрасли хозяйства такие как здравоохранение, образование, жилищно-коммунальное хозяйство и др.

      Создание  кадастра в Екатеринбурге позволяет  обеспечить интересы физических и юридических  лиц, которым кадастровая информация необходима для инициируемых ими действий в сфере гражданского оборота земли (купля-продажа, дарение, завещание, ипотека и т. д.), а также для информационного обеспечения предпринимательской деятельности банков, страховых компаний, оценщиков, нотариусов, инвесторов и др. Активизировался оборот большого  числа мелких земельных участков, переданных в собственность гражданам для ведения садоводства и индивидуального жилищного строительства. Стали возникать постоянные межевые споры, решение которых возможно цивилизованным путем с помощью сведений находящихся в земельном кадастре (о местоположении на местности границ, разделяющих смежные земельные участки; о правовом режиме использования земельных участков и т. д.) В Комитет по земельным ресурсам и землеустройству г. Екатеринбурга регулярно поступают запросы из судов для предоставления информации, необходимой для разрешения споров (в среднем 50 запросов в месяц).

      Из  этого следует, что создание земельного кадастра в г. Екатеринбурге, оказывает  положительное влияние на социальное развитие города, делает развитие города с наиболее полным удовлетворением интересов его жителей. 

       3.4. Проблемы создания  кадастра городских  земель 

      В г. Екатеринбурге выполнен ряд кадастровых  работ, которые уже приносят свои положительные результаты. Для завершения кадастровых работ в городе необходимо завершить инвентаризацию Ленинского, Верх-Исетского и Чкаловского районов. На завершение этой работы, по мнению специалистов, необходимо два года при соответствующем финансировании – около 23 млн. руб. За период с 1995 по 2000 годы на создание автоматизированной системы земельного кадастра было затрачено 17,5 млн. руб. (см. таблицу 4).

      Таблица 4

      Финансирование  работ по созданию кадастра в городе*

      * Составлено автором по данным Комитета по земельным ресурсам и землеустройству г. Екатеринбурга.

      К сожалению, за все годы работ по созданию земельного кадастра города, финансирование этих работ было недостаточным. План финансирования был выполнен на 100% только в 1995 г. – 1500 тыс. руб. В остальные четыре года уровень финансирования составлял 50-70%. Значит для завершения работ по инвентаризации земель города финансирование кадастровых работ на 2001 и 2002 гг. должно составлять приблизительно по 10000 тыс. руб. соответственно.

      Все работы по созданию кадастра в Екатеринбурге можно разделить на 3 этапа: кадастровое зонирование,  экономическая оценка территории города, инвентаризация. 

      Четвертым этапом кадастровых работ в городе должна стать кадастровая оценка (см. п. 1.2.1.), которая заменит существующее экономическое зонирование территории города.

      Разработанная схема экономического зонирования  выполняет регулирование величин  платежей за пользование земельными участками в зависимости от их местоположения в границах зон, но она  не учитывает рыночных цен. В этой связи уже разработана методика кадастровой оценки земель поселений городского типа, которая основана на экспертном градостроительном анализе и анализе рыночных показателей отдельных сегментов городского рынка недвижимости.

        Сегодня возникает необходимость  обновления и в некоторых случаях замены, существующих схем экономического зонирования, в связи с Постановлением Правительства РФ от 10.08.99 г. к 2002 году должна быть завершена кадастровая оценка всех земель РФ. Но в Екатеринбурге работы связанные с кадастровой оценкой даже не начаты и не включены в программу финансирования.

      Кроме того, существует много проблем не связанных с финансированием. До сих пор не проведено разграничение  земель на земли, находящиеся в федеральном  ведении, ведении субъектов Российской Федерации и в муниципальном.

      Крайне  медленно идет приватизация земли в  городе, что не позволяет привлекать достаточные объемы инвестиций и тормозит перераспределение городских земель.

       Нет четкой законодательной базы, с начала 90-х годов вышло множество документов на всех уровнях, регламентирующих земельные отношения, которые часто дублируют друг друга и не имеют систематизации. На наш взгляд, принятие нового земельного кодекса решило бы ряд проблем, где будут четко прописаны:

• полномочия, функции, права и обязанности органов управляющими и контролирующими использование земельных ресурсов
• разграничение между федеральными, землями субъектов и муниципальными землями
• принцип и порядок предоставления земель в частную собственность
• правила выкупа земли у государства (аукционы, тендеры)
• расходование средств, поступающих от платежей за землю.

   Существует проблема взаимодействия Учреждения юстиции  по регистрации прав на недвижимое имущество и Комитета по земельным  ресурсам и землеустройству г. Екатеринбурга, на который возложено создание кадастра. С 2000 г. полномочия по регистрации прав на земельные участки были переданы Учреждению юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество, в результате в кадастре стала теряться информация о правом режиме использования земель. Эта проблема начала разрешаться только к  концу 2000 г., в отдел кадастра стали поступать первые данные из Учреждения юстиции.

      Между организациями, занимающимися кадастровым  учетом земельных участков, должно быть и четко регламентировано взаимодействие, по которому происходит периодический обмен текущими и обновленными данными, существование которых необходимо в кадастровой и регистрационной системах одновременно.   Решение этой проблемы находится в общих интересах всех заинтересованных сторон — участников рынка недвижимости (граждан и юридических лиц), органов местного самоуправления, кадастровых, учетных и регистрирующих право организаций.

      Таким образом, выявленные проблемы существенно  препятствуют дальнейшему развитию городского кадастра, что в свою очередь оказывает негативное влияние на социально-экономическое развитие города.

      Заключение 

      В результате проведенного исследования следует сделать ряд выводов.

      В России завершен первый этап земельных преобразований. Произошли принципиальные, глубинные изменения в формах собственности на землю. Ликвидирована монополия государственной собственности на землю. Решена в основном проблема обеспечения граждан земельными участками. Введена плата за пользование землей. Ставки земельного налога и арендной платы дифференцированы в зависимости от местоположения и качества земельных участков. Формируются основы земельного рынка и его инфраструктуры. Количество сделок с землей постоянно возрастает. Повсеместно на территории РФ создаются автоматизированные системы государственного земельного кадастра.

      В Екатеринбурге проведен ряд кадастровых  работ, для завершения основных работ  по созданию автоматизированной системы земельного кадастра потребуется еще около двух лет, при соответствующем финансировании. Те работы по созданию кадастра в Екатеринбурге, которые проведены на сегодняшний день, несомненно, оказывают свое положительное влияние на социально-экономическое развитие города. Данный вывод в дипломной работе находит свое обоснование. Выполненные расчеты доказывают, что кадастровая система действительно является эффективной и самоокупаемой, она принесла доход в 8 раз больше, чем затраты на ее создание.

      Неоспорима роль земельного кадастра в формировании бюджета города Екатеринбурга. Земельный налог и арендная плата за землю являются одним из источников формирования городского бюджета, земельные платежи формируют 3,3% доходной части городского бюджета. С каждым годом увеличивается прирост земельных платежей, такая тенденция повышения земельных платежей  заметна после проведения кадастровых работ.

      Земельный кадастр должен стать основой  градостроительного кадастра, который  позволяет реализовать стратегию развития города, заложенную на определенный срок. Градостроительный кадастр может разрабатываться как регулярно меняющийся генеральный план города.

      Созданию  кадастра в городе мешает ряд причин, в основе которых лежат 2 проблемы: недостаток финансирования кадастровых работ и отсутствие стройного законодательства.